Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 192588 / HA ZA 09-2058
Vonnis van 8 september 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. R.C. Vermeer te Rhenen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. C.G.Th. van Ouwerkerk te Zaltbommel.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 januari 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 1 maart 2010
- de akte uitlating van [eiser] van 26 mei 2010
- de antwoordakte van [gedaagde] van 30 juni 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen zijn broers. De ouders van partijen zijn op enig moment in staat van faillissement verklaard. De broers hebben de woning van de ouders van de curator gekocht voor een koopprijs van ƒ 450.000,00 (€ 204.201,10). De levering heeft plaatsgevonden bij akte van 24 september 1997. De broers hebben de woning ieder voor de helft in eigendom.
2.2. De broers hebben voor de aankoop van de woning een hypothecaire geldlening gesloten, waarvan het saldo per 31 december 2008 € 239.000,00 bedraagt. Na de koop van de woning zijn de broers en de ouders in de woning blijven wonen. De broers hebben de ouders toegezegd dat zij in de woning mochten blijven wonen. Nadien heeft [eiser] een gezin gekregen en is dat gezin ook in de woning komen wonen.
2.3. Thans is [eiser] verhuist naar een andere woning en wordt de woning nog bewoond door [gedaagde] en de ouders. De ouders betalen (thans) een bedrag van € 270,00 per maand. Dit bedrag wordt door de ouders overgemaakt op de bankrekening van [eiser] onder vermelding van ‘bijdrage in de kosten’.
2.4. Op de comparitie van partijen van 6 juli 2009 hebben partijen een schikking getroffen. Nadat deze schikking niet tot uitvoering was gekomen heeft [eiser] verzocht wederom een comparitie te bepalen. Bij tussenvonnis van 13 januari 2010 heeft de rechtbank dat verzoek ingewilligd en een tweede comparitie bepaald.
2.5. De tweede comparitie van partijen is gehouden op 1 maart 2010. Ter gelegenheid van die comparitie hebben partijen de zaak wederom geschikt, in die zin dat partijen afspraken te bezien of de eerder getroffen schikking alsnog uitgevoerd kon worden. Uit de door partijen daarna genomen aktes blijkt dat het partijen niet is gelukt de getroffen schikking uit te voeren en dat zij vonnis willen.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat –
(i) veroordeling van [gedaagde] om met [eiser] over te gaan tot afwikkeling van de tussen hen bestaande mede-eigendom in de woning c.q. het perceel aan de [adres] [woonplaats] (partijen over en weer genoegzam bekend), in die zin dat gedaagde eiser dient uit te betalen uitgaande van de waarde van de woning in vrij opleverbare staat, althans voor een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, in ruil waarvoor [eiser] zijn aandeel in de woning zal overdragen aan [gedaagde],
(ii) althans, voor zover het sub (i) verzochte niet teowijsbaar is c.q. mocht zijn of wanneer [gedaagde] niet in staat is eiser uit te kopen, veroordeling van [gedaagde] om mee te werken aan de overdracht van zijn aandeel in de eigendom van de aan partijen in eigendom toebehorende woning aan de [adres] [woonplaats] aan [eiser], tegen een waarde van € 430.000,00 en onder uitbetaling van een bedrag van € 95.500,00 aan [gedaagde], onder de verplichting aan [gedaagde] om te gehengen en te gedogen, dat door de rechtbank een onzijdig persoon wordt benoemd om gedaagde te vertegenwoordigen bij niet verschijnen voor de bemoemde of overeengekomen notaris dan wel – verschenen zijnde – bij weigering om aan de werkzaamheden van verdeling mee te werken,
(iii) althans, voor zover het onder sub (i) en/of sub (ii) verzochte niet toewijsbaar is c.q. mocht zijn of wanneer geen der partijen financieel in staat is om de woning van de andere partij over te nemen, veroordeling van [gedaagde] om zijn medewerking te verlenen aan het tot stand komen en in stand laten van een verkoopopdracht aan Sanders Makelaardij te Ochten met betrekking tot de aan partijen toebehorende woning aan de [adres] [woonplaats] (partijen elkaar over en weer genoegzaam bekend), zulks binnen twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag voor elke dag dat [gedaagde] niet voldoet aan het vonnis,
(iv) [gedaagde] te bevelen bij vonnis zijn medewerking te verlenen aan de totstankoming van een verkoopovereenkomst en levering van de aan partijen toebehorende woniong aan de [adres] [woonplaats] (partijen over en weer genoegzaam bekend), wanneer een kandidaat-koper op redelijk te achten voorwaarden, zulks naar het oordeel van de verkopend makelaar, bereid is tot aankoop over te gaan, welke medewerking dient te worden verleend op eerste verzoek van de door eiser aan te wijzen notaris, binnen twee weken na betekening van het vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom van €10.000,00 per dag voor elke dag dat [gedaagde] niet voldoet aan het vonnis.
(v) te bepalen dat, wanneer [gedaagde] met het onder (ii) en (iii) gegeven bevel in gebreke is, het in dezen te wijze vonnis in de plaats treedt van zijn medewerking of toestemming of ondertekening van de verkoopopdracht, koopovereenkomst of leveringsakte,
(vi) te bepalen dat, wanneer [gedaagde] met het onder (ii) gegeven bevel in gebreke is, het vonnis in de plaats treedt van zijn medewerking of toestemming, koopovereenkomst of leveringsakte,
(vii) veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te betalen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente darover vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de verhoudingen tussen partijen slecht zijn en dat hij beeindiging van de gemeenschappelijke eigendom wenst. Bij brief van 19 septeber 2008 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht mee te werken aan de verdeling van de gemeenschappelijk eigendom. [eiser] stelt dat de verdeling van de eigendom dient plaats te vinden aan de hand van de waarde van de woning in onverhuurde staat. Hij stelt dat de ouders een zakelijk recht van gebruik en bewoning hebben, maar dat zij geen huurovereenkomst hebben met partijen. [eiser] legt ter onderbouwing van de door hem gestelde waarde van € 430.000,00 een taxatierapport over van makelaar Sanders van 7 januari 2009.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen staat vast dat zij hun ouders hebben toegestaan dat zij in de woning mochten blijven wonen, zo lang zij leven, nadat zij de woning hadden gekocht van de curator. Tussen partijen staat eveneens vast dat de ouders maandelijks een bedrag van € 270,00 betalen aan hen en dat zij dit bedrag betalen onder vermelding van ‘bijdrage in de kosten’.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat de woning verdeeld moet worden en dat de kern van het geschil is of de woning moet worden gewaardeerd in verhuurde of vrij opleverbare staat.
4.3. [gedaagde] betwist dat de verdeling dient plaats te vinden op grond van de waarde van de woning in onbewoonde dan wel onverhuurde staat. [gedaagde] voert primair aan dat de ouders een persoonlijk recht hebben op grond waarvan zij in de woning mogen blijven wonen zo lang zij in leven zijn. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat sprake is van een huurovereenkomst en dat de ouders derhalve een huurrecht kunnen doen gelden op de woning. [gedaagde] stelt dat, gelet op dit persoonlijke recht dan wel huurrecht, de waarde van woning op een lager bedrag dient te worden vastgesteld in het kader van de verdeling van de eigendom.
4.4. [eiser] stelt dat de woning ‘in vrij opleverbare staat’ dient te worden getaxeerd.
4.5. Nu [gedaagde] zicht niet verzet tegen de door [eiser] gevorderde verdeling van de eigendom, ligt die vordering in beginsel voor toewijzing gereed.
4.6. De vraag rijst tegen welke waarde de woning gewaardeerd dient te worden. De wet bepaalt niet aan de hand van welke maatstaf de woning gewaardeerd moet worden in het kader van de verdeling van de eigendom. De rechtbank is van oordeel dat het voor de hand ligt de woning te waarderen op de waarde in het vrije verkeer, derhalve de onderhandse verkoopwaarde. [eiser] heeft deze waarde tot uitgangspunt genomen voor zijn vorderingen en [gedaagde] heeft daartegen op zichzelf geen verweren aangevoerd. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat de woning gewaardeerd dient te worden naar de waarde in het vrije verkeer, derhalve de onderhandse verkoopwaarde. Daarbij is relevant of het gebruiksrecht van de ouders die onderhandse verkoopwaarde beïnvloedt.
4.7. De rechtbank stelt vast dat de ouders zich, op grond van de overeenkomst tussen hen en de broers, tegenover de broers kunnen beroepen op een levenslang recht om in de woning te blijven wonen. Volgens het primaire standpunt van [gedaagde] brengt dit recht een beperking van de waarde van woning mee. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Het is weliswaar zo dat de ouders zich jegens de broers kunnen beroepen op het gebruik van de woning, maar dat recht kunnen zij in beginsel niet doen gelden tegenover derden zodat dit persoonlijk gebruiksrecht de waarde van de woning in het vrije verkeer niet beïnvloedt. Nu dit recht echter niet tegen beide broers kan worden ingeroepen door de ouders ziet de rechtbank geen aanleiding om, gelet op dit recht, op grond van de redelijkheid en billijkheid een andere waarde te hanteren dan de waarde in het vrije verkeer. De rechtbank verwerpt dit primaire standpunt van [gedaagde] dan ook.
4.8. Vervolgens dient het subsidiaire verweer van [gedaagde], dat een huurovereenkomst bestaat tussen de broers en de ouders, te worden beoordeeld. Het bestaan van een huurovereenkomst beïnvloedt de waarde van woning in het vrije verkeer wel, nu dit recht ook jegens een derde kan worden ingeroepen. Art. 7:201 BW Pro bepaalt dat de huurovereenkomst de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst bestaat is slechts relevant of aan de essentialia van de huurovereenkomst is voldaan. De kwalificatie van de overeenkomst is niet afhankelijk van de bedoeling van partijen (HR 9 maart 1964, NJ 1964, 215). In dit geval staat vast dat de ouders het gebruik van (een gedeelte van) de zaak hebben en dat zij een maandelijks bedrag van € 270,00 betalen. De ouders benoemen dat bedrag als ‘bijdrage in de kosten’. De rechtbank is van oordeel dat de kwalificatie die de ouders aan dat bedrag geven op zichzelf niet doorslaggevend is voor het antwoord op de vraag of deze betaling een tegenprestatie vormt in de zin van art. 7:201 BW Pro. [eiser] stelt dat dit een ‘bijdrage in de verbruikskosten’ betreft. Hij heeft dit echter niet nader gemotiveerd. Gelet op de hoogte van het maandelijkse bedrag ligt het niet in de rede kan worden dat dit slechts een ‘bijdrage in de verbruikskosten’ is. De gebruikelijke maandelijkse verbruikskosten, derhalve de kosten van gas, water en elektriciteit, van twee personen voor een woning als de onderhavige zijn aanmerkelijk lager dan dit bedrag, zoals blijkt uit gegevens die (onder meer) het NIBUD daarover publiceert. Dit betekent dat er van moet worden uitgegaan dat een aanmerkelijk deel van het maandelijks te betalen bedrag van € 270,00 kan worden aangemerkt als een tegenprestatie in de zin van art. 7:201 BW Pro. Uitgangspunt is immers dat een maandelijkse betaling van een geldsom in beginsel heeft te gelden als tegenprestatie, tenzij deze vergoeding zo laag is dat deze niet als tegenprestatie beschouwd kan worden. Daaromtrent is echter niets gesteld. De overeenkomst tussen partijen enerzijds en de ouders anderzijds kwalificeert derhalve als een huurovereenkomst.
4.9. Het voorgaande brengt met zich dat de woning ten behoeve van de verdeling gewaardeerd dient te worden op een waarde die rekening houdt met deze huurovereenkomst.
4.10. De rechtbank acht het noodzakelijk een deskundige te benoemen om de waarde van de woning te bepalen. De rechtbank overweegt de benoeming van een beëdigd taxateur, die bekend is met de woningmarkt ter plaatse. De rechtbank stelt voor de deskundige de vraag voor te leggen wat de waarde van de woning in het vrije verkeer is, rekening houdend met de huurovereenkomst met de ouders. Voordat tot benoeming van een deskundige wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
4.11. Nu juist de vraag hoe de woning gewaardeerd dient te worden partijen verdeeld hield, geeft de rechtbank partijen in overweging in gezamenlijk overleg een taxateur te benoemen en de verdeling verder in gezamenlijk overleg af te wikkelen. Partijen kunnen zich hierover uitlaten in de hiervoor bedoelde akte.
4.12. Hoewel [gedaagde] zich niet heeft verzet tegen toewijzing van het primair gevorderde, waarbij hij het aandeel in de woning koopt van [eiser], is in het kader van de getroffen schikking gebleken dat [gedaagde] wellicht onvoldoende financiering zal kunnen krijgen om het aandeel in de woning daadwerkelijk van [eiser] over te nemen. De rechtbank voorziet dan ook dat mogelijk executieproblemen zullen ontstaan bij toewijzing van het primair gevorderde. De rechtbank zal partijen de gelegenheid geven zich hierover bij akte uit te laten en zonodig hun standpunten aan te passen.
4.13. De rechtbank zal de zaak op de rol plaatsen voor het nemen van een akte, waarin partijen zich kunnen uitlaten over de in r.ov. 4.7., 4.8. en 4.9. bedoelde punten.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 6 oktober 2010 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over hetgeen is overwogen in r.ov. 4.7., 4.8. en 4.9.,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Bokx-Boom en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2010.