Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 10/454
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 28 december 2010
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
vertegenwoordigd door [gemachtigde].
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het kalenderjaar 2009 op € 590.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 december 2009 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan eiser.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2010 te Arnhem. Eiser is daar niet verschenen maar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [gemachtigde], jurist, en [A], taxateur. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], werkzaam bij de gemeente Arnhem, bijgestaan door [B], taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaand huis met een dakkapel, een garage en een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 780 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 685 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 469.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [A], die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 471.000.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 23 september 2010 door [B], taxateur te [Q]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 581.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
De rechtbank overweegt allereerst dat, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 2010 (LJN BL1943), verweerders standpunt dat de waarde van de woning € 590.000 bedraagt, terwijl uit het taxatierapport van [B] een waarde volgt van € 581.000, niet in stand kan blijven. Reeds hierom moet het beroep gegrond worden verklaard. In dit verband overweegt de rechtbank nog dat de Hoge Raad in voornoemd arrest heeft geoordeeld dat de wetgever met artikel 26a van de Wet WOZ een inbreuk heeft gemaakt op het ongestoorde genot van eigendom als bedoeld in artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. Volgens de Hoge Raad staat het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ in de weg aan een effectieve betwisting van de rechtmatigheid van de beschikking waarbij de WOZ-waarde is vastgesteld, omdat door die bepaling de heffingsambtenaar niet gehouden is zijn beschikking, ondanks een te hoge vaststelling van de waarde, aan te passen indien daartegen bezwaar wordt gemaakt en de rechter, indien de heffingsambtenaar niet tot een dergelijke aanpassing bereid is, de onjuiste vaststelling van de waarde moet handhaven. Dit wetsartikel dient als gevolg daarvan in alle gevallen buiten toepassing te blijven.
Vervolgens dient te worden beoordeeld of verweerder met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 581.000. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in deze bewijslast geslaagd. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten wat betreft type en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn en dat deze vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de inhoud (die bij de vergelijkingsobjecten beduidend kleiner is), oppervlakte en de ligging (de vergelijkingsobjecten liggen in een andere wijk) voldoende rekening is gehouden nu deze verschillende verdisconteerd zijn in de gehanteerde – lagere – m³-prijs. De rechtbank is dan ook van oordeel dan niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Eiser heeft aangevoerd dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn nu ze in een andere wijk liggen. De stelling van eiser treft geen doel. Vast staat dat de vergelijkingsobjecten in een andere wijk liggen. Deze omstandigheid hoeft op zichzelf geen beletsel te vormen voor het gebruik van die objecten als vergelijkingsobjecten. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Voorts is niet gebleken dat de panden die eiser aanvoert qua ligging beter zijn nu er bij de [A-straat 2] sprake is van een landelijke ligging. De door eiser opgevoerde [A-straat 3] ligt weliswaar in dezelfde wijk als de woning, maar de verkoop van deze woning is eerst in augustus 2009 en derhalve ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum geschied, zodat dit pand niet als vergelijkingsobject kan dienen. Gelet hierop kan er aan het taxatierapport van [A] niet het gewicht toekomen dat eiser voorstaat.
De stelling van eiser, dat verweerder op grond van de gronduitgifteprijs de m²-prijs hoger had moeten vaststellen en de m³-prijs lager, treft geen doel. De rechtbank overweegt dat, gezien de wettelijke bepalingen, voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer moet worden uitgegaan van de vergelijkingsmethode, dat wil zeggen dat bij de waardebepaling van de woning van eiser moet worden uitgegaan van objecten die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Aan een gronduitgifteprijs kan zodoende geen betekenis worden toegekend, omdat dit niet de waarde in het economisch verkeer betreft, nu deze prijs eenzijdig door de gemeente wordt bepaald en niet tot stand is gekomen op basis van vraag en aanbod. De rechtbank overweegt voorts dat eiser onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat door verweerder foutieve m²- en m³-prijzen zijn gehanteerd.
De stelling van eiser dat de waarde van de garage te laag is vastgesteld treft evenmin doel. De rechtbank overweegt dat eiser zijn stelling dat de aanbouw gewaardeerd dient te worden op € 12.000 niet nader heeft onderbouwd. Verweerder heeft bij het bepalen van de waarde van de garage het door de gemeente zelf ontwikkelde beleid gehanteerd. De rechtbank ziet geen redenen om dit beleid onjuist te achten.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 vaststellen op € 581.000.
5. Proceskosten
Met betrekking tot het verzoek van eiser om de in bezwaar gemaakte kosten te vergoeden overweegt de rechtbank als volgt. Ingevolge artikel 7:15, tweede lid, eerste volzin, van de Awb worden de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.
De rechtbank stelt vast dat gelet op het vorenoverwogene de bij de primaire WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de woning zal worden herroepen. Hiermee staat naar het oordeel van de rechtbank de onrechtmatigheid van voornoemde beschikking vast, welke onrechtmatigheid aan verweerder te wijten is. Daarmee is gegeven dat de verzochte proceskosten in verband met de behandeling van het bezwaar voor vergoeding in aanmerking komen. Met toepassing van artikel 8:75 van Pro de Awb in verbinding met artikel 7:15, tweede tot en met vierde lid, van de Awb zal de rechtbank verweerder veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten in bezwaar, welke zijn begroot op € 322 wegens verleende rechtsbijstand.
Voorts dient te worden vergoed € 285,60 wegens het opmaken van een taxatierapport. Met eiser is de rechtbank van oordeel dat [A], evenals de gemachtigde van eiser – [gemachtigde] –, verbonden is aan [C] te [Z]. De bepalingen van de Awb en/of het Bpb staan er naar het oordeel van de rechtbank niet aan in de weg dat de taxateur in een zodanig geval is aan te merken als een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht.
De rechtbank acht wel denkbaar dat in de situatie dat een deskundige werkzaam is voor dezelfde onderneming als de rechtsbijstandverlener het moeilijker is om na te gaan of de kosten die als deskundigenkosten worden opgevoerd uitsluitend samenhangen met de ingeschakelde taxatietechnische expertise dan wel dat deze kosten (mede) betrekking hebben op kosten van advisering van rechtskundige aard, waarvan de vergoeding reeds begrepen is in de kostenvergoeding voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Deze omstandigheid brengt, mede gelet op het in artikel 1 Bpb Pro gemaakte onderscheid naar kostensoort, mee dat in een zodanig geval de kosten zorgvuldig moet worden onderscheiden en zo nodig nader moeten worden onderbouwd.
In het onderhavige geval zijn de kosten van het taxatierapport, aangezien die door middel van een gespecificeerde factuur bij eiser in rekening zijn gebracht, naar het oordeel van de rechtbank voldoende (te weten: per uur) onderbouwd. De stelling van verweerder dat sprake is van functievermenging in de onderhavige procedure wordt daarbij door de rechtbank niet gevolgd.
Voorts overweegt de rechtbank dat het taxatierapport door [A] vanuit zijn specifieke deskundigheid als taxateur is opgesteld. De gemachtigde van eiser, [gemachtigde] – aan wie uitsluitend een volmacht is verleend – is geen taxateur en ontbeert derhalve die specifieke deskundigheid. In casu heeft eiser derhalve kosten gemaakt vanwege inschakeling van twee verschillende personen, die ieder beschikken over hun eigen specifieke expertise. De rechtbank is van oordeel dat [A] vanuit zijn professie het taxatierapport op een onafhankelijke wijze heeft opgesteld.
De rechtbank overweegt dat het Bpb voor het aantal te vergoeden uren geen regeling geeft, zodat daarvoor dient te worden aangesloten bij de redelijkheidstoets van artikel 7:15 van Pro de Awb.
In het onderhavige geval komt het gefactureerde bedrag exclusief BTW erop neer dat 3 uur is besteed aan werkzaamheden voor het rapport. De rechtbank acht het aannemelijk en niet onredelijk dat een dergelijk aantal uren gemoeid is geweest met het taxeren van de woning en het opstellen van het onderhavige taxatierapport.
De rechtbank ziet geen aanleiding eiser te volgen in zijn standpunt dat de kosten, die de deskundige heeft moeten maken voor het bijwonen van de hoorzitting, hadden moeten worden vergoed. Deze kosten zijn in de factuur niet genoemd. Ook overigens heeft eiser niet onderbouwd dat hij deze kosten redelijkerwijs heeft moeten maken.
Ook de kosten die zijn gemaakt voor het opvragen van uittreksels uit de openbare registers, in totaal voor een bedrag van
€ 5,90, komen op grond van artikel 1, onder e, van het Bpb voor vergoeding in aanmerking.
De totale proceskosten in bezwaar zijn aldus begroot op € 613,50.
De rechtbank acht voorts termen aanwezig om toepassing te geven aan artikel 8:75 van Pro de Awb en verweerder te veroordelen in de door eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten, welke zijn begroot op € 874 aan kosten van verleende rechtsbijstand. Van andere kosten in dit verband is de rechtbank niet gebleken.
Het hiervoor overwogene leidt de rechtbank, mede gelet op artikel 8:74 van Pro de Awb, tot de volgende beslissing.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 581.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een heffingsmaatstaf van € 581.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten in bezwaar ten bedrage van € 613,50 en in beroep ten bedrage van € 874;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.C. Schuurman-Kleijberg, rechter, in tegenwoordigheid van mr. I de Haan, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 28 december 2010
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.