Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 207280 / HA ZA 10-2130
Vonnis van 27 april 2011
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. M. Mos te Nieuwegein,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. N. Menouar te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 januari 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 4 maart 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 9 april 2008 tekenen [gedaagde] als verkoper en [eiseres] als koper een ‘NVM Koopakte bestaande eengezinswoning’ met betrekking tot de recreatiewoning aan [adres] te ([postcode]) [woonplaats] (hierna: de woning). Daarin is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken […].
[…]
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: recreatiewoning. […]
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
2.2. Op 1 september 2008 wordt de woning bij notariële akte aan [eiseres] geleverd.
2.3. Op 26 januari 2009 stuurt [eiseres] aan [gedaagde] een e-mail, waarin zij onder meer schrijft dat de vloer in de keuken achterin behoorlijk scheef loopt en vraagt of hij daar een lekkage heeft gehad. [gedaagde] antwoordt hierop ontkennend.
2.4. Bij e-mail van 2 juni 2009 deelt [eiseres] [gedaagde] onder meer het volgende mee:
Zolang ik hier woon heb ik niet op een normale manier de wasmachine kunnen gebruiken op de plaats in de keuken waar de aansluiting zit. Hij trilt zo hard tijdens het centrifugeren dat ie “aan de wandel” gaat. […] Ik ging er vanuit dat als de vloer ge-egaliseerd en betegeld zou worden het euvel verholpen zou zijn. Vandaag is hieraan begonnen en is het laminaat weggehaald. Wat blijkt: op de plek waar de wasmachine staat is de ondervloer helemaal verrot. Nadat deze voor een deel is weggehaald blijkt ook nog eens dat een dragende balk van de ondervloer gewoon is weggezaagd en onder het betreffende vloerdeel dus geen draagbalk ligt!!! […] Morgen laat ik een offerte maken voor deze reparatie. Ik stel jullie aansprakelijk voor deze kosten.
2.5. Bij e-mail van 3 juni 2009 antwoordt [gedaagde] daarop onder meer als volgt:
[…] Van het feit dat e.e.a. verrot blijkt te zijn, zijn wij echter niet op de hoogte geweest. Wij zullen daarom de eventueel door jou te maken kosten niet vergoeden. […]
2.6. Op 9 juni 2009 doet een door [eiseres] aangezochte aannemer L.J.G. [betrokkene] een prijsopgave van de kosten van reparatie van de keukenvloer, alsmede van de kosten van reparatie van andere door de aannemer geconstateerde gebreken, te weten aan de vloer in de gang, aan de zij- en achtergevel en aan het platdak. De kosten begroot de aannemer in totaal op € 8.732,66 inclusief btw.
2.7. Bij brief van 14 juli 2009 stelt de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk voor de door [eiseres] geleden schade en stelt hem in de gelegenheid de berekende herstelkosten vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten binnen 10 dagen na dagtekening van die brief te betalen.
2.8. Bij brief van 22 juli 2009 wijst [gedaagde] aansprakelijkheid van de hand.
2.9. Op 31 juli 2010 rapporteert Bouw Adviesbureau Buizer aan [eiseres] naar aanleiding van een onderzoek naar bouwkundige gebreken van de woning. Daarin is onder meer het volgende vermeld:
[…]
Samenvattend kom ik tot de conclusie dat het houtwerk van en in de gevels plaatselijk ernstig is aangetast, dat het platte dak lekt, dat diverse dakdetails niet naar behoren zijn uitgevoerd en dat er grote gebreken zijn waar te nemen bij en onder de beganegrondvloer.
[…]
Ten slotte wil ik opmerken dat de offerte van de heer [betrokkene] mij qua prijsniveau aan de lage kant overkomt en dat deze offerte niet compleet is. Zo mis ik het repareren en of het vervangen van slechte kozijnen.
[…]
2.10. Bij brief van 6 augustus 2009 stuurt de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] een afschrift van dit rapport met het verzoek de schade te erkennen. Daartoe is [gedaagde] niet overgegaan.
2.11. Bij beschikking van 1 maart 2010 beveelt deze rechtbank een voorlopig deskundigenbericht en benoemt ing. J.K. Zeeman te Doorwerth tot deskundige.
2.12. Zeeman voornoemd (hierna: de deskundige) brengt op 9 juni 2010 zijn definitieve rapport uit. Dit rapport luidt, voor zover van belang, als volgt:
Waarnemingen van algemene aard, voor een beter begrip van de bouwkundige situatie en tevens beantwoording van vraag g.
1. […] De exploitant van het recreatiepark vertelde desgevraagd dat de recreatiewoningen in begin 70er jaren van de vorige eeuw zijn gebouwd, derhalve bijna 40 jaar oud. […]
[…]
3. Elk perceel moet het hemelwater op haar eigen grond opvangen. Aan deze eis is op een wel zeer eenvoudige wijze uitvoering gegeven, n.l. direct naast de gevel het water in een smalle vorder laten lopen, met alle gevolgen van kletsnatte funderingsmuren, waarin ook de houten balklaag van de begane grond is opgelegd en onderdorpels van kozijnen doorlopen tot straatpeil. […]
Beantwoording vraag a) en b): Kent de recreatiewoning […] gebreken?
Zo ja: welke gebreken zijn er? Wilt u hierbij zo mogelijk aangeven op welk moment (bij benadering) en waardoor de gebreken zijn ontstaan?
1. De polyester goot van het hoofddak aan de achterzijde is zodanig lek ter plaatse van het verkeerd geplaatste koppelstuk dat het merendeel van het hemelwater van het achterdak langs de houten betimmering naar het platte dak loopt, alwaar de loodconstructie ondeugdelijk is aangebracht. […] De fout is al direct bij de bouw gemaakt. […] Het resultaat van deze lekkende gootconstructie is het volledig verrot zijn van de onderste vier planken van de houten beschieting onder dit lek ter hoogte van de aansluiting met het platte dak van de uitbouw. […]
2. De loodconstructie ter plaatse van de overgang tussen het platte dak en de opgaande gevels is ondeugdelijk gemaakt en geeft aanleiding tot capillair opzuigend water met als gevolg lekkage. […] De gebreken zijn ontstaan bij de realisatie van de aanbouw aan de hoofdbouwmassa en derhalve vóór de verkoop in 2008.
3. Rotte onderdorpels in kozijn zijgevel met kattenluik en meterkast alsmede voordeur in de voorgevel. […]
4. De buitenbekleding van halfhouts rabat in de zijgevel is aan het einde van haar levensduur gekomen. Hoewel men op het eerste oog zou concluderen dat het schilderwerk en daarmee het achterliggende houtwerk nog gaaf is, blijkt men met een priem op diverse plaatsen dwars door het verrotte hout te steken. De buitenbekleding van de zijgevel en ten minste 4 rabatdelen van de achtergevel dienen te worden vervangen. […]
5. Bij de dakvensters heeft Dhr Buizer aangegeven dat de dakaansluiting zeer twijfelachtig is uitgevoerd […]. Op het oog zien de loodslabben ter weerszijde van het Velux dakraam er slordig uit. Echter, kijkend naar de inbouwdetails van Velux […] kan men zien dat deze loodslabben in het geheel niet nodig zijn om de aansluiting waterdicht te maken. […] Kijkend naar de loodaansluiting onder het Velux dakraam is te zien dat deze nog verder doorloopt dan het lelijke lood naast het dakraam. […] Er is her slechts sprake van onkunde van de applicateur en niet van een gebrek.
6. Gevolg van lekkages door onjuiste loodtoepassing bij de aansluiting van het platte dak met de opgaande gevels zijn de aantastingen aan de systeem plafondplaten in de uitbouw en de randlatten. De schade is niet van zodanige aard dat vervanging van de plafondplaten noodzakelijk is. Na deugdelijke oplossing van de (van buiten komende) oorzaak kan het plafond opnieuw worden gesausd.
7. De begane grond constructie kent diverse gebreken:
[…] een balklaag van 48 x 150 mm met een overspanning van ca 2,50 meter met als tussensteunpunt een zware onderslagbalk op poeren. Tussen de balken zijn isolatieplaten aangebracht en de naden zijn met PUR gedicht. Ter plaatse van de keuken en de hal is men naderhand aan het prutsen gegaan. De minimale balkafmeting van 48 x 150 mm is onder invloed van belasting en doorbuiging overlangs gescheurd. Met planken en PUR schuim heeft men getracht de situatie te stabiliseren, maar dat heeft slechts geleid tot een ondeugdelijk resultaat. Ook het gepruts met de Lewisplaten, zonder een deugdelijke vervanging en verzwaring van de balklaag aldaar, is constructief ontoelaatbaar.
Met balkstukjes, ravelingen en een steunpootje op het zand heeft men getracht een ondersteuning te maken voor de begane grondvloer van de hal, de douche en de keuken. Door het verzakken van het steunpootje zakte de vloer onder het kruipluik bij de watermeter ver uit het waterpas. […] Het geknutsel moet plaats hebben gevonden ten tijde van de doucherenovatie derhalve vóór de verkoop in 2008.
8. Partij [eiseres] vroeg aandacht voor de wand tussen de woonkamer en de keuken c.q. hal. De plafondlijn ter plaatse van de wand buigt in het midden ca 2 cm door. […] Ondergetekende heeft aangegeven dat de verdiepingsbalklaag zonder tussensteunpunt is opgelegd op de beide zijgevels, derhalve een overspanning van 5,00 meter. De maximale einddoorbuiging van een houten vloerbalklaag mag zijn 0,004 x 500 = 2 cm. Deze einddoorbuiging is in de loop der jaren bereikt en het visuele ongerief is géén verborgen gebrek. Het moet door een ieder zijn geconstateerd voorafgaand aan de koop.
Beantwoording vraag c: Wat zijn de gevolgen van de geconstateerde gebreken voor het gebruik van de woning?
Het antwoord zal worden gegeven in de volgorde van de punten 1 t/m 8 van de vorige vraag.
1. De polyester goot moet worden voorzien van een nieuw verbindingsstuk en een extra gootbeugel om er voor zorg te dragen dat het hemelwater, wat in de goot wordt verzamelt op een gecontroleerde wijze blijvend wordt afgevoerd via de hemelwaterafvoer om versnelde verrotting van de houten buitenbekleding van halfhouts rabat te voorkomen. […]
2. De lekkage moet worden gestopt ter plaatse van de loodaansluiting van het platte dak met de opgaande gevels.
3. Het teloor gaan van de onderdorpels moet worden gestopt middels “transplantatie” met kunststeen of hardstenen onderdorpels en neuten.
4. De buitenbekleding van halfhouts rabat aan zijgevel en achtergevel moet worden vervangen om een deugdelijke houtskeletbouw gevel te blijven. Gelet op de leeftijd van de houten buitenbekleding dient rekening te worden gehouden met het redelijke en billijke principe van nieuw voor oud.
5. Dakvensters: geen gevolgen voor het gebruik van de woning.
6. Het al dan niet sausen van de plafondplaten heeft geen gevolgen voor het gebruik van de woning. Het is een esthetische kwestie.
7. De huidige toestand van de begane grondvloer in keuken hal en douche staat een normaal gebruik van de woning in de weg.
8. De wand tussen keuken / hal en woonkamer heeft geen gevolgen voor het gebruik van de woning.
9. Het afleiden van het hemelwater van de gevel naar een zakput in de tuin is een dringende aanbeveling om nieuwe problemen in de toekomst te voorkomen en een droger huis te houden. […] Deze aanbevelingen zijn zaken die voorafgaand aan de koop duidelijk zichtbaar waren en daarom, naar het oordeel van ondergetekende, niet ten laste kunnen worden gebracht van partij [gedaagde].
Beantwoording vraag d: In hoeverre konden de gebreken in een eerder stadium door koper en verkoper worden geconstateerd?
Het antwoord zal worden gegeven in de volgorde van de punten 1 t/m 9 van de vorige vraag.
1. […] Kijkend naar de foto’s […] kan door de verkoper toch niet worden beweerd dat een dergelijk gebrek niet eerder is opgevallen.
2. De loodconstructie is al eens, voorafgaand aan de koop, behandeld met bitu-alu band. Er moet een reden zijn geweest waarom dit additionele knutselwerk is toegepast n.l. lekkage. […]
3. De onderdorpel van het zijraam met kattenluik is al eens met houtrotopvuller bijgewerkt doch het proces is niet tot staan gebracht. De vochtige omstandigheden (doordat het hemelwater geconcentreerd langs de gevel moet bezinken) is daar debet aan.
De onderdorpels van de voordeur en de meterkast zijn al eens voorzien van een strip om het rottingsproces te verhullen. […]
4. De verkoper had bij zijn laatste schilderbeurt moeten constateren dat de buitenbekleding van halfhouts rabat op diverse plaatsen behept is met houtrot. […]
7. Het is niet aan te nemen dat de verkoper onkundig zou zijn van de situatie met betrekking tot de vloerbalklaag bij keuken, douche en entree. Op de uitvergrote foto van pagina 5 kon ondergetekende de productiedatum aflezen van de isolatieplaten, zijnde november 2002. Het is redelijk om aan te nemen dat partij van Scharrenburg de isolatie heeft aangebracht direct na aankoop in 2002 en dus op de hoogte was van de deplorabele toestand van de balklaag bij keuken, douche en entree.
Beantwoording vraag e: Wat zijn, per gebrek, de kosten van herstel?
Excl. BTW
Reparatie dakgoot en hemelwaterafvoeren
Totaal € 221,00
7,5 meter dakopstand en loodafwerking
[…]
Totaal excl. Rabat afwerking € 150,00/m1 € 1125,00
Reparatie onderdorpels:
[…]
Totaal € 570,00
26 m2 rabathout vervangen à € 140,=/m2 (in grondverf aanvoeren) […]
Nieuw voor oud 50%-50%
26x€ 70,=
(afschilderwerk als onderhoud buiten opstelling gelaten) € 1820,=
Begane grondvloer reparatie:[…]
Totaal € 1280,=
Totaal exclusief BTW € 5016,=
Btw 19% € 953,=
Totaal inclusief BTW € 5969,=
2.13. Bij begrotingsbeschikking van deze rechtbank van 16 juli 2010 zijn de kosten van de deskundige begroot op € 3.170,64, welke ten laste zijn gebracht van het door [eiseres] gestorte voorschot.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair te verklaren voor recht dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt in de zin van artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en dat [gedaagde] uit dien hoofde jegens [eiseres] schadeplichtig is;
subsidiair te verklaren voor recht dat [gedaagde] bij de verkoop en levering van de woning in strijd heeft gehandeld met zijn mededelingsplicht, dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat [gedaagde] gehouden is het als gevolg daarvan door [eiseres] geleden nadeel te vergoeden;
2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 8.732,66 aan herstelkosten;
3. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.170,64 aan kosten voorlopig deskundigenbericht;
4. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van wettelijke rente over de onder 2 en 3 vermelde bedragen vanaf 3 juni 2009;
5. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 952,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
6. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding en in de kosten van de verzoekschriftprocedure.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Kern van het geschil is de vraag of de woning de eigenschappen bezit die [eiseres] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [eiseres] baseert haar beroep op non-conformiteit op artikel 7:17 BW Pro, maar [gedaagde] wijst er terecht op dat in dat verband de onder 2.1 vermelde artikelen 5.1 en 5.3 van de door partijen gesloten standaard ‘NVM-koopakte bestaande eengezinswoning’ (hierna: de koopakte) bepalend zijn, welke bepalingen derogeren aan artikel 7:17 BW Pro dat van aanvullend recht is. Voor zover wordt gevorderd te verklaren voor recht dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt in de zin van artikel 7:17 BW Pro, zal de primaire vordering dan ook niet worden toegewezen.
4.2. Wat [eiseres] mocht verwachten omtrent de feitelijke staat van de woning, hangt af van hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen. [eiseres] heeft niet gesteld dat partijen ten aanzien van de uitleg van voormelde bepalingen uit de koopakte specifieke verklaringen jegens elkaar hebben geuit, zodat het primair aankomt op de betekenis die particuliere partijen als de onderhavige aan de bewoordingen van artikel 5.1 en 5.3 van de koopakte in het normaal spraakgebruik toekennen. In dat verband is voorts van belang dat partijen niet hebben gesteld een van de tekst afwijkende bedoeling te hebben gehad.
4.3. Ingevolge artikel 5.3 van de koopakte staat de verkoper ervoor in dat de woning geschikt is voor een normaal gebruik als recreatiewoning, maar staat hij niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normaal gebruik belemmeren indien deze gebreken op het moment van het tekenen van de koopakte aan de koper kenbaar zijn. Als uitgangspunt geldt daarbij dat een koper van een woonhuis in beginsel geen gebreken hoeft te verwachten die aan een normaal gebruik in de weg staan. Voor een recreatiewoning geldt dat evenzo. Hierover moet anders worden geoordeeld als de verkoper de koper voorafgaand aan de koop mededeling heeft gedaan van de desbetreffende gebreken, dan wel de koper de gebreken vóór of uiterlijk bij de koop heeft ontdekt of op grond van specifieke omstandigheden van het geval – waartoe mede de ouderdom en staat van onderhoud alsmede prijs van het gekochte behoren – daarvan weet behoorde te hebben. Wanneer evenwel de verkoper inlichtingen had behoren te geven, kan deze zich er niet op beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Artikel 5.1 doet daaraan niet af, omdat artikel 5.3 van de koopakte als een uitzondering op artikel 5.1 van de koopakte wordt beschouwd.
4.4. [eiseres] verwijst in verband met haar beroep op non-conformiteit naar de door aannemer [betrokkene] en Bouwbureau Buizer geconstateerde gebreken en merkt daarbij op dat de deskundige een aantal zaken ten onrechte niet als een gebrek zou hebben aangemerkt.
De rechtbank gaat aan deze opmerking als onvoldoende concreet onderbouwd voorbij. De deskundige heeft het rapport van Buizer in zijn rapport betrokken evenals de opmerkingen van [eiseres] en daarin gemotiveerd aangegeven waarom hij bij zijn bevindingen blijft. De rechtbank ziet daarin geen aanknopingspunten om het oordeel van de deskundige niet tot de hare te maken. Bij de verdere beoordeling zal dat dan ook als uitgangspunt dienen.
4.5. Door de deskundige is vastgesteld dat de woning gebreken vertoont aan de dakgoot aan de achterzijde, de loodafwerking van het platdak, de rabatafwerking van de zij- en achtergevel, de onderdorpels van de voordeur, het zijraam met kattenluik en de meterkast alsmede de constructie van de begane grondvloer. Per gebrek zal beoordeeld worden of dit onder de reikwijdte van de door de [gedaagde] verstrekte garantie van artikel 5.3 van de koopakte valt.
Dakgoot
4.6. De deskundige heeft geconstateerd dat de dakgoot aan de achterzijde lek is. Weliswaar heeft het uitblijven van reparatie volgens de deskundige een versnelde verrotting van de rabatafwerking van de achtergevel tot gevolg (vraag c onder 1), hetgeen van invloed is op het normaal gebruik van de woning, maar de lekkende dakgoot op zichzelf staat aan dat normale gebruik niet in de weg. [gedaagde] stond dan ook niet in voor de afwezigheid van dit gebrek en is dientengevolge ook niet gehouden tot vergoeding van de herstelkosten.
Loodafwerking platdak
4.7. De loodconstructie van het platdak is volgens de deskundige direct bij de realisatie van de aanbouw ondeugdelijk gemaakt, in die zin dat deze lekkage tot gevolg heeft (vraag c onder 2). Een lekkend dak staat aan het normaal gebruik van een woning in de weg. Zonder nadere omstandigheden die [eiseres] hierop alert hadden moeten maken, zoals zichtbare sporen van lekkage, behoefde zij een dergelijke constructiefout niet te verwachten. [gedaagde] heeft dergelijke omstandigheden niet gesteld, maar geeft juist aan zelf nimmer lekkages te hebben gehad. Dit brengt mee dat [gedaagde] gehouden is de herstelkosten te vergoeden.
Rabatafwerking gevels
4.8. Volgens de deskundige is de buitenbekleding van halfhouts rabat aan zijgevel en achtergevel op diverse plaatsen verrot (vraag a en b, onder 4) en dient deze te worden vervangen om een deugdelijke houtskeletbouw gevel te blijven (vraag c onder 4). Daarin ligt besloten dat de huidige rabatafwerking normaal gebruik van de woning belet. Volgens de deskundige is op het eerste oog het schilderwerk en daarmee het achterliggende houtwerk nog gaaf. Nu [eiseres] onbetwist heeft gesteld dat [gedaagde] de woning heeft aangeprezen als ‘goed onderhouden’, mocht [eiseres] erop vertrouwen dat niet over rotte rabatdelen heen was geschilderd. Dat de woning 40 jaar oud is en de rabatdelen aan het einde van hun levensduur zijn gekomen, doet daar niet aan af. Indien [gedaagde] de woning goed had onderhouden, zou hij immers eerder tot vervanging van de rotte rabatdelen zijn overgegaan. Dat de schilder hem anders heeft geadviseerd, dient voor zijn rekening te komen. Dit brengt wel mee dat de deskundige terecht een correctie heeft toegepast wegens nieuw voor oud. De door de deskundige gehanteerde correctie van 50% komt de rechtbank in deze redelijk voor.
Onderdorpels
4.9. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan niet gezegd worden dat rotte onderdorpels het normaal gebruik van een woning beletten. [gedaagde] stond dan ook niet in voor de afwezigheid van dit gebrek en is dientengevolge evenmin gehouden tot vergoeding van de herstelkosten.
Begane grondvloer
4.10. Uit het deskundigenrapport leidt de rechtbank af dat de begane grondvloer is gaan verzakken omdat de bestaande balklaag onvoldoende draagkracht had voor de later aangebrachte isolatieplaten en dat de getroffen voorzieningen om verzakking tegen te gaan ondeugdelijk waren. Volgens de deskundige is deze situatie constructief ontoelaatbaar (vraag a en b onder 7). Door de deskundige wordt niet gerapporteerd over verrotting van de vloerconstructie, zodat daarvan bij de verdere beoordeling ook niet wordt uitgegaan.
De door de deskundige geconstateerde gebreken aan de vloerconstructie belemmeren het normale gebruik van de woning omdat het risico bestaat dat de vloer verder verzakt. Zonder nadere omstandigheden die [eiseres] hierop alert hadden moeten maken, behoefde zij een dergelijke constructiefout niet te verwachten. Weliswaar heeft [gedaagde] gesteld dat [eiseres] de dag voor de notariële levering heeft opgemerkt dat de vloer in de keuken scheef liep, maar van belang is of [eiseres] dit reeds voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst (op het moment van het tekenen van de koopakte) had opgemerkt, hetgeen niet is gesteld. Andere omstandigheden dan de scheve vloer in de keuken, die redelijkerwijs aanleiding voor [eiseres] hadden moeten zijn om daarnaar onderzoek te doen, zijn niet gesteld. Dit brengt mee dat [gedaagde] instond voor de afwezigheid van dit gebrek en in beginsel gehouden is tot vergoeding van de herstelkosten.
4.11. Aan het voorgaande verbindt de rechtbank de gevolgtrekking dat de woning, gelet op de door de deskundige vastgestelde gebreken aan de loodafwerking van het platdak, aan de rabatafwerking van de zij- en achtergevel en aan de begane grondvloer, niet over de eigenschappen bezit die [eiseres] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De aard van de vastgestelde gebreken brengt reeds mee dat daarbij niet van belang is dat sprake is van een recreatiewoning, temeer nu zowel [gedaagde] als [eiseres] de woning permanent bewo(o)n(d)en.
4.12. Door [gedaagde] is niet gesteld dat deze tekortkoming hem niet valt toe te rekenen, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van hem als verkoper (artikel 6:75 BW Pro). De dientengevolge door [eiseres] geleden schade moet in beginsel door [gedaagde] worden vergoed (artikel 6:74, eerste lid, BW). Uit de brief van [gedaagde] van 22 juli 2009 (2.8) moest [eiseres] wel afleiden dat [gedaagde] niet tot (vergoeding van) het herstel zou overgaan. Derhalve verkeert [gedaagde] ingevolge artikel 6:83, aanhef en onder c, BW per 22 juli 2009 in verzuim en is hij schadeplichtig.
4.13. [gedaagde] meent desondanks niet tot schadevergoeding gehouden te zijn omdat [eiseres] niet zou hebben geprotesteerd binnen bekwame tijd nadat zij de gebreken redelijkerwijs had moeten ontdekken. Nu [gedaagde] de afwezigheid van de onderhavige gebreken heeft gegarandeerd in artikel 5.3 van de koopakte, is ingevolge artikel 7:23 BW Pro evenwel niet bepalend wanneer [eiseres] de gebreken redelijkerwijs had behoren te ontdekken, maar wanneer zij de gebreken daadwerkelijk heeft ontdekt. Wat betreft de begane grondvloer is niet in geschil dat [eiseres] al bij het betrekken van de woning heeft ontdekt dat deze in de keuken scheef liep, maar [eiseres] heeft onbetwist gesteld dat zij eerst op 2 juni 2009, toen zij de laminaatvloer liet vervangen, erachter kwam dat de ondervloer gebrekkig was en, na nader onderzoek door aannemer [betrokkene], dat dit kwam omdat de vloer verzakt was. Op basis van de scheefheid alleen hoefde [eiseres] niet reeds met voldoende zekerheid van verzakking uit te gaan. Voorts heeft [eiseres] ter comparitie onbetwist gesteld dat de lekkage in de aanbouw eerst ontstond nadat het probleem met de vloer speelde. Naar de rechtbank begrijpt, betekent dit dat dit niet eerder is geweest dan 2 juni 2009. Datzelfde geldt voor de constatering van de verrotting van de rabatafwerking, hetgeen kennelijk eveneens door de ingeschakelde aannemer [betrokkene] is gebeurd. Het voorgaande brengt mee dat [eiseres] binnen twee maanden nadat zij van de gebreken op de hoogte raakte [gedaagde] bij brief van 14 juli 2009 (2.7) aansprakelijk heeft gesteld en zodoende ook binnen bekwame tijd heeft geklaagd. Daar komt bij dat [gedaagde] ook niet in enig verdedigingsbelang is geschaad, nu hij niet betwist dat de gebreken reeds ten tijde van het sluiten van de koopakte bestonden.
4.14. Het voorgaande brengt mee dat de primair gevorderde verklaring voor recht voor wat betreft het gedeelte dat de woning niet aan de overeenkomst voldoet en dat [gedaagde] uit dien hoofde jegens [eiseres] schadeplichtig is, toewijsbaar is en dat aan de subsidiaire vordering niet meer wordt toegekomen.
4.15. Volgens de deskundige bedragen de herstelkosten van de loodafwerking van het platdak, de rabatafwerking van de zij- en achtergevel en de begane grondvloer € 1.125,00 + € 1.820,00 + € 1.280,00 = € 4.225,00 exclusief btw, oftewel € 5.027,75 inclusief btw. [eiseres] stelt weliswaar dat de deskundige behoudend te werk is gegaan, maar heeft niet concreet onderbouwd dat de betreffende reparaties (rekening houdend met de correctie nieuw voor oud) niet voor die prijs uitgevoerd kunnen worden, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Nu [gedaagde] de omvang niet heeft betwist, staat voormeld bedrag dan ook in rechte vast. Omdat [gedaagde] voorts niet heeft betwist dat deze herstelkosten moeten worden aangemerkt als door [eiseres] geleden schade, is de vordering tot dat bedrag toewijsbaar. Onder verwijzing naar rechtsoverweging 4.12 is de daarover gevorderde wettelijke rente, als niet afzonderlijk betwist, toewijsbaar per 22 juni 2009.
4.16. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiseres] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Aan bewijslevering wordt dan ook niet meer toegekomen.
4.17. De vordering tot vergoeding van de kosten van de deskundige ad € 3.170,64 zal op de voet van artikel 6:96, tweede lid, onder b, BW worden toegewezen, nu het redelijke kosten zijn gelet op de omvang van het onderzoek. Anders dan [gedaagde] kennelijk meent, is daarbij niet relevant of deze kosten al dan niet in verhouding staan tot de omvang van de vastgestelde schade. Onder verwijzing naar 2.11 zal over voormeld bedrag de gevorderde wettelijke rente, als niet afzonderlijk betwist, per 19 maart 2010 worden toegewezen.
4.18. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten van de verzoekschriftprocedure met betrekking tot het voorlopig deskundigenbericht aan de zijde van [eiseres] zijn begroot op:
- griffierecht € 262,00
- salaris advocaat 768,00 (2,0 punten x tarief € 384)
Totaal € 1.030,00
De rechtbank begroot de proceskosten van de onderhavige procedure aan de zijde van [eiseres] op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding € 92,09
- griffierecht 55,00
- salaris advocaat 768,00 (2,0 punten x tarief € 384)
Totaal € 915,09
Daarbij verdient het opmerking dat per abuis aan [eiseres] een griffierecht van € 317,00 in rekening is gebracht, zonder daarop op de voet van artikel 2, zesde lid, van de Wet tarieven in burgerlijke zaken het griffierecht van de verzoekschriftprocedure in mindering te brengen. De griffier van de rechtbank zal dit bedrag alsnog aan [eiseres] terugstorten.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en dat [gedaagde] uit dien hoofde jegens [eiseres] schadeplichtig is;
5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van
€ 5.027,75 (vijfduizend zevenentwintig euro en vijfenzeventig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 juli 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van
€ 3.170,64 (drieduizend éénhonderdzeventig euro en vierenzestig eurocent) wegens kosten deskundige, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 19 maart 2010 tot de dag van volledige betaling,
5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.945,09,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op 27 april 2011.