Uitspraak
beschikking
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 696964 \ HA VERZ 10-1245 \ 407 so
uitspraak van 15 september 2010
beschikking
in de zaak van
[verzoekende partij]
wonende te [naam gemeente B]
verzoekende partij
gemachtigde mr. E.C.P.M. Kok
toevoegingsnummer [nummer]
en
[verwerende partij]
handelend onder de naam [handelsnaam]
wonende te [naam gemeente B]
verwerende partij
gemachtigde mr. J. Kamphuis
Partijen worden hierna [verzoekende partij] en [verwerende partij] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 30 juni 2010
- het verweerschrift van 20 juli 2010
- de brief met bijlagen van mr. Kok voornoemd van 3 augustus 2010
- de mondelinge behandeling waar door de gemachtigden van beide partijen pleitaantekeningen zijn overgelegd.
2. De feiten
2.1. [verzoekende partij] huurt sinds 1978 een kavel op [naam] thans genaamd [handelsnaam], aan [straat, nummer en plaats]. De huur bedraagt € 142,50 per maand en als voorschot op servicekosten betaalt [verzoekende partij] € 20,00 per maand.
2.2. Tot 1 oktober 2008 was de heer [naam vorige verhuurder] de verhuurder. Met ingang van die datum heeft [verwerende partij] het beheer en de exploitatie van [handelsnaam] overgenomen en is hij als verhuurder opgetreden.
2.3. Op de kavel staat een chalet, dat sinds 1978 door [verzoekende partij] wordt bewoond. [verzoekende partij] heeft dit chalet destijds voor fl. 8.000,00 gekocht van de toenmalige eigenaar. Het chalet stond ten tijde van de koop en het aangaan van de huurovereenkomst al op de kavel.
2.4. [handelsnaam] behoorde tot 1 januari 1996 tot de gemeente [naam gemeente A]. Op 1 januari 1996 is de gemeentegrens gewijzigd. Sindsdien valt [handelsnaam] onder de gemeente [naam gemeente B]. Bij brief van 16 juli 1997 heeft de gemeente [naam gemeente B] onder meer het volgende geschreven.
“In onze brief d.d. 15 januari 1996 hebben wij u medegedeeld, dat wij nog zouden terugkomen op het ‘verschijnsel’ permanente bewoning op camping [handelsnaam] aan [adres]. Wij doen dat via deze brief die wij zenden aan de bewoners van de camping. […]
Bestemmingsplan/bouwvergunning
Zoals wij u in onze brief van 15 januari 1996 reeds hebben gemeld, is permanente bewoning van stacaravans en andere vaste woonverblijven (wij zullen hierna gemakshalve verder spreken over stacaravans) op camping [handelsnaam] op grond van het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied herziening 1982’ ([naam gemeente A]) niet toegestaan. Op de camping mag alleen gelegenheid worden geboden voor recreatief verblijf in mobiele kampeermiddelen aan personen die elders hun hoofdverblijf hebben. Daarnaast is er één beheerderswoning toegestaan.
Ons is bekend dat reeds gedurende langere tijd sprake is van permanente bewoning van het grootste deel van de op de camping aanwezige stacaravans, waaronder ook uw woonverblijf, en dat de gemeente [naam gemeente A] van deze met het bestemmingsplan strijdige situatie op de hoogte was. Hoewel deze permanente bewoning zowel uit planologisch oogpunt als uit optiek van volkshuisvesting en van recreatie ongewenst is – zowel binnen het kader van het gemeentelijke, provinciale als landelijke beleid – zullen wij deze met het bestemmingsplan strijdige situatie op grond van het zogenaamde overgangsrecht moeten accepteren. Dit overgangsrecht houdt in dat een van het bestemmingsplan afwijkend gebruik, dat bestond op het moment van het rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan, mag worden voortgezet.
Datzelfde geldt ook voor de feitelijke aanwezigheid van de stacaravans. Immers ten behoeve van de camping zijn slechts mobiele kampeermiddelen toegestaan. Hoewel een aantal van deze stacaravans misschien nog van wielen zijn voorzien, zijn zij allemaal zo duidelijk bedoeld om ter plaatse definitief te blijven staan, dat onder de werking van de jurisprudentie […] al deze caravans/woonverblijven moeten worden beschouwd als ‘normale’ vaste gebouwen en dat deze dan ook onder de werking van de Woningwet vallen en als bouwvergunningplichtige bouwwerken moeten worden aangemerkt. […] Wij wijzen u er nu alvast op dat wij, gezien het bepaalde in het bestemmingsplan en in de Woningwet, voor een vervangend permanent woonverblijf/stacaravan geen bouwvergunning kunnen en mogen verlenen. […]
Huisvestingsvergunning
In tegenstelling tot in de gemeente [naam gemeente A] is in [naam gemeente B] voor ingebruikneming van woonruimte het vereiste van een huisvestingsvergunning ingevolge de Huisvestingswet van toepassing. Degenen onder u die bij de grenswijziging op 1 januari 1996 reeds op de camping woonachtig waren, hoeven deze huisvestingsvergunning niet alsnog aan te vragen, omdat zij door ons als vergunninghouder worden aangemerkt. […]”
In de aan deze brief gehechte lijst met namen van personen, die als vergunninghouder werden aangemerkt, staat ook de naam van [verzoekende partij].
2.5. Bij brief van 12 januari 2010 heeft [verwerende partij] de huurovereenkomst per 1 februari 2010 opgezegd en medegedeeld dat [verzoekende partij] vanaf deze datum drie maanden de tijd heeft over te gaan tot ontruiming van de grond.
3. Het verzoek en het verweer
3.1. Het verzoek is gebaseerd op artikel 7:230a lid 1 BW. Het strekt subsidiair tot verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 februari 2011. Primair verzoekt [verzoekende partij] echter dat de kantonrechter hem niet-ontvankelijk verklaart in zijn verzoek, omdat het naar zijn mening gaat om huur van een voor woonruimte bestemde kavel, waarop het wettelijk regime voor woonruimte van toepassing is.
3.2. [verwerende partij] stelt zich op het standpunt dat sprake is van huur die niet is aan te merken als huur van woonruimte. [verzoekende partij] dient desalniettemin niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn verzoek, omdat het gaat om huur van een onbebouwde onroerende zaak. Artikel 7:230a BW is daarom niet van toepassing. Voor het geval de kantonrechter dit standpunt niet volgt, bepleit [verwerende partij] afwijzing van het verzoek, omdat voor verlenging van de ontruimingstermijn geen grond is, althans zijn belang bij ontruiming zwaarder moet wegen dan het belang van [verzoekende partij].
3.3. De stellingen van partijen zullen hierna, voor zover van belang, verder aan de orde komen.
4. De beoordeling
4.1. Op grond van artikel 7:230a BW moet een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. [verwerende partij] heeft de ontruiming aangezegd tegen 1 mei 2010. Het verzoek is ingediend op 30 juni 2010. Dat is precies binnen de genoemde termijn van twee maanden, zodat het verzoek tijdig is ingediend.
4.2. Vooropgesteld wordt dat artikel 7:230a BW alleen van toepassing is wanneer het gaat om huur die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, terwijl die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van titel 4 van boek 7 BW is.
4.3. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de huur alleen betrekking heeft op de grond en niet (ook) op het chalet. Bij de beantwoording van de vraag of op deze huurovereenkomst het wettelijk regime voor huur van woonruimte van toepassing is, is onder andere van belang wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan en wat het daadwerkelijk gebruik is.
4.4. Niet betwist is dat het chalet waarin [verzoekende partij] thans woont, reeds op het stuk grond op het terrein van [handelsnaam] stond toen hij daarvan eigenaar werd en de grond ging huren. Over de gang van zaken destijds heeft [verzoekende partij] ter comparitie verklaard dat hij op zoek was naar woonruimte en in overleg met de heer [naam vorige verhuurder] in het chalet is gaan wonen. [verwerende partij] heeft dit niet weersproken. Verder staat vast dat [verzoekende partij] daar inmiddels ruim dertig jaar woont. De kavel is daarvoor ook geschikt gemaakt, nu er voorzieningen aanwezig zijn voor de aansluiting op het leidingnet van de gebruikelijke nutsbedrijven. Hieruit kan worden opgemaakt dat partijen destijds permanente bewoning voor ogen hadden.
4.5. Daarmee staat echter nog niet vast dat [verzoekende partij] ook de bescherming geniet van de bepalingen die gelden voor de huur van woonruimte. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst luidde het toen geldende artikel 1623a BW als volgt:
“De artikelen 1623b-1623g zijn uitsluitende van toepassing op de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte, met uitzondering van die, welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Onder woonruimte wordt verstaan gebouwd onroerend goed dat als een zelfstandige woning is verhuurd, of een als woning verhuurd gedeelte daarvan, alsmede de bijbehorende grond.”
Een kavel grond of standplaats valt niet onder deze definitie van woonruimte, aangezien deze niet als zelfstandige woning is verhuurd. Hieruit volgt dat [verzoekende partij] toentertijd geen huurbescherming genoot. Dat is nadien niet veranderd. Het begrip standplaats is ingevoerd in 1994. Dat is toen gedefinieerd als
- een standplaats als bedoeld in art. 1, eerste lid, onderdeel h, van de Woningwet voor het bouwen waarvan een vergunning is verleend als bedoeld in artikel 40, eerste lid, van die wet, of
- een kavel die ingevolge een bestemmingsplan als bedoeld in de wet op de Ruimtelijke Ordening bestemd is voor het plaatsen van een woonwagen of
- een kavel waarop zich één of meer gebouwen bevinden, die met het oog op het plaatsen van een woonwagen op die kavel zijn gebouwd en voor het bouwen waarvan een vergunning is verleend als bedoeld in artikel 47, eerste lid, van de Woningwet 1962.
Niet gesteld of gebleken is dat voor de aanleg van de kavel en de voorzieningen daarop een vergunning is verleend zoals in voormelde bepaling is bedoeld. Evenmin heeft het stuk grond de administratieve bestemming wonen gekregen. Dat blijkt wel uit de brief van de gemeente van 16 juli 1997 waarin wordt verwezen naar het bestemmingsplan “Buitengebied herziening 1982”. Uit die brief volgt dat de bestaande situatie van permanente bewoning niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan, zoals dat sinds 1982 gold. Verder kan uit die brief worden opgemaakt dat de gemeente de bestaande situatie gedoogt, maar dat zij niet zal meewerken aan verdere bestendiging ervan wanneer tot vervanging zou moeten worden overgegaan. Met deze administratiefrechtelijke benadering van de gemeente (die een eindige situatie impliceert) is de vérstrekkende bescherming volgens de regels die gelden voor huur van woonruimte niet te verenigen.
4.6. Op grond van het voorgaande concludeert de kantonrechter dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst weliswaar permanente bewoning voor ogen hadden, maar dat dit er niet toe leidt dat [verzoekende partij] ook de bescherming geniet die geldt voor de huur van woonruimte.
4.7. Nu geen sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte, komt de vraag aan de orde of de kavel kan worden beschouwd als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW. In navolging van de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 11 juli 2001 (WR 2001, 88) die is bekrachtigd door de Hoge Raad op 18 oktober 2002 (AE 4550), beantwoordt de kantonrechter deze vraag bevestigend. Het gaat immers om een stuk grond dat (met verharding) geschikt is gemaakt voor de plaatsing van het chalet en waar de aansluiting op nutsvoorzieningen is gerealiseerd. Aan [verzoekende partij] komt daarom het recht toe verlenging te verzoeken van de termijn voor ontruiming.
4.8. [verwerende partij] heeft bezwaar gemaakt tegen verlenging van de termijn, omdat hij groot belang heeft bij ontruiming van de kavel vanwege zijn plannen het park te moderniseren. Gelet op het feit dat [verzoekende partij] de kavel met daarop het chalet als woonruimte in gebruik heeft en gegeven de lange duur van dat gebruik, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [verzoekende partij] bij een ruimere ontruimingstermijn zwaarder moet wegen dan het belang van [verwerende partij]. De kantonrechter zal daarom het subsidiaire verzoek van [verzoekende partij] toewijzen.
4.9. Nu partijen geen discussie hebben over de door [verzoekende partij] te betalen vergoeding voor de kavel, ziet de kantonrechter geen aanleiding dat in deze beschikking (nogmaals) vast te stellen.
4.10. [verwerende partij] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Deze kosten worden aan de zijde van [verzoekende partij] begroot op € 111,00 aan vast recht en € 400,00 voor salaris van zijn gemachtigde.
5. De beslissing
De kantonrechter,
verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden tot 1 februari 2011;
veroordeelt [verwerende partij] in de proceskosten, die tot deze uitspraak aan de zijde van [verzoekende partij] worden begroot op € 511,00 in totaal;
bepaalt dat [verwerende partij] van het totaalbedrag aan proceskosten het door [verzoekende partij] zelf betaalde deel van het vastrecht van € 27,75 moet betalen aan (de gemachtigde van) [verzoekende partij] en het restantbedrag van € 483,25 aan de griffier van de rechtbank te Arnhem, waarvoor een acceptgirokaart wordt toegestuurd;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat meer of anders is verzocht.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. A.E.M. Overkamp en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2010.