Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 212019 / KG ZA 11-65
Vonnis in kort geding van 22 fe[woonplaats]ari 2011
in de zaak van
[eisers],
eisers,
advocaat mr. J.W. Koekebakker te Ede,
tegen
de stichting
STICHTING WONINGMAATSCHAP SASSENHEIM,
gevestigd te Driebergen,
gedaagde,
advocaat mr. A.C. Blankestijn te Hengelo.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en Sassenheim genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de brief d.d. 17 februari 2011 van de zijde van Sassenheim met producties
- de brief d.d. 21 februari 2011 van de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] met producties
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser sub 1] en [eiser sub 2]
- de pleitnota van Sassenheim.
1.2. Ten slotte heeft de voorzieningenrechter vanwege de grote spoedeisendheid van de zaak bepaald dat op 22 februari 2011 een zogenaamd ‘kop-staart vonnis’ zal worden gewezen en dat de motivering van de beslissing binnen 14 dagen daarna op schrift zal worden gesteld. Die motivering volgt hierna en de datum daarvan is door de voorzieningenrechter bepaald op 8 maart 2011.
2. De feiten
2.1. Op 31 juli 2009 zijn [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en Sassenheim overeengekomen dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] van Sassenheim onder de gebruikelijke voorwaarden, waaronder het storten van een waarborgsom, de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: de woning) voor een prijs van € 275.000,00 zullen kopen en dat de levering plaats zal vinden op 1 juli 2011 of zoveel eerder of later als partijen zullen overeenkomen.
2.2. Partijen zijn voorts overeengekomen dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de woning met ingang van 1 augustus 2009 tegen een huurprijs van € 750,00 per maand gaan huren. Ook zijn partijen overeengekomen dat de huurprijs vanaf 1 juli 2011 € 1.250,00 per maand zal bedragen indien het gehuurde op dat moment niet aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] is geleverd. De huur zal in dat geval voor onbepaalde tijd worden voortgezet.
2.3. [eiser sub 2] is eind 2009/begin 2010 in de financiële problemen gekomen, hetgeen tot zijn faillissement heeft geleid.
2.4. Ook is er door de financiële problemen een achterstand in de huurbetalingen ontstaan en is de waarborgsom niet voldaan.
2.5. Sassenheim is vervolgens een procedure bij de kantonrechter te Wageningen gestart en heeft in deze procedure de betaling van de waarborgsom en twee huurtermijnen gevorderd. Bij vonnis d.d. 2 juni 2010 heeft de kantonrechter te Wageningen de vorderingen van Sassenheim toegewezen.
2.6. Vervolgens hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de huurpenningen over de maanden augustus tot en met oktober 2010 onbetaald gelaten, hetgeen wederom heeft geleid tot een procedure bij de Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen. Sassenheim heeft in deze procedure onder meer betaling van de huurachterstand, de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd.
2.7. Bij vonnis van 3 november 2010 heeft de kantonrechter te Wageningen het volgende overwogen en beslist:
‘De beoordeling
Eisende partij heeft onweersproken gesteld dat er een huurachterstand van drie maandhuren is.
Gedaagde sub 1 (opmerking voorzieningenrechter: [eiser sub 2]) verkeert in staat van faillissement, zodat geldvorderingen jegens hem niet anders kunnen worden ingesteld dan door aanmelding ter verificatie. De vordering uit huurachterstand wordt wel toegewezen tegen gedaagde sub 2 (opmerking voorzieningenrechter: [eiser sub 1]), die overeenkomstig de onweersproken stellingen van eisende partij als medehuurder moet worden beschouwd.
De vastgestelde tekortkoming rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming. Gelet op hetgeen namens gedaagde sub 2 naar voren is gebracht, acht de kantonrechter termen aanwezig om haar een termijn te geven waarbinnen zij de vordering alsnog kan voldoen. Voorzover zij die termijn niet benut, zal de ontbinding en ontruiming worden toegewezen, zoals hierna bepaald. De curator wordt in dat geval veroordeeld de ontbinding en de ontruiming te gehengen en te gedogen.
Gedaagde partij wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt gedaagde sub 2 om aan eisende partij te betalen het bedrag van € 2.261,41, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.250,00 vanaf 4 oktober 2010 tot aan de dag van volledige betaling,
veroordeelt gedaagde partij in de proceskosten, tot dit vonnis aan de kant van eisende partij begroot op € 94,93 aan dagvaardingskosten, € 208,- aan vastrecht en € 150,- aan salaris gemachtigde;
stelt gedaagde sub 2 in de gelegenheid de hiervoor genoemde bedragen binnen twee weken na vandaag te betalen;
en voorts, voor zover gedaagde 2 van die gelegenheid geen gebruik maakt:
ontbindt de huurovereenkomst van partijen met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] in [woonplaats] en veroordeelt gedaagden 1 en 2 het gehuurde te ontruimen;
veroordeelt gedaagde 3 (opmerking voorzieningenrechter: de curator van [eiser sub 2]) de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming door gedaagden 1 en 2 te gehengen en te gedogen;
veroordeelt gedaagde 2 aan eisende partij te betalen het bedrag van € 750,00 voor iedere maand na 1 november 2010 totdat het gehuurde door gedaagde 1 en 2 zal zijn ontruimd;
(…)’.
2.8. Op 1 november 2010 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een bedrag van € 1.500,00 aan Sassenheim overgemaakt. Bij deze betalingsopdracht hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vermeld: ‘huurnota okt nov dhr. Mw. [eiser sub 1] [adres] [woonplaats]’.
2.9. Op 2 november 2010 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] wederom een bedrag van
€ 1.500,00 aan Sassenheim overgemaakt. Bij deze betalingsopdracht hebben zij vermeld: ‘huurnota achterstand prins hendrinklaan 6’.
2.10. Bij de betalingen die door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] op 30 november 2010 en 31 december 2010 zijn gedaan, hebben zij als omschrijving vermeld: ‘huur maand december’ respectievelijk ‘huur januari 2011’.
2.11. Op 16 december 2010 heeft Sassenheim het vonnis van 3 november 2010 aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betekend. Sassenheim heeft gesteld dat de woning dient te worden ontruimd, nu [eiser sub 1] niet binnen de terme de graçe volledig aan haar verplichtingen heeft voldaan.
2.12. Bij brief van 3 januari 2011 heeft Sassenheim [eiser sub 1] en [eiser sub 2] alsnog de gelegenheid geboden om de ontruiming van de woning te voorkomen door uiterlijk op 25 januari 2011 een bedrag van € 3.000,00 te betalen.
2.13. Op 25 januari 2011 heeft [eiser sub 1] een bedrag van € 500,00 aan Sassenheim voldaan.
2.14. Sassenheim heeft bij brief van 26 januari 2011 aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] medegedeeld dat zij ontruiming van de woning verlangt.
2.15. Op 27 januari 2011 heeft de advocaat van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aan Sassenheim geschreven dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2], gelet op de gedane betalingen, volledig aan het vonnis van 3 november 2010 hebben voldaan.
2.16. De ontruiming van de woning staat thans gepland voor 23 februari 2011.
3. Het geschil
3.1. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Sassenheim zal verbieden het vonnis van 3 november 2010 van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen te executeren voor wat betreft de ontruiming van de woning aan de [adres] te [woonplaats] onder oplegging van een dwangsom van
€ 100.000,00 voor het geval Sassenheim zich niet aan dit verbod houdt, met veroordeling van Sassenheim in de kosten van deze procedure.
3.2. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] leggen primair aan hun vordering ten grondslag dat er geen geldig, executabel, ontruimingsvonnis is. [eiser sub 1] heeft namelijk binnen de terme de graçe aan haar verplichtingen voortvloeiende uit het vonnis van 3 november 2010 voldaan, aldus [eiser sub 1] en [eiser sub 2]. Ter onderbouwing van deze stelling geven [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aan dat alle betalingen die vanaf 1 november 2010 zijn gedaan dienen te worden toegerekend aan hetgeen zij op grond van het vonnis van 3 november 2010 waren verschuldigd.
3.3. Subsidiair leggen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aan hun vordering ten grondslag dat Sassenheim niet een in redelijkheid te respecteren belang heeft om het vonnis van 3 november 2010 te executeren als gekeken wordt naar de belangen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2]. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben de laatste maanden de lopende huur voldaan en de woning wordt bovendien op 1 juli 2011 – zoals overeengekomen in de koopovereenkomst – aan hen geleverd. Daarnaast levert een ontruiming van de woning op 23 februari 2011 voor [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een noodsituatie op. Zij hebben gelet op de onderhavige procedure de ontruiming niet kunnen voorbereiden en hebben geen vervangende woonruimte tot hun beschikking. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] bieden thans aan om de huurpenningen tot en met juni 2011 te betalen, zodat Sassenheim voor de aankomende periode voldoende zekerheid heeft dat zij de toekomstige huurpenningen zal ontvangen. Tot slot stellen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat Sassenheim misbruik van recht maakt, nu zij op 3 januari 2011 aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] heeft geschreven dat zij van ontruiming zal afzien als [eiser sub 1] en [eiser sub 2] uiterlijk op 25 januari 2011 een bedrag van € 3.000,00 aan haar zal betalen. Sassenheim mag volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de ontruimingsmogelijkheid niet als pressiemiddel gebruiken om voldoening van het eerste vonnis van de kantonrechter te Wageningen te verkrijgen.
3.4. Sassenheim voert aan dat zij belang heeft bij ontruiming, nu [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gedurende de gehele huurperiode structurele wanbetalers zijn gebleken. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben volgens Sassenheim voldoende mogelijkheden gehad om aan het vonnis van 3 november 2010 te voldoen, maar hebben deze mogelijkheden onbenut gelaten. Sassenheim geeft aan dat zij de betalingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] van 1 november en 2 november 2010 op de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aangewezen verbintenissen, namelijk
€ 2.250,00 op de huurachterstand (zijnde de maanden augustus tot en met oktober 2010) en € 750,00 op de huurtermijn voor de maand november 2010 heeft afgeboekt. [eiser sub 1] diende echter op basis van het vonnis van 3 november 2010 naast de huurtermijnen over de maanden augustus tot en met oktober 2010 ook de wettelijke rente en de proceskosten te betalen. Dit heeft [eiser sub 1] niet gedaan. Door dit tekortschieten van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] is de huurovereenkomst ontbonden en kon en mocht Sassenheim de ontruiming van het gehuurde aanzeggen, aldus Sassenheim. Verder voert Sassenheim aan dat zij [eiser sub 1] en [eiser sub 2] op 3 januari 2011 een laatste kans heeft geboden om ontruiming te voorkomen. Deze kans hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ook onbenut gelaten. Tot slot voert Sassenheim aan dat er thans geen ruimte meer is om de belangen van partijen af te wegen, nu het vonnis van 3 november 2010 van de kantonrechter te Wageningen inmiddels in kracht van gewijsde is gegaan.
3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang vloeit in voldoende mate voort uit de stellingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2].
4.2. De kernvragen in de onderhavige zaak zijn de volgende:
- heeft [eiser sub 1] binnen de door de kantonrechter gegeven terme de graçe
voldaan aan haar verplichtingen/veroordelingen voortvloeiende uit het vonnis van 3 november 2010, zodat de huurovereenkomst thans niet is ontbonden en Sassenheim de woning niet mag ontruimen?
- en zal er bij een eventuele tenuitvoerlegging van de ontruiming van de
woning op 23 februari 2011 voor [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een noodtoestand ontstaan?
4.3. De voorzieningenrechter overweegt het volgende. In het vonnis van 3 november 2010 heeft de kantonrechter te Wageningen beslist dat [eiser sub 1] binnen een termijn van twee weken na het wijzen van het vonnis de huurachterstand van € 2.261,41, de proceskosten van € 452,93 en de wettelijke rente over € 2.250,00 vanaf 4 oktober 2010 tot aan de dag van betaling diende te voldoen om een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van de woning te voorkomen.
4.4. Op 1 november en 2 november 2010 heeft [eiser sub 1] twee maal € 1.500,00 betaald. [eiser sub 1] heeft bij de eerste betaling als omschrijving ‘huur okt en nov dhr. Mw [eiser sub 1] [adres]’ vermeld en bij de tweede betaling ‘huurnota achterstand [adres]’.
4.5. De vraag is of [eiser sub 1] met het verrichten van deze twee betalingen volledig aan haar verplichtingen voortvloeiende uit het vonnis van 3 november 2010 heeft voldaan. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat dit niet het geval is.
4.6. Artikel 6:43 lid 1 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien een schuldenaar een betaling verricht die zou kunnen worden toegerekend op twee of meer verbintenissen jegens een zelfde schuldeiser, de toerekening geschiedt op de verbintenis welke de schuldenaar bij zijn betaling aanwijst.
4.7. De door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gegeven omschrijvingen bij de betalingen geven naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter duidelijk aan dat de eerste betaling van
€ 1.500,00 dient te worden toegerekend aan de huurnota oktober en november 2010 en de tweede betaling van € 1.500,00 aan de huurachterstand. De woorden ‘vonnis’, ‘proceskosten’ of ‘verschuldigde wettelijke rente’ worden in de omschrijvingen niet genoemd. De uitleg die [eiser sub 1] en [eiser sub 2] achteraf bij de toerekening van de betalingen geven, acht de voorzieningenrechter daarom niet de meest voor de hand liggende. Indien [eiser sub 1] en [eiser sub 2], zoals zij hebben gesteld, volledig aan het vonnis hadden willen voldoen en slechts een restantbedrag voor de huurtermijn van november 2010 hadden willen betalen, dan had het meer voor de hand gelegen om de omschrijving ‘huurnota okt en nov’ pas bij de tweede betaling van € 1.500,00 te vermelden en niet bij de eerste betaling van € 1.500,00. Sassenheim behoefde de uitleg, die [eiser sub 1] en [eiser sub 2] thans geven, in elk geval ook niet uit de omschrijvingen bij de betalingen te begrijpen. De voorzieningenrechter zal daarom de wijze waarop Sassenheim de betalingen heeft afgeboekt – namelijk conform de omschrijvingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] – volgen. De voorzieningenrechter merkt nog op dat wanneer hij de uitleg van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] wel had gevolgd, [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in dat geval over de maand november 2010 wederom een huurachterstand hadden laten ontstaan, hetgeen evenmin de bedoeling is. Een terme de graçe dient namelijk als een ‘laatste kans’ voor de huurder te worden gezien om de reeds vervallen en nog toekomstige huurverplichtingen tijdig en volledig na te komen. In het onderhavige hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] binnen de terme de graçe dus niet volledig aan hun verplichtingen voldaan.
4.8. Vervolgens heeft Sassenheim [eiser sub 1] en [eiser sub 2] op 3 januari 2011 alsnog een aanbod gedaan om ontruiming van de woning te voorkomen door op uiterlijk 25 januari 2011 € 3.000,00 aan haar te betalen. Ook dit aanbod hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] onbenut gelaten. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben op 25 januari 2011 slechts een bedrag van € 500,00 aan Sassenheim voldaan, hetgeen niet overeenstemt met het door Sassenheim gedane aanbod. De stelling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat zij met de betaling van € 500,00 alsnog volledig aan de verplichtingen voortvloeiende uit het vonnis van 3 november 2010 hebben voldaan, wordt verworpen. Op 25 januari 2011 was de door de kantonrechter gegeven terme de graçe immers al verlopen. Dat de onderhavige handelwijze van Sassenheim misbruik van recht oplevert, zoals [eiser sub 1] en [eiser sub 2] beweren, passeert de voorzieningenrechter eveneens. Het aanbod van Sassenheim – waartoe zij geenszins verplicht was – dient namelijk te worden gezien als een allerlaatste kans aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] om ontruiming van de woning te voorkomen.
4.9. Overigens acht de voorzieningenrechter de stelling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat de incassogemachtigde van Sassenheim, de heer [A], op 25 januari 2011 heeft gezegd dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aan hun verplichtingen voortvloeiende uit het vonnis van 3 november 2010 hadden voldaan en dat de woning niet zou worden ontruimd, tegenover de gemotiveerde betwisting van de zijde van Sassenheim onvoldoende onderbouwd.
4.10. De conclusie is derhalve dat [eiser sub 1] niet binnen de terme de graçe van twee weken na het vonnis van 3 november 2010 heeft voldaan aan haar verplichtingen die uit het vonnis voortvloeiden, waardoor de huurovereenkomst is ontbonden en Sassenheim de ontruiming van de woning kon en mocht aanzeggen.
4.11. Tot slot is onvoldoende aannemelijk geworden dat er voor [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een noodtoestand zal ontstaan als de tenuitvoerlegging van de ontruiming van de woning op 23 februari 2011 doorgang vindt. Gesteld, noch gebleken is dat sprake is van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten die tot een noodtoestand zouden kunnen leiden. De omstandigheden die [eiser sub 1] en [eiser sub 2] naar voren hebben gebracht, zijn omstandigheden die ten tijde van het wijzen van het vonnis van 3 november 2010 reeds bekend waren en zijn meegewogen. Daarbij komt dat inherent aan het wijzen van een (voorwaardelijke) ontruimingsvonnis is dat huurders zonder huisvesting kunnen komen te zitten. Het enkele feit dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de laatste maanden tijdig de huurpenningen – beter gezegd de gebruiksvergoeding – hebben voldaan, maakt het voorgaande niet (meer) anders. Sassenheim heeft een te respecteren belang om het vonnis van 3 november 2010 ten uitvoer te kunnen leggen, nu – zoals hiervoor is overwogen – [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet binnen de terme de graçe aan hun verplichtingen voortvloeiende uit het vonnis van 3 november 2010 hebben voldaan.
4.12. De stelling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat zij veel verbeteringen aan de woning hebben aangebracht en dat zij bij een ontruiming van de woning een vergoeding voor deze verbeteringen willen ontvangen, is in het kader van dit executiegeschil niet relevant. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] kunnen hierover, indien zij dit wenselijk achten, een procedure starten.
4.13. De overige stellingen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] behoeven geen bespreking, nu deze niet zullen leiden tot een andersluidend oordeel.
4.14. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Sassenheim worden begroot op:
- vast recht € 568,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.384,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van Sassenheim tot op heden begroot op € 1.384,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. C.B.J.P. Leuverink op 22 februari 2011, terwijl de feiten en motivering van voormelde beslissing afzonderlijk op schrift is gesteld op 8 maart 2011.