Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 200630 / HA ZA 10-981
Vonnis van 9 februari 2011
in de zaak van
[eisers],
eisers,
advocaat mr. J.G.F. Smallenbroek te Malden,
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING ALPHONS ARIËNS,
gevestigd te Druten,
gedaagde,
advocaat mr. J.C.A.M. Huntjens te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en Alphons Ariëns genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 februari 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 23 november 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] c.s. zijn eigenaar van een aantal percelen grond in [woonplaats]. Op de percelen zijn enkele woonhuizen en een schuur gebouwd die eveneens eigendom van [eiser] c.s. zijn. De registergoederen zijn kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] sectie E, nummers 772, 773, 941 en 942.
2.2. [eiser] c.s. hebben met Alphons Ariëns, vertegenwoordigd door haar toenmalige directeur [ ] [betrokkene1] (hierna te noemen [betrokkene1]), in 2006 onderhandeld over de verkoop van voornoemde registergoederen.
2.3. Op 20 respectievelijk 22 september 2006 hebben [betrokkene1] namens Alphons Ariëns en [eiser] c.s. een overeenkomst getekend met daarin onder meer de volgende bepalingen:
1. De Partijen
1. Ws Alphons Ariëns (…) en als zodanig overeenkomstig haar statuten rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer/ mevrouw [ ] [betrokkene1], directeur, hierna te noemen “Koper”,
2. Fam. [eiser] (…), hierna te noemen “Verkopers”.
Partij sub 1. en sub 2. hierna gezamenlijk te noemen “Partijen”,
Overwegende dat:
I. Verkopers in eigendom hebben de onroerende zaken gelegen te [woonplaats] kadastraal bekend gemeente [woonplaats]:
Sectie E nummer 772 (…)
Sectie E nummer 773 (…)
Sectie E nummer 942 (…)
Sectie E nummer 941 (…)
Verkopers zijn bereid deze onroerende zaken inclusief woning en veldschuur te verkopen aan Koper.
Koper heeft de wens uitgesproken deze onroerende zaken te willen kopen tbv woningbouw.
II. (…)
III. (…)
IV. De Koper ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie in contact getreden is met WS Rivierengebied te Beneden Leeuwen om in samenwerking de ontwikkeling en realisatie te realiseren. Dat verkopers geen bezwaren hebben tegen samenwerking van Koper met een andere partij ten behoeve van de realisatie van het project. (…)
VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:
(…)
Afspraken tussen partijen:
1. Met betrekking tot de op de bedoelde percelen aanwezige woonhuizen wordt het volgende vastgelegd. In de overeenkomst is betrokken koop van de woning Bredestraat 5 en de sloop van daarachter gelegen veldschuur. (…)
2. Verkopers stemmen in met het noodzakelijk grondonderzoek en archeologische onderzoek. Koper geeft zo spoedig mogelijk opdracht tot het in haar opdracht en rekening uitvoeren van grondonderzoek en archeologisch onderzoek volgens de bijbehorende richtlijnen. De onderzoeken zullen voor de feitelijke overdracht uitgevoerd zijn en de resultaten van de onderzoeken zullen met de verkopers besproken worden. Partijen verwachten geen aanwezigheid van grondvervuiling noch archeologische vondsten; mocht dit wel het geval zijn dan gelden deze voor de koper als ontbindende voorwaarden echter niet dan nadat overleg met de verkopers is gepleegd over de consequenties en mogelijk nadere afspraken zijn gemaakt. Na de geschiktverklaring en het sluiten van de koopovereenkomst berust het volledige risico van de grondkwaliteit en archeologie bij de koper.
3. (…)
4. (…)
5. Gezien het totale oppervlakte van het terrein accepteren Partijen dat het project vermoedelijk in een looptijd van 10 tot maximaal 20 jaar volledig gerealiseerd zal worden. In relatie daarmee worden er afspraken gemaakt over de betaling van de aan/verkoopprijs in termijnen. Rekeninghoudend met beperkende omstandigheden van het terrein zijn de volgende afspraken gemaakt. 1e betaling bij ondertekening akte van levering, een bedrag van € 20,-- per m2 en een slotbetaling bij akkoord bestemmingsplan ten behoeve van het totaal aangekochte terrein een bedrag van € 40,-- per m2. Ingeval van het akkoord van het bestemmingsplan later plaatsvindt dan na 2011 zal de slotbetaling vanaf 2011 jaarlijks opgehoogd worden met het door het CBS vastgestelde inflatiepercentage (consumentenprijsindices; CPI). Tegelijk met de 1e betaling van € 20,00 per m2 zal aan [ ] [eiser] een aanvullende deelbetaling als voorschot op de slotbetaling plaatsvinden ter grootte van € 250.000,00. Over deze aanvullende betaling is geen rente verschuldigd. Deze betaling wordt verrekend met de slotbetaling. Ingeval de slotbetaling definitief uitblijft zullen afspraken gemaakt worden over de terugbetaling van deze aanvullende voorschotbetaling.
6. Ten behoeve van een optimale ontsluiting van de aan te kopen percelen is de aankoop van de woning met erf gelegen op perceel E 941 voor koper gewenst. Gezien het belang van het project wordt voor de woning met onderliggend erf en de waarde van de veldschuur op perceel E 942 een totale waarde resp. vergoeding overeengekomen van € 850.000,00 kk toekomend aan de desbetreffende eigenaren als volgt. [ ] [eiser] een bedrag van
€ 400.000,00 en [ ] [eiser] een bedrag van € 450.000,00.
7. (…)
8. (…)
9. Overeengekomen is een (voorrangs)recht van aankoop door Verkopers van zeven percelen zijnde vrije kavels tbv een vrijstaande woning in het te ontwikkelen plan met een verrekenprijs tegen de dan geldende grondprijs incl. btw v.o.n. (indicatie prijspeil 2006
€ 300,00 per m2 incl. btw) (…)
10. (…)
11. (…)
12. (…)
13. Tussen partijen vindt zo nodig overleg plaats over de voortgang van de uitvoering van deze overeenkomst. Koper neemt daartoe het initiatief.
14. Deze overeenkomst en de gevolgen is gebonden aan goedkeuring door de Raden van Commissarissen van de kopende woningcorporatie(s).
15. (…)
2.4. Na ondertekening van voormelde overeenkomst hebben partijen met elkaar gecorrespondeerd. Bij brief van 20 september 2006 heeft [betrokkene1] namens Alphons Ariëns onder andere het volgende aan [eiser] c.s. geschreven:
Na ontvangst (van de getekende exemplaren van de overeenkomst, toevoeging rechtbank) zal ik opdracht laten geven voor de verdere onderzoeken en uitwerkingen. Gezien het belang voor de toekomstige ontwikkeling van [woonplaats] zullen we middels de pers publiciteit geven aan deze overeenkomst.
2.5. [eiser] c.s. hebben hierop bij brief van 25 september 2006 als volgt gereageerd:
Zodra u publiciteit geeft aan deze transactie, nemen wij aan, dat de Raad van Commissarissen onze overeenkomst heeft goedgekeurd. Wij stellen er prijs op onze namen buiten de publiciteit te houden.
2.6. Op 16 maart 2007 is er een publicatie geweest in de pers over vertraging van nieuwbouw door Alphons Ariëns in [woonplaats] in verband met mogelijke archeologische bodemvondsten. In een publicatie van 24 december 2007 is aandacht besteed aan afspraken over de vergroting van de leefbaarheid in [woonplaats]. Tenslotte is er nog een bericht in de pers verschenen naar aanleiding van een mededeling van de wethouder over de koop van grond in [woonplaats] door Alphons Ariëns en woningstichting Rivierengebied.
2.7. Bij brieven van 22 juni 2007 en 28 februari 2008 heeft Alphons Ariëns Herkcenrath c.s. bericht over de vertraging in het te verrichten archeologisch onderzoek en de noodzaak van vervolgonderzoek.
2.8. In de jaarverslagen van Alphons Ariëns over de jaren 2006, 2007 en 2008 zijn zinsneden opgenomen met betrekking tot de aankoop van grond in [woonplaats]. In het jaarverslag van 2006 staat in het hoofdstuk “Bericht van de Raad van Commissarissen”:
Besluitvormingsproces (…)
In 2006 heeft de RvC, conform het reglement, over de volgende onderwerpen haar goedkeuring gegeven:
• Aankoop grond in [woonplaats] en samenwerking Woningstichting Rivierengebied
2.9. In 2007 stond in het jaarverslag van Alphons Ariëns:
In 2006 is een overeenkomst gesloten met de intentie tot de koop van drie percelen grond voor een bedrag van € 2,3 miljoen onder de voorwaarde dat de percelen niet vervuild of belast zijn met “historische schatten”. Inmiddels is uit onderzoeken gebleken dat dit niet het geval is zodat de overeenkomst onomkeerbaar is geworden. De grond is aangekocht met de doelstelling om 160 woningen te realiseren.
2.10. Begin september 2008 heeft de nieuwe directeur van Alphons Ariëns, [ ] [betrokkene 2] (hierna te noemen [betrokkene 2]), een document opgesteld met betrekking tot de overeenkomst met [eiser] c.s. Daarin is aangegeven dat de overeenkomst op bepaalde punten niet helder is.
2.11. Vanaf september 2008 hebben tussen [eiser] c.s. en Alphons Ariëns diverse besprekingen plaatsgevonden.
2.12. Bij brief van 8 mei 2009 hebben [eiser] c.s. Alphons Ariëns gesommeerd en in gebreke gesteld om haar medewerking aan de akte van leveringen te verlenen en overigens haar verbintenissen uit de gesloten overeenkomsten na te komen met gelijktijdige aanspraak op schadevergoeding.
2.13. Op 15 december 2009 heeft een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden bij deze rechtbank op verzoek van [eiser] c.s. waarbij drie getuigen zijn gehoord die als volgt hebben verklaard:
[ ] [betrokkene1]
(…)
Ik ben tot ongeveer half december 2007 actief geweest voor de woningstichting. Ik heb de onderhandelingen met familie [eiser] zelf gevoerd. De overeenkomst waarvan u mij zegt dat die als productie één bij het verzoekschrift is gevoegd heb ik lange tijd niet meer gezien maar ik kan me nog wel herinneren dat die overeenkomst is opgemaakt conform de afspraken die ik met de familie [eiser] heb gemaakt. Intern gold de afspraak dat de raad van commissarissen goedkeuring moest verlenen aan transacties van meer dan € 500.000,00. Op uw vraag wanneer de raad van commissarissen goedkeuring zou verlenen antwoord ik dat het er vanaf hangt wanneer de in de overeenkomst gemelde grondonderzoeken en archeologische onderzoeken zouden zijn afgerond. Ik wijs u erop dat ten aanzien daarvan een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst is opgenomen. Bij het sluiten van de overeenkomst gingen we er vanuit dat na een maand of zes, zeven kon worden getransporteerd. Het archeologische onderzoek viel tegen en er moest een duur vervolgonderzoek worden verricht. De uitkomsten daarvan heb ik niet meer meegemaakt. Ik weet niet meer of ik een directiebesluit tot goedkeuring van de koopovereenkomst aan de raad van commissarissen heb voorgelegd. (…) Van vergaderingen van de raad van commissarissen worden altijd notulen gemaakt dus het moet in de notulen terug te vinden zijn. Mijn normale werkwijze is dat wanneer de raad van commissarissen ergens goedkeuring aan geeft dat dit ik dat ook aan betrokkenen meedeel. Normaal gesproken doe ik dat schriftelijk. U zegt tegen mij dat er als productie 7 bij het verzoekschrift een brief van [ ] [eiser] aan mij, met datum 25 september 2006, is opgenomen. (…) Ik kan mij niet herinneren dat ik deze brief heb ontvangen. (…)
Ik weet niet meer of ik de overeenkomst formeel aan de raad van commissarissen heb voorgelegd. Ik weet ook niet meer of de overeenkomst al dan niet gedeeltelijk in de raad van commissarissen aan de orde is geweest. Ik denk niet dat ik met de raad van commissarissen afzonderlijk over de aankoopprijs heb gesproken. Als die al is besproken dan tegen de achtergrond van de hele exploitatie opzet waarbij ook de aankoopkosten van de woning en de schuur een rol spelen. Wanneer ik een formeel verzoek aan de raad van commissarissen heb gericht was dat een agenda punt wat in de notulen terug te vinden moet zijn. (…)
Mr. Smallenbroek toont mij pagina 7 uit het jaarverslag 2006 van de woningstichting. Op die pagina is vermeld dat er in 2006 goedkeuring is verleend door de raad van commissarissen voor de aankoop van de grond in [woonplaats] en voor samenwerking met woningstichting Rivierengebied. Als ik het zo zie lijkt het me logisch dat de raad van commissarissen goedkeuring had verleend. Als het zo in het jaarverslag staat betekent het dat er goedkeuring is gegeven.
(…)
[ ] [eiser]
(…)
De familie heeft geen bericht van de woningstichting gekregen omtrent een besluit van de raad van commissarissen ontvangen, niet mondeling en niet schriftelijk. Ik heb bij de balie van de woningstichting tegelijk met drie door ons ondertekende overeenkomsten een brief afgegeven. (…) In die brief staat dat zodra de woningstichting publiciteit aan de transactie geeft, wij aannemen dat de raad van commissarissen onze overeenkomst heeft goedgekeurd. U toont mij productie 8 bij het verzoekschrift. Die productie betreft een aantal krantenknipsels. Ik zie daarop enkele datums, te weten 16 maart 2007 en 24 december 2007 maar er is al eerder publiciteit geweest. Ik vermoed vrij kort na mijn brief en die brief is van 25 september 2006. Uit de omstandigheid dat de woningstichting opdracht heeft gegeven voor het grondonderzoek en het archeologisch onderzoek heb ik afgeleid dat er sprake was van een geldige overeenkomst die door de woningstichting werd nagekomen. (…)
[eiser sub 3]
(…)
In de overeenkomst is wel opgenomen dat de raad van commissarissen goedkeuring moest verlenen maar dat is in de gesprekken met [betrokkene1] nooit een punt geweest. Ik ben er altijd vanuit gegaan dat die goedkeuring gegeven is. Dit blijkt ook wel uit de omstandigheid dat de woningstichting verschillende grondonderzoeken en verschillende archeologische onderzoeken heeft laten uitvoeren en uit brieven van de woningstichting. (…) Er was voor ons geen enkele aanwijzing om er aan te twijfelen dat de raad van commissarissen er goedkeuring aan zou hebben verleend.
2.14. Naar aanleiding van het voorlopig getuigenverhoor heeft [betrokkene 2] in een brief van 11 februari 2010 aan [eiser] c.s. het volgende geschreven:
Om voor ons bestaande onduidelijkheden in het concept-contract op te lossen en het te vormen naar de voorwaarden die passen binnen de goedkeuring van de RvC heb ik voor het eerst op 18 september 2008 gesproken met de eigenaren. In een zevental gesprekken, op 13 maart 2009 voor het laatst, zijn wij daar jammer genoeg niet uitgekomen ondanks ondersteuning van advocaten. Ik bied u nogmaals aan een nieuwe poging te doen via mediation.
Zolang er nog geen duidelijkheid is over de voorwaarden in het contract stellen wij ons op het standpunt dat er geen wilsovereenstemming bestaat en dat er geen sprake is van een overeenkomst.
2.15. De advocaat van [eiser] c.s. heeft op 8 mei 2009 nog een brief gezonden aan (de juridisch adviseur van) Alphons Ariëns waarin onverkort wordt vastgehouden aan nakoming van de overeenkomst.
3. Het geschil
3.1. [eiser] c.s. vorderen veroordeling van Alphons Ariëns om:
I. aan eiser sub 1 te betalen een bedrag van € 305.600,00;
II. aan eiseres sub 3 te betalen een bedrag van € 286.200,00;
III. aan eiser sub 2 te betalen een bedrag van € 250.000,00 ter zake van een voorschot;
IV. aan eisers sub 1 en sub 2 te betalen een bedrag van € 652.800,00;
V. aan eisers sub 1 en sub 2 te betalen een bedrag van € 850.000,00;
VI. al deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke vertragingsrente vanaf 1 oktober 2008, subsidiair vanaf 3 juni 2009, meer subsidiair vanaf 15 juni 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;
VII. te verklaren voor recht dat indien en zodra voor wat betreft de verkochte grond er een nieuw en onherroepelijk bestemmingsplan zal worden vastgesteld krachtens welke Alphons Ariëns mag bouwen deze aan [eiser] c.s. over de door hen verkochte vierkante meters een aanvullend bedrag van € 40,00 per vierkante meter schuldig zal zijn en voorts te bepalen dat ingeval gedaagde de door eisers aan haar verkochte en geleverde percelen zoals ten processe bedoeld voor de hiervoor bedoelde wijziging in het bestemmingsplan vervreemdt zij terstond aan [eiser] c.s. opeisbaar en schuldig zal zijn een bedrag van 62.050 (vierkante meters) x € 40,00 is € 2.482.200,00 dan wel ingeval zij een gedeelte van deze percelen vervreemdt het proportionele bedrag verschuldigd zal zijn;
VIII. te verklaren voor recht dat [eiser] c.s. totdat het verkochte en geleverde door Alphons Ariëns kan worden gebruikt om woningen te realiseren gerechtigd zijn tot het gebruik en genot daarvan overeenkomstig de huidige situatie;
IX. te verklaren voor recht dat [eiser] c.s. ieder met betrekking tot de door Alphons Ariëns te realiseren koopwoningen een voorkeursrecht hebben;
X. Alphons Ariëns te veroordelen om binnen 14 dagen na levering van de percelen grond aan haar aan eiseres sub 3 een strook grond van 2 meter breed (totaal ca. 300 vierkante meter) rond haar huis in eigendom over te dragen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag dat Alphons Ariëns hiermee in gebreke zal zijn;
XI. Alphons Ariëns te veroordelen in de door [eiser] c.s. gemaakte buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 6.422,00 te vermeerderen met de wettelijke vertragingsrente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der voldoening;
XII. Alphons Ariëns te veroordelen in de kosten van deze procedure met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na datum vonnis.
3.2. [eiser] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag de stelling dat zij een overeenkomst hebben gesloten met Alphons Ariëns onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring van de raad van commissarissen van Alphons Ariëns. Volgens [eiser] c.s. heeft de raad van commissarissen van Alphons Ariëns deze goedkeuring gegeven. Zij stellen dat Alphons Ariëns niet meer in strijd met de waarheid en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een beroep kan doen op een vermeend ontbreken van de toestemming van de raad van commissarissen. [eiser] c.s. vorderen thans nakoming van de voor Alphons Ariëns uit de overeenkomst voortvloeiende opeisbare verbintenissen.
3.3. Alphons Ariëns voert verweer. Zij stelt niet aan de overeenkomst met [eiser] c.s. gebonden te zijn omdat haar raad van commissarissen de vereiste goedkeuring niet heeft verleend. Subsidiair heeft zij naar voren gebracht dat op basis van de overeenkomst geen akten van levering konden worden opgesteld. Derhalve kan de levering van de percelen grond en de woning aan Alphons Ariëns niet plaatsvinden en kan van haar niet worden verlangd dat zij wel de door [eiser] c.s. gevorderde prijs betaald.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Niet in geschil is dat tussen partijen een overeenkomst is gesloten onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring van de raad van commissarissen van Alphons Ariëns.
4.2. Het is volgens de hoofdregel van artikel 150 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) aan [eiser] c.s. die nakoming vorderen om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de opschortende voorwaarde van goedkeuring van de raad van commissarissen is vervuld. [eiser] c.s. hebben in dit verband verwezen naar de onder 2.8 en 2.9 geciteerde passages uit de jaarverslagen van Alphons Ariëns betreffende het jaar 2006 en 2007 en het jaarverslag uit 2008.
4.3. Hier tegenover staat de gemotiveerde betwisting door Alphons Ariëns. Zij heeft aangegeven dat in de vergadering van 28 september 2006 alleen de ongetekende versie van de overeenkomst met D status aan de orde is gekomen. D status betekent volgens haar "informatieve zaken en mededelingen. Geen discussie alleen korte vragen". [betrokkene1] heeft aan de raad van commissarissen niet medegedeeld dat er een goedkeuringsbesluit genomen moest worden. Dat was op dat moment (nog) niet aan de orde omdat de risico's "aan de voorkant" nog moesten worden beperkt. Eind 2007, toen [betrokkene1] met pensioen ging, was het archeologisch onderzoek nog niet afgerond en had hij de overeenkomst ook nog niet ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorgelegd. Hij wilde daar mee wachten totdat zeker was dat niet, naar aanleiding van het lopende archeologische onderzoek, alsnog een ontbindende voorwaarde in werking zou treden. [betrokkene1]' opvolger [betrokkene 2] was van mening dat de overeenkomst nog allerlei losse eindjes bevatte en achtte de overeenkomst (ook) nog niet rijp om ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voor te leggen. Ter onderbouwing hiervan heeft Alphons Ariëns een verslag overgelegd van een extra vergadering van haar raad van commissarissen van 2 maart 2009 waarin expliciet is vastgelegd dat geen goedkeuring is gegeven. Volgens Alphons Ariëns zijn de desbetreffende passages in de jaarverslagen over 2006, 2007 en 2008 dan ook onjuist. De bewuste passage in het jaarverslag van 2006 is opgeschreven door [betrokkene1] althans gebaseerd op een onjuiste mededeling van hem en de passages in de jaarverslagen van 2007 en 2008 zijn opgenomen als gevolg van een opeenstapeling van misverstanden en omissies. Er is alleen goedkeuring gegeven om te onderhandelen over een eventuele koopovereenkomst en dat is enigszins ongelukkig geformuleerd.
Ter comparitie is in dit verband door één van de commissarissen van Alphons Ariëns nog eens bevestigd dat er geen goedkeuring is verleend door de raad van commissarissen.
4.4. Het had, gelet op deze gemotiveerde betwisting, op de weg van [eiser] c.s. gelegen om hun stelling dat de goedkeuring wel is verleend nader te onderbouwen. Daarvoor was te meer reden nu uit de getuigenverklaring van [betrokkene1] volgt dat hij niet weet of hij een directiebesluit tot goedkeuring van de koopovereenkomst aan de raad van commissarissen heeft voorgelegd. Hij verklaart verder dat in de notulen een agendapunt terug te vinden moet zijn als hij een formeel verzoek aan de raad van commissarissen heeft gericht. [betrokkene1] heeft derhalve niet uit eigen wetenschap kunnen verklaren dat er door de raad van commissarissen daadwerkelijk goedkeuring is verleend aan de koopovereenkomst.
[betrokkene1] verklaart dan vervolgens nog wel dat, als hij het jaarverslag 2006 ziet, het hem logisch lijkt dat de raad van commissarissen goedkeuring heeft verleend. Als het er zo staat als het staat, betekent dat dat er goedkeuring is gegeven, aldus [betrokkene1]. Dit betreft evenwel een aanname van zijn kant. Zijn verklaring laat de mogelijkheid open dat er, zoals door Alphons Ariëns naar voren is gebracht, sprake is van een misverstand en dat de desbetreffende passages in de jaarverslagen anders moeten worden uitgelegd dan [betrokkene1] doet.
4.5. Nu [eiser] c.s. hun stelling dat er wel goedkeuring is verleend niet nader hebben onderbouwd, kan niet als vaststaand worden aangenomen dat de opschortende voorwaarde die aan de koopovereenkomst was verbonden in vervulling is gegaan. Voor een (nadere) bewijsopdracht is geen plaats meer. Ten overvloede wordt overwogen dat [eiser] c.s. op dit punt ook niet nader (laat staan gespecificeerd) bewijs hebben aangeboden.
4.6. Vervolgens ligt de vraag voor of [eiser] c.s. er dan, ondanks het ontbreken van de goedkeuring van de raad van commissarissen van Alphons Ariëns, gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat die goedkeuring wel was verleend of dat het beroep van Alphons Ariëns op het ontbreken van de goedkeuring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.
4.7. [eiser] c.s. hebben in dit verband verwezen naar hun brief van september 2006 waarop door Alphons Ariëns niet is gereageerd. Zij stellen dat zij, gelet op de publicaties nadien, mochten aannemen en er op mochten vertrouwen dat van de zijde van de raad van commissarissen geen verhindering was opgetreden voor de uitvoering van de gesloten overeenkomst. Verder verwijzen zij naar de eerder genoemde jaarverslagen. Zij stellen dat het jaarverslag 2006 al in 2007 online was en bekend was bij de familie. Zij voeren verder aan dat in het document van de nieuwe directeur [betrokkene 2] van september 2008 ook niet wordt gerept van enig voorbehoud. Overigens verwijzen zij nog naar de getuigenverklaringen. Ter comparitie hebben zij hieraan toegevoegd dat zij ook uit het feit dat zij na een eerste gesprek met [betrokkene 2] naar de notaris zijn gegaan om een akte van levering voor te bereiden, hebben afgeleid dat goedkeuring was verleend.
4.8. Alphons Ariëns heeft evenwel gemotiveerd betwist dat [eiser] c.s. er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat goedkeuring was verleend door haar raad van commissarissen en/of dat het beroep van Alphons Ariëns op het ontbreken van de goedkeuring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij stellen dat de jaarverslagen over 2006, 2007 en 2008 nooit ter kennis zijn gebracht van [eiser] c.s. zodat aan de inhoud daarvan geen vertrouwen kon worden ontleend. [eiser] c.s. hebben daarvan pas kennis genomen nadat Alphons Ariëns in een gesprek op 30 maart 2009 het standpunt had ingenomen dat er geen goedkeuring door de raad van commissarissen was verleend. Alphons Ariëns heeft hier ter comparitie aan toegevoegd dat Alphons Ariëns en de Woningstichting Rivierengebied relatief kleine woningstichtingen zijn die weinig ervaring hebben met grondverwerving. De tekst van de jaarverslagen moet in dat verband ook worden gelezen. Ten aanzien van de brief van [eiser] c.s. van september 2006 merkt Alphons Ariëns op dat die brief niet is gericht aan de raad van commissarissen en dat het ontstaan van publiciteit een factor is die door Alphons Ariëns niet kan worden beïnvloed. De publiciteit die is ontstaan is ook niet de publiciteit die door [eiser] c.s. met hun brief werd bedoeld. Verder heeft Alphons Ariëns in dit verband opgemerkt dat [eiser] c.s. nooit (schriftelijk) bericht hebben ontvangen dat de overeenkomst was goedgekeurd.
Ter comparitie heeft Alphons Ariëns hier aan toegevoegd dat de overeenkomst geen gebruikelijke overeenkomst betreft en dat [eiser] c.s. dan ook niet konden stilzitten en afwachten tot goedkeuring werd verleend. Zij hadden moeten weten dat er een besluit moest worden genomen tot goedkeuring, mede omdat dit met zoveel woorden in de overeenkomst stond.
Volgens Alphons Ariëns is zij met [eiser] c.s. naar de notaris geweest zodat de notaris kon bevestigen dat de overeenkomst nog niet rijp was om op basis daarvan een akte van levering te kunnen opstellen.
4.9. Bij de beoordeling van dit geschilpunt staat voorop dat er alleen sprake kan zijn van gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van [eiser] c.s. als dat vertrouwen is gebaseerd op mededelingen en gedragingen van de raad van commissarissen zelf nu het die raad van commissarissen was die goedkeuring moest verlenen. Gedragingen en mededelingen van andere organen van Alphons Ariëns, in het bijzonder haar directeur, zijn daarvoor op zichzelf niet voldoende. De tekst van de overeenkomst is op het punt van de goedkeuring helder. Alleen de raad van commissarissen kan de goedkeuring verlenen. Daar kan aan worden toegevoegd dat het verlenen van goedkeuring een actieve houding veronderstelt. Aan een stilzitten op zich kan niet het eerder genoemde vertrouwen worden ontleend.
4.10. In dit licht dient ook (het uitblijven van een reactie op) de brief van [eiser] c.s. van september 2006 te worden bezien. Hieraan hebben [eiser] c.s. niet het gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen dat de raad van commissarissen van Alphons Ariëns haar goedkeuring had gegeven aan de overeenkomst. Nog daargelaten dat de brief niet is gericht aan de raad van commissarissen, bevatten de krantenartikelen waar [eiser] c.s. naar verwijzen geen publiciteit ten aanzien van de overeenkomst die is gesloten met [eiser] c.s. Het gaat in de artikelen om het archeologisch onderzoek, over afspraken met Woningstichting Rivierengebied en over een mededeling van de wethouder dat Alphons Ariëns en Woningstichting Rivierengebied grond hebben gekocht in [woonplaats]. Uit de overgelegde artikelen kan niet worden afgeleid dat Alphons Ariëns en meer in het bijzonder haar raad van commissarissen de publiciteit heeft gezocht met de mededeling dat zij een bepaald stuk grond in [woonplaats] heeft gekocht.
4.11. Met betrekking tot de passages in de jaarverslagen dient te worden geconcludeerd dat dit geen mededeling betreft van de raad van commissarissen die specifiek is gericht tot [eiser] c.s. Daar komt bij dat voor een gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van [eiser] c.s. op de juistheid van de betreffende passages noodzakelijk is dat
die passages in de jaarverslagen voor het gesprek met de nieuwe directeur van Alphons Ariëns in maart 2009 ter kennis zijn gekomen van [eiser] c.s. Dat is evenwel niet komen vast te staan. [eiser] c.s. stellen wel dat het jaarverslag uit 2006 in 2007 online was en bekend bij de familie maar Alphons Ariëns heeft dit gemotiveerd betwist. [eiser] c.s. hebben hun stelling ter zake niet nader onderbouwd. Dat had wel van hen mogen worden verwacht, te meer nu uit de verklaringen die door hen zijn afgelegd tijdens het voorlopig getuigenverhoor niet blijkt dat zij toen al op de hoogte waren van de passages in de jaarverslagen. [ ] [eiser] en [eiser sub 3] zijn wel ingegaan op de omstandigheden op grond waarvan zij hebben aangenomen dat er goedkeuring was verleend door de raad van commissarissen maar zij noemen geen van beiden de (passages in de) jaarverslagen van 2006, 2007 en 2008. Ook in de brief van 8 mei 2009 wordt niet gesproken over (het vertrouwen op passages in) jaarverslagen van 2006, 2007 en 2008.
Voor een bewijsopdracht op dit punt is dan geen plaats. Daarbij wordt opgemerkt dat ook op dit punt geen, laat staan een geconcretiseerd, (nader) bewijsaanbod is gedaan.
Voor zover [eiser] c.s. (mede) hebben bedoeld te betogen dat zij hebben mogen vertrouwen op de juistheid van een in het Handelsregister ingeschreven gegeven (in de zin van artikel 25 Handelsregisterwet Pro), en dat de onjuistheid daarvan niet aan hen kan worden tegengeworpen ongeacht of zij eerst later het handelsregister hebben geraadpleegd, heeft te gelden dat zij onvoldoende feiten hebben gesteld waaruit kan worden afgeleid dat er sprake was van een feit dat door inschrijving of deponering moest worden bekendgemaakt. Daarbij speelt mede een rol dat zij niet de volledige jaarstukken in het geding hebben gebracht.
4.12. Het enkele gegeven dat in een memo van [betrokkene 2] uit 2008 niet wordt gerept over het ontbreken van goedkeuring en/of dat Alphons Ariëns met [eiser] c.s. naar de notaris is gegaan is tenslotte ook onvoldoende om aan te kunnen nemen dat [eiser] c.s. er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat de raad van commissarissen haar goedkeuring had verleend. Het gaat hier immers niet om gedragingen over verklaringen van de raad van commissarissen zelf. Er is niet gesteld en uit de feiten blijkt ook niet dat de raad van commissarissen betrokken is geweest bij of heeft ingestemd met het memorandum en/of dat de raad van commissarissen betrokken is geweest bij het bezoek van de notaris.
4.13. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering niet kan worden toegewezen.
Daarbij speelt ook nog mee dat tussen partijen, gelet op de verklaring van [eiser] c.s. ter comparitie, vaststaat dat ook goedkeuring moest worden verleend door de raad van commissarissen van Woningstichting Rivierengebied. [eiser] c.s. hebben gesteld dat die goedkeuring is verleend en en zij hebben dit onderbouwd aan de hand van bladzijden uit jaarverslagen van Woningstichting Rivierengebied maar dit is gemotiveerd betwist door Alphons Ariëns. Het had vervolgens op de weg van [eiser] c.s. gelegen om op dit punt ook (nader) bewijs aan te bieden. Dat heeft zij echter nagelaten. Dat brengt mee dat niet als vaststaand kan worden aangenomen dat goedkeuring is verleend door de Woningstichting Rivierengebied.
4.14. Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of de toewijzing van het in het dictum gevorderde überhaupt mogelijk was gelet op de wijze waarop die vorderingen zijn geformuleerd.
4.15. [eiser] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Alphons Ariëns worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 4.951,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 6.422,00 (2,0 punten × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 11.373,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Alphons Ariëns tot op heden begroot op EUR 11.373,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2011.