Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 205073 / KG ZA 10-583
Vonnis in kort geding van 30 september 2010
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONSTEDE,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. R.S. Ariëns te Amsterdam,
tegen
[gedaagden],
gedaagden,
niet verschenen,
van wie zich vóór de zitting bekend heeft gemaakt:
de heer [gedaagde sub 1],
verblijvende te [adres],
en voor wie mr. M.F. van Hulst te 's-Gravenhage optreedt als advocaat.
Eiseres zal verder worden genoemd ‘Woonstede’. Gedaagden zullen gezamenlijk worden aangeduid als de krakers, dan wel afzonderlijk als ‘[gedaagde sub 1]’.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de brief van mr. M.F. van Hulst van 14 september 2010, met bijlagen;
- de brief van mr. B.M. Breedijk van 15 september 2010, met bijlagen;
- de mondelinge behandeling op 16 september 2010;
- de pleitnota van Woonstede;
- de pleitnota van gedaagden;
- de brief van mr. R.S. Ariëns van 17 september 2010, met bijlagen.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagden
2.1. Woonstede heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaken aan de [adres] nummers [nummers] te [woonplaats] (hierna te noemen: de panden), naast de hiervoor met naam genoemde [gedaagde sub 1], door verscheidene andere personen anders dan krachtens een persoonlijk of zakelijk recht wordt bewoond en/of gebruikt, en dat zij in redelijkheid de identiteit van deze bewoners niet heeft kunnen achterhalen. Woonstede heeft dus de in artikel 45 lid 3 juncto Pro artikel 61 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering omschreven wijze van dagvaarden mogen toepassen. Bij de uitvoering daarvan zijn vervolgens de wettelijk vereiste formaliteiten in acht genomen. Overeenkomstig het verzoek van Woonstede wordt dan ook verstek verleend tegen deze krakers, met uitzondering van [gedaagde sub 1].
3. De feiten
3.1. Woonstede is eigenaar van de panden.
3.2. De panden zijn gesitueerd in een bouwproject dat Woonstede wenst te ontwikkelen op de hoek [straat] / [adres] en de [straat II] te [woonplaats], bestaande uit onder andere een aantal appartementen voor senioren. In het kader van de herontwikkeling dienen de panden te worden gesloopt.
3.3. Bij besluit van 25 februari 2009 hebben de Burgemeester en Wethouders van [woonplaats] aan Woonstede kenbaar gemaakt dat zij stadsvernieuwingsurgentie verleend aan de bewoners van onder andere de [adres] [nummers] en heeft zij toestemming verleend om te zijner tijd de woningen aan de woningvoorraad te onttrekken en tot sloop over te gaan.
3.4. Op 22 april 2010 heeft Woonstede een aanvraag bouwvergunning ingediend bij de gemeente [woonplaats]. Bij brief van 26 april 2010 heeft de gemeente [woonplaats] de ontvangst van een aanvraag van Woonstede om reguliere bouwvergunning fase 1 voor het bouwen van seniorenappartementen bevestigd. In deze brief is onder meer, voor zover in deze procedure relevant, onder het kopje ‘Beoordeling’ vermeld:
“Als de aanvraag compleet is dan nemen we die in behandeling. Wij beoordelen dan of uw bouwplan voldoet aan het bestemmingsplan, de redelijke eisen van welstand en de stedenbouwkundige voorschriften uit de gemeentelijke bouwverordening.
Voldoet uw bouwplan aan deze eisen, dan krijgt u van ons de gevraagde vergunning. Als dat niet zo is, moeten wij de vergunning weigeren.”
3.5. Bij brief van 27 augustus 2010 heeft de gemeente [woonplaats] de ontvangst van een aanvraag van Woonstede voor het slopen van woningen en garages op het adres [straat] [adres]/[straat II] te [woonplaats] bevestigd.
3.6. Op 2 september 2010 heeft Woonstede een aanvraag kapvergunning ingediend bij de gemeente [woonplaats] voor het adres [straat] / [straat II] te [woonplaats].
4. Het geschil
4.1. Stellende dat de gedaagden zonder recht of titel in de panden verblijven, vordert Woonstede – kort gezegd – de veroordeling van gedaagden tot ontruiming van de panden, met machtiging om, indien de gedaagden met de bevolen ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm, met veroordeling van de gedaagden in de kosten van dit geding.
4.2. Ter toelichting betoogt Woonstede dat de gedaagden de realisering van het bouwproject obstrueren. Zo weigeren zij de toegang tot de percelen om noodzakelijk onderzoek, van verschillende aard, te laten uitvoeren. De sondering van de fundering is al uitgesteld omdat de gedaagden zich daartegen verzetten. De sloopvergunning is aangevraagd. Het is het voornemen van Woonstede om de sloopwerkzaamheden op 1 november 2010 te laten starten. Zonder de benodigde onderzoeken kan Woonstede echter geen sloopvergunning verkrijgen. Doordat Woonstede de voortgang van het proces niet kan continueren lijdt zij schade.
4.3. [gedaagde sub 1] betwist dat Woonstede een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming, omdat de benodigde vergunningen niet zijn afgegeven, noch een concrete datum bekend is waarop de werkzaamheden aanvangen of een overdracht dient plaats te vinden. Indien thans wordt overgegaan tot ontruiming, leidt dat tot ongerechtvaardigde leegstand. Voorts betwist [gedaagde sub 1] dat de noodzakelijke onderzoeken niet zouden kunnen plaatsvinden gedurende de voortgezette bewoning door de krakers, zoals door Woonstede wordt gesteld. [gedaagde sub 1] heeft een groot belang bij de voorzetting van zijn bewoning, aangezien hij niet over andere woonruimte kan beschikken.
4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Vast staat dat de krakers de onderhavige panden, althans een gedeelte daarvan, zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Daarmee maken zij inbreuk op het eigendomsrecht van Woonstede. Voorop staat dat het eigendomsrecht ingevolge artikel 5:1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: BW) het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. Het staat de eigenaar met uitsluiting van een ieder vrij van de zaak gebruik te maken, mits dit gebruik niet strijdt met rechten van anderen en de op wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen. Artikel 5:2 BW Pro geeft de eigenaar van een zaak de bevoegdheid om zijn eigendom op te eisen van iedereen die haar zonder recht onder zich houdt. Dit betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die er inbreuk op maakt. Onbetwist is dat Woonstede als eigenaar van de panden de gelegitimeerde keuze heeft gemaakt de panden te slopen en dat zij op deze locatie seniorenwoningen wil gaan bouwen.
5.2. Een ontruimingsvordering in kort geding is even wel slechts toewijsbaar, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. Dit betekent dat Woonstede voldoende spoedeisend belang moet hebben haar ontruimingsvordering en dat dit belang zwaarder moet wegen dan het belang van de krakers bij een afwijzing van de vordering.
5.3. Voldoende aannemelijk is dat Woonstede een spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van de panden. Behalve door [gedaagde sub 1] is niet weersproken dat de bodemsondering door de krakers is belemmerd. [gedaagde sub 1] heeft slechts gesteld van niets te weten. Dat is niet een voldoende gemotiveerde betwisting. De toezegging van [gedaagde sub 1] dat hij geenszins voornemens is de realisatie van het bouwproject, noch de noodzakelijke onderzoeken hiervoor te vertragen of te belemmeren is onvoldoende. Woonstede heeft recht en belang het nodige te doen ter realisatie van het project zonder daarin gehinderd te worden door personen zonder recht of titel.
5.4. Daarnaast is aannemelijk dat de sloopvergunning op vrij korte termijn zal worden verleend nadat de noodzakelijke onderzoeken hebben plaatsgevonden. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat, gegeven het voornemen van Woonstede zo spoedig mogelijk tot sloop en vervolgens nieuwbouw wenst over te gaan, de ontruiming van de panden niet tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden. De vordering tot ontruiming wordt dan ook toegewezen. Voor de ontruiming zal een termijn van één week worden vastgesteld.
5.5. De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat Woonstede bij de vordering heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen.
5.6. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden toegewezen.
5.7. De krakers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonstede worden begroot op:
- dagvaarding EUR 87,93
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 527,00
Totaal EUR 877,93
6. De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1 veroordeelt de krakers om binnen één week na betekening van dit vonnis de percelen of gedeelten daarvan die zij in gebruik hebben aan de [adres] nrs. [nummers] te [woonplaats] vrij van personen en goederen, voor zover deze laatste het eigendom van Woonstede niet zijn, te ontruimen, te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al wat tot die percelen behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Woonstede te stellen,
6.2. machtigt Woonstede om, indien de krakers in gebreke blijven aan het onder 5.1. van dit vonnis bepaalde te voldoen, de tenuitvoerlegging van dit vonnis zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm,
6.3 veroordeelt de krakers in de proceskosten, aan de zijde van Woonstede tot op heden begroot op EUR 877,93,
6.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier I.W.H.M. Verheijen op 30 september 2010.