Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 183677 / HA ZA 09-668
Vonnis van 23 december 2009
in de zaak van
[eiseressen],
eiseressen,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ARTEZE PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Ede,
gedaagde,
advocaat mr. F.P. Lomans.
Partijen zullen hierna [eiseressen] en Arteze Projectontwikkeling B.V. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het proces-verbaal van comparitie van 12 november 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Arteze is een projectontwikkelaar die met name werkzaam is in het midden en oosten van Nederland. Arteze realis[adres]r meer projecten binnen het gebied van het [bestemmingsplan].
2.2. [eiseressen] waren eigenaar van een perceel aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie B, nummer 9514 ter grootte van 1 hectare, 36 aren en 25 centiaren (hierna: het perceel).
2.3. Namens [eiseressen] heeft met name de heer [ ] [echtgenoot van eiseres sub 2], echtgenoot van [gedaagde sub 2], met Arteze onderhandeld over de verkoop van dit perceel aan Arteze. In een later stadium zijn aan de zijde van [eiseressen] ook de heer E.M. [betrokkene 1] en de heer [ ] [betrokkene 2] betrokken bij de verkoop.
2.4. Op 26 april 2002 heeft Arteze aan de erven Brussen op het adres van de familie [ ] [echtgenoot van eiseres sub 2] een brief gezonden met, voorzover hier van belang, de volgende inhoud:
“Geachte mevrouw, mijnheer,
Via tussenkomst van dhr. [echtgenoot van eiseres sub 2] en uw adviseur Dhr. [ ] [betrokkene 2], zijn onderhandelingen gevoerd en is uiteindelijk overeenstemming bereikt over de aankoop van het aan u in eigendom behorende perceel grond, direct gelegen achter het pand [adres] [huisnummer], kadasatraal bekend gem. [woonplaats] sectie B, nr. 9514.
De overeenkomst zullen wij nader laten uitwerken door onze notaris op grond van hetgeen op hoofdlijnen met u is overeengekomen en wel als volgt:
(…)
3. Koopsom € 827.000,- (f 1.822.468,17) k.k., te betalen bij het notarieel transport van de akte van levering. (…)
7. Leveringsdatum uiterlijk 1 maand nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, waarbij de bouw van minimaal 13 grondgebonden woningen op het perceel zal worden toegestaan. (…)
12. De koper is voornemens het verkochte te gebruiken als onder anderen een bouwlocatie ten behoeve van de bouw van woningen.(…)”
2.5. In reactie hierop heeft de heer [ ] [betrokkene 2] op 3 juni 2002 per fax aan Arteze geschreven, voorzover hier van belang:
“Wij vestigen uw aandacht op de navolgende reacties.
(…)
• 7. Einddatum inbouwen. Voorgesteld wordt 1 augustus 2004. Daarna wettelijke rente in combinatie met inflatiecorrectie toepassen. Indien meer dan 13 wooneenheden worden gebouwd de koopsom representatief (positief) aanpassen. (…)
• 12. Minimaal 13 wooneenheden. Met inachtneming van het gestelde onder sub 7.”
2.6. Voorts bevindt zich bij de stukken de reactie van Arteze d.d. 4 juni 2002 aan de heer [betrokkene 2] op voornoemd faxbericht. In deze reactie schrijft Arteze, voorzover hier van belang:
“Geachte heer [betrokkene 2],
Naar aanleiding van uw fax d.d. 3 juni j.l. delen wij u hierbij mee akkoord te gaan met uw bemerkingen met dien verstande dat als wijziging geldt bij punt 7:
Na 1 augustus 2004 wordt een inflatiecorrectie op de koopsom toegepast door indexering volgens de CPI (consumentenprijsindex afgeleide maandcijfers) als gepubliceerd door het CBS over de periode tussen de genoemde datum van 1 augustus 2004 en de datum van levering. De indexering wordt buiten beschouwing gelaten als dit zou leiden tot een verlaging.
Het is ons niet duidelijk wat u bedoeld met ‘de koopsom representatief (positief) aanpassen’. Wij gaan er van uit dat u hiermee niet bedoeld ‘evenredig’. De waarde van de grond wordt grotendeels bepaald door het uit te geven oppervlak. In het geval dat er meer woningen worden toegestaan zal dit niet automatisch leiden tot een hogere totale grondwaarde, tenzij er meer grond kan worden uitgegeven. Wij nemen dan ook aan dat typologie en perceelgrootte indicatoren van representativiteit zullen zijn. (…)”
2.7. Op 14 juni 2002 heeft Arteze de aldus aangepaste overeenkomst van verkoop en levering van het perceel aan [eiseressen] ter ondertekening toegezonden. In de door [eiseressen] en Arteze ondertekende overeenkomst staat, voorzover hier van belang:
“Geachte mevrouw, mijnheer,
Via tussenkomst van dhr. [echtgenoot van eiseres sub 2] en uw adviseur Dhr. [ ] [betrokkene 2], zijn onderhandelingen gevoerd en is uiteindelijk overeenstemming bereikt over de aankoop van het aan u in eigendom behorende perceel grond, direct gelegen achter het pand [adres] [huisnummer], kadasatraal bekend gem. [woonplaats] sectie B, nr. 9514.
De overeenkomst zullen wij nader laten uitwerken door onze notaris op grond van hetgeen op hoofdlijnen met u is overeengekomen en wel als volgt:
(…)
3. Koopsom € 827.000,- (f 1.822.468,17) k.k., te betalen bij het notarieel transport van akte van levering. De kosten van kadastrale uitmeting zijn voor koopster. Voordat de kadastrale uitmeting zal geschieden wordt de erfgrens in overleg met dhr. [echtgenoot van eiseres sub 2] gemarkeerd.
De koopsom is gebaseerd op de bouw van minimaal 13 grondgebonden woningen op percelen van gemiddeld 800 m2 per woning, zoals indicatief op bijgaande tekening staat aangegeven. Indien meer dan 13 grondgebonden woningen op het gekochte worden gebouwd zal de koopsom representatief worden aangepast, waarbij de totaal hoeveelheid uit te geven grond, de typologie van de woningen en de perceelsgrootte per woning bepalend zijn voor de eventuele aanpassing. (…)
7. Leveringsdatum uiterlijk 1 maand nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, waarbij de bouw van minimaal 13 grondgebonden woningen op het perceel zal worden toegestaan. In het geval dat het bestemmingsplan niet vóór 1 augustus 2004 onherroepelijk is geworden zal vanaf 1 augustus 2004 een inflatiecorrectie op de koopsom worden toegepast door indexering volgens de CPI (consumentenprijsindex afgeleide maandcijfers) als gepubliceerd door het CBS over de periode tussen de genoemde datum van 1 augustus 2004 en de datum van levering. De indexering wordt buiten beschouwing gelaten als dit zou leiden tot een verlaging. (…)”
2.8. Na goedkeuring van het bestemmingsplan “[adres]” door de gemeente hebben [eiseressen] bij monde van de heer [betrokkene 2] in een brief van 10 augustus 2005 aan Arteze voorgesteld de overeenkomst nader te laten uitwerken door een notaris. Daarbij hebben [eiseressen] verzocht op de hoogte te worden gehouden van het te realiseren aantal woningen en de daaraan gekoppelde koopsom.
2.9. Op 17 augustus 2005 heeft Arteze aan [betrokkene 2] Vastgoed B.V. een brief gezonden. In deze brief staat, voorzover hier van belang:
“(…) In het bestemmingsplan wordt de mogelijkheid van 16 woningen toegestaan waarbinnen bijgaand schetsontwerp zou kunnen worden gerealiseerd. Zoals op deze tekening aangegeven kan dan bij deze woningen 8.208 m2 grond worden uitgegeven. Inclusief de aan de belendende percelen van de [adres II] te leveren grond zal maximaal 8.875 m2 grond kunnen worden uitgegeven. Dit is 14,66% minder dan de in de overeenkomst genoemde 10.400 m2. Ook het bouwvolume van het huidige plan (16 woningen à 595 m3; totaal 9.520 m3), is minder dan het bouwvolume van het oorspronkelijke plan (13 woningen à 850 m3; totaal 11.050 m3) (…)
Wij zijn dan ook van mening dat op grond van bovengenoemde kenmerken (minder totaal uit te geven grond, minder totaal bouwvolume, dus in totaal lagere stichtingskosten) er geen reden is de koopsom van de grond, anders dan de overeengekomen indexering, naar boven bij te stellen.
Indien verschil van inzicht mocht bestaan over uw standpunt en dat van uw cliënt en ons standpunt hierin dan stellen wij voor de notaris of een andere onafhankelijke deskundige hierover te raadplegen. (…)”
2.10. Na ontvangst van de brief van Arteze van 17 augustus 2005 heeft de heer [betrokkene 2] bij brief van 5 september 2005 te kennen gegeven in overleg met de heer [echtgenoot van eiseres sub 2] en de heer [betrokkene 1] eerst na de terinzagelegging van het bestemmingsplan inhoudelijk op het standpunt van Arteze te willen reageren. Nadien is in de laatste maanden van 2005 door Arteze en [eiseressen] gecorrespondeerd over de aanpassing van de koopsom. Daarbij hebben partijen geen overeenstemming bereikt.
2.11. Het definitief vastgestelde bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om zestien woningen te bouwen, met een uitgeefbare grondoppervlakte van 9.288 m2.
2.12. Nadat het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk was geworden, is het perceel op 7 juli 2006 geleverd aan Arteze. Arteze heeft voor het perceel blijkens de leveringsakte
€ 827.000,- betaald, plus de overeengekomen inflatiecorrectie en een bedrag van € 39.148,- als voorschot op de aanpassing van de verkoopprijs, uitgaande van zestien op het perceel te bouwen woningen.
2.13. Op 24 november 2006 heeft Arteze aan (de advocaat van) [eiseressen] meegedeeld dat in de visie van Arteze alle afspraken waren afgewikkeld. In reactie hierop heeft de advocaat van [eiseressen] in een brief van 29 november 2006 geschreven dat Arteze zijns inziens nog een nabetaling op de koopsom is verschuldigd en dat hij daarop later nog terug zou komen.
2.14. Op 4 februari 2009 hebben [eiseressen] Arteze gesommeerd een bedrag van
€ 109.473,11 te betalen.
3. Het geschil
3.1. [eiseressen] vordert samengevat - veroordeling van Arteze Projectontwikkeling B.V. tot betaling van EUR 101.270,00 als nog verschuldigde nabetaling van de koopsom, te vermeerderen met een inflatiecorrectie over dit bedrag door indexering volgens de CPI (Consumenten Prijs Index afgeleide maandcijfers) als gepubliceerd door het CBS over de periode van 1 augustus 2004 tot 14 juli 2006, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 juli 2006 en veroordeling van gedaagde in de proceskosten.
3.2. Arteze Projectontwikkeling B.V. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Ontvankelijkheid
4.1. Arteze stelt dat [eiseressen] niet tijdig hebben geprotesteerd tegen de vermeende gebrekkige nakoming van haar verplichting tot betaling. Daarbij wijst Arteze erop dat het perceel is geleverd en betaald op 7 juli 2006 en dat [eiseressen], na een brief van 29 november 2006 met de enkele mededeling aan Arteze “U verneemt hieromtrent nader van mij”, pas op 4 februari 2009 Arteze hebben gesommeerd een aanvullend bedrag te betalen. De verstreken tijd is veel langer dan [eiseressen] nodig hebben gehad voor een positiebepaling, mede gezien de bekendheid van alle relevante feiten ten tijde van de levering. Daarom verzoekt Arteze tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseressen] met een beroep op art. 6:89 BW Pro, en naar analogie van art. 7:23 en Pro/of 7:28 BW vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid. [eiseressen] hebben ter comparitie betwist dat zij te lang hebben gewacht met hun vordering.
4.2. De rechtbank overweegt dat art. 7:23 BW Pro ziet op de situatie waarin een koper tijdig dient te protesteren bij de verkoper in het geval het afgeleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt. In onderhavig geval doet zich een omgekeerde situatie voor, zodat – ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid – Arteze (in termen van art. 7:23 BW Pro: koper) aan dit artikel geen bescherming kan ontlenen. Voorts is in onderhavige situatie geen sprake van een consumentenkoop, zodat art. 7:28 BW Pro reeds daarom toepassing mist. Voor analoge toepassing van art. 7:28 BW Pro buiten de specifieke gevallen waarvoor dat artikel is bedoeld, ziet de rechtbank geen grond.
4.3. De rechtbank overweegt verder ten aanzien van art. 6:89 BW Pro dat dit artikel berust op de gedachte dat de schuldeiser met spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan de schuldenaar mededeelt (TM, Parl. Gesch. Boek 6, blz. 316-317). Deze bepaling beschermt dus de belangen van de schuldenaar in die zin dat, indien niet komt vast te staan dat de schuldeiser binnen bekwame tijd heeft geprotesteerd, de schuldenaar, in casu Arteze, met succes een beroep kan doen op het bepaalde in art. 6:89 BW Pro.
Uit de feiten die hierboven onder 2 zijn weergegeven, blijkt dat Arteze reeds vóór de levering van het perceel ervan op de hoogte was dat [eiseressen] het niet eens waren met de door Arteze voorgestelde koopsom. Dat daarover op het moment van levering ook nog onenigheid bestond wist Arteze ook, gezien de in de leveringsakte van 7 juli 2006 vermelde betaling van een voorschot op de aanpassing van de verkoopprijs en de door haar in verband daarmee gestelde bankgarantie. Voorts is de mededeling van de advocaat van [eiseressen] in de brief van 29 november 2006, dat de overeenkomst nog niet was afgewikkeld, dat [eiseressen] nog een nabetaling zouden verkrijgen op de koopsom en dat hij daaromtrent nog nader van zich zou laten horen, moeilijk anders te begrijpen dan als een protest tegen een gebrek in de nakoming van de betalingsverplichtingen van Arteze. De rechtbank is van oordeel dat daarmee [eiseressen] binnen bekwame tijd hebben geprotesteerd. Gezien het voorgaande verwerpt de rechtbank het beroep van Arteze op art. 6:89 BW Pro en acht zij [eiseressen] ontvankelijk in hun vordering.
De koopprijs
4.4. Tussen partijen is niet in geschil dat op basis van de koopovereenkomst de definitieve verkoopprijs nog niet vast stond op het moment van levering van het perceel. In de overeenkomst is daarover onder punt 3 een voorwaarde opgenomen, die erin voorziet dat, indien meer dan de geprognosticeerde 13 woningen zouden worden gerealiseerd, de koopprijs naar boven kan worden bijgesteld, rekening houdend met de in totaal uit te geven grondoppervlakte, het woningtype en de kaveloppervlaktes. Evenmin is tussen partijen nog in geschil dat 16 woningen zijn gerealiseerd, derhalve meer dan 13 zodat de koopprijs voor aanpassing in aanmerking komt. Het geschil spitst zich toe de uitleg die aan punt 3 van de overeenkomst moet worden gegeven.
4.5. Hoewel de hoogte van de aanpassing van de koopsom partijen verdeeld houdt, zijn enkele uitgangspunten voor de berekening daarvan tussen partijen niet in geschil. Deze uitgangspunten zijn door Arteze opgesteld ten behoeve van het destijds met [eiseressen] gevoerde minnelijke overleg (productie 10 bij conclusie van antwoord) en luiden als volgt. Partijen zijn bij het sluiten van de overeenkomst uitgegaan van een hoeveelheid uitgeefbare grond van 10.400 m2, verdeeld over 13 kavels. Het definitief vastgestelde bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om 16 woningen te bouwen, op een uitgeefbare grondoppervlakte van in totaal 9.288 m2. Ten aanzien van de waarde van de bouw- en woonrijpe grond exclusief BTW is uitgegaan van een waarde van € 407,56 voor de eerste 460 m2 oppervlakte van de verkochte kavels, en een waarde van € 142,65 per m2 voorzover de kavels groter zijn dan 460 m2. De aanvankelijk op basis van deze uitgangspunten verwachte verkoopwaarde van de bouw- en woonrijpe grond bedroeg voor het gehele perceel € 3.067.727,-. De uiteindelijk gerealiseerde verkoopwaarde van de grond bedroeg, doordat zestien woningen in plaats van dertien woningen werden gerealiseerd en ondanks de in totaal kleinere uitgeefbare grondoppervlakte, in totaal € 3.208.145,-. Het positieve verschil bedraagt derhalve € 140.418,- of (afgerond) 4,58%. Dit positieve verschil (minus het bij levering reeds betaalde voorschot) wordt door [eiseressen] van Arteze gevorderd. Volgens een alternatieve berekening is het verschil in procenten groter, namelijk (afgerond) 4,73%.
4.6. Arteze is bij de levering van het perceel uitgegaan van een positief verschil van de grondopbrengst van € 140.418,-. Aldus is de verkoopprijs van het perceel uiteindelijk 4,58% hoger, zodat een positieve bijstelling van de koopsom van € 827.000,- met 4,58% volgens haar conform de afspraken is. Uit coulance is Arteze evenwel uitgegaan van het onder 4.5 genoemde percentage van 4,73% van € 827.000,-, ofwel € 39.148,-. Met de betaling daarvan is volgens Arteze voldaan aan het onder punt 3 vastgelegde beding in de koopovereenkomst. Aangezien zij meerkosten heeft gemaakt ter realisering van 16 (in plaats van 13) woningen, is het niet reëel de gehele meeropbrengst van de grond aan [eiseressen] ten goede te laten komen, aldus Arteze. [eiseressen] menen wel aanspraak te hebben op de gehele meeropbrengst. Volgens hen is dat wat is bedoeld met ‘representatieve aanpassing’ van de koopsom.
4.7. De rechtbank stelt voorop dat ingeval partijen verschillen over de betekenis van een in een schriftelijke overeenkomst opgenomen beding, de rechter de betekenis van dat beding zal dienen vast te stellen aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 12 januari 2001,
NJ 2001,199).
4.8. Uit de onder 2 weergegeven feiten blijkt dat ten aanzien van de koopsom onder punt 3 van de overeenkomst voor het eerst op 3 juni 2002 in de brief van de heer [betrokkene 2] aan Arteze is voorgesteld de koopsom representatief (positief) aan te passen als meer dan 13 woningen zouden worden gebouwd. Op 4 juni 2002 heeft Arteze hierop gereageerd met een brief die er op neerkomt dat het door [eiseressen] voorgestelde beding wordt geaccepteerd, onder de voorwaarde dat de koopsom niet evenredig (aan het aantal meer te bouwen woningen) zou worden aangepast, maar dat daarbij rekening zou worden gehouden met typologie, kavelgrootte en totale hoeveelheid uit te geven grondoppervlakte. Op grond van de stellingen van de partijen moet het ervoor worden gehouden dat op deze opmerking van Arteze door [eiseressen] geen verder commentaar is geleverd. Er is gezien het voorgaande door partijen (zeer) beperkt gecorrespondeerd over de toevoeging van het beding aan de overeenkomst. Uit de tekst van het beding zelf, noch uit hetgeen tussen partijen schriftelijk over en weer bij de totstandkoming ervan hebben verklaard, blijkt welke uitleg van het beding juist is. Meer in het bijzonder is daaruit niet zonder meer af te leiden dat bij de bepaling van de aanpassing van de koopsom niet alleen de meeropbrengst van het perceel maar ook die van de extra woningen moet worden betrokken, zoals ter comparitie door mr. Van de Sande nog is aangevoerd als rechtvaardiging voor het volledig opeisen van de meeropbrengst van de grond door [eiseressen].
4.9. Nu [eiseressen] zich op de door hen voorgestane uitleg van de overeenkomst beroepen en die door Arteze gemotiveerd is betwist, rust ingevolge art. 150 Rv Pro op [eiseressen] de last te bewijzen dat hun uitleg de juiste is. Gezien het door [eiseressen] in de dagvaarding gedane, voldoende gespecificeerde aanbod dit door middel van getuigen te bewijzen, zal de rechtbank [eiseressen] opdragen dit bewijs te leveren.
4.10. Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen.
4.11. Beslist moet nog worden op het verzoek van [eiseressen] aan de rechtbank om Arteze op grond van art. 22 Rv Pro te verplichten de koopakten van alle verkochte bouwkavels op het perceel in het geding te brengen, om de gerealiseerde koopprijs exact te kunnen vaststellen. De rechtbank zal Arteze daartoe niet verplichten. [eiseressen] kunnen desgewenst zelf die informatie opvragen bij het Kadaster, zoals Arteze ter zitting onweersproken heeft gesteld.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. draagt [eiseressen] op feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat de koopsom van het perceel dient te worden verhoogd met de volledige meeropbrengst van de grond ad € 140.418,-,
5.2. bepaalt dat, indien [eiseressen] het bewijs door middel van getuigen willen leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. C.M.E. Lagarde van deze rechtbank in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4 op 25 februari 2010 van 13.00 tot 16.00 uur,
5.3. bepaalt dat [eiseressen] binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)- en aan de wederpartij moet berichten of hij bewijs door getuigen wil leveren en zo ja, onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen,
5.4. bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)
- om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen en de verhinderdata van alle partijen op donderdagen in de drie maanden volgend op genoemde datum,
5.5. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. Lagarde en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2009.