Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 193215 / KG ZA 09-805
Vonnis in kort geding van 31 mei 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PLASSANIA BEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. O. Hammerstein te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
H.E.K.O. B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr.ir. J.A.A. Diederen te Nijmegen.
Partijen zullen hierna Plassania en Heko genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de door partijen overgelegde producties
- de mondelinge behandeling van 14 december 2009 en de ter gelegenheid daarvan door
partijen voorgedragen pleitnotities
- het van die behandeling opgemaakte (beknopte) proces-verbaal
- de dagbepaling van de voortgezette behandeling op 12 maart 2010
- de brief van de advocaat van Plassania van 10 maart 2010 (abusievelijk gedateerd 17
december 2009) en van 11 maart 2010 waarin hij meedeelt dat de vorderingen
van Plassania worden ingetrokken en dat de op 12 maart 2010 geplande voortzetting van
de mondelinge behandeling niet meer hoeft plaats te vinden
- de brief van de advocaat van Heko van 11 maart 2010 waarin hij bezwaar maakt tegen
de inhoud van voornoemde brieven en waarin hij verzoekt de voortzetting van de
mondelinge behandeling op 12 maart 2010 te laten doorgaan en waarin deze advocaat
tevens aankondigt ter gelegenheid van de voortgezette behandeling een reconventionele
vordering te zullen instellen
- de (mondelinge) beslissing van de voorzieningenrechter van 11 maart 2010 tot
voortzetting van de mondelinge behandeling op 12 maart 2010
- het op 11 maart 2010 door de advocaat van Plassania ingediende verzoek tot wraking van
de voorzieningenrechter
- de beslissing van de wrakingskamer van deze rechtbank van 29 maart 2010, waarbij
voormeld wrakingsverzoek is afgewezen
- de voortgezette behandeling van 17 mei 2010 en de ter gelegenheid daarvan door partijen
overgelegde producties en gehouden pleidooien
- de door Heko tijdens die mondelinge behandeling ingestelde vorderingen in reconventie en
het daartegen door/namens Plassania gemaakte bezwaar.
1.2. De advocaat van Heko heeft tijdens de voortgezette behandeling van 17 mei 2010 bezwaar gemaakt tegen de hem ter gelegenheid van die behandeling door de advocaat van Plassania toegestuurde producties (inhoudende de door de advocaat van Plassania genomen memorie van antwoord met bijlagen van 4 mei 2010 in het tussen partijen aanhangige hoger beroep bij het gerechtshof te Arnhem), omdat die producties hem pas zeer kort voor de voortgezette behandeling van 17 mei 2010 zijn toegestuurd en hij de inhoud daarvan niet kent. De voorzieningenrechter heeft dat bezwaar verworpen en aan de advocaten van partijen meegedeeld dat hij met de inhoud van die producties voorzichtigheid zal betrachten.
1.3. Na debat tussen partijen heeft de voorzieningenrechter de eis in reconventie toegelaten, omdat deze met inachtneming van (artikel 7.3. van) het landelijk procesreglement inzake kort gedingen bij de rechtbanken ter terechtzitting (van 17 mei 2010) is ingesteld en het pleidooi tot antwoord in conventie op dat moment nog niet was afgerond. Aan de in voormeld reglement (in artikel 7.2.) gestelde eis dat de reconventie uiterlijk 24 uur vóór de terechtzitting schriftelijk aan de wederpartij moet worden meegedeeld (opdat de wederpartij zich daarop moet kunnen voorbereiden) is eveneens voldaan, nu de eis in reconventie geruime tijd tevoren (op 11 maart 2010) aan de voorzieningenrechter en de wederpartij is toegestuurd. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan Plassania daarom niet geacht worden door de eis in reconventie te zijn overvallen c.q. in haar verdediging te zijn geschaad.
1.4. De advocaat van Plassania heeft daarop meegedeeld dat hij de voorzieningenrechter wenst te wraken, waarop de voorzieningenrechter hem heeft verzocht de gronden van die wraking op schrift te stellen, opdat die gronden aan de wrakingskamer kunnen worden voorgelegd. Na een korte schorsing van de behandeling heeft de advocaat van Plassania meegedeeld het verzoek tot wraking in te trekken.
1.5. De advocaat van Plassania heeft vervolgens verklaard geen belang meer te hebben bij de gevorderde ontruiming, omdat de ontruiming inmiddels feitelijk door Heko vrijwillig is gerealiseerd. Daarop heeft de advocaat van Heko betoogd dat hij op de vorderingen in conventie niet verder zal ingaan, omdat die vorderingen geacht moeten worden te zijn ingetrokken. De voorzieningenrechter heeft hierop aan de advocaten van partijen meegedeeld dat hij de vorderingen van Plassania niet als definitief ingetrokken beschouwt althans dat hij er niet van uitgaat dat Plassania definitief afziet van de oorspronkelijk gevorderde ontruiming van de onderhavige horecagelegenheden, omdat de inmiddels plaats gehad hebbende (vrijwillige) ontruiming door Heko - waarop Plassania zich beroept - ingevolge de eerdere afspraken tussen partijen van 14 december 2009 slechts tijdelijk is, namelijk voor de duur van dit kort geding althans zolang nog niet op de vorderingen in dit kort geding is beslist. Dat betekent dat in dit kort geding ook aan de orde komt de vraag of de onderhavige horecagelegenheden door Heko ontruimd moeten worden gehouden.
1.6. Hierop heeft de advocaat van Heko zijn pleidooi in conventie voortgezet en voltooid, waarna hij zijn vorderingen in reconventie nader heeft toegelicht.
Partijen hebben hierna gerepliceerd en gedupliceerd.
1.7. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Plassania is eigenaar van de horecaondernemingen ‘[zaak 1]’, ‘[zaak 2]’ en ‘[zaak 3]‘ aan de [adres] te [woonplaats]. Plassania verpacht deze ondernemingen aan Heko op basis van een laatstelijk op 26 mei 2003 opgemaakte pachtovereenkomst waarvan de einddatum door partijen is vastgesteld op 26 mei 2013.
2.2. Tussen partijen zijn diverse procedures gevoerd en/of aanhangig over de (wijze van) exploitatie van genoemde horecaondernemingen door Heko en over de slechte staat waarin de door haar gepachte ondernemingen verkeren c.q. wie daarvoor verantwoordelijk/ aansprakelijk is. Bij vonnis van deze rechtbank, sector kanton, locatie Nijmegen, van 20 november 2009 (hierna ook wel het vonnis te noemen) is de onderhavige pachtovereenkomst op vordering van Plassania ontbonden wegens tekortkomingen in de nakoming van die overeenkomst aan de zijde van Heko. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Partijen hebben tegen het vonnis hoger beroep ingesteld, waarop nog niet is beslist. De inhoud van het vonnis wordt bij partijen als bekend verondersteld en geldt als hier herhaald en ingelast.
2.3. Na het vonnis is op verzoek van Heko door de vennootschap Cofely Zuid B.V. (voorheen GTI Zuid B.V.) op 11 december 2009 een nadere toelichting verstrekt op het door GTI Zuid B.V. in oktober 2007 opgemaakte rapport dat in de procedure die heeft geleid tot het vonnis, is overgelegd met betrekking tot de elektrotechnische veiligheidsinspectie van de laagspanningsinstallaties van de onderhavige horecagelegenheden.
2.4. Ter terechtzitting van 14 december 2009 hebben partijen afspraken gemaakt die zijn neergelegd in het van die terechtzitting opgemaakte (beknopt) proces-verbaal.
De inhoud daarvan geldt als hier herhaald en ingelast.
Heko heeft naar aanleiding van die afspraken omstreeks eind 2009 de onderhavige horecapanden tijdelijk ontruimd en de sleutels ter beschikking van Plassania gesteld.
2.5. Plassania heeft vervolgens aan een zestal bedrijven opdracht gegeven om rapport uit te brengen met betrekking tot de kosten van herstel van de onderhavige ondernemingen. De in dit verband uitgebrachte rapporten becijferen een totale schade aan de ondernemingen van ruim 1.6 miljoen euro.
3. Het geschil in conventie
3.1. Plassania vordert – samengevat en als logisch vervolg op de in het onder 2.2. genoemde vonnis uitgesproken ontbinding van de pachtovereenkomst tussen partijen – Heko te veroordelen om Plassania binnen twee dagen na betekening van dit vonnis in het definitieve bezit te stellen van de onderhavige horecaondernemingen door middel van afgifte van de bijbehorende sleutels, versterkt met een dwangsom en met machtiging die ondernemingen zo nodig zelf in bezit te nemen met behulp van de sterke arm.
3.2. Heko voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. Heko vordert samengevat - :
a. Plassania te veroordelen om binnen een week na betekening van dit vonnis een aanvang te nemen met de renovatiewerkzaamheden aan de onderhavige horecaondernemingen;
b. Plassania te veroordelen om de onderhavige horecaondernemingen binnen zes maanden na de betekening van dit vonnis op een deugdelijke wijze gerenoveerd te hebben en deze ter beschikking aan Heko te stellen op zodanige wijze dat Heko de exploitatie daarvan kan hervatten,
zulks versterkt met een dwangsom.
4.2. Plassania voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
5.1. Bij de behandeling van dit kort geding is – als enerzijds gesteld en anderzijds erkend – gebleken dat het vonnis van de kantonrechter van 20 november 2009 voor een belangrijk deel op een kennelijke misslag berust, omdat de kantonrechter zich bij haar uitspraak tot ontbinding van de pachtovereenkomst in belangrijke mate heeft gebaseerd op een technisch rapport (in het vonnis geciteerd onder de feiten sub 1.15) dat betrekking heeft op een andere, eveneens door Heko van Plassania gepachte, bedrijfsruimte (genaamd ‘[bedrijfsruimte]’) dan op (een van) de bedrijfsruimten waar het in het tussen partijen aanhangige geschil over ging. Dat betekent dat voorshands moet worden aangenomen dat het vonnis van de kantonrechter in zoverre geen stand kan houden. Weliswaar is door/namens Plassania gesteld dat uit een ander technisch rapport dat wèl betrekking heeft op de onderhavige bedrijfsruimten, ook blijkt dat deze bedrijfsruimten thans ondeugdelijk/onveilig zijn, maar de oorzaak daarvan staat nog allerminst vast. In het hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter zal daarover nog een debat moeten volgen, omdat Heko een nader verslag heeft overgelegd van Cofely Zuid B.V. (genoemd onder de feiten sub 2.3) waarin onder meer gelezen kan worden dat de elektrische installatie van de onderhavige horecagelegenheden reeds in de aanleg ondeugdelijk is geweest. Indien na debat zou komen vast te staan dat dit juist is, komt deze ondeugdelijkheid niet voor rekening van Heko maar voor rekening van Plassania dan wel voor rekening van de eigenaar van de onderhavige bedrijfsruimten. In dat geval rechtvaardigen deze - eventuele - technische tekortkomingen de ontbinding van de pacht-/huurovereenkomst dus niet.
5.2. Waar vooralsnog niet kan worden uitgegaan van de rechtsgeldige ontbinding van de onderhavige overeenkomst, geldt deze overeenkomst onverkort tot daarover anders mocht worden beslist. Dat betekent dat Plassania (als verhuurder/verpachter) tot die tijd gehouden is om aan Heko (als huurder/pachter) het ongestoorde genot van de horecaondernemingen te verschaffen.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van Plassania niet kunnen worden toegewezen.
5.3. Als de in het ongelijk gestelde partij dient Plassania in de kosten van dit kort geding te worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Heko worden begroot op € 1.632,-- voor salaris en op € 262,-- voor verschotten.
6. De beoordeling in reconventie
6.1. Als meest verstrekkend verweer heeft Plassania aangevoerd dat niet zij maar Horeca Exploitatie Nijmegen B.V., een andere vennootschap van [betrokkene], huurder is van de onderhavige bedrijfsruimten, zodat de vorderingen tegen een verkeerde partij zijn gericht en een eventueel ontruimingsvonnis tegen Plassania nimmer ten uitvoer gelegd kan worden. Deze stelling strookt echter niet met de oorspronkelijke, in de dagvaarding van Plassania onder 7 ingenomen stelling dat Plassania de onderhavige bedrijfsruimten (rechtstreeks) huurt van Heineken Nederland B.V., Inbev Nederland B.V. en Dommelsche Bierbrouwerij B.V. De kantonrechter is in haar vonnis van 20 november 2009 ook uitgegaan van deze oorspronkelijke stelling van Plassania en op dat punt heeft Plassania in hoger beroep ook geen grieven aangevoerd. De thans - eerst bij conclusie van antwoord in reconventie -opgeworpen stelling van Plassania komt dan ook volslagen uit de lucht vallen en is ook voor Heko volstrekt nieuw. In het kader van dit kort geding moet daarom aan deze stelling worden voorbijgegaan.
6.2. De vorderingen komen materieel gezien neer op nakoming van de tussen partijen tijdens de op 14 december 2009 gehouden mondelinge behandeling gemaakte - voorlopige - afspraken. Deze afspraken, die in het (beknopte) proces-verbaal van die behandeling zijn opgenomen, luiden onder meer: “ - Plassania, in de persoon van de heer [betrokkene] of (een) door hem aangewezen derde(n), krijgt vanaf 21 december 2009 om 10.00 uur de uitsluitende en onbelemmerde toegang tot de horecagedeelten van de in geschil zijnde horecapanden (…) zich bevindende op de begane grond en in de aanwezige kelders van die horecapanden, zulks in verband met de door Plassania in die ruimten beoogde verbouwing/renovatie [onderstreping voorzieningenrechter] (…)”. Welke werkzaamheden nu precies onder die verbouwing/ renovatie begrepen moeten worden, is echter in dit kort geding niet komen vast te staan.
Heko heeft deze werkzaamheden in haar vordering onder 4.1.a. ook niet duidelijk omschreven/gespecificeerd. Daarnaast staat nog niet vast voor wiens rekening de beoogde werkzaamheden dienen te komen. Daarover moet nog (verder) in een bodemprocedure (in hoger beroep dan wel bij de kantonrechter) worden geprocedeerd.
Al met al acht de voorzieningenrechter de onder 4.1.a gevorderde maatregel in het kader van dit kort geding niet opportuun/te ver strekkend. Die vordering moet daarom worden afgewezen.
6.3. De vordering onder 4.1.b. wordt door de voorzieningenrechter aldus gelezen dat daarin mede begrepen wordt de eis dat de door Heko gehuurde/gepachte horecagelegenheden zo spoedig mogelijk weer feitelijk in haar bezit komen.
Nu vast is komen te staan dat de ontruiming door Heko in het kader van de ter terechtzitting van 14 december 2009 tussen partijen gemaakte afspraken slechts van tijdelijke aard was en Plassania intussen niet is overgegaan tot renovatie van de onderhavige horecagelegenheden, is aan die afspraken de grondslag komen te ontvallen. Daarom zal, mede bij wijze van ordemaatregel voor de duur van het geding tussen partijen in hoger beroep, Heko binnen een week na betekening van dit vonnis weer in het feitelijke bezit van de onderhavige horecagelegenheden worden gesteld. Zoals onder 6.2. reeds is overwogen zal vervolgens in een nieuwe/nadere procedure moeten worden uitgemaakt welke renovatiewerkzaamheden concreet moeten worden uitgevoerd en voor wiens rekening die werkzaamheden dienen te komen. Met inachtneming van het vorenstaande kan de vordering onder 4.1.b. als volgt worden toegewezen. De dwangsom zal aan een maximum worden gebonden.
6.4. Aangezien partijen over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van dit kort geding tussen hen worden gecompenseerd.
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1. wijst de vorderingen af,
7.2. veroordeelt Plassania in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Heko bepaald op € 1.894,--,
in reconventie
7.3. veroordeelt Plassania om binnen een week na de betekening van dit vonnis de horecagelegenheden ‘[zaak 1]’, ‘[zaak 2]’ en ‘[zaak 3]’ aan de [adres] te [woonplaats] aan Heko ter beschikking te stellen door middel van afgifte van de bijbehorende sleutels,
7.4. veroordeelt Plassania om ingeval zij (na betekening van dit vonnis) in gebreke mocht blijven aan bovenstaande veroordeling sub 7.3. te voldoen aan Heko een dwangsom te betalen van € 5.000,-- per dag en per onderneming, echter tot een maximum van
in totaal € 500.000,--,
7.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.6. weigert het meer of anders gevorderde,
7.7. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Wouters op 31 mei 2010.