Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 182274 / HA ZA 09-462
Vonnis van 25 november 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. M. ten Cate te Nijmegen,
tegen
[gedaagden],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. G.W. Rouwet te Tiel,
[gedaagde],
h.o.d.n Holland State Bouwtechnische keuringen,
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem.
De partijen zullen hierna [eiser], [gedaagden sub 1 en 2] (gedaagden sub 1 en 2) en [gedaagde sub 3] (gedaagde sub 3) genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 november 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 24 september 2009.
Tijdens de comparitie hebben [eiser] en [gedaagde sub 3] een vaststellingsovereenkomst gesloten ter beëindiging van hun geschil, uit hoofde waarvan [gedaagde sub 3] zich heeft verbonden aan [eiser] een bedrag van € 2.750,00 te betalen. De zaak tussen [eiser] en [gedaagde sub 3] is vervolgens doorgehaald. In de zaak tussen [eiser] enerzijds en [gedaagden sub 1 en 2] anderzijds is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1. [gedaagden sub 1 en 2] hebben de aan hen in eigendom toebehorende woning aan de [adres] te [woonplaats] verkocht aan [eiser]. De overeenkomst is op schrift gesteld in een “NVM-koopakte bestaande eengezinswoning” en door [gedaagden sub 1 en 2] ondertekend op 2 maart 2007 en door [eiser] op 14 maart 2007. De vraagprijs bedroeg aanvankelijk
€ 495.000,00. De koopprijs bedroeg € 443.750,-- k.k. Artikel 5.3. van de koopovereenkomst bepaalt:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
1.2. Het transport van de woning heeft plaatsgevonden op 2 april 2007. Zowel [eiser] als [gedaagden sub 1 en 2] hebben zich bij de totstandkoming van de overeenkomst laten bijstaan door een makelaar, [eiser] door [makelaarskantoor], [gedaagden sub 1 en 2] door [makelaarskantoor].
1.3. Alvorens tot koop van de woning over te gaan heeft [eiser] de woning op 5 maart 2007 bouwtechnisch laten keuren door [gedaagde sub 3]. Het daarvan opgemaakte rapport is gedateerd 7 maart 2007. Met betrekking tot het dak van de woning heeft [gedaagde sub 3] in zijn rapport in hoofdstuk 5 vermeld:
“5.02 Pannen Keramische dakpannen, liggen niet geheel recht/pm
(...)
5.04 Mastiek/bitumen Dakopstand is wat laag omr/pm (...)
5.05 Zink/lood ca 20 m1 lood nazien los en gescheurd/geplakt, daklijst garage schroeven aandraaien (...)
5.06 Goten/regenpijpen Deels ntc/pm ivm hoogte
Regenpijp en vergaarbak garage los/lekkage (...)
5.07 Goot/dakbetimmering Voorzijde betimmering los + hoeken matig, 3 m1
Boeiplank aanbouw bij zijde buren rot (...)”
De globale kosten van herstel van de posten 5.02, 5.04, 5.05 en 5.07 heeft [gedaagde sub 3] in zijn rapport begroot op in totaal € 2.200,-- + pm.
1.4. Op een, kennelijk voor het tot stand komen van de overeenkomst ingevuld formulier (“deel 2”), heeft [gedaagde sub 1] bij de vragen “Heeft u last van lekkages aan de daken (gehad)? Zo ja waar?”, geantwoord: “Nok bij schoorsteen hersteld in 2005”. Bij de vragen “Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren? Zo ja welk deel en wanneer” heeft [gedaagde sub 1] geantwoord: “Dakkapel met verhoogde nok in 1995”.
1.5. Medio juli 2007 heeft [eiser] het dak van de woning laten vervangen door aannemer [X] te [woonplaats]. De kosten daarvan hebben, blijkens een factuur van [X] aan [eiser] d.d. 10 februari 2009, € 21.324,19 bedragen.
1.6. Bij brief van 1 augustus 2007 heeft de rechtsbijstandverzekeraar van [eiser] aan [gedaagden sub 1 en 2] geschreven:
“Op 8 juni 2007 ontdekte cliënt dat het dak niet in orde was. Er zijn twee verschillende soorten dakpannen gebruikt die niet goed op elkaar aansluiten. Tevens zijn er al enige reparaties verricht aan een aantal dakpannen, te zien aan de donkere pasta. Ook zijn er bij een hoop pannen hoekjes af. Voor de koop heeft u niets gemeld omtrent de slechte staat van het dak.
Inmiddels is er ook lekkage opgetreden, waardoor er sprake is van een verborgen gebrek. Een specificatie van de herstelkosten zal u worden nagezonden.
Gezien het bovenstaande verzoek ik u, en indien nodig sommeer ik u binnen 15 dagen na dagtekening uw aansprakelijkheid te erkennen. Bij niet tijdige of onvolledige voldoening zal ik cliënt adviseren nadere rechtsmaatregelen te treffen”.
1.7. Bij brief van 12 oktober 2007 heeft [X] aan [eiser] geschreven:
“Hierbij willen wij u aangeven waarom het noodzakelijk was het pannendak te vervangen.
Afgezien van het feit dat het dak op verschillende plaatsen al op een provisorische manier was hersteld, constateerde wij ook nog lekkages.
Zowel op zolder als in de dakgootconstructie
De kapotte dakpannen waren de oorzaak van deze lekkages.
Door deze lekkage was houtrot in de dakgootconstructie ontstaan.
Zodoende kregen wij de opdracht de verrotte gootdelen te vervangen.
Maar alleen vervangen is natuurlijk niet de oplossing.
Als de lekkage van het dak niet verholpen zou worden, heeft het vervangen van het hout ook weinig zin.
Aangezien de kwaliteit van de dakpannen zodanig slecht was, had het absoluut geen zin om de kapotte dakpannen te vervangen.
Over het hele dak verspreid waren dakpannen met scheurvorming.
Om de kapotte dakpannen te gaan vervangen zou zeer tijdrovende aangelegenheid zijn geweest en het effect nihil.
Heb je de ene dakpan hersteld, breekt zo weer een andere dakpan”.
1.8. Bij de stukken bevindt zich een in opdracht van [eiser] door het Zuid-Nederlands Expertisebureau B.V. (ZnEb) opgemaakt rapport van 4 januari 2008 betreffende het dak van de woning.
Het geschil
2. [eiser] heeft gevorderd te verklaren voor recht dat [gedaagden sub 1 en 2] en [gedaagde sub 3] aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden schade en hen hoofdelijk te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 15.400,-- (ongeveer 70% van de herstelkosten), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, en te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten op basis van het rapport Voorwerk II.
[eiser] heeft aan die vorderingen primair ten grondslag gelegd dat de aan hem verkochte woning niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten omdat het dak zo slecht was dat het moest worden vervangen en dat daarom sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden sub 1 en 2] (art. 7:17 BW Pro). Bovendien hebben [gedaagden sub 1 en 2] volgens [eiser] gegarandeerd dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Subsidiair heeft [eiser] zijn vordering gegrond op gedeeltelijke ontbinding in die zin dat de door hem verschuldigde koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten van het dak. Meer subsidiair heeft [eiser] dwaling aan zijn vordering ten grondslag gelegd.
3. [gedaagden sub 1 en 2] hebben het gevorderde gemotiveerd weersproken op gronden die hierna aan de orde zullen komen.
De beoordeling van het geschil
4. De eerste vraag is of art. 5.3. van de koopovereenkomst - waarop [eiser] kennelijk het oog heeft - een garantie in de door [eiser] bedoelde zin bevat. Uit HR 23 december 2005, RvdW 2006, 17 volgt dat ook de uitleg van een beding in een standaardakte zoals het onderhavige art. 5.3 van de NVM-koopakte, dient te geschieden aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Dit betekent dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat ook van belang is wat de bedoeling van de contracterende partijen is. Er zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken waaruit zou volgen dat de partijen hebben beoogd af te wijken van de regeling van artikel 7:17 lid 2 BW Pro. Met name zijn er geen omstandigheden gesteld of gebleken waaruit zou volgen dat [gedaagden sub 1 en 2] de afwezigheid van lekkages dan wel de afwezigheid van gebreken aan het dak hebben willen garanderen of dat [eiser] daarop mocht vertrouwen. De rechtbank houdt het er dan op dat artikel 5.3. van de koopovereenkomst beoogt de norm van artikel 7:17 lid 2 BW Pro weer te geven. Dit brengt mee dat [gedaagden sub 1 en 2] hebben in te staan voor de aanwezigheid van voor het normale gebruik vereiste eigenschappen waarvan [eiser] de afwezigheid niet hoefde te betwijfelen.
5. Bij de vraag wat [eiser] mocht verwachten, acht de rechtbank de volgende omstandigheden van belang. In ieder geval staat vast dat [eiser] wist dat er in 2005 en 2007 lekkages aan het dak waren geweest. De lekkage van 2005 is aan [eiser] bij ‘deel 2’ medegedeeld, waarbij is opgemerkt dat die in 2005 is hersteld. [eiser] heeft tijdens de comparitie verklaard dat [gedaagde sub 1] hem voorafgaand aan de koop, bij de bezichtiging, heeft gewezen op een lekkage op de zolder, hetgeen volgens [gedaagde sub 1] kwam doordat er een dakpan scheef lag. [eiser] heeft verder tijdens de comparitie verklaard dat [gedaagde sub 1] hem heeft gezegd dat zij na de lekkage van 2005 aan de buurvrouw hebben voorgesteld samen het dak te vernieuwen. Aangezien de buurvrouw dat niet wilde, is dat toen niet doorgegaan.
Verder is van belang dat [eiser] voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek heeft laten uitvoeren. Uit dat onderzoek kwam naar voren dat de dakpannen niet geheel recht lagen en dat deze rechtgelegd zouden moeten worden, dat sprake was van 20 m1 gescheurd/geplakt lood en dat (ten aan zien van de goot/dakbetimmering) de voorzijde van de betimmering los was, de hoeken matig en dat sprake was van een rotte boeiplank. Ten slotte is van belang dat hier sprake was, ten tijde van de koop, van een ruim 50 jaar oude woning, waarbij alleen aan de achterzijde van het dak – in 1995 – de dakkapel was vernieuwd.
6. De rechtbank is op grond hiervan van oordeel dat [eiser] er ten tijde van de koop hoe dan ook rekening mee diende te houden dat hij in de nabije toekomst serieuze kosten aan het dak zou moeten maken. Bij de koop van een huis met een dak van ongeveer 50 jaar oud, moet de koper er rekening mee houden dat hij binnen afzienbare tijd het dak, dus in ieder geval de dakpannen, zal moeten vervangen. Dat behoort tot het normaal te verwachten onderhoud. Naar van algemene bekendheid is zijn dakpannen aan slijtage door verwering onderhevig en na 50 jaar zo langzamerhand aan vervanging toe. Dat geldt in dit geval des te meer, aangezien de [gedaagde sub 1] [eiser] voorafgaand aan de koop al heeft verteld dat hij vervanging van het dak heeft overwogen, maar daarvan af heeft gezien omdat de buurvrouw niet mee wilde doen. Daaruit volgt sowieso al dat de [gedaagde sub 1] voor een dergelijke investering aanleiding zag. Daar komt nog bij dat [eiser] wist dat er recent een lekkage was geweest, dat er twee jaar daarvoor ook al lekkages waren geweest en dat uit het bouwkundige rapport blijkt dat de dakpannen niet geheel recht lagen en herlegd moesten worden. Bovendien blijkt uit het bouwkundige rapport ook dat op plaatsen sprake was van houtrot (de boeiplank bij de aanbouw), een lekkage aan de garage, gescheurd lood.
7. Dat [eiser] de dakpannen heeft moeten vervangen, is dus iets waar hij rekening mee diende te houden. In zoverre is er dan ook geen sprake van dat het dak niet aan de overeenkomst zou beantwoorden, in de zin van artikel 7:17 BW Pro.
8. Dan blijft over de vraag of de houtrot in de constructieve delen van het dak – zo daarvan sprake zou zijn - maken dat sprake is van non-conformiteit. Hierover wordt het volgende overwogen. Op zich dient een koper die overgaat tot het vervangen van dakpannen die in slechte staat verkeren er in enigerlei mate rekening mee te houden dat hij op bepaalde plekken ook delen van de houten constructie zal moeten vervangen. Het ligt in de lijn der verwachting dat na verloop van jaren her en der een deel aan vervanging toe is. In dit geval bleek al uit het bouwkundige rapport dat dat ook bij deze woning zo was. Zo was bijvoorbeeld de boeiplank aan de garage rot. De koper hoeft echter niet te verwachten dat de dakconstructie in serieuze mate rot is.
Weliswaar heeft [eiser] gesteld dat sprake is van houtrot, maar hij is in het vage gebleven over de locatie en de ernst daarvan. Hij heeft bovendien vrijwel direct opdracht gegeven tot vervanging van het dak, zelfs nog voordat hij [gedaagden sub 1 en 2] van zijn klachten in kennis had gesteld. Daardoor heeft hij [gedaagden sub 1 en 2] de mogelijkheid ontnomen zelf naar het dak te (doen) kijken, al dan niet door een deskundige, ter beoordeling van de aard van de problemen en de mogelijkheden en kosten van herstel. Zelfs bij de expertise die na de vervanging van het dak is verricht – door ZnEb – zijn [gedaagden sub 1 en 2] niet uitgenodigd, zodat zij ook toen niet hebben kunnen onderzoeken – voorzover nog mogelijk – welke delen van het dak nu precies aangetast zouden zijn en in welke mate. Onder die omstandigheden ligt het op de weg van [eiser] om nauwkeurig te stellen welke problemen zich precies aan het dak voordeden, waar precies en in welke mate en een gespecificeerde opgave van de herstelwerkzaamheden in het geding te brengen. Van dat alles is echter geen sprake. [eiser] heeft in het algemeen gesteld dat ‘het dak rot was’. Hij heeft ter onderbouwing daarvan weliswaar de brief van 12 oktober 2007 van zijn aannemer [X] in het geding gebracht, maar uit die brief volgt wat betreft de houten delen van het dak niet meer dan dat sprake was van houtrot in de dakgootconstructie. Ter comparitie heeft [eiser] verklaard, wederom in het algemeen, dat het houtwerk, voornamelijk aan de voorkant, rot was, dat als je er met een hamer op sloeg, het verpulverde. Het rapport van ZnEb blijft wat betreft de houtrot al evenzeer in het vage. Daaruit blijkt concreet niet meer dan dat de aannemer heeft verklaard dat met name aan de voorzijde boven het balkon houtrot geconstateerd werd. Wat betreft de herstelkosten heeft [eiser] volstaan met een ongespecificeerde factuur van zijn aannemer, met als omschrijving ‘rekening over vernieuwen dak woonhuis’. Die rekening zag, zo heeft [eiser] ter comparitie verklaard, op het aanbrengen van isolatieplaten, vervangen van het houtwerk van het dak, vervangen van de gootbodems en het leggen van nieuwe geglazuurde pannen. Daaruit valt niet op te maken welke houten bestanddelen van het dak rot waren, of alleen die zijn vervangen of dat is besloten de gehele kapconstructie te vervangen, en welk deel van die factuur zag op het aanbrengen van isolatiemateriaal en het leggen van nieuwe geglazuurde pannen. Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat [eiser] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. Bij gebreke daarvan kan niet worden vastgesteld of en zo ja, in welk opzicht, het dak mankementen had die aan normale bruikbaarheid van het huis in de weg stonden en die [eiser] in de gegeven omstandigheden niet behoefde te verwachten.
9. Op grond van het voorgaande zal de vordering van [eiser] jegens [gedaagden sub 1 en 2] worden afgewezen. Ook voorzover de vordering is gegrond op dwaling, stuit deze op de voorgaande overwegingen af.
10. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden sub 1 en 2] worden begroot op:
- vast recht € 340,00
- salaris advocaat € 904,00 (0,02 punt × tarief € 452,00)
Totaal € 1.244,00
De beslissing
De rechtbank
1.1. wijst de vorderingen af,
1.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden sub 1 en 2] tot op heden begroot op € 1.244,00,
1.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2009.
Coll.: ED