Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 206756 / HA ZA 10-2029
Vonnis van 30 maart 2011
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. H.G.M. Hilkens te Echt,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.P.J. Blokland te Ede.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 december 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 14 maart 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] is notaris te [woonplaats] en verbonden aan het kantoor [X] notarissen.
2.2 De heer [ ] [betrokkene] is de zoon van [eiseres]. In april 2007 heeft [betrokkene] als directeur van Luverna Ecological Systems B.V., handelend onder de naam Radboudhof (hierna te noemen: Radboudhof), een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Stijl Wonen B.V. In de van deze overeenkomst opgemaakte akte staat voor zover van belang het volgende:
“in overweging nemende als volgt dat:
- partijen gezamenlijk hebben overlegd omtrent de ontwikkeling van het “plan Radboudhof”, bestaande uit de verkoop en bouw van twaalf percelen grond met daarop twaalf nieuwbouwwoningen.
- Partijen tot overeenstemming zijn gekomen omtrent de inhoud van de samenwerking, hetgeen partijen hierbij schriftelijk wensen vast te leggen.
Zijn als volgt overeengekomen.
Artikel 1.
1. Het plan Radboudhof, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], groot 4 are en 406 centiare, bestaat uit de aan- en verkoop van twaalf percelen grond met daarop twaalf nieuwbouwwoningen voor een totaalbedrag van € 5.525.000 V.O.N.
(…)
4. Stijlwonen heeft de verplichting jegens de kopers om de nieuwbouwwoningen te bouwen, alsmede zorg te dragen voor de architect, het slopen van de bestaande percelen, het aansluiten van de woningen alsmede de kosten van onderzoek e.d. naar de haalbaarheid van het project.
(…)
Artikel 2.
Op basis van hetgeen is gesteld in artikel 1 van de overeenkomst zal Stijlwonen de grond van Radboudhof kopen voor een bedrag ad € 3.049.156
(…)
Artikel 6
1. Stijlwonen zal met de kopers van de percelen een koop- aanneemovereenkomst sluiten
2. Partijen dienen beide akkoord te gaan met de inhoud van de koop- aanneemovereenkomst, voordat Stijlwonen de koop-aanneemovereenkomst sluit en tekent.
3. De koop- aanneemovereenkomst zal worden opgesteld in lijn met de door Radboudhof te sluiten exploitatie overeenkomst met de gemeente, alsmede met de onderhavige overeenkomst.”
2.3 [gedaagde] heeft op verzoek van [betrokkene] en Stijl Wonen B.V. het model van de (in artikel 6 van de samenwerkingsovereenkomst bedoelde) koop-/aannemingsovereenkomst met de bijbehorende algemene voorwaarden opgesteld. In dit model voor de overeenkomst staat voor zover van belang het volgende:
“KOOP-/AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR EENGEZINSWONINGEN
Radboudhof, [woonplaats]
(…)
Ondergetekenden:
1. (…) Stijl Wonen B.V. (…) hierna te noemen ‘de verkoper’ en/of ‘de ondernemer’,
2. ***,
hierna te noemen ‘de verkrijger’,
IN OVERWEGING NEMENDE:
I. De verkoper verkoopt aan de verkrijger, die koopt van de verkoper:
een perceel grond, (…) plaatselijk bekend als ***,, gelegen te ***, uitmakende een gedeelte van (één van) de percelen kadastraal bekend gemeente [woonplaats] (…) hierna ook te noemen: “het verkochte”;
II. De verkrijger geeft opdracht en de ondernemer neemt aan (…) op bovenomschreven grond de daarop geprojecteerde / in aanbouw zijnde opstal(len) (af) te bouwen (…).
De onder I en II vermelde koop- en aannemingsovereenkomst vormen tezamen één geheel. (…)
Deze overeenkomst is aangegaan onder de volgende bepalingen.
(…)
Bouwtijd
Artikel 5
1. De ondernemer verbindt zich de woning binnen tweehonderd (200) werkbare dagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer van de woning geheel voor bewoning gereed aan de verkrijger op te leveren in de zin van artikel 14 lid 4 van de algemene voorwaarden. (…)
3. Onder meer voor toepassing van artikel 14 van de Algemene Voorwaarden wordt onder de aanvang van de bouw verstaan: het gereedkomen van de begane grondvloer van de woning. (…)”
2.4 In artikel 14 lid 5 van de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende algemene voorwaarden staat:
“5. Bij overschrijding van het aantal werkbare dagen als omschreven in artikel 5 lid 1 van de koop-/aannemingsovereenkomst (…) zal de ondernemer zonder ingebrekestelling aan de verkrijger een gefixeerde schadevergoeding van vijf/tiende promille van de koop-/aanneemsom per kalenderdag verschuldigd zijn. (…)”
2.5 Op 20 juli 2007 heeft [gedaagde] een akte van levering verleden, waarbij Stijl Wonen als verkoper een perceel grond behorende tot het project Radboudhof en bestemd voor de bouw van één woning, in eigendom heeft overgedragen aan [betrokkene] als koper. In deze akte staat onder meer:
“De comparanten handelend als gemeld, verklaarden het navolgende:
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane koop-/aannemingsovereenkomst, hierna te noemen: “de overeenkomst”, aan koper verkocht en levert op grond van de overeenkomst aan koper, die blijkens de overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt, onder de hierna genoemde ontbindende voorwaarden:
Een perceel grond (met de zich thans daarop bevindende opstallen), plaatselijk bekend Radboudhof (thans nog ongenummerd) te [woonplaats], (…)
Koper is voornemens het registergoed te gebruiken voor de bouw van een woning met aanbehoren, welke bouw door verkoper in opdracht en voor rekening van koper zal geschieden, waarvan blijkt uit de overeenkomst.
(…)
ARTIKELEN 7:2 LID 2 EN 7:766 LID 2 BURGERLIJK WETBOEK
De koper verklaarde dat aan hem (kopieën van) de door verkoper en koper getekende koopovereenkomst en de door de aannemer en koper getekende aannememingsovereenkomst ter hand zijn gesteld en dat de termijnen als bedoeld in de artikelen 7:2 lid 2 en 7:766 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek – voor zover deze van toepassing zijn – inmiddels zijn verstreken, zonder dat door de koper een beroep op ontbinding is gedaan. (…)”
2.6 In een door [gedaagde] opgestelde en door [betrokkene] en [eiseres] ondertekende akte, gedateerd 4 december 2007, staat onder meer het volgende:
“KOOPOVEREENKOMST
De ondergetekende(n):
1. [ ] [betrokkene], (…) hierna te noemen: verkoper;
verklaart op ………… te hebben verkocht aan de mede-ondergetekende(n):
2. [eiseres], (…) hier te noemen: koper;
die verklaart van koper te hebben gekocht:
een perceel grond (met de zich thans daarop bevindende opstallen), plaatselijk bekend Radboudhof (thans nog ongenummerd, bouwnummer 1) te [woonplaats] (…) hierna ook te noemen: registergoed.
KOOPSOM
De totale koopprijs van het verkochte bedraagt: (…) (€ 273.482,50)
LEVERING
Partijen verklaren te zijn overeengekomen op 4 december 2007 de akte van levering te doen opstellen, (…) Deze akte van levering, (…) zal worden verleden via [X] notarissen. (…)”
2.7 In een door [gedaagde] opgestelde en door [betrokkene], [eiseres] en de heer H. Nijzink namens Stijl Wonen B.V. ondertekende akte gedateerd 4 december 2007 staat onder meer:
“OVEREENKOMST VAN CONTRACTSOVERNEMING
Ondergetekenden:
1. [ ] [betrokkene], (…) hierna (…) te noemen: “verkoper”;
2. [eiseres], (…) hierna (…) te noemen: “koper”;
3. [betrokkene 2], (…) te dezen handelend als bestuurder van (…) Stijl Wonen B.V. (…) laatstgenoemde vennootschap hierna te noemen: “de aannemer”;
in aanmerking nemende
- blijkens een koopovereenkomst de dato 4 december 2007 heeft verkoper aan koper verkocht die van verkoper heeft gekocht:
een perceel grond (met de zich thans daarop bevindende opstallen), plaatselijk bekend Radboudhof (thans nog ongenummerd, bouwnummer 1) te [woonplaats] (…) hierna ook te noemen: het registergoed of het verkochte;
- voorts heeft verkoper met aannemer een (koop-/)aannemingsovereenkomst de dato …………… gesloten met betrekking tot het verkochte;
van gemelde (koop-/)aannemingsovereenkomst is een kopie aan deze akte gehecht;
- verkoper, koper en aannemer wensen hierbij vast te leggen de overname door koper van de contractspositie van de verkoper ingevolge de tussen verkoper en aannemer gesloten en hiervoor genoemde (koop-/)aannemingsovereenkomst;
zijn overeengekomen als volgt:
Contractsoverneming
Artikel 1
1. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek draagt verkoper hierbij zijn gehele rechtsverhouding tot aannemer voortvloeiende uit de hiervoor genoemde koop-/aannemingsovereenkomst over aan de koper, welke overdracht de koper hierbij aanvaardt,(…)
2. Koper verklaart bekend te zijn met en aanvaardt uitdrukkelijk de inhoud van bedoelde (koop-/)aannemingsovereenkomst.
Medewerking
Artikel 2
1. Aannemer verleent hierbij zijn medewerking aan de in artikel 1 genoemde contractsoverneming (…)
Gevolgen
Artikel 3
1. Door de hiervoor geëffectueerde contractsoverneming gaan alle rechten en verplichtingen (…) voortvloeiende uit de hiervoor genoemde (koop-/)aannemingsovereenkomst op de koper over.(…)
Toestemming
Artikel 4
Aannemer geeft hierbij zijn toestemming tot vervreemding van het registergoed door verkoper aan koper.”
2.8 Op 4 december 2007 heeft [gedaagde] een akte van levering verleden, waarbij [betrokkene] als verkoper het (eerder door hem op 20 juli 2007 van Stijl Wonen B.V. verworven) perceel grond behorende tot het project Radboudhof en bestemd voor de bouw van één woning, in eigendom heeft overgedragen aan [eiseres] als koper. In deze akte staat onder meer:
“De comparanten verklaarden het navolgende:
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
De verkoper heeft blijkens een met de koper aangegane koopovereenkomst, aan de koper verkocht en levert op grond van voormelde koopovereenkomst aan de koper, die blijkens voormelde koopovereenkomst van de verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:
een perceel grond (met de zich thans daarop bevindende opstallen), plaatselijk bekend Radboudhof (thans nog ongenummerd, bouwnummer 1) te [woonplaats], (…)
Ter zake de bouw van de opstallen is door verkoper met (…) Stijl Wonen B.V. (…) hierna ook te noemen: aannemer, een aannemingsovereenkomst gesloten. (…) Verkoper, koper en aannemer hebben een overeenkomst van contractsoverneming gesloten met betrekking tot de bouw van de opstallen, aan partijen voldoende bekend. (…)”
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen de door [eiseres] geleden schade ten bedrage van € 47.287,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2009, althans 14 mei 2009, althans 4 februari 2010, althans de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, en [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van het geding.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1 [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] jegens haar niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris in de gegeven omstandigheden mocht worden verwacht. [gedaagde] heeft in zowel de akte van levering van 20 juli 2007 tussen [betrokkene] en Stijl Wonen B.V. als in die van 4 december 2007 tussen haar en [betrokkene] telkens verwezen naar een tussen [betrokkene] en Stijl Wonen B.V. gesloten koop-/aannemingsovereenkomst en in laatstgenoemde akte tevens naar een tussen beide laatstgenoemden en [eiseres] gesloten overeenkomst van contractsoverneming. [gedaagde] heeft echter nagelaten te verifiëren of beide overeenkomsten door alle daarbij betrokken partijen waren ondertekend. Stijl Wonen B.V. is jegens [eiseres] tekortgeschoten bij de bouw van de woning. Indien de schriftelijke overeenkomsten ondertekend zouden zijn, dan had [eiseres] jegens Stijl Wonen B.V. aanspraak kunnen maken op een gefixeerde schadevergoeding in verband met de te late oplevering van de woning, aldus [eiseres].
4.2 [gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat hem in het onderhavige geval niet kan worden verweten niet te hebben gecontroleerd of de koop-/aannemingsovereenkomst was ondertekend. [betrokkene] heeft aan [gedaagde] verklaard dat hij deze overeenkomst met Stijl Wonen B.V. had gesloten, terwijl [betrokkene] namens Radboudhof B.V. een samenwerkingsovereenkomst met Stijl Wonen had gesloten waarin nauwkeurig is geregeld wat de inhoud zal zijn van de met de afnemers te sluiten koop-/aannemingsovereenkomsten. Bovendien is [gedaagde] de door partijen ondertekende overeenkomst van contractsoverneming ter hand gesteld, waarin [eiseres], [betrokkene] en Stijl Wonen B.V. verklaren dat tussen hen de bedoelde koop-/aannemingsovereenkomst was gesloten.
[gedaagde] betoogt verder dat [eiseres] te weinig heeft gesteld omtrent hetgeen zij heeft gedaan om Stijl Wonen B.V. te bewegen tot het nakomen van hetgeen in de schriftelijke koop-/aannemingsovereenkomst staat. Stijl Wonen B.V. was als aannemer verplicht om jegens haar mee te werken aan het opmaken van een schriftelijke overeenkomst. [eiseres] had Stijl Wonen B.V. dan ook kunnen aanspreken op de bepalingen in de schriftelijke overeenkomst. Daarnaast heeft [eiseres] - indien er wel een getekende schriftelijke overeenkomst was - te weinig gesteld om te kunnen vaststellen of de aannemer aansprakelijk is in verband met overschrijding van de bouwtijd, aldus [gedaagde].
4.3 Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagde] een kopie overgelegd van de door Stijl Wonen B.V., [betrokkene] en [eiseres] ondertekende overeenkomst van contractsoverneming. De rechtbank gaat ervan uit dat het verwijt dat [eiseres] [gedaagde] maakt uitsluitend nog bestaat in het nalaten van [gedaagde] om bij het verlijden van de akten van levering van 20 juli 2007 en 4 december 2007 te controleren of de koop-/aannemingsovereenkomst tussen Stijl Wonen B.V. en [betrokkene] door laatstgenoemden was ondertekend.
4.4 Uitgangspunt is dat op een notaris die een akte verlijdt de zwaarwegende zorgplicht rust ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen die zijn beoogd met de in die akte opgenomen rechtshandelingen. Mede gelet op het vertrouwen dat de deelnemers aan het rechtsverkeer moeten kunnen stellen in een notariële akte, geldt de meerbedoelde verplichting jegens alle belanghebbenden (HR 28 september 1990, NJ 1991, 473).
4.5 De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven of het handelen van [gedaagde] al dan niet voldoet aan voornoemde maatstaf, omdat niet voldaan wordt aan het vereiste causaal verband tussen de gestelde beroepsfout en de door [eiseres] geleden schade.
Ten aanzien van de omvang van de rechtsstrijd geldt dat tussen partijen niet in geschil is dat een rechtsgeldige koop-/aannemingsovereenkomst tussen [betrokkene] en Stijl Wonen B.V. tot stand is gekomen. Partijen verschillen van mening omtrent de inhoud van die overeenkomst, met name of de in het model van de koop-/aannemingsovereenkomst voorkomende bepaling - dat de koper/opdrachtgever aanspraak kan maken op een gefixeerde schadevergoeding jegens de aannemer bij overschrijding van de bouwtijd - deel uitmaakt van die overeenkomst. Uitgaande van dit beoordelingskader geldt dat de enkele omstandigheid dat de koop-/aannemingsovereenkomst niet door Stijl Wonen B.V. is ondertekend, op zichzelf niet betekent dat de inhoud van het model van de koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende voorwaarden geen deel uitmaakt van de tussen [betrokkene] en Stijl Wonen B.V. gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. Ingevolge vaste jurisprudentie geldt immers dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. Bij de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hieruit volgt dat de enkele omstandigheid dat Stijl Wonen B.V. de koop-/aannemingsovereenkomst niet heeft ondertekend, niet meebrengt dat de in dat document neergelegde bepalingen geen deel uitmaken van de overeenkomst.
Stijl Wonen B.V. en [betrokkene] hebben - voorafgaand aan het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst en de bouw van de woning - nauw overleg gevoerd over de ontwikkeling van het project Radboudhof. Dit volgt ook uit de considerans van de samenwerkingsovereenkomst. Uit artikel 6 van de samenwerkingsovereenkomst blijkt dat het de bedoeling was dat Stijl Wonen B.V. met de kopers van de te bouwen woningen koop-/aannemingsovereenkomsten zou sluiten, waarbij beide partijen akkoord dienden te gaan met de inhoud van de door Stijl Wonen B.V. met de diverse kopers te sluiten koop-/aannemingsovereenkomsten. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat hij op verzoek van zowel [betrokkene] als Stijl Wonen B.V. het model voor de aldus te sluiten koop-/aannemingsovereenkomsten met bijbehorende voorwaarden heeft opgesteld. Gesteld noch gebleken is dat in het kader van het project Radboudhof voor de af te sluiten koop/-aannemingsovereenkomsten een ander model is gehanteerd dan het door [gedaagde] opgestelde model. Bovendien hebben Stijl Wonen B.V., [betrokkene] en [eiseres] een overeenkomst van contractsoverneming ondertekend waarin staat, kort gezegd, dat Stijl Wonen B.V. en [betrokkene] een koop-/aannemingsovereenkomst hebben gesloten, waarvan “een kopie aan deze akte [is] gehecht”.
Op grond van voornoemde omstandigheden geldt dat Stijl Wonen B.V. redelijkerwijs diende te verwachten dat in de rechtsverhouding tussen haar en [betrokkene], en na de contractsoverneming tussen haar en [eiseres], de inhoud van het model koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende voorwaarden deel zou uitmaken van die rechtsverhouding.
4.6 Gelet op het voorgaande valt niet in te zien dat Stijl Wonen B.V. jegens [eiseres] redelijkerwijs het standpunt zou kunnen innemen dat de inhoud van het model koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende voorwaarden geen deel uitmaakt van de overeenkomst enkel vanwege het ontbreken van een handtekening. De enkele omstandigheid dat [eiseres] Stijl Wonen B.V. (en haar zusteronderneming) tevergeefs heeft aangeschreven om de boete in verband met de vertraging in de oplevering te voldoen, maar dat [eiseres] dit geen vervolg heeft gegeven omdat zij deze vordering niet kansrijk achtte, dient voor eigen rekening van [eiseres] te blijven. Voor het overige heeft [eiseres] geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat van een andere inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst tussen haar en Stijl Wonen B.V. dient te worden uitgegaan dan hetgeen is neergelegd in het model van de koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende voorwaarden.
4.7 Uitgangspunt in dit geding is dan ook dat het nalaten van [gedaagde] om te controleren of de overeenkomst tussen Stijl Wonen B.V. was ondertekend, niet ertoe heeft geleid dat de beoogde rechtsgevolgen - het kunnen aanspreken van Stijl Wonen B.V. tot schadevergoeding indien de overeengekomen bouwtijd zou worden overschreden - niet tot stand zijn gekomen. Het nalaten van [gedaagde] heeft geen nadelige gevolgen gehad voor [eiseres] in haar rechtsverhouding tot Stijl Wonen B.V. Aldus geldt geen sprake is van causaal verband tussen het nalaten van [gedaagde] en de gestelde schade van [eiseres].
4.8 De vordering van [eiseres] dient te worden afgewezen.
4.9 [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
vast recht € 1.105,--
salaris advocaat € 1.788,-- (2,0 punt x tarief IV € 894,--)
totaal: € 2.893,--.
5. De beslissing
De rechtbank
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 2.893,--, waarvan € 1.105,-- aan vast recht en € 1.788,-- aan salaris advocaat;
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Beens en in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2011.