Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Arnhem
zaakgegevens 484568 \ CV EXPL 07-1832 \ WvE\51\BB
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Rijn en IJssel Projectontwikkeling B.V.
gevestigd te Benthuizen
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. B. Martens
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Reintjes Advocaten B.V.
gevestigd te Duiven
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde mr. C.W. Reintjes
in conventie en in reconventie
1. De procedure
1.1 Bij tussenvonnis d.d. 22 juni 2009 is andermaal een comparitie van partijen bepaald. Op de dienende dag zijn beide partijen, bijgestaan door hun procesgemachtigden, voor de kantonrechter verschenen. Zij hebben de nodige inlichtingen verstrekt.
1.2 Ter comparitie hebben partijen overeenstemming bereikt inzake de verder te voeren procedure. Verwezen wordt naar het proces-verbaal dat van de comparitie d.d. 17 augustus 2009 is opgemaakt.
1.3 In overleg met partijen is de zaak verwezen naar de rolzitting voor akte/conclusie in conventie en in reconventie aan de zijde van Rijn en IJssel. Zij heeft deze conclusie genomen waarbij zij onder overlegging van producties haar vordering in conventie heeft gewijzigd.
1.4 Reintjes Advocaten heeft een antwoordconclusie in conventie en in reconventie genomen. Eerder had Reintjes Advocaten reeds haar vordering in reconventie gewijzigd, waartegen Rijn en IJssel zich niet langer verzet.
1.5 Rijn en IJssel heeft nog gereageerd op de laatstelijk door Reintjes Advocaten genomen akte/conclusie.
1.6 De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2. Het geschil en de beoordeling daarvan
2.1 Tussen partijen staan de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds niet, dan wel onvoldoende betwist, gestaafd met bewijsstukken.
a. Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten, vastgelegd in een op 4 april 2005 getekend contract (productie A akte d.d. 26 maart 2007) waarbij Rijn IJssel aan Reintjes Advocaten heeft verhuurd, gelijk deze van gene heeft gehuurd de bedrijfsruimte, circa 250 vierkante meter kantoorruimte voor onder andere administratiedoeleinden (alsmede gezamenlijk gebruik van de nood- en trappenhuizen) gelegen op de vijfde verdieping van het bedrijfsgebouw A van het nieuwbouwproject [naam nieuwbouwproject]” plaatselijk bekend als [naam], alsmede het gezamenlijk medegebruik van de parkeerplaatsen 13 t/m 18, kadastraal bekend gemeente Duiven, [sectie en nummer] (gedeeltelijk).
Verwezen wordt naar de omschrijving van het gehuurde in artikel 1.1 van de huurovereenkomst.
Deze huurovereenkomst is ingegaan op 1 april 2004 en geëindigd op 1 april 2009. Reintjes Advocaten, die in het gehuurde de advocatenpraktijk uitoefende, heeft het gehuurde per 1 april 2009 ontruimd en ter beschikking van Rijn en IJssel gesteld.
b. Van deze huurovereenkomst makten deel uit de “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW, overgelegd als productie B bij akte d.d. 26 maart 2007 van Rijn en IJssel. Beide partijen hebben deze algemene bepalingen per pagina geparafeerd voor akkoord.
c. In het verleden heeft Reintjes Advocaten de overeengekomen huur (de aanvangshuurprijs van het gehuurde bedroeg € 30.000,00) niet altijd tijdig betaald.
Verwezen wordt naar het overzicht van Reintjes Advocaten, overgelegd als productie 40. Onder punt 9 van de ter rolle d.d. 18 januari 2010 genomen antwoordconclusie in conventie en in reconventie voert Reintjes Advocaten aan dat er voor haar aanleiding was om enige druk uit te oefenen middels het uitstellen van de huurbetaling.
d. Tussen partijen staat verder vast dat, wanneer de door Reintjes Advocaten tot 1 april 2009 gedane betalingen op de huurprijs in mindering gebracht zouden worden, er per einddatum van de huurovereenkomst geen sprake meer is van een huurachterstand.
e. Artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten. Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake.
e. Artikel 11.8 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder of voor schade als gevolg van de activiteiten van anders huurders of van belemmeringen in het gebruik van het gehuurde die derden veroorzaken, of voor gebreken die zijn ontstaan doordat huurder zijn onderhoudsplicht niet is nagekomen.
f. Artikel 11.9 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
Het gestelde 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.
g. Artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
2.2 In conventie vordert Rijn en IJssel, na wijziging van eis, op de in de processtukken omschreven gronden dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad
1. Reintjes Advocaten zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Rijn en IJssel te betalen een bedrag van € 24.300,00 ten titel van huur, althans ten titel van boeten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6: 119 a BW vanaf de vervaldatum van de boeten, althans de wettelijke rente ex artikel 6: 119 BW tot aan de dag der algehele voldoening;
2. Reintjes Advocaten zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Rijn en IJssel te betalen een bedrag van € 34.474,41 ter zake de afrekening van de servicekosten over de periode januari 2005 tot april 2009, althans een nader door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6: 119 a BW, althans de wettelijke rente ex artikel 6: 119 BW vanaf de datum van de facturen, althans vanaf de datum waarop deze eis is gewijzigd tot aan de dag der algehele voldoening;
3. Reintjes Advocaten zal veroordelen in alle werkelijke kosten van deze procedure alsmede de buitengerechtelijke kosten, zoals bepaald in artikel 17 van Pro de algemene voorwaarden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag.
2.3 Reintjes Advocaten heeft de vorderingen in conventie betwist en concludeert tot afwijzing daarvan met veroordeling van Rijn en IJssel tot betaling van de proceskosten. In reconventie vordert Rijntjes Advocaten (eveneens na wijziging van eis)
- dat de kantonrechter zal bepalen dat er sprake is van vermindering van huurgenot met ingang van 14 juli 2004, althans van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
- de huurprijs met ingang van 14 juli 2004, althans met ingang van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, te verlagen/verminderen met 50% per maand, althans met een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag c.q. percentage per einde maand alles tot aan het einde van de huurovereenkomst, althans tot een nader door de kantonrechter te bepalen datum.
2.4 Rijn en IJssel heeft de reconventionele vordering van Reintjes Advocaten gemotiveerd betwist en concludeert tot afwijzing daarvan.
2.5 Rijn en IJssel heeft aan haar vordering als hiervoor omschreven in rechtsoverweging nummer 2.2 ten grondslag gelegd de stelling dat Reintjes Advocaten met regelmaat de overeengekomen huurprijs niet tijdig heeft betaald, waarbij zij verwijst naar het door Reintjes Advocaten zelf opgestelde overzicht (productie 40) en dat Reintjes Advocaten deswege, op grond van het bepaalde in artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen de overeengekomen boete van minimaal € 300,00 per maand heeft verbeurd. Het totaalbedrag aan verbeurde boetes berekent zij op € 24.300,00. De door Reintjes Advocaten tot 1 april 2009 gedane betaling heeft zij allereerst in mindering gebracht op de boetes, zodat in haar visie enkel thans nog dit bedrag aan huur open staat.
2.6 Reintjes Advocaten heeft ten verwere aangevoerd dat zij in het verleden de huur niet altijd op tijd heeft betaald om enige druk uit te oefenen op Rijn en IJssel. Reintjes Advocaten heeft in haar conclusies aangegeven dat het gehuurde een aantal gebreken vertoonde waaronder gebreken aan de koelinstallatie, de liftinstallatie, de verlichting in het trappenhuis, de roestvorming en de intercominstallatie. Aangevoerd wordt dat zij in het verleden daar vele malen over heeft gereclameerd. Onder punt 29 van de antwoordconclusie genomen ter rolle d.d. 18 januari 2010 voert Reintjes Advocaten aan dat er sprake is van gebreken in de zin van artikel 7: 204 en volgende BW en dat een beroep van Rijn en IJssel op eventuele bepalingen die zouden leiden tot het buiten toepassing verklaren van wettelijke bepalingen volgens Reintjes Advocaten niet opgaat, “enerzijds niet omdat er sprake is van gebreken die Rijn en IJssel al kenden, en anderzijds omdat er sprake is van gebreken die Rijn en IJssel in stand heeft gelaten en/of niet adequaat heeft verholpen. In ieder geval voorkomt de redelijkheid en billijkheid dat Rijn en IJssel een beroep op de betreffende bepalingen doet”.
2.7 Naar het oordeel van de kantonrechter treft het verweer van Reintjes Advocaten tegen de vordering van Rijn en IJssel als omschreven hiervoor in rechtsoverweging nummer 2.2 onder 1 geen doel. In rechte moet uitgegaan worden van de toepasselijkheid van de algemene bepalingen die als productie B in het geding zijn gebracht door Rijn en IJssel, in zonderheid van de hiervoor in rechtsoverweging nummer 2.1 geciteerde bepalingen. De kantonrechter vermag niet in zien waarom een beroep op deze bepalingen door Rijn en IJssel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Van belang is dat beide partijen professionele partijen zijn en met name er van uitgegaan kan worden dat Reintjes Advocaten, toen zij na enige vertraging, zoals door haar in de conclusie van antwoord in conventie uiteengezet, de huurovereenkomst tekende en ook de algemene bepalingen parafeerde, zich de juridische draagwijdte van de huurovereenkomst, met inbegrip van de algemene bepalingen heeft gerealiseerd. Het kennelijk aan artikel 11.9 van de algemene bepalingen ontleende verweer dat Rijn en IJssel geen beroep toekomt op de algemene bepalingen omdat er sprake zou zijn van gebreken die Rijn en IJssel al kende en waaraan Rijn en IJssel niet het nodige gedaan zou hebben is naar het oordeel van de kantonrechter ongegrond, daar het in deze niet gaat over bedrijfsschade die Reintjes Advocaten geleden zou hebben, doch in geschil is of het Reintjes Advocaten was toegestaan de huurbetalingen op te schorten, dan wel Reintjes Advocaten huurprijsvermindering kon vorderen zoals Reintjes Advocaten in reconventie doet, nog daar gelaten dat Rijn en IJssel gemotiveerd heeft betwist dat er sprake is geweest van zodanige gebreken en ook heeft aangevoerd dat zij het nodige heeft gedaan om de problemen die Reintjes Advocaten ondervond te verhelpen.
De kern van het onderhavige geschil is dat, Reintjes Advocaten andere wegen had moeten inslaan om Rijn en IJssel te bewegen de nodige gebreken te verhelpen, zo daar sprake van was, daar het haar contractueel (artikel 11.6 van de algemene bepalingen) niet was toegestaan de huurbetalingen op te schorten. Reintjes Advocaten is dan ook in verzuim geweest met de tijdige betalingen van de overeengekomen huurprijs en is op de door Rijn en IJssel aangevoerde gronden de ingevolge de algemene bepalingen overeengekomen boete verschuldigd aan Rijn en IJssel.
2.8 Onder punt 32 van de antwoordconclusie doet Rijntjes Advocaten nog een beroep op matiging van de boete.
2.9 De kantonrechter wijst het beroep op matiging af, daar daartoe, er van uitgaande
dat de kantonrechter terughoudend dient te zijn wanneer het om matiging van overeengekomen boetes gaat, van oordeel is dat voor matiging onvoldoende is gesteld.
Reintjes Advocaten behoorde van de aanvang van de huurovereenkomst af te weten dat het haar niet was toegestaan de huurprijsbetalingen uit te stellen om zo druk uit te oefenen op Rijn en IJssel, zoals door Reintjes Advocaten is aangevoerd. Reintjes Advocaten heeft een bewuste keuze gemaakt, die onjuist blijkt te zijn. De billijkheid eist niet klaarblijkelijk dat de gevolgen van deze bewust gemaakte keuze zouden moeten worden gemitigeerd.
2.10 Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het door Rijn en IJssel gevorderde bedrag van € 24.300,00 moet worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente zoals gevorderd.
2.11 Vanwege de samenhang zal de kantonrechter allereerst beslissen op de reconventionele vordering van Reintjes Advocaten. De kantonrechter gaat er van uit dat Reintjes Advocaten haar oorspronkelijke vordering als omschreven in de conclusie van eis in reconventie heeft gewijzigd zoals is aangegeven hiervoor in rechtsoverweging nummer 2.3.
2.12 De reconventionele vordering moet de kantonrechter afwijzen omdat deze afstuit op de bepaling ex artikel 11.6 van de algemene bepalingen deel uitmakend van de huurovereenkomst. Hetgeen hiervoor in conventie met betrekking tot het verweer van Reintjes Advocaten ter zake van de vordering van Rijn en IJssel is overwogen en beslist geldt mutatis mutandis ook voor de reconventionele vordering van Reintjes Advocaten.
2.13 Het tweede geschilpunt in conventie betreft de servicekosten. Ter zake vordert Rijn en IJssel de veroordeling van Reintjes Advocaten tot betaling van een bedrag van € 34.474,41 vermeerderd met de wettelijke handelsrente.
2.14 Alvorens op dit onderdeel nader te beslissen - met name een beslissing ten aanzien van de cijfers zoals genoemd door Rijn en IJssel - vindt verwijzing plaats naar de rolzitting voor akte aan de zijde van partijen. De kantonrechter geeft partijen in overweging in gezamenlijk overleg een derde deskundige aan te wijzen die op basis van de stukken - bij voorkeur bindend - de hoogte van de servicekosten zal kunnen vaststellen. Daarover kunnen partijen zich bij akte uitlaten. Mochten er nog geschilpunten blijken te zijn, ook nadat de deskundige een en ander heeft vastgesteld, dan kunnen partijen deze geschilpunten aan de kantonrechter ter beslissing voorleggen.
2.15 Reeds nu geeft de kantonrechter aan dat de juridische verweren van Reintjes Advocaten tegen de vordering van Rijn en IJssel geen doel treffen. Het enkele feit dat in het verleden Rijn en IJssel de overzichten van de servicekosten niet jaarlijks zou hebben verstrekt, betekent nog niet dat de aanspraken van Rijn en IJssel op vergoeding van de servicekosten zouden zijn vervallen, dan wel dat zij haar aanspraken op betaling zou hebben verwerkt.
Vast staat dat in het verleden Reintjes Advocaten telkens voorschotten in rekening zijn gebracht, zodat Reintjes Advocaten er rekening mee had behoren (en kunnen) houden dat het nog tot een eindafrekening zou moeten komen.
2.16 Voor het overige houdt de kantonrechter iedere beslissing aan, zowel in conventie als in reconventie, waarbij met name gedoeld wordt op de proceskosten.
3. De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende
in conventie
3.1 veroordeelt Reintjes Advocaten B.V. om aan Rijn en IJssel Projektontwikkeling B.V. tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de somma van € 24.300,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6: 119 a BW vanaf de vervaldatum van de boeten tot aan de dag der algehele voldoening;
3.2 verklaart tot zover dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.3 verwijst voor het overige de zaak naar de rolzitting van maandag 6 september 2010 voor akte aan de zijde van partijen (uitlaten rechtsoverweging nummer 2.14);
3.4 houdt voor het overige iedere uitspraak aan;
in reconventie
3.5 wijst de vordering van Reintjes Advocaten B.V. af;
in conventie en in reconventie
3.6 houdt voor het overige iedere uitspraak aan.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. W.H. van Empel en in het openbaar uitgesproken op