Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 212834 / KG ZA 11-110
Vonnis in kort geding van 7 april 2011
in de zaak van
de stichting
STICHTING PORTAAL,
zetelend te Baarn,
eiseres,
advocaat mr. F.J. van Beek te Arnhem,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. R.D.J. Visschers te Elst, gemeente Overbetuwe,
2. [gedaagden]
gedaagden,
niet verschenen.
Eiseres zal hierna de stichting worden genoemd. Gedaagde onder 1. zal als [gedaagde sub 1] worden aangeduid. Gedaagde onder 1. en gedaagden onder 2. zullen tezamen gedaagden worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de stichting
- de wijziging van eis
- de pleitnota van [gedaagde sub 1].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagden
Vooralsnog kan niet uitgesloten worden dat de woning naast [gedaagde sub 1] door een of meerdere andere personen, van wie de identiteit thans niet achterhaald kan worden, anders dan krachtens een persoonlijk of zakelijk recht wordt bewoond en/of gebruikt. De stichting heeft de in artikel 61 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) omschreven wijze van dagvaarden mogen toepassen. Bij de uitvoering daarvan zijn vervolgens de wettelijke vereiste formaliteiten in acht genomen. Tegen de niet verschenen gedaagden onder 2. zal daarom verstek worden verleend.
3. De feiten
3.1. De stichting is eigenaar van de onroerende zaak, staande en gelegen te ([postcode]) [woonplaats], aan het adres [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie N, nummer 1582 (hierna: de woning).
3.2. De woning is gelegen in de [ ] [wijk] en maakt onderdeel uit van het project ‘Kluswoningen’. In het kader van dit gezamenlijk project van de stichting en de gemeente [woonplaats] zijn bepaalde daartoe aangewezen woningen in de huidige staat te koop aangeboden tegen een relatief lage prijs. De kopers hebben de verplichting de woning te renoveren.
3.3. Vooruitlopend op de verkoopprocedure is de toenmalige bewoner B. de Geus, die de woning had gekraakt door de stichting bij brief van 25 februari 2010 aangeschreven, teneinde afspraken te maken over het tijdstip waarop de woning ter beschikking zou worden gesteld aan de stichting. Tijdens een gesprek op 25 maart 2010 is met die bewoner [betrokkene]s onder meer afgesproken dat hij de woning uiterlijk op 1 juni 2010 zou verlaten. Bij brief van 10 juni 2010 is [betrokkene]s medegedeeld dat hij de woning langer mocht blijven gebruiken onder de voorwaarde dat hij zijn medewerking zou verlenen aan de kijkdagen voor de belangstellenden en de daarvoor benodigde inspecties. Op enig moment heeft [betrokkene]s de woning verlaten.
3.4. [gedaagde sub 1] heeft vervolgens de woning zonder toestemming van de stichting in gebruik genomen.
3.5. Bij brief van 16 september 2010 heeft de stichting de met [gedaagde sub 1] gemaakte afspraak bevestigd, die inhield dat [gedaagde sub 1] de woning uiterlijk 21 september 2010 zou verlaten. [gedaagde sub 1] heeft hier niet aan voldaan, waarna er overleg heeft plaatsgevonden tussen de stichting en [gedaagde sub 1].
3.6. [gedaagde sub 1] heeft op 27 september 2010 schriftelijk verklaard dat hij woning uiterlijk per 30 september 2010 leeg zou overdragen aan de stichting. [gedaagde sub 1] heeft zich hier niet aan gehouden.
3.7. Bij e-mailberichten van 30 september 2010 en 4 oktober 2010 heeft [gedaagde sub 1] de heer E. [betrokkene 2], werkzaam als adviseur leefomgeving bij de stichting, medegedeeld – zakelijk omschreven – dat hij hem niet langer als contactpersoon accepteert.
3.8. De woning is op 23 november 2010 door de stichting verkocht aan de heer [familie]. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de levering uiterlijk twaalf maanden na ondertekening van de overeenkomst zal plaatsvinden.
3.9. Bij brief van 10 februari 2011 heeft de advocaat van de stichting [gedaagde sub 1] gesommeerd binnen een week te bevestigen dat de woning per 24 februari 2011 ontruimd zal zijn en ter vrije beschikking zal worden gesteld aan de stichting. [gedaagde sub 1] heeft hieraan geen gehoor gegeven.
3.10. Een deel van de renovatiewerkzaamheden aan de kluswoningen wordt in een collectief van kopers uitgevoerd. Hiertoe is een kopersvereniging genaamd [wijk]s Hof opgericht. Bij brief van 16 maart 2011 heeft deze vereniging de stichting het volgende bericht:
Zoals u bekend is is in de afgelopen maanden het aantal gekraakte Klushuizen aan het perceel [adres] toe in plaats van afgenomen. Als toekomstige eigenaren zien zij dit met lede ogen aan. De krakers verzorgen niet alleen overlast voor de omwonenden, zij brengen ook schade toe aan de panden.
Wij hebben tijdens de Algemene Leden Vergadering van 23 februari jl., besloten met u in overleg te willen treden over het in eigen beheer nemen van de woningen, vooruitlopend op het notariële transport.
Wij denken dat op deze manier de meeste zekerheid wordt verkregen dat er niet nog meer panden worden gekraakt, en dat de panden in de staat blijven verkeren in de staat waarin ze
aan ons zijn aangeboden. Bovendien kunnen als wij de panden in eigen beheer hebben de voorbereidingen voor de renovatie effectief ter hand nemen.
In de Algemene Leden Vergadering van vanavond kiezen wij een architect, en daarna zullen wij met grote regelmaat onze panden moeten bezoeken voor inspecties e.d. Bovendien willen wij op korte termijn aanvangen met het slopen van de aanbouwen aan de huizen. Deze werkzaamheden kunnen wij het beste uitvoeren als de panden vrij zijn van gebruik door derden.
In eerdere gesprekken die wij met u voerden hebben begrepen dat u niet onwelwillend staat tegenover het in eigen beheer geven van de panden. Daarom verzoek wij beide huidige eigenaren van de panden, Gemeente [woonplaats] en Portaal hierover met ons in overleg te treden zodat wij op korte termijn tot een overeenkomst kunnen komen.
4. Het geschil
4.1. De stichting vordert, na een wijziging van eis, dat de voorzieningenrechter
I. gedaagden veroordeelt om de onroerende zaak aan de [adres] te ([postcode]) [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie N, nummer 1582, met de hunnen en al het hunne binnen een week na betekening van dit vonnis, althans binnen een termijn door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, te ontruimen en ontruimd te houden, zulks alleen indien het gevorderde onder III. zal worden afgewezen op verbeurte van een dwangsom,
II. bepaalt dat het vonnis tot één jaar na de dag waarop het wordt uitgesproken ten uitvoer mag worden gelegd tegen een ieder, die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
III. de stichting machtigt om, zo gedaagden daarmee in gebreke mogen blijken, de ontruiming zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie,
IV. gelast dat de kosten ter uitvoering van de onder III. genoemde machtiging ten laste van gedaagden komen.
4.2. De stichting legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde sub 1] inbreuk maakt op haar eigendomsrecht, doordat hij zonder recht of titel in de woning verblijft. [gedaagde sub 1] handelt dan ook onrechtmatig. Daarnaast is sprake van wanprestatie van de zijde van [gedaagde sub 1], nu hij zich, zo blijkt uit de overgelegde schriftelijk verklaring van 27 september 2010, heeft verbonden om de woning uiterlijk per 30 september 2010 over te dragen aan de stichting. De stichting stelt dat zij spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming, nu de bouwkundige staat van de woning onveilig is voor gebruikers en derden. Bij het verwezenlijken van een gevaar kan de stichting als eigenaar van de woning hiervoor aansprakelijk worden gesteld. Uit een rapport van het bureau Van Kessel & Janssen B.V, dat eind 2007/begin 2008 onderzoek heeft gedaan naar de bouwkundige staat van een groot aantal woningen in de wijk [wijk], blijkt dat de staat dermate slecht was/is, dat de woningen zonder grote investeringen voor het onderhoud niet langer geschikt werden/worden geacht voor bewoning. Om die reden heeft de stichting de woningen sinds 2007 niet meer verhuurd. Er is ook geen onderhoud meer gepleegd aan de woningen, zodat de situatie alleen maar onveiliger is geworden. Verder is het spoedeisend belang er in gelegen dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat de woning uiterlijk binnen twaalf maanden na ondertekening ervan, of mogelijk zelfs eerder, dient te worden geleverd. In de periode tot aan de levering is het noodzakelijk dat de woning vrij toegankelijk is. De opgerichte kopersvereniging wil namelijk, zo blijkt uit de brief van 16 maart 2011, aan de slag gaan met het slopen en opruimen van bouwwerken in de gezamenlijke tuin, inclusief de uitbouwen van de woningen.
4.3. [gedaagde sub 1] voert verweer.
4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Vooropgesteld wordt dat [gedaagde sub 1] de woning zonder recht of titel in gebruik heeft (genomen) en dat hij daarmee inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de stichting. Verder kan worden vastgesteld dat [gedaagde sub 1] schriftelijk heeft verklaard dat hij de woning uiterlijk 30 september 2010 zou verlaten. Dat de stichting [gedaagde sub 1] ten tijde van het tekenen van die verklaring een onjuiste voorstelling van zaken zou hebben gegeven, in die zin dat de stichting [gedaagde sub 1] zou hebben medegedeeld dat de woning direct na 30 september 2010 in gebruik zou worden genomen, is onvoldoende aannemelijk geworden. De stichting heeft immers onweersproken gesteld dat [gedaagde sub 1] informatie had gekregen over het project, omdat hij zelf ook een/de woning wilde kopen. [gedaagde sub 1] had dus kunnen lezen dat er eerst kijkdagen zouden plaatsvinden, waarna een loting zou volgen. Voorts heeft te gelden dat [gedaagde sub 1] de verklaring niet uitdrukkelijk heeft ingetrokken. [gedaagde sub 1] heeft [betrokkene 2] weliswaar te kennen gegeven dat hij hem niet langer als contactpersoon accepteert, maar daarbij niet expliciet aangegeven dat hij op zijn verklaring terugkwam. Dat betekent dat de vordering tot ontruiming in beginsel toewijsbaar is. Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of de stichting voldoende spoedeisend belang heeft bij de ontruiming. De voorzieningenrechter overweegt daaromtrent het navolgende.
5.2. Uit de brief van 16 maart 2011 van de kopersvereniging [wijk] Hof blijkt voldoende dat zij zo spoedig mogelijk wil starten met voorbereidende werkzaamheden. De tuinen van de woningen in de wijk zijn inmiddels ontdaan van puin, grofvuil en groenafval. De vereniging wenst thans over te gaan tot het slopen van aan- en bijgebouwen. Voldoende aannemelijk is geworden dat de aanwezigheid van [gedaagde sub 1] het proces van renovatie belemmert. [gedaagde sub 1] heeft weliswaar aangegeven dat hij bereid is om toegang te verlenen tot zijn woning, maar dat zal in de praktijk niet betekenen dat op ieder gewenst moment toegang tot de woning zal kunnen worden verkregen. Er zal steeds overleg met [gedaagde sub 1] dienen plaats te vinden en de inspecties zullen tijdig moeten worden aangekondigd bij [gedaagde sub 1], hetgeen niet altijd mogelijk zal zijn. Voldoende aannemelijk is dat dit tot vertraging kan leiden.
5.3. Bovendien kan de aanwezigheid van [gedaagde sub 1] in de woning gevaar opleveren. De woning is sinds 2007 niet meer verhuurd, omdat de staat ervan, zo blijkt ook uit het door de stichting overgelegde rapport van Van Kessel & Janssen B.V. gedateerd 4 maart 2008, slecht is en daarmee de woning bouwtechnisch gezien onveilig. In het rapport wordt onder meer opgemerkt: “Indien de woningen voor een langere periode dan 2 jaren in gebruik blijven zal door het alsmaar uitstellen van de onderhoudswerkzaamheden de veiligheidssituatie voortdurend verslechteren. Wij wijzen erop dat situaties welke nu nog als voldoende veilig worden beschouwd in de toekomstige situatie in het kader van veiligheidsafwegingen onacceptabel zullen worden.” Sinds 2007 heeft geen onderhoud meer plaatsgevonden aan de woning(en). Daarnaast moet worden vastgesteld dat de elektriciteit niet legaal wordt betrokken. De meter is weggehaald en [gedaagde sub 1] betaalt niet voor de elektriciteit. Een dergelijke aansluiting geeft een verhoogd risico op brand. De omstandigheden zijn thans dan ook anders dan toen de voormalige bewoner ([betrokkene]s) de woning bewoonde. Sedertdien is er inmiddels bijna een jaar is verstreken en zijn er gedurende die periode nog steeds geen onderhoudswerkzaamheden verricht. Voldoende aannemelijk is dan ook geworden dat de situatie in de onderhavige woning onveilig is. De omstandigheid dat in omliggende woningen sprake is van anti-kraakbewoning doet aan het voorgaande niet af.
5.4. Verder heeft de stichting nog aangevoerd dat het spoedeisend belang erin gelegen is dat in de koopovereenkomst is vastgelegd dat uiterlijk 23 november a.s. de levering dient plaats te vinden. Voorafgaand hieraan dienen meerdere collectieve renovatiewerkzaam-heden in opdracht van de kopersvereniging te worden uitgevoerd. Ter zitting heeft de stichting nog verklaard dat meerdere kopers reeds hebben verzocht om eerder tot levering over te gaan. Indien de renovatie van de onderhavige woning niet tijdig kan plaatsvinden, kan dat tot oponthoud leiden ten aanzien van een eerdere levering van de andere woningen. Dat de woning kennelijk geen aanbouw heeft die moet worden gesloopt, betekent niet dat het spoedeisend belang bij een spoedige ontruiming ervan ontbreekt.
5.5. Gelet op het voorgaande bestaat er thans dan ook voldoende spoedeisend belang om tot ontruiming van de woning over te gaan. Een belangenafweging kan niet tot een ander oordeel leiden. Door/namens [gedaagde sub 1] is nog aangevoerd dat hij bezwaar heeft tegen het ongebruikt laten van een leegstaande woning. Dit belang weegt echter minder zwaar dan het belang van de stichting. In afwijking van het gevorderde, zal een termijn van zes weken worden bepaald binnen welke [gedaagde sub 1] de woning dient te ontruimen.
5.6. Nu de gedaagden onder 2. het gevorderde niet hebben weersproken, en de voorzieningenrechter de vordering niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, zal deze ten aanzien van hen eveneens worden toegewezen.
5.7. Het wordt onverenigbaar geacht met het belang dat de stichting bij haar vorderingen heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen. Partijen hebben hier overigens ook niet om verzocht. Bovendien is niet aannemelijk dat het College van Burgemeester en Wethouders de voorzieningenrechter andere, partijen niet bekend zijnde, mededelingen zal doen, nu de gemeente eveneens als partij betrokken is bij het project.
5.8. De vorderingen zullen dus worden toegewezen, zoals hierna volgt. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de stichting worden begroot op:
- dagvaarding € 90,81
- griffierecht 568,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.474,81
6. De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1. verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden onder 2.,
6.2. veroordeelt gedaagden om binnen zes weken na betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie N, nummer 1582, met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van de stichting zijn, te ontruimen en ontruimd te houden,
6.3. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
6.4. machtigt de stichting om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van dit vonnis te bewerkstelligen, indien gedaagden in gebreke blijven aan het onder 6.2. van dit vonnis bepaalde te voldoen,
6.5. gelast dat de kosten ter uitvoering van de onder 6.4. genoemde machtiging ten laste van gedaagden komen,
6.6. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van de stichting tot op heden begroot op € 1.474,81,
6.7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.J.M. Vermulst op 7 april 2011.