Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 08/4503
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 27 augustus 2009
inzake
Stichting [X], gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Heumen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A straat1], te [Q] (hierna: de woning), per waardepeildatum
1 januari 2007, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 op € 590.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 augustus 2008 de waarde verminderd tot € 540.000.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 25 september 2008, ontvangen bij de rechtbank op 26 september 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres en verweerder hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 mei 2009 te Arnhem.
Namens eiseres is verschenen mr. [gemachtigde], vergezeld door [A] (taxateur). Namens verweerder is verschenen
H. Toonen Dekkers.
Gemachtigde van eiseres heeft een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. De rechtbank rekent deze pleitnota tot de gedingstukken.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een vrijstaande woonboerderij met een aangebouwde woonruimte en een garage. De inhoud van de woning is ongeveer 691 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 7.260 m².
De voormalige eigenaresse van de woning is op 5 juli 2007 overleden. Bij testament is eiseres benoemd tot enig erfgename. In het testament is opgenomen dat eiseres de woning legateert aan haar huishoudelijke hulp en de echtgenoot van de huishoudelijke hulp tegen inbreng van de waarde. Mr. [gemachtigde] (hierna: mr. [gemachtigde]) is benoemd tot executeur.
Na overleg tussen eiseres en mr. [gemachtigde] is [A] (hierna: [A]) verzocht om de woning te taxeren. [A] is lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, is als makelaar/taxateur beëdigd en is ingeschreven in het register van Stichting VastgoedCert. [A] heeft de woning op 2 augustus 2007 getaxeerd. Het resultaat van deze taxatie is neergelegd in het taxatierapport van 30 augustus 2007. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is getaxeerd op € 375.000.
[A] heeft een BouwTechnokeuring laten uitvoeren door [B], een bureau voor bouwkunde en onderhoudsadviezen. De resultaten van deze keuring zijn neergelegd in een zogenaamd “BouwTechnorapport+”, welke als bijlage bij het taxatierapport van [A] is opgenomen. Blijkens dit “BouwTechnorapport+” bedragen de herstelkosten op korte termijn
€ 46.550. [A] heeft bij zijn taxatie rekening gehouden met dit “ BouwTechnorapport+”.
Naar aanleiding van deze taxatie hebben de legatarissen het legaat aanvaard. De legatarissen hebben de woning direct, onder voorbehoud van het huurrecht, verkocht aan hun dochter. De woning is in dat kader verkocht voor de waarde in verhuurde staat. De waarde in verhuurde staat is door [A] bij een afzonderlijk taxatierapport vastgesteld op € 325.000.
De akte waarbij het legaat werd afgegeven is op 28 februari 2008 verleden. Aansluitend hebben de legatarissen de woning aan hun dochter notarieel geleverd.
Nadat de legatarissen de woning hebben geleverd aan hun dochter heeft een ingrijpende verbouwing van de woning plaatsgevonden. Deze verbouwing heeft enkele maanden geduurd.
Bij WOZ-beschikking is aan de woning per waardepeildatum 1 januari 2007 een waarde toegekend van € 590.000.
De door verweerder ingeschakelde taxateur, [C] (hierna: [C]), heeft de woning op 21 november 2008 opgenomen. [C] heeft aan de woning een waarde in het economisch verkeer toegekend van € 540.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar is de WOZ-waarde verminderd tot € 540.000.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 375.000. Daartoe wijst eiseres op het taxatierapport van [A], die de woning per 2 augustus 2007 heeft getaxeerd op € 375.000 en het daarbij behorende “BouwTechnorapport+”.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
- dat verweerder ten onrechte voorbij is gegaan aan het taxatierapport van [A]. De taxateur heeft een taxatierapport naar de waarde in verhuurde staat opgesteld en daarnaast een taxatierapport naar de waarde in het economisch verkeer in vrij opleverbare staat. In eerste instantie heeft eiseres in de bezwaarprocedure abusievelijk het taxatierapport naar de waarde in verhuurde staat ingebracht. Later heeft zij alsnog het taxatierapport naar de waarde in het economisch verkeer in vrij opleverbare staat ingebracht;
- dat verweerder in de uitspraak op bezwaar in zijn algemeenheid verwijst naar gerealiseerde verkoopcijfers rond de waardepeildatum, maar geen concrete objecten of transactieprijzen noemt;
- dat de vergelijkingspanden die in het taxatieverslag worden genoemd, niet goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres;
- dat de woning na de eigendomsoverdracht dusdanig is gerenoveerd, dat er beter gesproken kan worden van een nieuw object. Verweerder heeft daarom bij de (latere) taxatie onmogelijk de staat van het object per waardepeildatum kunnen beoordelen. De taxateur van eiseres beschikt nog wel over foto’s van de woning van voor de renovatie;
- dat verweerder geen deugdelijke argumenten naar voren heeft gebracht die een hogere waarde dan
€ 375.000 rechtvaardigen.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 21 november 2008 door [C], WOZ-taxateur te [R]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 540.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
4.1 Ten aanzien van het taxatierapport van verweerder
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 540.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
Allereerst heeft [C] de woning pas na de grondige verbouwing getaxeerd. Naar het oordeel van de rechtbank is het hierdoor minder aannemelijk dat [C] zich een goed beeld heeft kunnen vormen van de situatie per waardepeildatum. Eiseres heeft namelijk aangevoerd dat na de notariële overdracht een ingrijpende verbouwing heeft plaatsgevonden, waarbij onder andere de vloeren zijn vervangen, muren zijn verwijderd en het dak is gerepareerd. Op welke wijze [C] concreet rekening heeft gehouden met de situatie vóór de renovatie of per waardepeildatum wordt niet duidelijk.
Ook speelt een rol dat [C] de woning niet inpandig heeft opgenomen. Dat een inpandige opname niet mogelijk was omdat een vloer werd gestort op de begane grond, maakt dit niet anders. Eiseres heeft namelijk onweersproken gesteld dat op dat moment een groot deel van de renovatie al was voltooid, met name wat betreft de eerste verdieping en de zolder. Een inpandige opname door [C] zou dan ook enkel inzicht hebben gegeven in de situatie per opnamedatum en niet per waardepeildatum.
Ten aanzien van de in het taxatierapport van [C] opgenomen vergelijkingsobjecten merkt de rechtbank het volgende op. In de matrix dat bij dit taxatierapport staat vermeld dat de woning van eiseres is gelegen in [R], terwijl uit andere stukken blijkt dat de woning in [Q] is gelegen. Daarnaast staan ten aanzien van de woning van eiseres wel de waarde per m2 en m3 genoemd maar bij de vergelijkingsobjecten niet. Ook is bij de vergelijkingsobjecten niet te achterhalen welke waarde aan de diverse objectdelen van de vergelijkingsobjecten is toegekend. Tevens zijn staffels of andere overzichten met betrekking tot de waarde per m2 en m3 niet opgenomen. Ook volgt uit het taxatierapport niet duidelijk op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen enerzijds de woning van eiseres en anderzijds de vergelijkingsobjecten. Zo betreft het vergelijkingsobject aan de [A-straat 2] een ander type woning, is dit vergelijkingsobject gelegen in andere plaats, heeft dit vergelijkingsobject minder inhoud, heeft dit vergelijkingsobject een aanbouw, een grote berging en een kelder. Het vergelijkingsobject aan de [A-straat 3] is gelegen in een andere plaats en heeft een ander bouwjaar. Ook beschikt dit vergelijkingsobject over een grote garage en berging en een grotere kavel. Het vergelijkingsobject aan de [A-straat 4] is een ander type woning, is gelegen in een andere plaats en heeft een ander bouwjaar. Ook heeft dit vergelijkingsobject een kleinere kavel, een extra berging/schuur en een carport.
[A] heeft gesteld dat de in het taxatierapport van [C] genoemde vergelijkingsobjecten zijn gelegen in andere plaatsen en dat er tussen de plaatsen onderling grote waardeverschillen bestaan. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat, en op welke wijze, met deze verschillen rekening is gehouden.
Dat verweerder heeft gesteld dat de WOZ-waarde is gebaseerd op de opname ter plaatse, het gesprek met de nieuwe eigenaar en na bestudering van het bouwkundig rapport leidt niet tot een ander oordeel. Deze feiten hebben namelijk pas geruime tijd na de waardepeildatum en na de renovatie plaatsgevonden.
4.2 Ten aanzien van het taxatierapport van eiseres
Blijkens het taxatierapport is het doel van de taxatie geweest om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een mogelijke verkoop. De waarde per opnamedatum (2 augustus 2007) is getaxeerd op € 375.000, zijnde de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Daaronder wordt volgens het bijgevoegde Normblad verstaan: “De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.”
Tevens wordt in het taxatierapport - kort gezegd - onder andere het volgende opgemerkt:
? dat het buitenonderhoud en de bouwkundige constructie als “matig” wordt omschreven en dat het binnenonderhoud als “voldoende” wordt omschreven;
? dat de te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Dit blijkt uit het “”BouwTechnorapport+” dat bij het taxatierapport is gevoegd. In het taxatierapport wordt voorts opgemerkt dat vervanging van de dakconstructie denkbeeldig is en dat daarnaast rekening moet worden gehouden met de aan asbestverwijdering verbonden kosten. De taxateur heeft de kosten geschat op € 60.000;
? dat in diverse vloerafwerkingen en in een deel van het dakbeschot asbest is waargenomen;
? dat de getaxeerde waarde mede is gebaseerd op objectvergelijking met diverse vergelijkbare verkooptransacties in onder meer [S] ([A-straat 5 & 6]), [T] ([A-straat 7]) en [Q] ([A-straat 8]).
Als bijlagen bij het taxatierapport zijn onder andere foto’s van het getaxeerde en een kopie van het bouwkundig onderzoek opgenomen. Uit het “BouwTechnorapport+” blijkt onder andere het volgende:
? dat de herstelkosten op korte termijn worden geschat op € 46.550;
? dat het dakbeschot op het schuine dak, de beplating op de deur naar de CV-ruimte en de tegels in de slaapkamers vermoedelijk asbesthoudend zijn;
? dat rekening moet worden gehouden met:
- vervanging van de bitumineuze dakbedekking;
- vervanging en bijstoppen van een deel van de rieten dakbedekking;
- vervanging van de keramische pannen;
- vervanging van een windveer en de boeien;
- scheurvorming in de gevel;
- vervanging van de aangetaste kozijnen, glaslatten en schuifpui;
- de aanwezigheid van houtvernielende insecten;
- het aanbrengen van de ontbrekende nokgording en hanenbalken;
- vervanging van het plaatmateriaal op de zoldervloer, indien de zolder intensief gaat worden gebruikt;
- scheurvorming in de dragende binnenwanden;
- schraal en afbladderend schilderwerk.
De rechtbank stelt voorop dat de taxatie door [A] heeft plaatsgevonden vóór de grondige verbouwing. Op dat moment verkeerde de woning in een onderhoudsstaat die (nagenoeg) overeenkomt met de onderhoudsstaat per waardepeildatum.
Daarnaast heeft [A] een “BouwTechnorapport+”laten opstellen. [A] heeft ter zitting onweersproken gesteld dat hij dit rapport heeft laten opstellen, omdat hij meer informatie wenste over de onderhoudstoestand van de woning en de daarmee verband houdende kosten.
Dat mr. [gemachtigde] in bezwaar in eerste instantie een taxatierapport naar de waarde in verhuurde staat heeft overgelegd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. [A] heeft gesteld dat hij op later verzoek van de notaris de woning heeft gewaardeerd naar een waarde in verhuurde staat op basis van een huurwaarde van ongeveer € 15.000 per jaar. Dit rapport is opgesteld in het kader van de verkoop door de legatarissen aan hun dochter. Daarbij was mr. [gemachtigde] als notaris ook betrokken.
Op grond van vorenstaande heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank in beginsel de door haar verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.
4.3 Ten aanzien van de veertien door verweerder genoemde objecten in het buitengebied van [Q] (bijlage 6 verweerschrift)
Verweerder heeft als bijlage bij het verweerschrift een lijst met verkopen van woningen in het buitengebied van [Q] bijgevoegd. Verweerder heeft ten aanzien van deze veertien objecten een overzicht gemaakt met het adres, het bouwjaar, de inhoud, het grondoppervlak, de transactiedatum, de transactieprijs en de waarde van de bijgebouwen. Een aantal vergelijkingsobjecten zou ook te kampen hebben met achterstallig onderhoud. Verweerder heeft gesteld dat op grond van deze opsomming kan worden geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres, rekening houdend met de verschillen, juist is vastgesteld.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met dit overzicht niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning minimaal € 540.000 bedraagt. De rechtank overweegt daartoe als volgt.
Allereerst heeft verweerder niet of nauwelijks gegevens verstrekt van deze woningen. In het overzicht zijn de straatnaam, het bouwjaar, de inhoud, de grondoppervlakte, de transactiedatum, de transactiesom en de bijgebouwenwaarde opgenomen. Zo blijkt uit het overzicht dat de bouwjaren van de vergelijkingsobjecten sterk afwijken en lopen de inhoud en oppervlakte van de vergelijkingsobjecten sterk uiteen. Op welke wijze met deze verschillen rekening is gehouden, heeft verweerder niet inzichtelijk kunnen maken.
Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten in verschillende plaatsen gelegen. Met eventuele waardeverschillen tussen deze plaatsen heeft verweerder geen rekening gehouden.
Tevens ontbreken andere gegevens, bijvoorbeeld omtrent de onderhoudstoestand. [A] heeft in dat kader ter zitting verklaard dat uit zijn computersysteem waarin alle transacties staan vermeld, ook de transacties van andere makelaars, blijkt dat de onderhoudstoestand van genoemde veertien vergelijkingsobjecten wordt omschreven als “goed” of “redelijk goed” terwijl de onderhoudstoestand van de woning van eiseres wordt omschreven als “matig”. Ook heeft [A] aangevoerd dat hij een “BouwTechnorapport+” heeft laten opstellen, juist omdat de onderhoudstoestand van de woning zo slecht was. [A] heeft daaraan toegevoegd dat hij zelden een “BouwTechnorapport+” laat opstellen, maar daartoe nu wel aanleiding zag. Verweerder heeft weliswaar gesteld dat de onderhoudstoestand van deze veertien vergelijkingsobjecten vergelijkbaar is met de woning van eiseres, maar heeft deze stelling, tegenover de gemotiveerde betwisting door [A], niet verder onderbouwd. Ook een staffel of ander overzicht met waarden per m2 en m3 ontbreekt. Daarnaast heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt welke waarde aan de grond en opstallen is toegerekend.
In het nadere stuk van verweerder d.d. 11 mei 2009 wijst verweerder nog op de woning aan de [A-straat 9] te [S]. Deze woning is in 2002 verkocht. Deze transactie is naar het oordeel van de rechtbank te ver van de waardepeildatum
(1 januari 2007) gelegen om te kunnen worden gebruikt als onderbouwing van de WOZ-waarde.
4.4 Ten aanzien van het legaat tegen inbreng
De toenmalige bewoonster van de woning is op 5 juli 2007 overleden. Bij testament is eiseres benoemd tot erfgename. In het testament is onder andere opgenomen dat de woning is gelegateerd aan de huishoudelijke hulp en haar echtgenoot, tegen inbreng van de waarde. De legatarissen hebben het legaat aanvaard. Vervolgens hebben de legatarissen kort nadien de woning, onder voorbehoud van een huurrecht, doorverkocht aan hun dochter tegen de (door [A] getaxeerde) waarde in verhuurde staat.
De rechtbank stelt voorop dat er hier sprake is van een legaat tegen inbreng. Dat houdt in dat de legatarissen de woning kunnen verkrijgen tegen inbreng van de waarde in het economisch verkeer van de woning. Eiseres en de legatarissen zijn onafhankelijke derden van elkaar. De rechtbank acht aannemelijk dat zij in hun onderlinge verhoudingen in beginsel uitgaan van een objectieve waarde, te weten de waarde in het economisch verkeer. Dat is juist de reden waarom [A] de opdracht heeft gekregen om de woning te taxeren. Daarnaast hebben eiseres en de legatarissen in deze procedure een tegengesteld belang: eiseres is gebaat bij een zo hoog mogelijke waarde terwijl de legatarissen daarentegen gebaat zijn bij een zo laag mogelijke waarde. Daarnaast acht de rechtbank aannemelijk dat [A] zo objectief mogelijk de waarde heeft vastgesteld. [A] heeft in dat kader nog aangevoerd dat de legatarissen van mening waren dat hij de waarde te hoog had vastgesteld, hetgeen tot gevolg had dat de legatarissen niet [A] maar een andere makelaar hebben ingeschakeld bij de verkoop van hun oude woning.
De stelling van verweerder dat er onzakelijk is gehandeld door partijen waardoor de waarde relatief laag is geweest
(€ 375.000) acht de rechtbank dan ook niet aannemelijk.
4.5 Ten aanzien van het eerste recht van koop
Verweerder stelt dat de huidige eigenaar het eerste recht van koop had op grond van het testament. Verweerder stelt dat het erop lijkt dat dit recht de koopsom in gunstige zin voor de legatarissen heeft beïnvloed.
In zijn nadere stukken van 22 januari 2009 heeft eiseres dit betwist en erop gewezen dat de taxatie heeft plaatsgevonden naar de waarde in het economisch verkeer in vrij opleverbare staat.
Zoals de rechtbank hiervoor in onderdeel 4.4 heeft overwogen, acht de rechtbank aannemelijk dat eiseres en de legatarissen, gezien hun tegengestelde belangen, als onafhankelijke partijen hebben gehandeld. Dit heeft naar het oordeel van de rechtbank geleid tot een zakelijke prijs van € 375.000. Deze prijs is gebaseerd op het taxatierapport van [A], een gediplomeerd en erkend NVM-makelaar. Uit dit taxatierapport blijkt dat dit de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is. Deze waarde komt, blijkens het bij het taxatierapport gevoegde Normblad, overeen met de waarde in het economisch verkeer.
Voorts heeft verweerder zijn stelling dat het eerste recht van koop de koopsom in gunstige zin voor de koper heeft beïnvloed, niet verder onderbouwd. Dat verweerder in dat kader heeft verwezen naar het door [C] opgestelde taxatierapport, kan verweerder niet baten. Zoals in onderdeel 4.1 hiervoor is overwogen, heeft verweerder met het taxatierapport van [C] niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde tenminste € 540.000 bedroeg.
Ter zitting heeft mr. [gemachtigde], ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van € 375.000 de waarde in het economisch verkeer is, verklaard dat er door de Belastingdienst geen naheffingsaanslag overdrachtsbelasting of een navorderingsaanslag successierecht is opgelegd. Ook heeft mr. [gemachtigde] gesteld dat [A] contact heeft gehad met de heer [D] (hierna: [D]) van de Belastingdienst. [D] kende de in de aangifte voor het recht van successie opgenomen vrije verkoopwaarde van € 375.000 maar heeft deze niet gecorrigeerd.
Tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat het eerste recht van koop de koopsom voor de legatarissen in gunstige zin heeft beïnvloed.
4.6 Ten aanzien van de waarde in verhuurde staat
Verweerder heeft gesteld dat op grond van de waarde in verhuurde staat (€ 325.000) de vrije verkoopwaarde aanzienlijk hoger moet liggen dan de door eiser verdedigde € 375.000. Volgens verweerder bedraagt de verkoopwaarde in verhuurde staat 60% van de vrije verkoopwaarde, hetgeen zou leiden tot een waarde in het economisch verkeer van € 540.000
(€ 325.000/60%)
In zijn nadere stuk van 22 januari 2009 weerspreekt eiseres dat de waarde in verhuurde staat als onderbouwing kan dienen voor de waarde in het economisch verkeer in vrij opleverbare staat, omdat het gaat om een zeer specifieke situatie.
In zijn brief van 6 februari 2009 stelt [A] dat verweerder ten onrechte stelt dat de huurwaarde 60% van de waarde in het economisch verkeer in vrij opleverbare staat bedraagt. [A] heeft in dat kader gesteld dat vooraf overleg is geweest met een taxateur van de Belastingdienst/Rivierenland, de heer [D], waarbij consensus bestaat dat bij een dergelijke taxatie de waarde in verhuurde staat 80% tot 90% bedraagt van de waarde in het economisch verkeer in vrij opleverbare staat. [A] heeft er tot slot op gewezen dat in de onderhavige situatie de waarde in verhuurde staat (€ 325.000) 86% bedraagt van de waarde in het economisch verkeer in vrij opleverbare staat (€ 375.000).
Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waardedruk 60% bedraagt. Zo heeft verweerder deze stelling op geen enkele wijze verder onderbouwd.
4.7 Ten aanzien van kosten van het achterstallig onderhoud
Verweerder heeft gesteld dat in de uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde is verminderd van € 590.000 naar € 540.000, zijnde het bedrag dat nodig is voor het opknappen van de woning.
In het “BouwTechnorapport+” zijn de herstelkosten op korte termijn geschat op € 46.550. Verweerder heeft met deze herstelkosten dan ook terecht rekening gehouden. Echter, zoals hiervoor in onderdeel 4.1 overwogen acht de rechtbank verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde minimaal € 540.000 bedraagt. De rechtbank hecht in dat verband meer waarde aan de taxatie van [A]. Ook in die taxatie is rekening gehouden met de herstelkosten op korte termijn.
4.8 Ten aanzien van het doel van de taxatie van eiseres
Verweerder stelt in de nadere stukken van 11 mei 2009 dat haar taxatierapport is opgesteld in het kader van het verweerschrift en dat de taxatie door de taxateur van eiseres voor een ander doel is vastgesteld.
Verweerders stelling dat het taxatierapport van eiseres niet zonder meer bruikbaar zou zijn omdat het niet is opgemaakt met als doel het vaststellen van de WOZ-waarde volgt de rechtbank niet, nu de WOZ-waarde niet alleen kan worden bepaald door een vergelijking van verkoopcijfers, maar ook op andere manieren kan worden bepaald. De rechtbank verwijst hierbij onder meer naar het arrest van de Hoge Raad van 14 november 2003, nummer
38.399, BNB 2004/48, LJN: AF6572 (te vinden op www.rechtspraak.nl).
In dat kader merkt de rechtbank nog op dat blijkens het taxatierapport van [A] de waarde van € 375.000 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik betreft, oftewel de waarde in het economisch verkeer. Niet valt in te zien dat deze waarde afwijkt van het waardebegrip als bedoeld in de Wet WOZ.
4.9 Grove schending van het gelijkheidsbeginsel?
Verweerder stelt in de nadere stukken van 11 mei 2009 dat € 375.000 in geen geval als WOZ-waarde kan worden vastgesteld, omdat dit een grove schending van het gelijkheidsbeginsel zou inhouden.
De rechtbank kan verweerder niet volgen in deze stelling. Voor zover verweerder hiermee heeft bedoeld te stellen dat een waarde van € 375.000, in vergelijking met de door hem genoemde vergelijkingspanden, te laag is, faalt deze grief. Zoals hiervoor onder andere in de onderdelen 4.1 en 4.3. overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder met deze vergelijkingsobjecten, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Voor het overige is de rechtbank niet gebleken van schending van het gelijkheidsbeginsel.
4.10 Oordeel van de rechtbank omtrent de WOZ-waarde
Op grond van vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, de WOZ-waarde van € 540.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank hecht daarbij meer waarde aan het taxatierapport van [A] dan aan het taxatierapport van [C]. Met name acht de rechtbank van belang dat het taxatierapport van [C] pas is opgemaakt ten tijde van de verbouwing, op het moment dat de verbouwing al grotendeels was afgerond. [C] heeft daardoor geen rekening kunnen houden met de situatie op waardepeildatum. Ook heeft verweerder aan de hand van de veertien in het overzicht genoemde vergelijkingsobjecten, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, de WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. Verweerder is derhalve naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
Eiseres daarentegen heeft naar het oordeel van de rechtbank de door haar verdedigde waarde van € 375.000 wel aannemelijk gemaakt. In dat kader acht de rechtbank met name van belang dat het taxatierapport van [A] is opgemaakt voorafgaand aan de grote verbouwing en dat bij het taxatierapport van [A] een “BouwTechnorapport+” is gevoegd. Voorts heeft eiseres de stellingen van verweerder gemotiveerd betwist, waartegenover verweerder zijn stellingen, door deze niet of onvoldoende te onderbouwen, niet aannemelijk heeft gemaakt.
Op grond van vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 375.000, zijnde de door eiseres verdedigde WOZ-waarde en de door [A] getaxeerde waarde in vrij opleverbare staat.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Eiseres heeft enkel verzocht om een proceskostenvergoeding voor de door [A] in rekening gebrachte kosten. [A] heeft in totaal 5½ uur in rekening gebracht tegen een tarief van € 175 per uur (exclusief BTW). Tussen partijen is niet in geschil dat [A] als deskundige moet worden aangemerkt als bedoeld in artikel 1, onderdeel b van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb).
Op grond van artikel 2, eerste lid, van het Bpb, in combinatie met artikel 3, eerste lid, onderdeel a, van de Wet tarieven in strafzaken en artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (hierna: BTSZ) bedraagt de maximale vergoeding € 81,23 per uur. Op grond van artikel 15 van het BTSZ dient dit bedrag verhoogd te worden met de omzetbelasting die daarover verschuldigd is.
De vergoeding bedraagt in dat geval € 531,65, zijnde 5½ uur tegen een tarief van € 81,23 per uur vermeerderd met 19% omzetbelasting
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 375.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 531,65, en wijst de gemeente Heumen aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de gemeente Heumen het door eiseres betaalde griffierecht van € 288 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. van Baaren, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. M.H. Gudden, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 27 augustus 2009
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.