Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 193803 / KG ZA 09-846
Vonnis in kort geding van 12 januari 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE VELUWE INVESTMENTS IV B.V.,
gevestigd te Gendt, kantoorhoudende te ‘t Harde, gemeente Elburg,
eiseres,
advocaat mr. K.G.J. Heesakkers te Arnhem,
tegen
1. DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, BESTAANDE UIT HET KANTOORPAND MET OMLIGGENDE TERREINEN AAN DE VOLTASTRAAT 2-4, 6716 AJ TE EDE, KADASTRAAL BEKEND GEMEENTE EDE, SECTIE D, NUMMER 5114,
gedaagden,
van wie zich vóór de zitting bekend heeft gemaakt:
[kraker1],
verblijvende te Ede,
en voor wie mr. E.Th. Hummels te Zeist optreedt als advocaat,
2. DE HEER [kraker2], VERBLIJVENDE IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, BESTAANDE UIT HET KANTOORPAND MET OMLIGGENDE TERREINEN AAN DE VOLTASTRAAT 2-4, 6716 AJ TE EDE, KADASTRAAL BEKEND GEMEENTE EDE, SECTIE D, NUMMER 5114,
gedaagde,
niet verschenen.
Eiseres zal hierna worden aangeduid met De Veluwe Investments. Gedaagden zullen gezamenlijk worden aangeduid als de krakers, dan wel afzonderlijk als [kraker1] en [kraker2].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van De Veluwe Investments
- de pleitnota van [kraker1].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagden
Gedaagden sub 1
2.1. De Veluwe Investments heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak aan de Voltastraat 2-4 te Ede, naast de hiervoor met name genoemde [kraker1], door verscheidene andere personen anders dan krachtens een persoonlijk of zakelijk recht wordt bewoond en / of gebruikt, en dat zij in redelijkheid de identiteit van deze bewoners niet heeft kunnen achterhalen. De Veluwe Investments heeft dus de in artikel 45 lid 3 juncto Pro artikel 61 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv.) omschreven wijze van dagvaarden mogen toepassen. Bij de uitvoering daarvan zijn vervolgens de wettelijk vereiste formaliteiten in acht genomen. Overeenkomstig het verzoek van De Veluwe Investments wordt dan ook verstek verleend tegen deze krakers, met uitzondering van [kraker1].
Gedaagde sub 2
2.2. De in artikel 45 Rv Pro. voorgeschreven formaliteiten voor het uitbrengen van de dagvaarding zijn jegens deze gedaagde in acht genomen. Overeenkomstig het verzoek van De Veluwe Investments wordt daarom verstek verleend tegen [kraker2].
3. De feiten
3.1. De Veluwe Investments is eigenaresse van het kantoorpand met omliggende terreinen, staande en gelegen aan de Voltastraat 2-4 te Ede (hierna: het kantoorpand). Het kantoorpand staat, in afwachting van verhuur of verkoop, al minstens twee jaar leeg.
3.2. Op 1 augustus 2009 is het kantoorpand door de krakers gekraakt.
3.3. De makelaar van De Veluwe Investments heeft op 4 en 27 augustus 2009 namens De Veluwe Investments met de krakers gesproken. Daarbij is één van de krakers, Chris [kraker2], als contactpersoon voor hen opgetreden. De krakers hebben verklaard het pand niet te zullen verlaten en hun identiteit niet bekend te willen maken. De Veluwe Investments heeft de bereidheid getoond een (anti-kraak)gebruiksovereenkomst met de krakers te sluiten. Daartoe bleken de krakers niet bereid.
3.4. Bij brief van 7 september 2009 heeft De Veluwe Investments de krakers verzocht en gesommeerd het kantoorpand met onmiddellijke ingang te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden. Ook heeft De Veluwe Investments de krakers verzocht om hun persoonsgegevens aan haar bekend te maken en heeft zij hen aansprakelijk gesteld voor alle door haar geleden en nog te lijden schade. De krakers hebben geen gehoor gegeven aan voormeld verzoek.
3.5. Bij brief van 14 december 2009 aan de advocaat van De Veluwe Investments schrijft de makelaar van De Veluwe Investments het volgende:
“(…) In eerste instantie leek het erop dat wij met de krakers goede afspraken omtrent het gebruik konden maken, zij zouden het pand uitsluitend op de begane grond “als een goed huisvader” bewonen. Zij hebben aangegeven de door u opgestelde overeenkomst nooit te zullen tekenen. Mijn contactpersoon aldaar, mij bekend als “Chris”, geeft al weken geen gehoor.
Inmiddels wordt het pand, tegen de afspraak in, in z’n geheel gebruikt/bewoond en bevindt het zich in een dusdanige toestand dat wij het met goed fatsoen niet meer aan de markt kunnen aanbieden. Zowel aan de buiten- als de binnenkant gaat het pand zienderogen achteruit. Van bedrijven uit de omgeving hebben wij vernomen dat er regelmatig feesten worden georganiseerd en dat men zich irriteert aan de huidige “bewoners”.
Om het kantoorpand weer in een verhuurbare staat te krijgen zal er door de eigenaar/verhuurder een behoorlijk bedrag in het pand moeten worden gestoken. In ieder geval is de schade bij het niet verhuren ca. € 7.000,00 per maand (…).”
4. Het geschil
4.1. De Veluwe Investments vordert samengevat –
a) de krakers te veroordelen om het kantoorpand te ontruimen en het aan haar geheel leeg en ontruimd ter vrije en algehele beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom en zo nodig met machtiging van De Veluwe Investments om gedaagden, in geval van weigering of nalatigheid om aan het vonnis te voldoen, tot die ontruiming te noodzaken, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie,
b) te bepalen dat het in deze te wijzen vonnis tot één jaar na de datum waarop het vonnis wordt uitgesproken ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het kantoorpand bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet,
c) de krakers hoofdelijk te veroordelen om aan haar € 6000,-- te betalen, bij wijze van voorschot op schadevergoeding,
d) de krakers hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.2. Als grondslag voor haar vorderingen voert De Veluwe Investments aan dat de krakers jegens haar onrechtmatig handelen door zonder enig recht of titel in het pand te verblijven én door het kantoorpand niet als een ‘goed huisvader’ te bewonen. De krakers zouden hebben toegezegd de kosten voor gas, water en elektra aan De Veluwe Investments te voldoen en het kantoorpand met maximaal 6 personen te zullen bewonen. Ook zouden zij hebben toegezegd ervoor zorg te zullen dragen dat het pand in goede staat blijft verkeren en toonbaar blijft ten behoeve van bezichtigingen en het kantoorpand te zullen verlaten en in goede staat op te leveren zodra er een nieuwe huurder of koper is. De krakers hebben zich volgens De Veluwe Investments echter in het geheel niet aan deze toezeggingen gehouden. Zij zouden het kantoorpand laten verloederen en daaraan ernstige schade toebrengen. De ramen zouden zijn bedekt met lakens of witsel. De muren zouden zijn bewerkt met graffiti. Spiegels en verlichting zouden zijn vernield. Buiten zouden zich huishoudelijk afval en winkelwagentjes ophopen. Er zouden werkzaamheden aan auto’s en boten worden verricht, waarbij vervuiling van het terrein met olie en dergelijke plaatsvindt. De krakers zouden wekelijks feesten geven en daardoor overlast veroorzaken. Het parkeer- en binnenterrein zou daarbij vol met campers staat. De eigenaar van het naastgelegen perceel, die dit terrein sinds vijf jaar met toestemming van De Veluwe Investments als parkeerterrein voor zijn werknemers gebruikt, wordt op maandagochtend geconfronteerd met een vervuild terrein. Ook zouden de krakers gevaarlijke situaties veroorzaken door restanten van vuurkorven en open vuren onbeheerd op het terrein achter te laten, terwijl op het naastgelegen perceel een chemische fabriek staat. Ten slotte zouden de krakers niet geheel meewerken aan bezichtigingen door potentiële kopers of huurders van het kantoorpand. De Veluwe Investments stelt een spoedeisend belang te hebben bij ontruiming van het kantoorpand. Zij vreest toenemende schade, ook aan belendende panden, en waardedaling van het kantoorpand. Zij vreest ook dat er slachtoffers zullen vallen en dat er claims van derden zullen volgen. Ten slotte wenst zij de reeds door haar geleden schade op de krakers te verhalen. Die schade bestaat ten minste uit de kosten van water, gas en elektra van
€ 1.000,-- per maand voor de maanden augustus tot en met december 2009, in totaal dus
€ 5.000,-- en de kosten van € 1.080,91 die zij al heeft gemaakt om de braakschade te laten herstellen.
4.3. De krakers voeren gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
De ontruiming
5.1. Vast staat dat de krakers het onderhavige kantoorpand, althans een gedeelte daarvan, op 1 augustus 2009 zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Daarmee maken zij inbreuk op het eigendomsrecht van De Veluwe Investments. Voorop staat dat het eigendomsrecht ingevolge artikel 5:1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. Het staat de eigenaar met uitsluiting van een ieder vrij van de zaak gebruik te maken, mits dit gebruik niet strijdt met rechten van anderen en de op wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen. Artikel 5:2 BW Pro geeft de eigenaar van een zaak de bevoegdheid om zijn eigendom op te eisen van iedereen die haar zonder recht onder zich houdt. Dit betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die er inbreuk op maakt, zodat de vordering tot ontruiming in kort geding in beginsel toewijsbaar is, behoudens misbruik van bevoegdheid en mits er voldoende spoedeisend belang is.
5.2. [kraker1] heeft betwist dat De Veluwe Investments een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Het kantoorpand zou al geruime tijd leeg staan en van een concrete huurder of koper voor het kantoorpand zou nog geen sprake zijn. Bovendien zou er geen sprake zijn van schade of vernielingen aan het kantoorpand, overlast door de krakers of brandgevaar in verband met de naastgelegen chemische fabriek. De Veluwe Investments heeft haar stellingen daarover niet met stukken kunnen onderbouwen. Volgens [kraker1] overdrijft De Veluwe Investments en betroffen de waarnemingen van De Veluwe Investments slechts een momentopname. Met betrekking tot de door De Veluwe Investments overgelegde foto’s verklaart [kraker1] dat de krakers slechts twee keer een barbecuefeest hebben gegeven. Op die momenten stonden er inderdaad auto’s en kampeerwagens op het terrein, twee vuurkorven en een winkelwagentje. Normaal gesproken staat er slechts één auto. De vuurkorven zouden geen brandgevaarlijke situatie hebben veroorzaakt. [kraker1] heeft ten slotte betwist dat de krakers het terrein vervuilen. De krakers zouden volgens [kraker1] nog steeds bereid zijn de energiekosten te betalen die bóven het normale bedrag liggen dat De Veluwe Investments toch al had moeten betalen voor het energieverbruik van het kantoorpand bij leegstand, indien zij daartoe een gespecificeerde nota van De Veluwe Investments ontvangen. Dat is tot op heden nog niet gebeurd. De krakers zouden het pand netjes bewonen en nog steeds bereid zijn om mee te werken aan de bezichtiging van het pand. Ook zouden zij bereid zijn om af te spreken om geen feesten meer te geven. [kraker1] heeft ten slotte de verklaring van de makelaar van De Veluwe Investments gemotiveerd weersproken.
5.3. Vast staat dat het kantoorpand in elk geval twee jaar leegstond voordat de krakers erin trokken. Ook staat vast dat zich op dit moment nog geen concrete huurder of koper voor het pand heeft aangediend. De omstandigheid dat het kantoorpand in de staat waarin het zich nu bevindt potentiële kopers of huurders zou afschrikken, is voor de voorzieningenrechter op voorhand geen reden voor ontruiming, omdat van een professionele huurder of koper van een bedrijfspand als het onderhavige mag worden verwacht dat deze daar doorheen kijkt. Evenmin vormt de omstandigheid dat de krakers niet volledig zouden hebben meegewerkt aan de bezichtiging van het pand door potentiële kopers of huurders op zichzelf voldoende aanleiding om tot ontruiming van het pand over te gaan. [kraker1] heeft namens de krakers ter zitting verklaard dat slechts de persoonlijk door hen bewoonde ruimten gesloten zijn gebleven en dat zij daaraan in het vervolg mee zullen werken.
5.4. De voorzieningenrechter sluit echter niet uit dat De Veluwe Investments toch voldoende spoedeisend belang heeft bij ontruiming van het kantoorpand. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als het pand inderdaad, zoals De Veluwe Investments stelt, door toedoen van de krakers in ernstige mate ‘verloedert’ en / of schade oploopt. Ook kan daarvan sprake zijn indien de eigenaren van belendende panden inderdaad ernstige overlast ondervinden van de krakers of indien er, in verband met de aangrenzende lijmfabriek, inderdaad sprake zou zijn van een brandgevaarlijke situatie. De standpunten van partijen staan in dit opzicht echter lijnrecht tegenover elkaar. De Veluwe Investments heeft haar stellingen weliswaar onderbouwd met foto’s waarop te zien is dat de ramen zijn gewit, dat er een winkelwagentje en een roeiboot op het terrein staan en dat er veel campers op het terrein staan. Op voorhand valt echter niet uit te sluiten dat de door De Veluwe Investments overgelegde foto’s, zoals [kraker1] heeft verklaard, inderdaad slechts een momentopname tijdens of na een feest betroffen. Daaruit kan in elk geval niet worden opgemaakt dat er sprake is van onherstelbare schade.
5.5. Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter het, alvorens op de vordering tot ontruiming te beslissen, noodzakelijk om zelf het kantoorpand te bezichtigen om zich een goed oordeel te kunnen vormen in deze zaak. Ook acht de voorzieningenrechter het noodzakelijk om, alvorens op de vordering tot ontruiming te beslissen, aan de Burgemeester en Wethouders van de gemeente Ede te verzoeken om inlichtingen te verstrekken als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv.
5.6. Met inachtneming van het vorenstaande zal worden beslist zoals hierna in het dictum is vermeld. Het onderzoek zal ten behoeve van de bezichtiging ter plaatse en het inwinnen van bedoelde inlichtingen worden heropend.
Het voorschot op schadevergoeding
5.7. [kraker1] heeft aangevoerd dat het gevorderde voorschot op schadevergoeding zich niet leent voor behandeling in kort geding, omdat de hoogte van de eventuele schade niet vast staat en omdat De Veluwe Investments ook bij dit deel van hun vordering geen spoedeisend belang zouden hebben.
5.8. Het gevorderde voorschot betreft een geldvordering. Voor toewijzing van een geldvordering binnen het kader van een kort geding moet onder meer de voorwaarde zijn vervuld dat het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn. Ook moet uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening zijn vereist. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoet het gevorderde voorschot van € 6.000,-- niet aan de bovengenoemde criteria. Niet alleen staat de exacte omvang van de eventuele schade in het geheel niet vast, maar ook is onvoldoende gebleken dat De Veluwe Investments een spoedeisend belang heeft bij betaling aan haar van dit bedrag door de krakers. Bovendien hebben de krakers toegezegd de energiekosten te zullen gaan betalen zodra zij daartoe een gespecificeerde rekening ontvangen. Het gevorderde voorschot zal daarom worden afgewezen.
5.9. Iedere verdere beslissing, waaronder die omtrent de kosten van dit kort geding, zal worden aangehouden. De mogelijkheid van tussentijds hoger beroep tegen dit vonnis zal worden uitgesloten.
6. De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1. heropent de behandeling van het kort geding op de voet van het hiervoor onder 5.5 overwogene,
6.2. bepaalt een gerechtelijke plaatsopneming op een nader in overleg met de griffie van deze rechtbank te bepalen datum en tijdstip, waartoe partijen wordt gevraagd om binnen 3 dagen na dit vonnis hun verhinderdata tot 15 februari 2010 door te geven,
6.3. verzoekt de Burgemeester en Wethouders van de gemeente Ede om uiterlijk 22 januari 2010 ter griffie van deze rechtbank een schriftelijk bericht in te dienen, houdende inlichtingen zoals hiervoor onder 5.5 bedoeld,
6.4. bepaalt dat van dit vonnis geen hoger beroep mogelijk is dan tegelijk met het eindvonnis,
6.5. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.A. Satijn op 12 januari 2010.