Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 204892 / KG ZA 10-575
Vonnis in kort geding van 12 oktober 2010
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ARNHEM,
zetelende te Arnhem,
eiseres,
advocaat mr. J.F. de Groot en mr. V.H. Affourtit te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GIESBERS GROEP B.V.,
2. de stichting
STICHTING VIVARE,
3. de commanditaire vennootschap
GROENE TREDEN ONTWIKKELING C.V.,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROENE TREDEN BEHEER B.V.,
alle gevestigd en kantoorhoudende te Arnhem,
gedaagden,
advocaat mr. D.H. Nas te Nijmegen.
Eiseres zal hierna de gemeente en gedaagden zullen gezamenlijk de ontwikkelaar worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de gemeente
- de pleitnota van de ontwikkelaar.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De gemeente wenst het terrein van de voormalige Saksen Weimar Kazerne, de voormalige gemeentelijke sportvelden en de directe omgeving daarvan te herontwikkelen. Op 4 juli 2005 is daartoe door de gemeenteraad het Masterplan Saksen Weimar opgesteld. De ontwikkeling van het plangebied zal hierna worden aangeduid als het project.
2.2. De ontwikkelingscombinatie Giesbers Groep B.V. /Vivare (hierna ook te noemen: de ontwikkelaar) heeft op 15 mei 2006 het ontwikkelingsplan De Groene Treden ingediend dat door de gemeente tot beste plan is verkozen.
2.3. Op 6, 7 en 28 februari 2008 is door respectievelijk Giesbers groep B.V., Vivare
en de gemeente de ontwikkelingsovereenkomst Saksen Weimar (hierna: de ontwikkelingsovereenkomst) gesloten. De ontwikkelovereenkomst regelt de samenwerking tussen partijen bij de realisatie van het project en de overdracht van de gronden door de gemeente aan de ontwikkelaar.
2.4. De ontwikkelingsovereenkomst luidt onder meer als volgt:
Artikel 8 Vervolgcontractering
1. Indien partijen overeenstemming hebben bereikt over het ISP en op basis hiervan de planrealisatie in gang wensen te zetten zullen partijen, met inachtneming van deze overeenkomst, een nadere realisatieovereenkomst sluiten.
2. In de betreffende nadere realisatieovereenkomst worden nog afspraken vastgelegd over in elk geval:
a. het nader uitwerken van het ISP, waaronder de (ruimtelijke) kwaliteitseisen; (…)
d. de door partijen gezamenlijk te bepalen voorwaarden voor de verkoop van de grond;
e. de planning en uitvoering van werkzaamheden.
Artikel 9 Grondoverdracht
(…)
3. De verkoop van de grond zal plaatsvinden binnen de context van een te sluiten vervolgovereenkomst zoals bedoeld in artikel 8. Daarin zullen onder meer de verkoopvoorwaarden worden opgenomen. De levering en betaling van de grond zal verder plaatsvinden conform bijlage 5.
4. Partijen zijn voor de grondoverdracht reeds een koopsom overeengekomen, te weten: € 27.500.000,-, zegge zevenentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro kosten koper (prijspeil januari 2010). Genoemd bedrag is exclusief BTW c.q. overdrachtsbelasting.
5. De ontwikkelaar verplicht zich om de deelgebieden gefaseerd af te nemen, de juridische en feitelijke levering alsmede de betaling van de bijbehorende koopsom plaats te doen vinden conform het schema opgenomen als bijlage 5. Gemeente verplicht zich dienovereenkomstig te leveren. De datum van afname kan slechts worden uitgesteld indien de gemeente de in artikel 4 lid 1 gestelde termijn niet haalt.
6. De ontwikkelaar heeft de navolgende voorwaarden aan betaling van de koopsom (conform bijlage 5) verbonden die de gemeente heeft aanvaard:
a. juridisch bouwrijpe grond (…)
c. de bodemkwaliteit is geschikt voor de beoogde bestemming (…)
e. de levering van de overige delen van het plangebied vinden
plaats als bouwterrein (…)
j. de gemeente werkt mee aan een fiscale optimalisatie van alle uit
deze overeenkomst voortvloeiende transacties.
7. Partijen gaan ervan uit dat de in artikel 8 bedoelde vervolgovereenkomst, waarin de grondoverdracht wordt geregeld, gesloten wordt voordat het voor het gebied op te stellen planologisch regime onherroepelijk is. (…)
9. In de realisatieovereenkomst zullen partijen overeen komen dat de grond ten tijde van levering geschikt is voor gebruik overeenkomstig het ISP. Dit betekent dat de gemeente onder in de realisatieovereenkomst overeen te komen voorwaarden een bodemonderzoek zal hebben uitgevoerd en indien nodig de grond geschikt zal hebben gemaakt voor het beoogde gebruik. Voorts zal de gemeente onder in de realisatieovereenkomst overeen te komen voorwaarden een verkennend archeologisch onderzoek hebben verricht. Het onderzoek naar niet gesprongen explosieven wordt verricht nadat zodra het VO-ISP gereed is en ambtelijk is goedgekeurd.
Artikel 11 Duur en beëindiging van de overeenkomst
1. Deze overeenkomst eindigt:
a. (…)
b. 24 maanden na het ondertekenen van deze overeenkomst, tenzij partijen schriftelijk overeenkomen dat de termijn wordt verlengd. (…)
3. In geval van beëindiging van deze overeenkomst op gronden genoemd in artikel 11 sub a, b of d en toe te rekenen aan de gemeente, of enige andere grond niet genoemd in artikel 11 en toe te rekenen aan de gemeente, vergoed de gemeente ontwikkelaar alle voor het ISP gemaakte kosten zoals vermeld in artikel 6. (…)
Artikel 14 Onvoorziene omstandigheden
Partijen realiseren zich dat deze overeenkomst geen uitputtende regeling is. Indien
er sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW,
treden partijen op dat moment in overleg en maken zij ter zake nadere afspraken,
waarbij zoveel mogelijk met inachtneming van de doelstellingen van deze
overeenkomst zal worden gezocht naar een voor alle partijen aanvaardbare
oplossing middels aanpassing ervan. (…)
(…)
Bijlage 5: Saksen Weimar – fasering + betaling koopsom
Gebied datum afname Te betalen koopsom
(exclusief indexering v.a.
01-01-2010 – met uitzondering van
Fase 1)
vlek 1 01-01-2009 € 4.800.000,- (prijsvast)
vlek 2 01-01-2010* € 6.300.000,-
vlek 3 01-01-2010 € 4.000.000,-
vlek 4 01-01-2011 € 6.750.000,-
vlek 5 01-01-2012 € 5.450.000,-
* inspanningsverplichting om datum afname op 01-01-2009 te kunnen laten
Plaatsvinden (conform artikel 5 lid 5 ontwikkelingsovereenkomst)
2.5. Giesbers Groep B.V. en Vivare hebben op 6 augustus 2009 de commanditaire vennootschap Groene Treden Ontwikkeling C.V. opgericht en al hun rechten en verplichtingen uit de Ontwikkelingsovereenkomst aan laatstgenoemde overgedragen. Groene Treden Beheer B.V. is beherend vennoot van Groene Treden Ontwikkeling C.V.
2.6. De ontwikkelaar heeft op 8 april 2009 een Voorlopig Ontwerp van het Integraal Stedenbouwkundig Plan (hierna VO ISP) ingediend bij de gemeente.
3. Het geschil
3.1. De gemeente vordert samengevat – gedaagden, op straffe van een dwangsom en waar mogelijk hoofdelijk, te veroordelen tot nakoming van de ontwikkelingsovereenkomst en daartoe - in ieder geval - een bedrag van € 15.100.000,- te betalen en mee te werken aan de levering van de gronden in de fasen 1, 2 en 3, zoals aangeduid op productie 22 bij dagvaarding.
3.2. De gemeente legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. De ontwikkelaar is gehouden tot nakoming van de ontwikkelingsovereenkomst. De afnameverplichting volgt volgens de gemeente uit artikel 9 lid 5 van die overeenkomst. Op grond van het schema van levering en betaling in bijlage 5 bij de ontwikkelingsovereenkomst hadden de gronden inmiddels al moeten zijn overgedragen en betaald. Omdat artikel 9 lid 6 van de ontwikkelingsovereenkomst alle voorwaarden bevat die de ontwikkelaar heeft gesteld aan afname van de gronden conform het leveringsschema in bijlage 5, bevat de ontwikkelingsovereenkomst volgens de gemeente een afdwingbare kooptitel.
3.3. De ontwikkelaar voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Ter afwering van de vordering stelt de ontwikkelaar zich primair op het standpunt dat nakoming niet kan worden gevorderd omdat de ontwikkelingsovereenkomst is geëindigd op grond van artikel 11 lid 1 sub d van de overeenkomst.
Subsidiair stelt de ontwikkelaar zich, samengevat weergegeven, op het standpunt niet gehouden te zijn tot nakoming van de ontwikkelingsovereenkomst bij gebrek aan een vervolgcontract. De grondoverdracht is niet geregeld in de ontwikkelingsovereenkomst.
De ontwikkelingsovereenkomst is een raamovereenkomst waarin is bepaald dat een nadere realisatieovereenkomst zal worden gesloten waarin in elk geval de door partijen gezamenlijk te bepalen voorwaarden voor de verkoop van de grond zullen worden vastgelegd (artikel 8 lid 1 en 2). De realisatieovereenkomst is (nog) niet tot stand gekomen en zonder nadere invulling van de voorwaarden voor de verkoop van de grond bestaat volgens de ontwikkelaar geen afnameverplichting.
4.2. De voorzieningenrechter overweegt als volgt. In artikel 11 lid 1 van de ontwikkelingsovereenkomst is onder meer bepaald dat de overeenkomst, behoudens schriftelijk overeengekomen verlenging, eindigt 24 maanden na het ondertekenen daarvan. De partijen geven elk een andere uitleg aan de bedoeling en strekking van dit artikel.
De gemeente stelt zich op het standpunt dat de bepaling enkel is bedoeld om de situatie te regelen waarin partijen geen enkele vordering zouden maken in de onderhandelingen over een vervolgcontract. Een termijn van 24 maanden behoudens verlenging werd volgens haar opgenomen om tot vervolgcontractering te komen. Vast staat dat vervolgcontractering tot op heden niet heeft plaatsgevonden. De ontwikkelaar is van mening dat door het niet tot stand komen daarvan de ontwikkelingsovereenkomst is geëxpireerd. Dit leidt volgens de ontwikkelaar tot bevrijding van haar verbintenis tot afname, voor zover die al op grond van de overeenkomst zou hebben bestaan.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat de bedoeling, de uitleg en de strekking van artikel 11 van de ontwikkelingsovereenkomst in deze zaak in het midden kan blijven, gelet op het volgende.
4.3. De ontwikkelaar voert aan dat op grond van de raamovereenkomst geen nakoming kan worden gevorderd omdat voor afname van de grond vervolgcontractering vereist is en die niet tot stand is gekomen. Zij wijst daarbij op de letterlijke tekst van de volgende bepalingen in de raamovereenkomst waaruit de vereiste vervolgcontractering zou volgen:
- artikel 3 lid 10: Indien partijen het niet eens kunnen worden over een ISP, vindt
geen vervolgcontractering plaats zoals bedoeld in artikel 8 (…);
- artikel 8 lid 1: Indien partijen overeenstemming hebben bereikt over het ISP en op basis
hiervan de planrealisatie in gang wensen te zetten zullen partijen, met inachtneming van
deze overeenkomst, een nadere realisatieovereenkomst sluiten.
- artikel 8 lid 2: In de betreffende nadere realisatieovereenkomst worden nog afspraken vastgelegd over in elk geval: (…) d. de door partijen gezamenlijk te bepalen voorwaarden voor de verkoop van de grond;
- artikel 9 lid 3: De verkoop van de grond zal plaatsvinden binnen de context van een te sluiten vervolgovereenkomst zoals bedoeld in artikel 8. Daarin zullen onder meer de verkoopvoorwaarden worden opgenomen. De levering en betaling zal verder plaatsvinden conform bijlage 5.
- artikel 9 lid 6: De ontwikkelaar heeft de navolgende voorwaarden aan betaling van de
koopsom (conform bijlage 5) verbonden die de gemeente heeft aanvaard:
a. juridisch bouwrijpe grond (…)
c. de bodemkwaliteit is geschikt voor de beoogde bestemming (…)
e. de levering van de overige delen van het plangebied vinden
plaats als bouwterrein (…)
j. de gemeente werkt mee aan een fiscale optimalisatie van alle uit
deze overeenkomst voortvloeiende transacties.
- artikel 9 lid 7: Partijen gaan ervan uit dat de in artikel 8 bedoelde vervolgovereenkomst, waarin de grondoverdracht wordt geregeld, gesloten wordt voordat het voor het gebied op te stellen planologisch regime onherroepelijk is. (…)
- artikel 9 lid 9: In de realisatieovereenkomst zullen partijen overeen komen dat de grond ten tijde van levering geschikt is voor gebruik overeenkomstig het ISP. Dit betekent dat de gemeente onder in de realisatieovereenkomst overeen te komen voorwaarden een bodemonderzoek zal hebben uitgevoerd en indien nodig de grond geschikt zal hebben gemaakt voor het beoogde gebruik. Voorts zal de gemeente onder in de realisatieovereenkomst overeen te komen voorwaarden een verkennend archeologisch onderzoek hebben verricht. Het onderzoek naar niet gesprongen explosieven wordt verricht nadat zodra het VO-ISP gereed is en ambtelijk is goedgekeurd.
4.4. De gemeente heeft deze stelling van de ontwikkelaar weersproken door te stellen dat de afnameverplichting voortvloeit uit de tekst van artikel 9 lid 5 van de ontwikkelingsovereenkomst. Daarbij gaat de gemeente evenwel voorbij aan het feit dat deze bepaling onderdeel uitmaakt van een overeenkomst met bepalingen die met elkaar verband houden. Dit betekent dat artikel 9 lid 5 gezien moet worden in het licht van de gehele overeenkomst.
4.5. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). Voorshands geoordeeld, leidt een redelijke uitleg van de ontwikkelingsovereenkomst tot de conclusie dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst hebben beoogd - binnen 24 maanden - te komen tot een vervolgovereenkomst waarin onder meer nadere afspraken zouden worden gemaakt over de verkoop en de afname van de grond door de ontwikkelaar. Partijen hebben in die zin ook uitvoering gegeven aan de overeenkomst. Zij hebben onderhandeld over de vervolgovereenkomst / realisatieovereenkomst. Door de ontwikkelaar zijn vier opeenvolgende concepten van de realisatieovereenkomst fase 1 Saksen Weimar in het geding gebracht (producties 36 tot en met 39) waaruit de onderhandelingen tussen partijen blijken. In Hoofdstuk III OVERDRACHT GRONDEN van de conceptovereenkomst van 27 oktober 2009 zijn de volgende artikelen opgenomen: artikel 13: Verkoop bouwgrond; artikel 4: Betaling en aktepassering; artikel 15: Juridische levering; artikel 16: Feitelijke levering; artikel 17: Garanties gemeente; artikel 18:Gebruik; artikel 19: Milieu; artikel 20: Kettingbeding; artikel 21: Onder- en overmaat; artikel 22: Notariskeuze. Deze artikelen betreffen, voorshands geoordeeld, een invulling van de koop- en leveringsvoorwaarden van de grond. Hieruit volgt al dat partijen deze nadere afspraken dienden overeen te komen ter uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst met het oog op de verkoop en levering.
4.6. De ontwikkelaar heeft voorts onweersproken gesteld dat een aantal voorwaarden met betrekking tot de afname van de grond onduidelijk is. Zo staat de exacte begrenzing van de over te dragen gronden niet vast en ontbreekt een concept standaardleveringsakte bij de raamovereenkomst, waarin bijvoorbeeld garanties ten aanzien van de gronden zijn verwerkt. Ook zijn er nog geen afspraken over een fiscale constructie ten aanzien van de overdracht zijn gemaakt. Een en ander ziet op invulling van de voorwaarden voor afname van de grond. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat partijen op grond van de ontwikkelingsovereenkomst tot een vervolgovereenkomst (realisatieovereenkomst) dienden te komen waarbij de nadere voorwaarden voor de afname van de grond zoals bedoeld in de raamovereenkomst, worden ingevuld. Vast staat dat die realisatieovereenkomst niet tot stand is gekomen. Zonder vaststelling van die nadere voorwaarden is, voorshands geoordeeld, nakoming van de ontwikkelingsovereenkomst niet rechtens afdwingbaar. De vordering dient daarom te worden afgewezen.
4.7. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de ontwikkelaar worden begroot op:
- vast recht EUR 263,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.079,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van de ontwikkelaar tot op heden begroot op EUR 1.079,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Bokx-Boom en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.S.M. Daamen op 12 oktober 2010.