Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 203151 / HA ZA 10-1411
Vonnis van 25 mei 2011
in de zaak van
[eisers],
eisers,
advocaat mr. B.E. Gerards te Zoetermeer,
tegen
[gedaagden],
gedaagde,
advocaat mr. P. Keijzer te Emmen.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 september 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 5 april 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] c.s. hebben op 6 december 2007 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde], waarbij [eiser] c.s. een woning met schuur, erf, tuin, grond en verder toebehoren gelegen aan [adres] hebben gekocht, tegen de verkoopprijs van € 163.500,-.
2.2. Bij de koop is gebruik gemaakt van een model koopovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen (hierna: NVM). In deze koopovereenkomst zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen.
artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
2.3. Voorafgaand aan de eigendomsoverdracht hebben [eiser] c.s. enkele gebreken aan de woning ontdekt ten gevolge waarvan partijen een aanvullende overeenkomst gesloten hebben. In deze koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen.
(…)voorts zal verkoper binnen 14 dagen na heden dus eveneens voor 15 februari 2008 het probleem met de natte houten vloer dienen te hebben opgelost, indien noodzakelijk zal verkoper in deze periode voor zijn rekening zogenaamde zetventilatieroosters laten plaatsen.
2.4. Bij notariële akte van 1 februari 2008 is de woning geleverd.
2.5. Op 2 februari 2008 heeft [gedaagde] een aannemer ingeschakeld. De aannemer heeft de vloer geïnspecteerd, enkele natte houtdelen vervangen en ventilatieroosters geplaatst. [eiser] c.s. waren aanwezig op het moment dat de aannemer zijn werkzaamheden uitvoerde.
2.6. Door [eiser] c.s. is een rapport van Rentokil d.d. 18 augustus 2008 als productie ingebracht. In het rapport is onder meer het volgende opgenomen.
Tijdens de inspectie van de woonkamervloer constateerde onze adviseur ernstige aantasting door huiszwam (Serpula lacrymans) in: de voorste 2 meter van de vloer en vloerbalken, alsmede de onderzijde van de rechtermuur, gezien vanuit de straatkant (…) Het is aannemelijk dat de aantasting zich verder heeft verspreid, dan tijdens de inspectie waarneembaar was (…) Huiszwam komt tot ontwikkeling bij een hoog vochtgehalte en geen of onvoldoende ventilatie. De zwam is in staat om in betrekkelijk korte tijd grote schade aan houtconstructies aan te brengen. De schimmeldraden kunnen zich over en door metselwerk verspreiden om in de omgeving hout aan te tasten.
Advies
De navolgende door de zwam aangetaste houten onderdelen in bovengenoemd pand dienen in ieder geval verwijderd te worden: de eerste 1,5 meter vloer over de gehele lengte van de woonkamer, vanaf de rechterkant. Indien bij het verwijderen blijkt dat ook de rest van de vloer is aangetast dient de gehele vloer en balklaag te worden verwijderd.
Wij adviseren u minimaal al het zichtbaar en het niet zichtbare aangetaste hout tot 1 meter na laatst waargenomen aantasting te verwijderen en af te voeren.
De grondslag dient goed te worden schoongemaakt, minimaal het organisch afval dient verwijderd te worden.
De ventilatie ten behoeve van de kruipruimte dient verbeterd te worden. Wij adviseren u de ventilatie openingen ten behoeve van de kruipruimte in de gevels te vergroten tot minimaal de z.g. NEN norm te weten 4 cm² opening per gevel per m² vloeroppervlak. Tevens dient te worden zorggedragen voor een onbelemmerde luchtdoorstroming onder de vloer, wij adviseren u een vrije hoogte van 0,50 meter vanaf de onderzijde van de balken.
In het geval van een natte of vochtige grindslag adviseren wij u een bodemafsluiter te laten aanbrengen. Zie hiervoor onderstaande offerte.
Nieuw aan te brengen hout dient vooraf vacuüm druk te zijn geïmpregneerd met een verduurzamingmiddel of te worden vervangen door een van nature duurzame houtsoort welke niet door de zwam kan worden aangetast.
Stucwerk en / of tegelwerk dient tot 1 meter na de laatst waargenomen aantasting te worden afgehakt en verwijderd. Minimaal dienen van de navolgende muren het stuc en / of tegelwerk tot 1 meter boven de vloer te worden afgehakt: gehele rechtermuur woonkamer, vanaf de vloer tot 1 meter boven vloerniveau.
2.7. Door [eiser] c.s. is bovendien een rapport van [betrokkene] d.d. 21 augustus 2008 als productie ingebracht. In het rapport is onder meer het volgende opgenomen.
Geïnspecteerd werd de woonkamer.
Tijdens onze inspectie constateerden wij het volgende:
- actieve aantasting door de huiszwam (Serpula lacrymans – bruinrot) in/op balklaag, vloerdelen, laminaat, metselwerk, stucwerk en bodemafsluiting,
- verspreid voorkomend actieve aantasting door zwamsporen in de kruipruimte en de begane grond,
- in het verleden is er plaatselijk wat vloerhout vervangen, alleen te weinig en er is geen behandeling uitgevoerd om de zwam te bestrijden,
(…)
Advies
Wij adviseren u het volgende:
- sanering van de zwamwoekering d.m.v. besproeien en boorgatmethode,
- ontruimen/ontsmetten van het interieur incl. gordijen, schilderijen, etc.,
- vervangen van de begane grondvloer incl. laminaat, ondervloer, etc.,
- afbikken aangetast stucwerk,
- afgraven besmette bodemafsluiting,
- aanbrengen van bodemisolatie (polystyreenchips).
Voor behandeling opgenomen onderdelen
Woning (woonkamer)
- injecteren van door zwam besmet metselwerk,
- besproeien van het geïnjecteerde gedeelte, fundering en bodemafsluiting.
2.8. [gedaagde] heeft vervolgens een brief d.d. 28 augustus 2008 ontvangen, afkomstig van de rechtsbijstandverzekeraar van [eiser] c.s.. In de brief is onder meer het volgende opgenomen.
Thans hebben cliënten moeten constateren dat het gebrek aan de vloer destijds niet deugdelijk is hersteld. Er is sprake van schimmelvorming onder de vloer. Dit is het direct gevolg van het gebrek wat cliënten destijds voor de overdacht van de woning hebben geconstateerd en waarvoor een aanvullende overeenkomst is opgemaakt tussen en u en cliënten. Uit door cliënten bij een schimmel- en zwambestrijdingsbedrijf ingewonnen informatie is vervolgens gebleken dat de schimmelvorming die zich voordoet onder de vloer een gevolg is van het feit dat er destijds geen bestrijdingsbehandeling van schimmel in de vloer is toegepast.
3. Het geschil
3.1. [eiser] c.s. hebben gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
- primair: [gedaagde] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] c.s. ter vergoeding van de door [eiser] c.s. geleden schade te betalen het bedrag van € 5.090,65 te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf 11 september 2008, althans de datum van het uitbrengen van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening van de vordering;
- subsidiair: de tussen partijen op 6 december 2007 tot stand gekomen koopovereenkomst gedeeltelijk zal vernietigen en de gevolgen van de betreffende overeenkomst zal wijzigen in die zin, dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 5.090,65 en voorts [gedaagde] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] c.s. te betalen het bedrag van € 5.090,- te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf 11 september 2008, althans de datum van het uitbrengen van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoending van de vordering.
Voorts vorderen [eiser] c.s.:
- [gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 768,-;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure;
- [gedaagde] te veroordelen in de nakosten.
3.2. [eiser] c.s. leggen aan deze vorderingen, samengevat, ten grondslag dat zij zich beroepen op non-conformiteit. Het onroerend goed bezit niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, terwijl [gedaagde] gelet op artikel 5.3. van de koopovereenkomst een normaal gebruik van het onroerend goed als woning gegarandeerd heeft en [eiser] c.s. mochten verwachten het onroerend goed normaal als woning te kunnen gebruiken. [gedaagde] zou derhalve tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst. Voorts leggen [eiser] c.s. aan deze vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de aanvullende overeenkomst d.d. 1 februari 2008. Subsidiair beroepen [eiser] c.s. zich op dwaling.
3.2. [gedaagde] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Voor de beoordeling van de vorderingen moet eerst de vraag worden beantwoord of de woning die [gedaagde] aan [eiser] c.s. heeft verkocht aan de overeenkomst beantwoordde en of [gedaagde] zijn garantie geschonden heeft.
4.2. In artikel 7:17 BW Pro wordt bepaald wanneer sprake is van non-conformiteit. Uit artikel 7:6 BW Pro volgt dat, indien, zoals in dit geval, er geen sprake is van een consumentenkoop, de bepaling van artikel 7:17 BW Pro niet van dwingend maar van aanvullend recht is. Bij de beoordeling is van belang dat partijen gebruik hebben gemaakt van een koopakte volgens het model van de NVM. In deze koopakte is afgeweken van hetgeen bij artikel 7:17 BW Pro is bepaald over non-conformiteit. Deze bepalingen van de koopakte derogeren aan artikel 7:17 BW Pro.
4.2. In artikel 5.1. van de koopakte is het risico van zowel zichtbare als onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij de koper gelegd. Een beperking op deze exoneratie voor de verkoper is gemaakt in artikel 5.3. Dit artikel behelst een garantie van de verkoper aan de koper dat het pand de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Nu artikel 5.3. een voorgedrukt standaardbeding betreft en gesteld noch gebleken is dat partijen daarover nader hebben onderhandeld, geldt als uitgangspunt voor de uitleg ervan dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.
4.3. [eiser] c.s. stellen zich op het standpunt dat [gedaagde] een woning heeft geleverd die ten tijde van de eigendomsoverdracht niet voor normaal gebruik als woning geschikt was, vanwege de aanwezige zwam- en schimmelvorming in en onder de vloer, zodat [gedaagde] zijn garantie heeft geschonden.
4.4. [gedaagde] heeft betwist dat er sprake is geweest van zwam- en schimmelvorming in de woning gelegen aan [adres]. Nu [eiser] c.s. echter twee rapporten hebben overgelegd, te weten het rapport afkomstig van Rentokil d.d. 18 augustus 2008 en het rapport van [betrokkene] d.d. 21 augustus 2008, waaruit blijkt dat er ten tijde van deze rapportages sprake was van zwam- en schimmelvorming in de woning, is dit voor de rechtbank voldoende vast komen te staan.
4.5. [gedaagde] heeft nader betwist dat er reeds ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van zwam- en schimmelvorming in de woning. Voorts beroept [gedaagde] zich er op dat [eiser] c.s. geen rechten meer kunnen ontlenen aan het feit dat de onroerende zaak niet aan de overeenkomst zou beantwoorden, omdat [eiser] c.s. niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW Pro kennis hebben gegeven van het gebrek.
De rechtbank overweegt te dien aanzien als volgt.
4.6. Tussen partijen staat vast dat [eiser] c.s. vóór de eigendomsoverdracht reeds opgemerkt hebben dat de vloer in de woonkamer van het pand nat was. Tengevolge van deze constatering hebben partijen een aanvullende overeenkomst gesloten waarin zij afgesproken hebben dat verkoper binnen 14 dagen na de eigendomsoverdracht ‘het probleem met de natte houten vloer’ diende te hebben opgelost. Tevens staat tussen partijen vast dat een aannemer, in opdracht van [gedaagde], op 2 februari 2008 de vloer in de woonkamer geïnspecteerd heeft. [eiser] c.s. hebben verklaard ten tijde van deze inspectie zwam- en schimmelvorming gezien te hebben in en onder de vloer.
4.7. Uit de rapporten, opgemaakt door Rentokil d.d. 18 augustus 2008 en [betrokkene] d.d. 21 augustus 2008, blijkt dat er op dat moment sprake is van ‘ernstige’ en ‘actieve aantasting’ door huiszwam. Met name uit het rapport van [betrokkene] komt naar voren dat er sprake is van aantasting in/op de balklaag, de vloerdelen, het laminaat, het metselwerk, het stucwerk en de bodemafsluiting. Ook komt uit het rapport naar voren dat er sprake is van ‘verspreid voorkomend actieve aantasting door zwamsporen in de kruipruimte en de begane grond’.
4.8. Gelet op de ernst van de aangetroffen aantasting zoals beschreven in de rapporten van [betrokkene] en Rentokil en het feit dat tussen partijen vaststaat dat ongeveer zes maanden daarvoor op de dag van de eigendomsoverdracht de vloer nat was, acht de rechtbank vooralsnog bewezen dat de zwam- en schimmelvorming in de kiem reeds ten tijde van de eigendomsoverdracht aanwezig was in de woning gelegen aan [adres]. Dat zwam- en schimmelvorming onderhavig is aan een groeiproces is een feit van algemene bekendheid. Dit kan snel gaan, maar de aantasting, zoals beschreven in de rapporten van Rentokil en [betrokkene], komt de rechtbank zo ernstig voor dat aangenomen kan worden dat reeds een begin van zwam- en schimmelvorming aanwezig was ten tijde van de eigendomsoverdracht. Dat de vloer nat was ten tijde van de eigendomsoverdracht draagt hier aan bij. Het is immers tevens een feit van algemene bekendheid dat zwammen en schimmels goed gedijen in een vochtige omgeving.
Hierbij overweegt de rechtbank dat zij van oordeel is dat, indien een woonhuis zodanig is aangetast door schimmels en zwammen dat na verloop van ongeveer een half jaar geconstateerd wordt dat de gehele begane grond vloer of een groot gedeelte daarvan vervangen moet worden, het huis in zoverre naar normaal spraakgebruik niet geschikt is als woonhuis.
De rechtbank zal [gedaagde] toelaten tot tegenbewijs.
4.9. Zoals reeds aangekondigd beroept [gedaagde] zich er op dat [eiser] c.s. geen beroep meer kunnen doen op de non-conformiteit en/of zijn garantie, nu [eiser] c.s. niet voldaan zouden hebben aan hun klachtplicht. Dit geldt des te meer, zo stelt [gedaagde], indien [eiser] c.s. reeds op 2 februari 2008 de zwam- en schimmelvorming in de woning hebben geconstateerd.
4.10. [eiser] c.s. stellen hier tegenover dat zij verwacht hadden dat het gebrek geheeld zou zijn, nu de aannemer op 2 februari 2008 de natte houten vloerdelen vervangen had en enkele ventilatieroosters geplaatst had. [eiser] c.s. hebben gesteld dat zij de zwam- en schimmelvorming in augustus 2008 per toeval ontdekt hebben. Een zwam- en schimmelbestrijdingsbedrijf bezocht een andere woning gelegen aan het Sterrebos en gezien het feit dat de hal van deze woning grenst aan de woonkamer van [eiser] c.s. heeft deze firma ook de vloer van [eiser] c.s. onderzocht. De medewerkers hebben op dat moment de zwam- en schimmelvorming onder de woonkamervloer van [eiser] c.s. ontdekt. Hierna hebben zij [gedaagde] vervolgens per brief van 28 augustus 2008 verantwoordelijk gesteld voor dit gebrek.
4.11. De rechtbank overweegt dat de vraag of een koper binnen bekwame tijd heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, niet in algemene zin beantwoord kan worden. In onderhavige zaak is geen sprake van consumentenkoop. Een koper dient dan ter beantwoording van de vraag of de zaak aan de overeenkomst beantwoordt en/of een bepaalde garantie is geschonden het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten. Bovendien dient de koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek of nadat hij het gebrek redelijkerwijs had behoren te ontdekken hiervan kennis te geven aan de verkoper. De lengte van de termijn is afhankelijk van de omstandigheden van het geval (Hoge Raad 29 juni 2007, LJN AZ7617, NJ 2008, 606).
4.12. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] c.s. tijdig geklaagd hebben over de zwam- en schimmelvorming in het pand gelegen aan [adres] en dat zij hun klachtplicht derhalve niet verzaakt hebben.
4.13. Naar aanleiding van de vervanging van de natte houten vloerdelen door de aannemer van [gedaagde] op 2 februari 2008 en de plaatsing van enkele ventilatieroosters door hem, behoefden [eiser] c.s. redelijkerwijs geen nader onderzoek te verrichten. In de gegeven omstandigheden mochten [eiser] c.s. er immers op vertrouwen dat het gebrek geheeld zou zijn door de aannemer op 2 februari 2008. De werkzaamheden aan de vloer zijn verricht door een aannemer waarvan [gedaagde] ter comparitie heeft verklaard dat dit een goed bekend staand bedrijf voor onderhoudswerken is en [eiser] c.s. mochten er daarom op vertrouwen dat de aannemer het probleem met de vloer op de juiste wijze zou oplossen. [eiser] c.s. mochten in deze afgaan op de deskundigheid van de aannemer.
Het feit dat partijen in de aanvullende overeenkomst zijn overeengekomen dat [gedaagde] ‘het probleem met de natte houten vloer’ diende te hebben opgelost, brengt met zich mee dat [eiser] c.s. in alle redelijkheid een structurele oplossing mochten verwachten. [eiser] c.s. hoefden er naar redelijkheid en billijkheid geen rekening mee te houden dat zij binnen enkele maanden tijd mogelijk opnieuw zwam- en schimmelproblemen zouden krijgen met de vloer. [eiser] c.s. hadden dus geen enkele reden tot het verrichten van een nader onderzoek. Dat [gedaagde] heeft gesteld dat [eiser] c.s. de reparatie door de aannemer op 2 februari 2008 hebben goedgekeurd doet hier niet aan af.
4.14. Op het moment dat [eiser] c.s. in augustus 2008 de zwam- en schimmelvorming ontdekten, hebben zij binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek kennis gegeven aan [gedaagde]. De vraag immers of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn (Hoge Raad 29 juni 2007, LJN AZ7617, NJ 2008, 606). Vaststaat dat op 28 augustus 2008, dus binnen heel korte tijd na de rapportages, [eiser] c.s. [gedaagde] hebben aangeschreven inzake het ontdekte gebrek. [gedaagde] heeft bovendien niet, althans onvoldoende gesteld nadeel te hebben geleden door de lengte van de in acht genomen klachttermijn.
4.15. [gedaagde] zal tot tegenbewijs worden toegelaten. Indien [gedaagde] faalt in de bewijslevering, zal [gedaagde] aansprakelijk worden gehouden voor de schade van [eiser] c.s.. De omvang van die schade staat nog niet vast. [eiser] c.s. hebben tot nog toe slechts offertes overgelegd en de rechtbank nodigt hen uit om alsnog de facturen van de uitgevoerde werkzaamheden in het geding te brengen. Het betreft de rekening van de saneerder Anti-Cimex en een opgave van hun aannemer van de door deze voor de desbetreffende werkzaamheden in rekening gebrachte kosten, afgezet tegen de kosten bij vervanging van de houten vloer.
De rechtbank houdt op dit moment iedere beslissing te dien aanzien aan.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. laat [gedaagde] toe tot tegenbewijs ten aanzien van de vooralsnog bewezen aanwezigheid van zwam- en schimmelvorming op 2 februari 2008 in het pand aan het [adres],
5.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 8 juni 2011 voor uitlating door [gedaagde] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
5.3. bepaalt dat [gedaagde], indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
5.4. bepaalt dat [gedaagde], indien hij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op dinsdagen in de maanden juli tot en met september 2011 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. N.W. Huijgen in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4,
5.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.7. houdt iedere verdere beslissing aan
Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2011.