Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 745890 \ VV EXPL 11-10040 \ 23 rd
uitspraak van 2 mei 2011
vonnis in kort geding
in de zaak van
de besloten vennootschap Recreatiecentrum Heumens Bos B.V.
gevestigd te Heumen
gemachtigde mr. P. Boezeman
eisende partij
tegen
1. [gedaagde sub 1]
wonende [woonplaats]
gemachtigde mrs. A.M.E. Driesen en A.E. Klomp
2. de besloten vennootschap [gedaagde sub 2] B.V.
gevestigd te Heumen
gemachtigde mrs. A.M.E. Driesen en A.E. Klomp
gedaagde partijen
Partijen worden hierna Heumens Bos en [gedaagde] c.s., respectievelijk [gedaagde] en [gedaagde sub 2] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 april 2011 met producties
- de bij faxbericht van 15 april 2011 namens [gedaagde] c.s. toegezonden productie
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 18 april 2011 mede inhoudende de pleitnotitie van de gemachtigden van [gedaagde] c.s.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] heeft met de Gemeente Heumen een zogenaamde Exploitatie-overeenkomst gesloten. In de betreffende, ongetekende, overeenkomst is onder andere vermeld:
“(..)
Eigenares geeft aan exploitante (kantonrechter: dit is [gedaagde]) om niet in exploitatie de [gedaagde sub 2] te Heumen (…), plaatselijk bekend [adres] (hierna: de molen, kantonrechter), voor een periode van 5 jaar, ingaande op 1 januari 1984, onder de volgende bepalingen en bedingen:
(…)
3. Voor rekening van exploitante zijn de kosten van het verbruik van elektriciteit alsmede de
belastingen en premies voor de inboedelverzekering, voor zover op de molen drukkende;
4. De molen mag alleen worden gebruikt voor het vermalen van granen;
5. De exploitante neemt in overleg met de eigenares voor haar rekening de kosten van
onderhoud, direkt voortvloeiende uit het gebruik van de molen. Daaronder zijn in elk
geval begrepen het onderhoud aan het binnenwerk van de molen en aan het molenkruis
(wiekenstel). De kosten van onderhoud aan het buitenwerk van de molen zijn voor rekening
van de eigenares;
(…)”
2.2. [gedaagde] c.s. hebben van (de rechtsvoorganger van) Heumens Bos krachtens mondelinge overeenkomst in huur een vlak bij voornoemde molen, maar op het campingterrein van Heumens Bos gelegen, gedeelte van een schuur (verder: het gehuurde). Deze huurovereenkomst is bij brief van 15 maart 2010 van Heumens Bos aan [gedaagde] c.s. opgezegd tegen 1 januari 2011, met aanzegging van de ontruiming tegen dezelfde datum. Reeds eerder, namelijk bij brief van 1 maart 2010, had Heumens Bos aan [gedaagde] c.s. meegedeeld dat zij met ruimtegebrek kampte en het gehuurde dringend voor eigen gebruik nodig had.
2.3. Bij brief van 18 maart 2010 hebben [gedaagde] c.s. zich tegen de huuropzegging verzet en zich erop beroepen dat het gehuurde kwalificeert als bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW Pro en niet als bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW, met als gevolg dat er geen geldige opzegging is gedaan.
3. De vordering en het verweer
3.1. Heumens Bos vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] c.s. zal veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen andere korte termijn het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren, en onder afgifte van de sleutels bezemschoon en in de oorspronkelijke staat ter vrije beschikking te stellen aan Heumens Bos, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat [gedaagde] c.s. in gebreke blijven, met machtiging van Heumens Bos om het te wijzen vonnis indien nodig zelf of door derden ten uitvoer te (doen) leggen op kosten van [gedaagde], zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en/of politie, met veroordeling van [gedaagde] c.s. in de proceskosten.
3.2. Zij baseert haar vordering tegen de achtergrond van de vaststaande feiten op de volgende – zakelijk weergegeven – stellingen.
In tegenstelling tot wat [gedaagde] c.s. beweren, is Heumens Bos van mening dat het gehuurde bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW betreft, dat op grond hiervan er ook sprake is van een rechtsgeldige opzegging alsmede dat [gedaagde] c.s. hun recht op aanvullende ontruimingsbescherming te vragen hebben verspeeld.
Heumens Bos heeft hier nog aan toegevoegd dat [gedaagde] c.s., ongemotiveerd, ervan uitgaan dat de molen 7:290-bedrijfsruimte is en dat het gehuurde, nu het gebruik daarvan gebonden is aan de molen, dus eveneens onder het regime van 7:290-bedrijfsruimte valt. De molen valt naar het oordeel van Heumens Bos niet onder 7:290-bedrijfsruimte omdat het geen voor het publiek toegankelijk lokaal voor de verkoop van roerende zaken heeft en [gedaagde] de molen overigens ook niet gebruikt voor detailhandel. Hij maalt er zelfs niet met de molen zelf, maar met een machine. Daarnaast voert Heumens Bos nog aan door middel van getuigen te kunnen bewijzen dat [gedaagde] c.s. het gehuurde niet ten behoeve van de molen gebruikt. Er worden ter plaatse maar heel af en toe mensen, naar Heumens Bos begrijpt de zoons van [gedaagde], gezien die het gehuurde gebruiken om auto’s te stallen en daar aan die auto’s te sleutelen. Tenslotte verwijst Heumens Bos nog naar de gegevens op de door haar overgelegde uitdraai van een site, [naam van de site] waaruit blijkt dat de molen door [gedaagde] uitsluitend wordt gebruikt ten behoeve van zijn vennootschap en dat hiermee niet meer wordt gemaald.
3.3. [gedaagde] c.s. voeren gemotiveerd verweer dat – kort weergegeven – neerkomt op het navolgende.
Omdat [gedaagde] extra opslagruimte nodig had ten behoeve van de molen verhuurde de toenmalige eigenaresse van het gehuurde, ook het gehuurde aan [gedaagde]. Vanaf de ingebruikneming van de molen in 1982 oefende [gedaagde] daarin zijn bedrijf uit en maalde in de molen graan tot meel dat hij in de molen en vanuit het gehuurde – aanvankelijk voornamelijk aan particulieren – verkocht. De exploitatie van de molen is naar de mening van [gedaagde] een klassiek voorbeeld van een ambachtsbedrijf als bedoeld in art. 7:290 lid 2 onder Pro a BW. Er is immers aan alle vereisten van art. 7:290 BW Pro voldaan. Er is sprake van een gebouwde onroerende zaak, die krachtens overeenkomst van huur- en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een ambachtsbedrijf en bovendien is ook een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening aanwezig.
[gedaagde] c.s. voegen hier nog aan toe dat bij het aangaan van de huurovereenkomst zowel de gemeente Heumen als [gedaagde] voor ogen heeft gestaan dat het gehuurde tezamen met de molen als bedrijfsruimte zou worden gebruikt. Namelijk als opslagruimte ten behoeve van de molen en voorts zou er meel vanuit het gehuurde en de molen worden verkocht aan derden, wat ook feitelijk is gebeurd. Het gehuurde is aldus zodanig functioneel verbonden met de molen dat op het gehuurde ook art. 7:290 BW Pro van toepassing is.
Verder voeren [gedaagde] c.s. nog aan dat Heumens Bos onvoldoende heeft onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorlopige voorziening, alsmede dat de vordering van Heumens Bos zich inhoudelijk niet leent voor een behandeling in kort geding.
Voor het geval de kantonrechter van oordeel zou zijn dat de vorderingen van Heumens Bos kunnen worden toegewezen, hebben [gedaagde] c.s. nog verzocht om de ontruimingstermijn te bepalen op ten minste twee maanden na betekening van het te wijzen vonnis, omdat het gehuurde vol staat met zwaar materieel ten behoeve van de molen en het bedrijf van [gedaagde] en niet eenvoudig leeg te maken is. Tenslotte verzoeken [gedaagde] c.s. de gevraagde dwangsommen te matigen en maximeren.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van Heumens Bos. Heumens Bos heeft voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat, gelet op de groei van het aantal campinggasten en de aanvang van het campingseizoen, zij dringend behoefte heeft aan het gehuurde voor het opslaan van zaken ten behoeve van de exploitatie van de camping.
4.2. In deze procedure moet de vraag beantwoord worden of de rechter in een eventuele bodemprocedure met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid tot het oordeel zal komen dat er sprake is van bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW en dat deze huurovereenkomst
rechtsgeldig is opgezegd en ontruiming is aangezegd. Voor de beantwoording van deze vraag is het volgende van belang.
4.3. [gedaagde] c.s. beroepen zich erop dat er ten aanzien van de molen sprake is van een huurovereenkomst bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW Pro. De huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zou verkleurd zijn doordat het gehuurde functioneel verbonden is met de molen, terwijl de molen gekwalificeerd dient te worden als art. 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte, aldus [gedaagde] c.s. Eerst moet dus vastgesteld worden of er sprake is van een huurovereenkomst bedrijfsruimte van de molen en, zo ja, of er aldus sprake is van een huurovereenkomst bedrijfsruimte van het gehuurde.
4.4 De bestemming van de molen is ingevolge art. 4 van Pro de onder 2.1 genoemde exploitatieovereenkomst het vermalen van graan. Dit betekent dat de molen moet worden aangemerkt als art. 7:230a BW-bedrijfsruimte. Het enkele feit dat er blijkbaar enige tijd graan vanuit de molen aan particulieren is verkocht is onvoldoende om ervan uit te gaan dat er sprake is van “verkleuring” van de bestemming van de molen in die zin dat die daardoor gewijzigd is in art. 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte. Een wijziging van de contractuele bestemming met stilzwijgende instemming van de Gemeente Heumen als eigenaresse van de molen kan immers niet te snel worden aangenomen, gezien de ingrijpende gevolgen die dat heeft voor de Gemeente Heumen. [gedaagde] c.s. hebben ook geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd die deze stilzwijgende instemming met de bestemmingswijziging van de molen voorshands aannemelijk doen zijn. Dit brengt met zich dat de molen, anders dan [gedaagde] c.s. stellen, voorshands niet kan worden gekwalificeerd als art. 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte. Reeds daarom gaat het verweer van [gedaagde] c.s. dat het gehuurde “meekleurt” met de molen en aldus gekwalificeerd moet worden als art. 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte niet op.
4.5 Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat de hiervoor onder 4.2. verwoorde vraag bevestigend moet worden beantwoord en dat de vordering van Heumens Bos wordt toegewezen, nu niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] c.s. tijdig een verlengingsverzoek als bedoeld in art. 7:230a BW hebben ingediend. Aan [gedaagde] c.s. zal voor de ontruiming een termijn worden gegund van een maand na betekening van dit vonnis. De kantonrechter acht voorts termen aanwezig de gevorderde dwangsom, die op zich passend is gelet op de na te komen verplichting, te maximeren als hieronder te vermelden.
De gevorderde machtiging om de hulp van de politie in te roepen wordt afgewezen, omdat deze, gelet op artikel 2 Politiewet Pro, niet nodig is.
4.6 [gedaagde] c.s. worden overwegend in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten dragen.
5. De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
veroordeelt [gedaagde] c.s. om binnen een maand na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al het hunne en de hunnen, en onder afgifte van de sleutels bezemschoon en in de oorspronkelijke staat ter vrije beschikking te stellen aan Heumens Bos
met machtiging van Heumens Bos om de ontruiming zelf ten uitvoer te leggen als [gedaagde] c.s. nalatig zijn daaraan vrijwillig te voldoen;
veroordeelt [gedaagde] c.s. om voor iedere dag dat zij, na een maand na betekening van dit vonnis, in gebreke zullen zijn aan de hiervoor uitgesproken veroordeling te voldoen, aan Heumens Bos een dwangsom te betalen van € 500,--;
bepaalt dat boven een bedrag van € 15.000,--, geen dwangsommen meer worden verbeurd;
veroordeelt [gedaagde] c.s. in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Heumens Bos begroot op € 84,31 aan dagvaardingskosten, € 106,-- aan griffierecht en € 400,-- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2011.