Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 197118 / KG ZA 10-145
Vonnis in kort geding van 16 april 2010
in de zaak van
[eis.1 t/m 25]
eisers,
advocaat mr. V.J.A. Hetterscheidt te Doetinchem,
tegen
1. de vennootschap naar buitenlands recht
[ged.1].,
gevestigd te Alanya, Turkije, zonder bekende kantoor- of vestigingsplaats in Nederland,
2. de vennootschap naar buitenlands recht
[ged.2].,
gevestigd te Alanya, Turkije, zonder bekende kantoor- of vestigingsplaats in Nederland
3 de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[ged.3],
statutair gevestigd te [vest.plaats],
4. [ged.4],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat voor gedaagden sub 1, 3 en 4 mr. I. van Bekkum te Nijmegen,
gedaagde sub 2 niet verschenen.
Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] worden genoemd, gedaagden afzonderlijk [ged.1], [ged.2], [ged.3] en [ged.4] ([ged.1], [ged.3] en [ged.4] gezamenlijk ook wel [gedaagden].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met bijbehorende producties
- de door [gedaagden] overgelegde producties
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers]
- de wijziging van eis.
- de pleitnota van [gedaagden]
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [ged.1] is een vennootschap naar Turks recht die zich bezig houdt met de ontwikkeling en verkoop van luxe appartementen en vijfsterrenhotels in Turkije.
[ged.3] is een vennootschap naar Nederlands recht die zich bezig houdt met projectontwikkeling, marketing en verkoop van buitenlands vastgoed.
[ged.4] is door middel van een holdingconstructie bestuurder van [ged.3] en daarnaast samen met de heer [betrokkene1] bestuurder en grootaandeelhouder van [ged.1].
2.2. Vanaf omstreeks 2003 hebben [eisers] - deels ieder voor zich deels in groepsverband - door tussenkomst van [ged.3] koopovereenkomsten gesloten met [ged.1] met betrekking tot een perceel grond en daarop te realiseren vakantieappartementen in de Turkse badplaats Alanya. Die appartementen maken deel uit van het vastgoedproject van [ged.3] en [ged.1], genaamd ‘Oriental Palace Resort Alanya (“OPR Alanya”)’.
In de aanhef van die koopovereenkomsten worden [ged.3] en [ged.1] telkens aangeduid als “project ontwikkelaar / promotor “. Voorts wordt in die overeenkomsten (telkens) [ged.1] genoemd als juridisch eigenaar van het stuk bouwgrond waarop de appartementen worden gebouwd en [ged.3] als degene die gemachtigd is de grond met de daarop te realiseren appartementen te verkopen en ter zake de koopovereenkomsten te tekenen. In de koopovereenkomsten is (telkens) het volgende forum keuzebeding opgenomen: “Beide partijen onderwerpen zich aan de Rechtbanken van Turkije, voor elke interpretatie of andere uit dit contract ontstane kwesties”.
De verdere inhoud van de koopovereenkomsten komt hierna - voor zover van belang - nader aan de orde.
2.3. Daarnaast zijn [eisers] ieder een separate verhuurovereenkomst met [ged.1] aangegaan. In de aanhef van die verhuurovereenkomsten staat: “Deze overeenkomst vormt een aanvulling op het koopcontract Paradiso Palace Resort d.d. (…)”. Voor zover thans van belang bevatten die verhuurovereenkomsten verder (telkens) de volgende bepalingen:
“1) Deze overeenkomst heeft een looptijd van 10 jaar. De verhuurorganisatie (opmerking voorzieningenrechter: bedoeld is [ged.1]) treedt voor een periode van 10 jaar op als beheerder voor de eigenaar ter zake de verhuur van het in hoofde vermeld onroerend goed. De eigenaar ontvangt gegarandeerde huurinkomsten van 10% per jaar, gerekend over de aankoopsom van uitsluitend het onroerend goed. Het min of meerdere rendement komt toe aan de verhuurorganisatie. De ingangsdatum voor deze overeenkomst is gelijk aan de datum van de oplevering van het appartement conform het opleveringsprotocol.
2) Tot zekerheid van betaling ontvangt de eigenaar een bankgarantie voor een bank naar keuze. De bankgarantie wordt ieder jaar per jaar vooraf aan eigenaar toegezonden (…)”.
2.4. Tot en met 2007 heeft [ged.1] aan haar betalingsverplichtingen krachtens de onder 2.3. genoemde huurovereenkomsten jegens [eisers] voldaan. De bankgaranties als in de onder 2.3. genoemde huurovereenkomst(en) bedoeld, zijn (in elk geval) tot en met 2007 door of namens [ged.3] vanuit Nederland aan [eisers] verstrekt.
Sedert augustus 2008 zijn de door [ged.1] gegarandeerde huurinkomsten niet meer aan [eisers] voldaan. [eisers] hebben zich verenigd in een belangengroep genaamd “EZA Groep”.
2.5. [ged.1] heeft in of omstreeks het najaar van 2009 met een aantal eigenaren van het onderhavige appartementencomplex – niet zijnde [eisers] – een addendum op de onder 2.3. genoemde verhuurovereenkomst gesloten waarin de verplichting is opgenomen dat die eigenaren in afwijking van de verhuurovereenkomst genoegen nemen met een opbrengst van zijn/haar appartement gelijk aan een percentage van 40% van de netto winst van het project “OPR Alanya”. Die eigenaren, althans de meeste van hen,
hebben in of omstreeks november/december 2009 een belangenvereniging genaamd ‘BEOP1’ opgericht. Die vereniging stelt zich als doel de behartiging van de belangen van haar leden. Om als lid van deze laatste groep te kunnen toetreden is vereist dat men het voornoemde addendum tekent. De bestuursleden van ‘BEOP 1’, althans een van hen, vertegenwoordigen de vereniging naar [ged.1] toe.
2.6. In of omstreeks december 2009 heeft een aantal leden van ‘BEOP 1’ van [ged.1] een deelbetaling ontvangen ter zake van de huuropbrengsten over 2008 en 2009.
[eisers] hebben een dergelijke deelbetaling tot op heden niet ontvangen.
3. Het geschil
3.1. [eisers] stellen zich - samengevat - op het standpunt dat [ged.1], [ged.2] en [ged.3] tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de verhuurovereenkomst, welke [ged.1] met [eisers] is aangegaan. [ged.2] en [ged.3] zijn volgens [eisers] eveneens aansprakelijk voor de nakoming van die verplichtingen, omdat de verhuurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de koopovereenkomst(en) waarbij [ged.2] en [ged.3] ook partij zijn.
Daarnaast houden [eisers] [ged.4] als (middellijk) bestuurder van [ged.1] en [ged.3] persoonlijk aansprakelijk voor de tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen krachtens de verhuurovereenkomst(en).
[eisers] hebben voorts aangevoerd dat de appartementen via de respectievelijke touroperators grotendeels doorlopend zijn verhuurd, zodat de huuropbrengst voldoende moet zijn om het aan [eisers] gegarandeerde deel daarvan te voldoen.
Volgens [eisers] valt te vrezen dat een aanzienlijk deel van de gerealiseerde rendementen is verdwenen c.q. wordt aangewend voor het realiseren van bouwprojecten elders. Daarnaast handelt [ged.4] als (middellijk) bestuurder van [ged.1] en [ged.3] volgens [eisers] onrechtmatig door te bewerkstelligen dat aan de leden van de vereniging BEOP 1, die het onder 2.5. genoemde addendum hebben getekend, wel een deel van de huuropbrengsten wordt uitbetaald en aan de leden van de EZA-groep (onder wie [eisers]) niet. Tot slot voeren [eisers] aan dat [gedaagden] in gebreke blijven met het onderhoud van de appartementen, met de uitvoering van de gemeenschappelijke voorzieningen waarvan [eisers] gebruik maken en met de afgifte van de woonvergunningen (de ‘tapus’) aan de eigenaren van de appartementen, onder wie [eisers]
3.2. Op grond van het voorgaande vorderen [eisers] - na wijziging van hun eis waarbij zij hun oorspronkelijke vordering onder 1 ‘meer subsidiair’ van het petitum der dagvaarding hebben ingetrokken - thans als volgt:
1. primair [ged.1], [ged.2] en [ged.3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eisers] van alle achterstallige rendementen over de jaren 2008 en 2009 conform het in de dagvaarding opgenomen overzicht, waarbij specifiek per eiser de vordering is berekend, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan die der algehele voldoening,
subsidiair [ged.1], [ged.2] en [ged.3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eisers] van het totaal bedrag ad euro 156.951,--, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan die der algehele voldoening,
2. [ged.1], [ged.2] en [ged.3] te veroordelen tot het verstrekken van een bankgarantie ten behoeve van de juiste nakoming van de gegarandeerde huurinkomsten conform het onder 1 bedoelde overzicht, welke bankgarantie door een erkende Nederlandse kredietinstelling dient te worden afgegeven voor het jaar 2010 en voor de daaropvolgende jaren tot het einde van de verhuurovereenkomst (10 jaar),
3. [ged.1], [ged.2] en [ged.3] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eisers] inzage te verstrekken in en afschrift te verstrekken van alle relevante gegevens aangaande de door hen aan de leden van de BEOP 1 gedane betalingen, die niet aan eisers zijn gedaan,
4. [ged.1], [ged.2] en [ged.3] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis volledige inzage aan [eisers] te verstrekken in - en afschrift te verstrekken van - alle relevante gegevens aangaande de door hen jaarlijks ontvangen inkomsten en uitgaven van het ressort Alanya OP1 en de daaruit aan [eisers] uit te keren rendementen, een en ander inzichtelijk geadministreerd en voorzien van een door een registeraccountant gecontroleerde en geaccordeerde goedverklaring aan de hand waarvan objectief kan worden vastgesteld welke gelden uit de verhuur bestemd zijn voor uitbetaling van de gegarandeerde rendementen aan de eigenaren, waaronder de EZA leden,
5. [ged.1], [ged.3] en [ged.4] te veroordelen om binnen 3 weken na betekening van dit vonnis aan [eisers] een zogenaamde ‘woontapu’ af te geven althans hiervoor zorg te dragen en hiervan per eiser een schriftelijk bewijs van afgifte te verstrekken,
6. te gebieden dat [ged.1] en [ged.2] al het achterstallige onderhoud aan de appartementen van [eisers] en de daarbij behorende gemeenschappelijke voorzieningen gaan uitvoeren en naar tevredenheid opleveren binnen een termijn van 1 maand na betekening van dit vonnis,
7. te gebieden dat gedaagden binnen 1 week na betekening van dit vonnis mededeling doen aan de vereniging BEOP1 dat al de eigenaren, die geen addendum hebben getekend zonder meer en naar evenredigheid aanspraak kunnen maken op uitbetaling van het rendement conform de oorspronkelijk met de koop gesloten overeenkomst en een gelijkluidend afschrift van dit bericht binnen 1 week na verzending aan [eisers] schriftelijk te verstrekken,
8. [ged.4] wegens aansprakelijkheid als bestuurder te veroordelen tot betaling aan ieder van de EZA leden van de door hem/haar geleden schade, zijnde het bedrag van de tot op heden te vorderen rendementen alsmede de wettelijke rente daarover vanaf het moment van de dagvaarding tot aan de algehele voldoening, subsidiair hem te veroordelen om aan [eisers] te betalen voornoemd totaal bedrag ad euro 156.951,-- vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan die der algehele voldoening,
9. [ged.4] te veroordelen om aan alle eigenaren van de appartementen, met inbegrip van [eisers], een rectificatie middels een brief in de Nederlandse, Engelse, Duitse en Turkse taal te sturen waarvan de inhoud luidt conform de als productie 8 aan de dagvaarding gehechte tekst en van deze brieven binnen 1 week na verzending een gelijkluidende kopie aan [eisers] te verstrekken,
10. gedaagden te veroordelen om aan [eisers] een dwangsom van
€ 100.000,--per dag of een deel daarvan te betalen, indien zij in gebreke blijven met het onder 2 tot en met 7 en onder 9 gevorderde tot een maximum van € 1.000.000,--,
alsmede gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.3. [eisers] stellen een spoedeisend belang bij hun vorderingen te hebben, met name omdat het nieuwe vakantieseizoen aanstaande is en de huuropbrengsten van de appartementen binnenkort bij [ged.1] zullen binnenkomen en mede beschikbaar voor [eisers] dienen te komen, voordat die gelden verdwenen zijn. Daarnaast hebben [eisers] er belang bij dat de ‘woontapus’ zo snel mogelijk worden verstrekt en dat het achterstallig onderhoud van de appartementen zo spoedig mogelijk zal plaatsvinden.
3.4. [gedaagden] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
de bevoegdheid
4.1. [gedaagden] hebben vóór alle weren de exceptie van onbevoegdheid opgeworpen. Zij stellen zich daarbij onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 8, lid 2 Rv. op het standpunt dat de voorzieningenrechter op grond van het (onder de feiten sub 2.2. geciteerde) forum keuzebeding in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst - welke overeenkomst immers onlosmakelijk is verbonden met de tussen partijen gesloten huurovereenkomst - niet bevoegd is om van het onderhavige geschil kennis te nemen.
4.2. [eisers] voeren daartegen verweer. Zij nemen het standpunt in dat de voorzieningenrechter bevoegd is om van het onderhavige geschil kennis te nemen, nu zowel [ged.3] als [ged.4] hun vestiging-/woonplaats in Nederland (in dit arrondissement) hebben en tussen de jegens hen en [ged.1] en [ged.2] ingestelde vorderingen een zo nauw verband bestaat dat een gelijktijdige berechting uit oogpunt van een goede rechtsbedeling wenselijk en noodzakelijk is.
4.3. De voorzieningenrechter acht zich bevoegd om van het onderhavige geschil kennis te nemen op grond van het bepaalde in artikel 6 aanhef Pro en sub d Rv.
Vast staat dat [ged.1] partij is bij zowel de (telkens) met [eisers] gesloten koopovereenkomsten als de met hen gesloten verhuurovereenkomsten, die weliswaar afzonderlijk zijn aangegaan doch onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Tevens staat vast dat [ged.1] die overeenkomsten (telkens) gesloten heeft in de uitoefening van een bedrijf, terwijl [eisers] - die allen ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten in Nederland woonachtig waren - die overeenkomsten zijn aangegaan als natuurlijke personen, die niet handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Tot slot is voldoende komen vast te staan dat [ged.1] (samen met [ged.3]) ten behoeve van de totstandkoming van bedoelde overeenkomsten (onder andere) in Nederland commerciële activiteiten heeft ontplooid die enerzijds voorzagen in de koop van de appartementen en anderzijds in de verhuur daarvan. Gelet op het voorgaande is aan de in artikel 6 aanhef Pro en sub d Rv. gestelde eisen voldaan. Zo de forumkeuze in de koopovereenkomst(en) al mede zou gelden voor de verhuurovereenkomst(en), laat die forumkeuze de rechtsmacht van de Nederlandse rechter op de voet van artikel 6 aanhef Pro en sub d Rv. onverlet, zoals blijkt uit artikel 8 lid 3 Rv Pro.
de ontvankelijkheid ten aanzien van de vorderingen jegens [ged.1] en [ged.2]
4.4. De advocaat van [gedaagden] heeft betoogd dat [eisers] niet ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vorderingen jegens [ged.1] en [ged.2], omdat de inleidende dagvaarding niet rechtsgeldig aan deze beide gedaagden is betekend, nu [ged.1] en [ged.2] geen domicilie hebben gekozen op het adres van [ged.4], op welk adres de dagvaarding is uitgebracht.
De voorzieningenrechter verwerpt dit betoog voor zover dit betrekking heeft op [ged.1]. Weliswaar is juist dat de betekening van de dagvaarding aan [ged.1] niet overeenkomstig het bepaalde in artikel 55 Rv Pro. is geschied, maar nu [ged.1] in dit kort geding (in de persoon van haar middellijk bestuurder [ged.4] en bijgestaan door haar advocaat) is verschenen, is de voorzieningenrechter gelet op het bepaalde in artikel 122 Rv Pro. van oordeel dat [ged.1] door de onjuiste betekening niet onredelijk in haar belangen is geschaad, zodat geen nietigheid van de dagvaarding moet worden aangenomen.
4.5. Voorzover het de vorderingen van [eisers] betreft jegens [ged.2] geldt het volgende. Voorop staat dat de betekening aan een (rechts)persoon die geen bekende woon- of verblijfplaats heeft in Nederland maar wel buiten Nederland in een land waar de EG- Betekeningsverordening niet van toepassing is, moet geschieden op de voet van art. 55 Rv Pro. Art 50 Rv Pro. geeft slechts een regeling voor de wijze van betekening aan een in Nederland gevestigde vennootschap. De wijze van betekening op de voet van art. 55 Rv Pro. is op straffe van nietigheid voorgeschreven (art. 120 Rv Pro.). De raadsman van [ged.1], [ged.3] en [ged.4] heeft ter zitting verklaard niet voor [ged.2] te verschijnen of op te treden. [ged.2] is ook niet anderszins in dit kort geding verschenen. Niet zonder meer kan worden aangenomen dat [ged.4] bestuurder is van [ged.2], noch dat hij in die hoedanigheid is verschenen. Aannemelijk is dat het exploot [ged.2] door de foutieve wijze van betekening niet heeft bereikt. Jegens haar moet de nietigheid van de dagvaarding daarom worden uitgesproken.
het toepasselijke recht
4.6. Bij gebreke van een rechtskeuze is op grond van art. 4 leden Pro 1 en 2 van het EG-verbintenissenverdrag (EVO) Turks recht van toepassing, nu de kenmerkende prestatie van de verhuurovereenkomst - het beheren, verhuren en onderhouden van de appartementen ten behoeve van eisers - verricht moet worden door [ged.1] A.S. die in Turkije is gevestigd.
4.7. Het ten deze toepasselijke Turkse recht is te vinden in het Borclar Kanunu (verder BK) dat een vertaling is van het Zwitserse Obligationenrecht (verder OR). Aan de artikelen 96 e.v. BK, die corresponderen met de artikelen 97 e.v. OR, ligt ten grondslag dat verbintenissen moeten worden nagekomen en dat bij niet nakoming de schuldenaar op vordering van de schuldeiser daartoe kan worden veroordeeld. In art. 96 BK Pro staat dat de schuldenaar bij niet nakoming schadeplichtig is, tenzij hij bewijst dat hem geen verwijt treft. Tegen de achtergrond hiervan geldt met betrekking tot de verschillende vorderingen het volgende.
de inhoudelijke beoordeling
ten aanzien van de vorderingen onder 3.2.1
4.8. De vordering strekt tot nakoming van de verplichting van [ged.1] en [ged.3] tot betaling van gegarandeerde huurinkomsten van 10% per jaar over de (kale) aankoopsom. Die verplichting staat in art. 1 van Pro de verhuurovereenkomst. [ged.1] dient die verplichting tot betaling na te komen. Eventuele tegenvallende exploitatieresultaten en/of betalingsproblemen, waarop [ged.1] zich beroept, maken dat niet anders. [ged.1] heeft ook geen rechtsgrond aangevoerd die steun vindt in het Turkse recht en het BK in het bijzonder, op grond waarvan moet worden aangenomen dat [ged.1] in verband met tegenvallende exploitatie van het project jegens [eisers] aanspraak erop zou kunnen maken dat [eisers] met een ander, lager rendement genoegen zouden moeten nemen. Dat [ged.1] en [eisers] in afwijking van de tussen hen tot stand gekomen verhuurovereenkomst(en) nadere afspraken hebben gemaakt over het accepteren door [eisers] van lagere rendementen (zoals [ged.1] stelt) is, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door/namens [eisers], onvoldoende komen vast te staan. Weliswaar is dat punt aan de orde geweest tijdens een bespreking tussen (onder meer) vertegenwoordigers van [ged.1] en [eisers] op 5 december 2009, maar voorshands is niet gebleken dat dat heeft geleid tot een nadere overeenkomst tussen betrokkenen. Het tijdens die bespreking door/namens [ged.1] voorgestelde addendum is ook niet aan [eisers] toegezonden, laat staan dat dat addendum door [eisers] is getekend.
4.9. Gelet op het vorenstaande is de (primaire) vordering voor zover deze is gericht tegen [ged.1] in beginsel toewijsbaar. De berekening van de hoogte daarvan per individuele eiser (zoals in de dagvaarding omschreven) is door/namens [ged.1] ook niet betwist behoudens die ten aanzien van eisers sub 1, 2 en 3. [ged.1] heeft in dat verband in het bijzonder de door die eisers in rekening gebrachte rendementen voor drie appartementen betwist, omdat door eisers slechts twee appartementen zijn aangekocht.
Bij nadere bestudering van de ter zake overgelegde producties is de voorzieningenrechter inderdaad gebleken dat gegevens over de door eisers gestelde aankoop en verhuuropbrengst van een derde appartement ontbreken. Bij deze stand van zaken kan niet worden vastgesteld wat precies de rendement inkomsten van eisers over 2008 en/of 2009 zijn geweest. Die exacte rendement inkomsten vloeien ook niet logischerwijs voort uit het door [eisers] als productie 3 overgelegde overzicht. Een en ander betekent dat de vordering van eisers sub 1, 2 en 3 niet toewijsbaar is.
4.10. Voor zover de vordering van de overige eisers is gericht tegen [ged.3] is deze niet toewijsbaar. Niet uitgesloten is dat [ged.3] gelet op de samenhang tussen de koop- en verhuurovereenkomst(en) indirect ook bij de huurovereenkomst(en) is betrokken, maar in welke hoedanigheid is niet precies duidelijk geworden. Uit de tekst van de verhuurovereenkomst kan niet (zonder meer) worden afgeleid dat [ged.3] medeverhuurder van de appartementen is en/of anderszins aansprakelijk kan worden gehouden voor de uitbetaling van de achterstallige rendementen.
ten aanzien van de vorderingen onder 3.2.2.
4.11. Deze vordering is eveneens jegens [ged.1] in beginsel toewijsbaar. [ged.1] is immers op grond van artikel 2 van Pro de verhuurovereenkomst verplicht een bankgarantie ten behoeve van [eisers] te stellen. Ook die verplichting moet zij nakomen. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat zij daartoe in de onmogelijkheid verkeert en evenmin dat niet nakoming van die verplichting haar niet te verwijten valt.
De vordering zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat [ged.1] veroordeeld wordt tot het stellen van bankgaranties voor het jaar 2010 tot zekerheid van de nakoming van haar verplichting uit de verhuurovereenkomsten. Vast staat immers dat de bankgaranties voor 2010 reeds gesteld hadden moeten zijn maar tot op heden door/namens [ged.1] in strijd met haar daartoe strekkende verplichting niet zijn verstrekt.
De bankgaranties voor latere jaren hoeven telkens eerst aan het begin van het desbetreffende jaar te worden gesteld. Op voorhand kan niet (zonder meer) worden aangenomen dat [ged.1] daarmee in de komende jaren (ook) in gebreke zal blijven. Het gaat in het kader van dit kort geding dan te ver om [ged.1] reeds thans te veroordelen om de bankgaranties voor de resterende jaren van de contractsperiode te verstrekken.
4.12. Er is aanleiding de gevorderde dwangsom te matigen en daaraan het in het dictum opgenomen maximum te verbinden.
4.13. De vordering is niet toewijsbaar voor zover deze is gericht tegen [ged.3]. Hiervoor geldt hetzelfde als onder 4.10. is overwogen. Daaraan doet niet af dat [ged.3] gedurende de eerste jaren van de overeenkomst(en) - kennelijk onverplicht - namens [ged.1] een aantal bankgaranties aan kopers van appartementen heeft verstrekt.
ten aanzien van de vorderingen onder 3.2.3. en 3.2.4.
4.14. Deze vorderingen zijn niet toewijsbaar. De overeenkomsten bevatten immers geen bepaling op grond waarvan [ged.1] verplicht is de gevorderde inzage te verstrekken. [eisers] hebben hierbij ook geen belang, omdat zij aanspraak hebben op gegarandeerde huurinkomsten van 10% per jaar, onafhankelijk van het door [ged.1] behaalde resultaat.
ten aanzien van de vordering onder 3.2.5.
4.15. Noch in de koopovereenkomst(en) noch in de verhuurovereenkomst(en) is een verplichting aan de zijde van [ged.1] opgenomen om een woonvergunning/-tapu aan de eigenaren van de appartementen te verstrekken. Nu ook anderszins niet duidelijk is geworden dat en op welke grond een dergelijke verplichting op [ged.1] rust, is de vordering niet toewijsbaar.
ten aanzien van de vordering onder 3.2.6.
4.16. Tegenover de uitdrukkelijke betwisting door [ged.1] dat sprake is van achterstallig onderhoud van de appartementen van [eisers] hebben [eisers] nagelaten hun stelling (bijvoorbeeld aan de hand van een specificatie en onderliggende deugdelijke bescheiden van dat noodzakelijk geachte onderhoud) aannemelijk te maken. Daarmee is in dit kort geding niet komen vast dat en in welke mate sprake is van achterstallig onderhoud van de appartementen van [eisers] De vordering kan daarom niet worden toegewezen.
ten aanzien van de vorderingen onder 3.2.7. en 3.2.9.
4.17. Nu [ged.1] in dit vonnis wordt veroordeeld tot betaling aan [eisers] overeenkomstig hetgeen tussen die partijen is overeengekomen, hebben [eisers] geen belang meer bij toewijzing van deze vorderingen, waarvoor bovendien een juridische grondslag ontbreekt. De vorderingen moeten daarom worden afgewezen.
ten aanzien van de vordering onder 3.2.8.
4.18. De vordering is gebaseerd op de aansprakelijkheid van [ged.4] als bestuurder van [ged.1] en [ged.3]. Volgens vaste rechtspraak mag een dergelijke aansprakelijkheid echter niet te snel worden aangenomen. Slechts onder bijzondere omstandigheden, waarin de bestuurder een persoonlijk verwijt kan worden gemaakt, kan een dergelijke aansprakelijkheid worden aanvaard. Daarvan kan onder meer sprake zijn, indien de bestuurder bij het aangaan van de overeenkomst door de rechtspersoon wist althans redelijkerwijs kon weten dat de rechtspersoon niet in staat zou zijn die overeenkomst na te komen en geen verhaal zou bieden voor de door de wanprestatie te lijden schade. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kunnen dergelijke omstandigheden in het kader van dit kort geding onvoldoende worden vastgesteld. Niet is komen vast te staan dat [ged.4] reeds bij de totstandkoming van de onderhavige overeenkomst(en) wist of kon weten dat [ged.1] haar verplichting uit de verhuurovereenkomst(en) tot betaling aan [eisers] van de gegarandeerde verhuuropbrengsten van hun appartementen niet zouden (kunnen) voldoen en/of geen verhaal daarvoor zou bieden. De daarvoor door [eisers] (als producties 6 en 15 overgelegde) aangehaalde correspondentie van [ged.4] biedt onvoldoende aanknopingspunten om een dergelijke aansprakelijkheid aan te nemen. [eisers] stellen zich overigens zelf op het standpunt dat [ged.1] wel voldoende huuropbrengsten heeft binnengekregen om hun vorderingen te voldoen.
Het stond [ged.4] daarnaast vrij om de kopers van de appartementen voor te stellen een addendum op de verhuurovereenkomst(en) te ondertekenen. Dat wordt voorshands niet onrechtmatig geoordeeld. Voorts valt - anders dan [eisers] menen - uit die correspondentie niet (zonder meer) af te leiden dat [ged.4] reeds bij het aangaan van de overeenkomst(en) wist dat [ged.1] na 3 jaar niet meer in staat zou zijn haar verplichting uit de overeenkomst(en) na te komen.
Tot slot kan de (enkele) omstandigheid dat door/namens [ged.1] – al dan niet op instigatie van [ged.4] – aan een aantal kopers van appartementen in het onderhavige complex (verenigd in ‘BEOP 1’) wel en aan een aantal andere kopers (onder wie [eisers]) niet een (deel)betaling ter zake van de verhuuropbrengsten is verricht, niet tot het oordeel leiden dat [ged.4] als bestuurder aansprakelijk kan worden gehouden voor het niet nakomen van de verplichtingen van [ged.1] aan [eisers] Voor het overige is ook niet gesteld of gebleken dat [ged.1] niet over voldoende vermogen beschikt om aan haar (totale) verplichting uit de verhuurovereenkomst te voldoen.
ten aanzien van de kosten
4.19. Als de jegens [ged.2], [ged.3] en [ged.4] in het ongelijk gestelde partijen zullen [eisers] in de aan de zijde van eerstgenoemde partijen gevallen kosten van dit kort geding worden veroordeeld, welke kosten tot op heden worden begroot op nihil.
4.20. Als de jegens [eisers] grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [ged.1] in de kosten van dit kort geding worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 94,93
- vast recht 3.455,--
- salaris advocaat 816,--
Totaal € 4.365,93
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. verklaart de dagvaarding voor zover deze is gericht tegen [ged.2] nietig,
5.2. veroordeelt [eisers] in de kosten van dit kort geding, aan de zijde van [ged.2] tot op heden begroot op nihil,
5.3. veroordeelt [ged.1] om aan eisers sub 4 tot en met 25 wegens achterstallige rendementen over de jaren 2008 en/of 2009 de volgende bedragen te betalen, telkens vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening:
aan eisers sub 4 en 5 in totaal een bedrag van € 7.964,--
aan eisers sub 6 en 7 in totaal een bedrag van € 8.540,--
aan eisers sub 8 en 9 in totaal een bedrag van € 25.000,--
aan eiser sub 10 een bedrag van € 3.982,--
aan eisers sub 10 en 11 in totaal een bedrag van € 4.730,--
aan eisers sub 12 en 13 in totaal een bedrag van € 9.800,--
aan eisers sub 14 en 15 in totaal een bedrag van € 3.545,--
aan eiser sub 16 in totaal een bedrag van € 11.940,--
aan eisers sub 17 tot en met 20 in totaal een bedrag van € 24.000,--
aan eiser sub 21 een bedrag van € 4.700,--
aan eiser sub 22 een bedrag van € 10.000,--
aan eisers sub 23 en 24 in totaal een bedrag van € 8.800,--
aan eiseres sub 25 een bedrag van € 9.020,--,
5.4. veroordeelt [ged.1] om aan [eisers] bankgaranties te verstrekken voor de nakoming van de door haar gegarandeerde huuropbrengsten (10% van de kale aankoopprijs) van de onderscheidenlijke appartementen, telkens af te geven voor het jaar 2010 door een erkende Nederlandse kredietinstelling,
5.5. veroordeelt [ged.1] om ingeval zij (telkens na betekening van dit vonnis) in gebreke mocht blijven aan bovenstaande veroordeling sub 5.4. te voldoen, aan ieder van [eisers] aan wie niet een bankgarantie is gesteld, een dwangsom te betalen van € 500,-- per dag, echter met een maximum per niet gestelde bankgarantie van € 25.000,--,
5.6. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [ged.3] en [ged.4] bepaald op nihil,
5.7. veroordeelt [ged.1] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] bepaald op € 4.365,93,
5.8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9. weigert het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Wouters op 16 april 2010.