Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 191066 / HA ZA 09-1840
Vonnis van 7 juli 2010
in de zaak van
[eisers]
eisers,
advocaat mr. S.G. Volbeda te Arnhem,
tegen
[gedaagden]
gedaagden,
advocaat mr. I.P. Rietveld te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 december 2009,
- het proces-verbaal van comparitie van 17 mei 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] c.s. hebben in juli 2008 een ongeveer honderd jaar oude woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) gekocht van [gedaagde] c.s. voor een koopprijs van € 457.500,-. [gedaagde] c.s. hebben de woning voorafgaand aan de verkoop ongeveer 14 jaar bewoond.
2.2. De levering van de woning vond plaats op 2 september 2008.
2.3. Bij de stukken bevindt zich een door [gedaagde] c.s. op 4 juli 2008 en door [eiser] c.s. op 9 juli 2008 ondertekende koopovereenkomst. In de voorgedrukte tekst staat als artikel 19 een zogenaamde oudheidsclausule, luidende:
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 70 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor onder andere de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, de verwarmingsinstallatie’s, eventuele aanwezigheid van enige ongedierte c.q. schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam etc.) en de eventuele aanwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht, asbest en asbesthoudende materialen. Koper vrijwaart verkoper voor iedere aansprakelijkheid ter zake van de in dit artikel omschreven gebreken en beperkingen.
Dit artikel is met de pen doorgehaald. De doorhaling is enkel geparafeerd door [eiser] c.s.
2.4. Op 7 oktober 2008 heeft Keurhuis Nederland B.V. in opdracht van [eiser] c.s. een bouwkundige expertise verricht in de woning. In het naar aanleiding van deze expertise opgemaakte rapport is, voor zover van belang, opgenomen:
3.4 Conclusie
Gezien bovenvermelde constateringen concluderen wij het volgende:
Ten aanzien van de elektrische installatie is onze beoordeling dat deze onprofessioneel is aangebracht waarbij tevens oude bedradingen zoals canvasbedradingen nog deels aanwezig zijn. Doordat nieuwere delen niet gebeugeld zijn zal bij het doortrekken van bedrading vooral indien meerdere draden tegelijk getrokken worden de leidingen los kunnen komen van de dozen en zijn deze geconstateerde gebreken hier ook door verklaarbaar. Doordat de centraaldozen dermate vol zitten dat deze uitpuilen, en leidingen deels uit de dozen zijn gekomen (vervuild dus al langere tijd open) is het niet meer mogelijk om e.e.a. simpelweg na te zien en opnieuw te bedraden. Er is een aanzienlijk risico op kortsluiting met brand bij de canvasbedrading, en een kans op sluiting bij openingen bij doosaansluitingen (draad kan op rand schuren) bij vooral stalen leidingen en dozen.
Door het ontbreken van aarding zal kortsluiting ook kunnen leiden tot lichamelijk letsel en mogelijk dodelijk letsel.
Door de verlenging met kroonsteentjes tot onder verlaagde plafonds en aangezien alle gebreken in nu opengebroken delen pas zichtbaar zijn zouden deze gebreken onzes inzien ook niet aan het licht gekomen zijn bij een bouwkundige keuring zonder destructief onderzoek.
De wijze waarop de aarding vanaf de groepenkast de kruipruimte in loopt is onlogisch. Het is onzes inziens onverklaarbaar dat men een leiding aanbrengt en de moeite neemt om deze door een wand een kruipruimte in te brengen zonder dat hier een aansluiting aanwezig is waarop de aarding dan gerealiseerd kan worden.
Onze conclusie is dat de gehele elektrische installatie vervangen dient te worden, indien men kosten voor het infrezen en wegwerken van leidingen en openbreken van plafonds en vloeren buiten beschouwing laat bedraagt een kostenindicatie € 12.000,- tot € 15.000,- (prijspeil 2008 incl. 19% BTW) voor een woning van deze grootte.
De signaaldraden naar de Cv-ketel van de kamerthermostaat is niet professioneel aangebracht, deze hoort in een mantelbuis te zijn opgenomen, (deze beschermd de bedrading en zorg ervoor dat deze zonder weerstand kan worden doorgetrokken) indien de bedrading van de thermostaat naar de ketel in een mantelbuis worden uitgevoerd en geheel worden aangebracht bedraagt de kostenindicatie € 800,- (prijspeil 2008 incl. 19% BTW).
De signaaldraden naar de Cv-ketel van de voeler van de zonnecollector hangt los, mogelijk is deze professioneel aangebracht, (hiervoor is e.e.a. niet voldoende waarneembaar). Geadviseerd wordt om een specialist de aansluitingen en het leidingverloop na te laten zien. Deze kan gelijk indien verder geen gebreken aanwezig zijn de signaaldraad bevestigen. Het is mogelijk dat de leidingen van de collector een niet geheel juist verloop hebben boven het plafond, in dit geval wordt het rendement van de collector sterk negatief beïnvloed. Een kostenindicatie voor het nazien en bevestigen van de signaaldraad is € 120,- (prijspeil 2008 incl. 19% BTW), uitgaande van geen verdere gebreken.
De waterleidingen staan veelal los, in combinatie met de bevestiging met ijzerdraad geeft dit aan dat deze niet professioneel zijn aangebracht, dit is deels ook te zien aan de soldeerverbinding. Tevens zijn ook leidingen van lood geconstateerd (niet geheel traceerbaar hoe deze lopen). Aangezien klachten over lekkages zijn geuit door de opdrachtgever, en tevens ook lekkagesporen aanwezig zijn, is ons advies om de gehele waterinstallatie te vervangen. Bij het alleen nalopen is de kans op niet even hoge kosten als vervanging aanwezig bovendien is dan nog de kwaliteit over het geheel niet zeker. Exclusief kranen is een indicatie van de kosten welke standaard voor een woning van deze grootte gehanteerd worden € 1.800,- (prijspeil 2008 incl. 19% BTW).
Deze gebreken waren pas zichtbaar na het verwijderen van betimmeringen en plafonds.
De riolering is geheel losstaand aangebracht, tevens is het afschot niet juist, ook zijn aansluitingen onjuist uitgevoerd, en deels onprofessioneel (los ingestoken verbindingen, flexibele delen op ongebruikelijke plaatsen, geen ondersteuningen of beugels bij stankafsluiter) en diverse lekkagesporen op verbindingen en omliggende bouwdelen. Gezien de veelheid van gebreken en omdat bij gedeeltelijke vervanging mogelijk niet alle gebreken worden hersteld is ons advies om de gehele riolering te vervangen, hierbij is een indicatie van de kosten welke standaard voor een woning van deze grootte gehanteerd worden € 1.800,- (prijspeil 2008 incl. 19% BTW). Tevens adviseren wij een extra post van ca. € 1000,- op te nemen om de liggende leidingen op afschot te brengen.
Deze gebreken waren pas zichtbaar na het verwijderen van betimmeringen en plafonds.
De CV-installatie was tijdens de opname niet in gebruik, bij de leidingen is zichtbaar dat deze veelal los liggen op de plafonds en er tevens koppelingen boven plafonds aanwezig zijn, tevens is een gesoldeerde verbinding aanwezig. Geadviseerd wordt om alle leidingen na te lopen, losse leidingen te beugelen en koppelingen en soldeerverbindingen aan te passen. Hiervoor is een indicatie van de kosten € 1.500,- (prijspeil 2008 incl. 19% BTW) gebaseerd op ca. 2 werkdagen incl. materiaal.
Deze gebreken waren pas zichtbaar na het verwijderen van de plafonds.
De ventilatieopening in de vloer is ongebruikelijk, waarschijnlijk is een deel van de leiding vervallen, geadviseerd wordt om deze opening af te dichten. Kostenindicatie € 100,- gebaseerd op 1 uur incl. klein materiaal en incl. BTW.
Dit gebrek was pas zichtnaar na verwijderen vloerdeel.
De vloer op de 2e verdieping is deels provisorisch hersteld met een stut op het plafond en houten delen welke onder vloerdelen zijn geslagen. Dit werd pas zichtbaar na verwijdering van de beplating en afwerking, en vooral na openbreken van de vloer. Hierbij is niet de gehele vloer opengebroken. De meest simpele oplossing is om de vloer te voorzien van een laag underlayment. Hierbij wordt de vloer weer vlak en iets steviger. De gemeten oppervlakken hebben een totaal van 39,2 m2, een kostenkengetal voor deze bewerking is € 58,- per m2 (excl. BTW) zodat dan een totaal kostenindicatie ontstaat van € 2.273,60 excl. BTW. Inclusief 19% BTW is dit € 2.705,58.
2.5. De kosten van het bouwkundig expertiserapport van Keurhuis Nederland B.V. bedragen € 1.099,26.
2.6. Bij brief van 28 oktober 2008 hebben [eiser] c.s. aan [gedaagde] c.s. geschreven dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat er gebreken zijn ontdekt. [eiser] c.s. hebben [gedaagde] c.s. aansprakelijk gesteld voor de door hen als gevolg daarvan geleden schade en [gedaagde] c.s. verzocht de - nog onbekende - herstelkosten te vergoeden.
2.7. Bij brief van 13 november 2008 hebben [gedaagde] c.s. aansprakelijkheid afgewezen.
2.8. Bij brief van 15 juni 2009 hebben [gedaagde] c.s. [eiser] c.s. in gebreke gesteld en gesommeerd binnen twee weken een bedrag van € 39.765,- te betalen.
3. Het geschil
3.1. [eiser] c.s. vorderen:
primair:
- een verklaring voor recht dat [gedaagde] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en/of in de nakoming van hun mededelingsplicht met betrekking tot in de woning aanwezige gebreken, alsmede een verklaring voor recht dat [gedaagde] c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de kosten van herstel van de woning,
- hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. tot betaling van de kosten van herstel van de woning ad € 39.765,00 inclusief BTW,
subsidiair:
- gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met de kosten van herstel van de woning ad € 39.765,00, waarbij de rechtbank zal bepalen dat [gedaagde] c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor terugbetaling van dit bedrag,
primair en subsidiair:
- hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. tot betaling van de kosten van het expertiserapport ad € 1.099,26 inclusief BTW,
- hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. in de kosten van deze procedure.
3.2. [eiser] c.s. gronden hun vordering op non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW en stellen dat de woning, als gevolg van de geconstateerde gebreken, niet de eigenschappen bezit die op grond van de koopovereenkomst verwacht mochten worden.
3.3. [gedaagde] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Vast staat dat [eiser] c.s. een ongeveer honderd jaar oude woning hebben gekocht van [gedaagde] c.s. Uitgangspunt bij de koop van een bestaande woning is dat niet elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te betwijfelen. Gaat het om ernstiger gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen. Bij dat alles is het verder zo dat de verkoper die onjuiste mededelingen heeft gedaan of gezwegen heeft terwijl hij behoorde te spreken, zich ter afwering van aansprakelijkheid er in het algemeen niet op kan beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken.
4.2. Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaande woning op grond van artikel 7:17 BW in beginsel slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan.
4.3. [eiser] c.s. stellen dat zij er in het onderhavige geval, gelet op de doorhaling van de oorspronkelijk in artikel 19 van de koopovereenkomst opgenomen oudheidsclausule, vanuit mochten gaan dat de woning volledig aan de hedendaagse eisen zou voldoen. In weerwil van hetgeen in de conclusie van antwoord is opgenomen, hebben [gedaagde] c.s. ter comparitie verklaard dat zij - in hun herinnering kort voor het moment van eigendomsoverdracht en nadat zij van hun makelaar hadden begrepen dat dit geen nadelige gevolgen zou hebben -ingestemd hebben met doorhaling van de oudheidsclausule. Enerzijds omdat zij de woning graag wilden verkopen, anderzijds in de overtuiging dat het voor een ieder kenbaar was dat het hier een oude woning betrof, waarvan niet verwacht kan en mag worden dat deze aan alle huidige eisen voldoet.
4.4. Gelet op de door [gedaagde] c.s. ter comparitie afgelegde verklaring staat vast dat de oudheidsclausule in ieder geval voorafgaand aan de levering van de woning met instemming van beide partijen uit de overeenkomst is geschrapt. Bij de beoordeling van de vraag welke verwachting [eiser] c.s. in de gegeven omstandigheden mochten ontlenen aan het doorhalen van de oudheidsclausule, komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de doorgehaalde bepaling, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan doorhaling van deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, Haviltex).
4.5. Niet gesteld of gebleken is dat partijen voorafgaand aan het doorhalen van de oudheidsclausule hebben gesproken over de gevolgen van die doorhaling. En evenmin dat [eiser] c.s. de verwachting die zij aan de doorhaling ontlenen, voorafgaand aan het doorhalen aan [gedaagde] c.s. danwel aan hun makelaar kenbaar hebben gemaakt. Bij gebreke daarvan moet op grond van de tekst van de bepaling worden aangenomen dat die is bedoeld om bij de verkoop van een oud huis expliciet aan te geven dat de koper de verkoper, gelet op de ouderdom van de woning, vrijwaart voor alle gebreken met betrekking tot de in die clausule genoemde onderdelen van de woning. Dus ook voorzover die gebreken aan een normaal gebruik in de weg staan. Een uitsluiting dus van eventuele aansprakelijkheid. Door de welbewuste doorhaling van de oudheidsclausule hebben [gedaagde] c.s. als verkopers naar het oordeel van de rechtbank deze algehele vrijwaring door kopers, ten aanzien van de in
artikel 19 genoemde onderdelen van de woning, prijsgegeven. Dit maakt, in de gegeven omstandigheden, anderzijds echter niet dat [eiser] c.s. er zonder meer op mochten vertrouwen dat de woning als gevolg van de doorhaling geheel vrij zou zijn van gebreken en aan alle huidige eisen zou voldoen. [eiser] c.s. wisten dat zij een honderd jaar oude woning kochten en zij hebben verklaard dat zij in eerste instantie, gelet op de staat van het huis, een bod hebben uitgebracht van € 450.000,-, een bedrag dat onbetwist vijfenveertigduizend euro onder de taxatiewaarde van de woning ligt. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat doorhaling van de oudheidsclausule enkel tot gevolg heeft gehad dat, ook ten aanzien van de in het doorgehaalde artikel genoemde onderdelen van de woning, de normale wettelijke aansprakelijkheid van artikel 7:17 BW geldt. [gedaagde] c.s. zijn als verkopers dus in beginsel enkel aansprakelijk voor wezenlijke gebreken aan de woning die aan een normaal gebruik daarvan in de weg staan.
4.6. [eiser] c.s. stellen dat de door hen gekochte woning is behept met een (groot) aantal gebreken. Onder verwijzing naar de passages uit het bouwkundig expertiserapport van Keurhuis Nederland B.V. als opgenomen onder r.o. 2.4 voeren zij aan dat het hierbij gaat om gebreken aan of met betrekking tot de elektrische installatie, de CV-ketel, de waterleidingen, de riolering, de CV-installatie, een ventilatieopening in de vloer en de vloeren op de tweede verdieping. Voorts stellen [eiser] c.s. dat sprake is van een aangetaste draagbalk in de keuken. Dit gebrek zou pas ontdekt zijn na opstelling van het expertiserapport, waardoor het daarin niet is meegenomen.
De gestelde gebreken en de eventuele aansprakelijkheid van [gedaagde] c.s. moeten worden bezien tegen de achtergrond van al het voorgaande.
Elektrische installatie
4.7. [eiser] c.s. stellen onder verwijzing naar de betreffende passage uit het bouwkundig expertiserapport dat de elektrische installatie in de woning onprofessioneel is aangebracht. Hun stelling komt er kort gezegd op neer dat de oude canvasbedrading deels nog aanwezig is en dat de centraaldozen dermate vol zitten met leidingen dat deze uitpuilen, hetgeen een aanzienlijk risico op kortsluiting met zich meebrengt. Doordat de elektrische installatie niet geaard is, zou kortsluiting kunnen leiden tot lichamelijk of mogelijk zelfs dodelijk letsel. Eisers stellen dat de gehele elektrische installatie vervangen moet worden.
4.8. [gedaagde] c.s. hebben de aanwezigheid van canvasbedrading, uitpuilende centraaldozen en het ontbreken van aarding op zichzelf niet betwist, deze gebreken staan derhalve vast. De rechtbank is van oordeel dat gebreken aan een elektrische installatie die zouden kunnen leiden tot lichamelijk of zelfs dodelijk letsel, maken dat sprake is van een gebrek dat aan normale bewoning in de weg staat. Aangenomen moet immers worden dat hierdoor niet voldaan is aan de minimale veiligheidseisen van de installatie en daarmee van de woning. [gedaagde] c.s. hebben aangeven dat zij als verkopers, ondanks het feit dat zij de woning veertien jaar hebben bewoond, niet op de hoogte waren van de gebreken aan de elektrische installatie. Nu de gebreken kennelijk niet op eenvoudige wijze te zien waren en niet is gebleken dat [eiser] c.s. reden hadden te twijfelen aan de veiligheid van de elektrische installatie, kan naar het oordeel van de rechtbank [eiser] c.s. niet verweten worden dat zij niet zouden hebben voldaan aan de op hen rustende onderzoeksplicht.
4.9. Gelet op hetgeen eerder is overwogen is sprake van een tekortkoming. Naar verkeersopvattingen moet deze tekortkoming aan [gedaagde] c.s. worden toegerekend. Bij bekendheid van het gebrek zouden [gedaagde] c.s. immers zelf voorafgaand aan de verkoop kosten hebben moeten maken of zij zouden minder voor de woning hebben gekregen.
4.10. Op grond van het voorgaande zijn [gedaagde] c.s. gehouden de als gevolg van het gebrek aan de elektrische installatie door [eiser] c.s. geleden schade te vergoeden. Het gaat hierbij, zoals ook van de zijde van [gedaagde] c.s. is betoogd, niet om alle kosten in verband met de (gehele) vervanging van de elektrische installatie, maar uitdrukkelijk alleen om de schade die [eiser] c.s. hebben geleden als gevolg van het feit dat zij een minder veilige installatie hebben aangetroffen dan zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten.
Uit de stukken blijkt dat [eiser] c.s. van meet af van plan waren de verlaagde plafonds in de woning te verwijderen om de woning in de oude staat terug te brengen. [eiser] c.s. hadden dus bij het aantreffen van elektriciteitsleidingen op de verlaagde plafonds sowieso kosten moeten maken voor het verwijderen, vervangen en op een andere plaats aanbrengen van de leidingen, ook wanneer deze niet gebrekkig zouden zijn geweest. Zelfs wanneer ervan uitgegaan wordt dat [eiser] c.s. niet wisten dat er leidingen op de verlaagde plafonds lagen, kan - gelet op de staat waarin de woning verkeerde - niet gezegd worden dat [eiser] c.s. de ligging van elektriciteitsleidingen op de verlaagde plafonds niet hoefden te verwachten. Dit maakt dat de kosten voor vervanging van deze leidingen niet als schade kunnen worden gezien. Datzelfde geldt in beginsel voor de aanpassingen die [eiser] c.s. hebben gedaan om de elektrische installatie van de woning (al dan niet esthetisch) aan de huidige eisen aan te passen, zoals bijvoorbeeld geldt voor de opgevoerde kosten voor wandcontactdozen en schakelaars. Alleen de extra kosten die zijn gemaakt om het risico op kortsluiting te verkleinen en de kosten gepaard gaande met het aanbrengen van een veilige aarding van de woning komen voor vergoeding in aanmerking.
4.11. In de dagvaarding wordt gesproken over diverse (reeds uitgevoerde en nog uit te voeren) elektrische werkzaamheden, waarbij wordt verwezen naar een groot aantal rekeningen. Het is de rechtbank vooralsnog geenszins duidelijk op welke werkzaamheden deze rekeningen zien en of deze, gelet op hetgeen in r.o. 4.10 is overwogen, voor vergoeding in aanmerking komen. [eiser] c.s. zullen zich bij akte zullen moeten uitlaten over de precieze omvang van de door hen geleden schade wegens herstel van de elektrische installatie als bedoeld in r.o. 4.10, waarbij zij een nauwkeurig en gespecificeerd overzicht zullen moeten maken met overlegging van en onder nauwkeurige verwijzing naar facturen terzake.
CV-ketel
4.12. [eiser] c.s. stellen met betrekking tot de CV-ketel in de eerste plaats dat de signaaldraden van de kamerthermostaat naar de CV-ketel niet professioneel zijn aangebracht. Zij sluiten aan bij de passage uit het bouwkundig expertiserapport waarin is opgenomen dat deze signaaldraden in een mantelbuis opgenomen dienen te zijn ter bescherming van de bedrading en om ervoor te zorgen dat de bedrading zonder weerstand kan worden doorgetrokken.
4.13. Zelfs indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat de betreffende signaaldraden inderdaad onprofessioneel en niet in een mantelbuis zijn aangebracht, valt zonder nadere onderbouwing - welke ontbreekt - niet in te zien op welke wijze dit gebrek aan normaal gebruik van de woning in de weg zou staan. Niet gesteld of gebleken is dat de CV-ketel danwel de thermostaat als gevolg van het niet in een mantelbuis aanbrengen van de signaaldraden niet of niet naar behoren functioneert. De eventuele mededeling van de heer [gedaagde] dat de CV-ketel picobello in orde was is, nog los van het feit dat [gedaagde] betwist deze mededeling te hebben gedaan, onvoldoende specifiek om daaraan de conclusie te verbinden dat [eiser] c.s. geen signaaldraden zonder mantelbuis hadden mogen verwachten. De rechtbank zal gelet op bovenstaande dit deel van de vordering afwijzen.
4.14. [eiser] c.s. stellen met betrekking tot de CV-ketel in de tweede plaats dat de signaaldraden van de voeler van de zonnecollector los hangen. In het bouwkundig expertiserapport is opgenomen dat de leidingen van de collector mogelijk een niet geheel juist verloop hebben, wat het rendement van de zonnecollector sterk negatief zou beïnvloeden.
4.15. Een eventueel minder hoog rendement van de zonnecollector is (met name vanuit financieel oogpunt) vervelend, van een wezenlijk gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat is evenwel geen sprake. Ook hier geldt dat de mogelijk door de heer [gedaagde] gedane uitlating dat de CV-ketel piccobello in orde zou zijn, onvoldoende specifiek is om aan te nemen dat [eiser] c.s. op grond van deze uitlating geen loshangende voeler van de zonnecollector hadden mogen verwachten. De rechtbank zal daarom ook dit deel van de vordering afwijzen.
Waterleidingen
4.16. [eiser] c.s. halen ter onderbouwing van de door hen gestelde gebreken aan de waterleidingen een passage aan uit het bouwkundig expertiserapport waarin kort gezegd is opgenomen dat de waterleidingen in de woning veelal los staan en dat er leidingen van lood zijn geconstateerd. Voorts wordt daarin aangegeven dat er lekkagesporen in de woning aanwezig zouden zijn.
4.17. De rechtbank overweegt dat bij de aankoop van een honderd jaar oude woning in beginsel met de aanwezigheid van (kleine) gebreken aan en veroudering van de waterleidingen rekening moet worden gehouden. Nu informatie over de gevolgen van de gestelde gebreken aan de waterleidingen ontbreekt, kan niet geoordeeld worden dat deze aan normale bewoning in de weg staan. Dat de heer [gedaagde] gezegd zou hebben dat de waterleiding van de douche achter de keuken doorliep en daarna verticaal liep, maakt dit
- nu deze uitlating niet ziet op de aard van de vermeende gebreken maar op de plaats waar de leidingen zouden lopen - niet anders. Gelet op het bepaalde in 4.2 zijn [gedaagde] c.s. niet aansprakelijk en dient de vordering op dit punt te worden afgewezen.
Riolering
4.18. [eiser] c.s. stellen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat er problemen zijn met de riolering. Kort gezegd wordt aangevoerd dat de riolering losstaand is aangebracht, het afschot niet juist is, aansluitingen onjuist zijn uitgevoerd en er lekkagesporen aanwezig zijn.
4.19. Zelfs indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat sprake is van de gestelde gebreken aan de riolering, dan valt zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, niet in te zien op welke wijze dergelijke gebreken aan normale bruikbaarheid van de woning in de weg staan. Nu uit de dagvaarding niet blijkt waar de vermeende gebreken aan de riolering zich voordoen, maakt ook de beweerde uitlating van de heer [gedaagde] dat het verdiept aangelegde bad op de benedenverdieping conform de huidige maatstaven zou zijn aangesloten op de riolering - nog los van het feit dat [eiser] c.s. hebben verklaard dat zij deze badkamer hebben verwijderd zodat die aansluiting niet meer van belang is - ook niet dat [gedaagde] c.s. aansprakelijk zijn op grond van onjuist gedane mededelingen. Ook dit gedeelte van de vordering wordt daarom afgewezen.
CV-installatie
4.20. [eiser] c.s. stellen dat de leidingen van de CV-installatie veelal los op de verlaagde plafonds lagen, dat er koppelingen boven de plafonds aanwezig waren en dat er sprake was van een gesoldeerde verbinding. Nu niet gesteld of gebleken is dat sprake is van wezenlijke gebreken aan de CV-installatie die aan normale bewoning in de weg staan, zal dit gedeelte van de vordering worden afgewezen.
Ventilatieopening in de vloer
4.21. [eiser] c.s. stellen, verwijzend naar een passage uit het bouwkundig expertiserapport, dar er sprake zou zijn van een ongebruikelijke ventilatieopening in de vloer van de woning. Hierbij wordt aangegeven dat waarschijnlijk een deel van een leiding is vervallen.
4.22. Zonder nadere onderbouwing, welke ook op dit punt ontbreekt, valt niet in te zien waar de betreffende ventilatieopening zich in de woning bevindt, wat er ongebruikelijk is aan de ventilatieopening, welk deel van welke leiding mogelijk vervallen is en wat dit alles voor gevolgen heeft. Wegens gebrek aan deze informatie kan niet worden vastgesteld dat de aanwezigheid van de ventilatieopening aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Reeds om die reden dient dit deel van de vordering te worden afgewezen.
Vloeren op de tweede verdieping
4.23. In de dagvaarding wordt slechts verwezen naar de passage uit het bouwkundig expertiserapport waarin ten aanzien van de vloeren op de tweede verdieping is opgenomen dat deze deels provisorisch hersteld zijn met een stut en houten delen. Van een vermeend gebrek aan de vloeren blijkt uit de dagvaarding niet. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] c.s. gelet hierop met betrekking tot de vloeren op de tweede verdieping niet hebben voldaan aan de op hen rustende stelplicht en zal daarom ook dit deel van de vordering afwijzen.
Draagbalk
4.24. [eiser] c.s. stellen tenslotte dat zij in november 2008, boven het verlaagde plafond in de keuken, een aangetaste draagbalk hebben aangetroffen. Nu verdere onderbouwing ontbreekt, valt niet in te zien op welke wijze en in welke mate de draagbalk in de keuken is aangetast en derhalve evenmin of een eventuele aantasting aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] c.s. ook met betrekking tot de draagbalk niet hebben voldaan aan de op hen rustende stelplicht en zal daarom ook dit deel van de vordering afwijzen. Of [gedaagde] c.s. op de hoogte waren van een eventuele aantasting van de draagbalk, zoals door [eiser] c.s. gesteld ter comparitie, doet derhalve niet ter zake.
4.25. De rechtbank verwijst de zaak gelet op hetgeen is overwogen in r.o. 4.11 naar de rol. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 4 augustus 2010 voor het nemen van een akte als onder r.o. 4.11 vermeld eerst aan de zijde van [eiser] c.s.,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Graat en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2010.