Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 217249 / KG ZA 11-313
Vonnis in kort geding van 21 juni 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres]
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. ing A. Klein te Arnhem,
tegen
[verweerder]
wonende te [woonplaats],
verweerder,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [verweerder] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de vrijwillige verschijning van partijen
- de niet uitgebrachte (concept)dagvaarding
- de mondelinge behandeling.
1.2. Ten slotte is in verband met de spoedeisendheid van de zaak op 21 juni 2011 vonnis gewezen. De feiten en de motivering waarop de beslissing in het vonnis steunt, worden hieronder vastgelegd.
2. De feiten
2.1. Bij schriftelijke koopovereenkomst van 15 februari 2011 heeft [eiseres] aan [betrokkene] Holding B.V. (hierna: [betrokkene]) verkocht het pand staande en gelegen aan de [adres] 1, 3, 3a te [postcode] [woonplaats] alsmede het pand staande en gelegen aan de [adres II] te [postcode II] [woonplaats] (hierna: de litigieuze panden) tegen een gezamenlijke koopsom van € 350.000,00.
2.2. [eiseres] heeft [verweerder], die als notari[notariskantoor]riskantoor ] (hierna: [notariskantoor]), opdracht verstrekt tot het passeren van de leveringsakte van de litigieuze panden.
2.3. [betrokkene] heeft na de aankoop van de litigieuze panden van [eiseres] een overeenkomst gesloten tot doorverkoop van de panden aan een derde voor een bedrag van € 500.000,00.
2.4. Aan notaris mr. [ ] [betrokkene 2] (hierna: notaris [betrokkene 2]) is opdracht verstrekt tot het passeren van de (door)leveringsakte van de litigieuze panden tussen [betrokkene] als verkoper en een niet bij naam genoemde derde als koper.
2.5. Nadat [verweerder] door notaris [betrokkene 2] op de doorverkoop van de litigieuze panden door [betrokkene] aan deze derde met een waardevermeerdering van € 150.000,00 is gewezen, heeft [verweerder] zijn medewerking aan de levering van de litigieuze panden aan [betrokkene] geweigerd.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerder] en Notariskantoor
[verweerder] te gebieden om onmiddellijk na betekening van dit vonnis volledige medewerking te verlenen noodzakelijk voor het passeren van de leveringsakte van de onroerende zaak aan de [adres] 1, 3, 3a te [postcode] [woonplaats] alsmede van de onroerende zaak
aan de [adres II] te [postcode II] [woonplaats] tegen een gezamenlijke koopsom van
€ 350.000,00, op straffe van verbeurte van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van
€ 5.000,00 voor iedere dag dat [verweerder] en [notariskantoor] in gebreke blijven.
3.2. [eiseres] stelt dat er geen sprake is van overtreding van antimisbruikbepalingen, zodat [verweerder] op grond van zijn ministerieplicht verplicht is mee te werken aan het passeren van de leveringsakte van de litigieuze panden. [eiseres] stelt een spoedeisend belang te hebben omdat het passeren van de leveringsakte zowel in de verhouding tussen [eiseres] en [betrokkene] als in de verhouding tussen [betrokkene] en een niet bij naam genoemde derde koper uiterlijk op 21 juni 2011 dient te geschieden in verband met het aflopen van de hypotheekofferte die aan deze derde koper is verstrekt. Ter zitting is nog gesteld dat [eiseres] een boete verbeurt als niet uiterlijk 21 juni 2011 aan [betrokkene] wordt geleverd.
3.3. [verweerder] voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De voorzieningenrechter merkt allereerst op dat [eiseres] in de niet betekende conceptdagvaarding zich naast [verweerder] mede richt tot [notariskantoor] als gedaagde partij. Ter zitting is echter [verweerder], alleen in privé en niet mede namens [notariskantoor] vrijwillig verschenen. Dit betekent dat alleen [verweerder] verweerder is in de onderhavige zaak. Nu [notariskantoor] geen partij is in de onderhavige zaak, komt de voorzieningen¬rechter niet toe aan een behandeling van de vordering van [eiseres] jegens [notariskantoor]. De voorzieningenrechter beperkt zich dan ook uitsluitend tot een behandeling van de vordering van [eiseres] jegens [verweerder].
4.2. Het spoedeisend belang van [eiseres] vloeit in voldoende mate voort uit haar stellingen en is bovendien door [verweerder] niet weersproken.
4.3. Artikel 21 lid 1 Wet Pro op het notarisambt (Wna) bepaalt dat een notaris verplicht is de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten, de zogenaamde ministerieplicht. Volgens artikel 21 lid 2 Wna Pro is de notaris echter verplicht zijn dienst te weigeren wanneer hij naar zijn redelijke overtuiging voor de werkzaamheid die van hem wordt verlangd een gegronde reden voor weigering heeft.
4.4. De voorzieningenrechter stelt vast dat het onderwerp van geschil een zogenaamde
“AB-BC-transactie” betreft, waarbij de transacties met registergoederen elkaar snel opvolgen. [verweerder] is de aangezochte notaris in de verhouding tussen [eiseres] als verkoper en [betrokkene] als koper, de “AB-verhouding”. Notaris [betrokkene 2] is de aangezochte notaris in de vervolgtransactie in de verhouding tussen [betrokkene] als verkoper en een niet bij naam genoemde derde koper, de “BC-verhouding”.
4.5. Een notaris is gezien zijn rol in het maatschappelijk verkeer en zijn plicht om
met de belangen van alle partijen rekening te houden en mede gelet op de vigerende antimisbruik¬¬bepalingen niet toegestaan mee te werken aan een “ABC-transactie”, waarbij in de elkaar opvolgende transacties sprake is van op het eerste oog niet verklaarbare prijs- of waardeverschillen. Ingeval van een ABC-transactie brengt een zorgvuldige ambtsuitoefe¬ning mee dat de notaris nagaat of het prijsverschil tussen de transacties op goede gronden verklaarbaar is. Indien dit niet het geval is, geeft dit de notaris gegronde reden voor het weigeren van zijn dienst. Indien sprake is van een AB-BC transactie kunnen deze regels naar analogie worden toegepast.
4.6. [verweerder] weigert in de AB-verhouding zijn medewerking aan het passeren van de leveringsakte van de twee litigieuze panden, omdat hij van notaris [betrokkene 2], de beoogde notaris in de vervolgtransactie (de BC-verhouding), te horen heeft gekregen dat zij door de grote waardestijging van € 150.000,00 van de litigieuze panden niet wil overgaan tot het passeren van de leveringsakte in de BC-verhouding. [verweerder] vreest dat deze transactie een niet toegestane AB-BC-constructie betreft, doordat de litigieuze panden op dezelfde dag door [betrokkene] aan een derde doorgeleverd zouden worden tegen een aanmerkelijk hogere koopsom, en dat er dus sprake is van overtreding van de vigerende antimisbruikbepalingen.
4.7. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter levert de enkele omstandigheid dat bij de doorverkoop van de litigieuze panden sprake is van een waardevermeerdering van
€ 150.000,00 voor [verweerder] geen gegronde reden op om zijn dienst te weigeren in de zin van artikel 21 Wna Pro. Immers, voor die waardevermeer¬dering kan een goede verklaring zijn. [verweerder] was als notaris gehouden daar gedegen onderzoek naar te doen, hetgeen hij heeft nagelaten. Desgevraagd heeft [verweerder] aangegeven geen onderzoek te hebben gedaan naar deze transactie, anders dan de casus telefonisch voor te leggen aan de Koninklijke Notariële Beroeps¬organisatie. [verweerder] heeft van de litigieuze panden geen taxatierapporten opgevraagd of gezien en weet ook niet wat de WOZ-waarde van die panden is. Voorts weet hij niet of een bedrag van € 350.000,00 een reële koopprijs is voor die panden. Dat betekent dat in deze procedure wordt uitgegaan van de juistheid van de door [eiseres] gegeven verklaring - die overigens ook niet door [verweerder] in twijfel is getrokken - voor de waardevermeerdering van de litigieuze panden bij de doorverkoop in de BC-verhouding. Daartoe heeft [eiseres] een onderbouwing gegeven van de op het eerste gezicht laag lijkende koopsom van de panden in de AB-verhouding. In dat kader heeft [eiseres] genoemd dat [betrokkene] een gunstige prijs heeft kunnen bedingen, omdat [eiseres] in financieel zwaar weer verkeert en op aandringen van haar hypotheekbank wel genoodzaakt was om haar vastgoedportefeuille te verkopen teneinde
aan haar financiële verplichtingen jegens haar hypotheekbank te kunnen blijven voldoen. [eiseres] heeft voorts aangegeven dat [betrokkene] ook een kwantumkorting heeft gekregen omdat de litigieuze twee panden onderdeel uitmaken van een omvangrijker pakket aan vastgoed¬transacties tussen [eiseres] en [betrokkene], waarbij meerdere panden door [eiseres] aan [betrokkene] zijn verkocht. Voorts heeft [eiseres] onweersproken gesteld dat de litigieuze panden al een jaar lang te koop hebben gestaan zonder dat er een andere gegadigde dan [betrokkene] zich bij haar heeft gemeld, dat de taxatiewaarde van de litigieuze panden in een door de makelaar van de hypotheekbank van [eiseres] opgestelde taxatierapport bepaald is op € 350.000,00 en dat de hypotheekbank van [eiseres] akkoord is gegaan met een verkoop van die panden tegen een koopsom van € 350.000,00.
4.8. Nu [verweerder] in de partijen verdeeld houdende AB-BC-transactie geen, althans onvoldoende onderzoek heeft gedaan of het prijsverschil tussen de transacties op goede gronden verklaarbaar is, terwijl [eiseres] voor dat prijsverschil een niet per definitie onaannemelijke verklaring heeft gegeven, die bovendien door [verweerder] niet is bestreden, en [verweerder] ook overigens niet aannemelijk heeft gemaakt dat er een andere goede grond bestaat voor rechtvaardiging van zijn weigering, is er naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter geen gegronde reden voor [verweerder] voor het weigeren van zijn dienst als notaris. Dit betekent dat [verweerder] veroordeeld zal worden in de AB-verhouding zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de leveringsakte van de litigieuze panden. Dat [verweerder] moet meewerken aan het passeren van de leveringsakte in de AB-verhouding betekent niet dat notaris [betrokkene 2] op haar beurt ook wel zal meewerken aan de doorlevering van de litigieuze panden in de BC-verhouding. Notaris [betrokkene 2] moet immers in de BC-verhouding andere belangen afwegen dan [verweerder] in de AB-verhouding. Tot slot wordt nog opgemerkt dat het oordeel van de voorzieningenrechter in dit kort geding zich alleen strekt over de AB-verhouding en niet over de BC-verhouding van de in geschil zijnde AB-BC-transactie.
4.9. De voorzieningenrechter merkt ten overvloede op dat deze veroordeling van [verweerder] hem niet vrijwaart van enige civielrechtelijke aansprakelijkheid, indien achteraf vast komt
te staan dat de in geschil zijnde AB-BC-transactie in strijd is met de toepasselijke anti¬misbruik¬¬¬bepalingen.
4.10. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd als volgt.
4.11. [verweerder] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- griffierecht 568,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.384,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. gebiedt [verweerder] om onmiddellijk na betekening van dit vonnis zijn volledige medewerking te verlenen noodzakelijk voor het passeren van de leveringsakte van de onroerende zaak aan de [adres] 1, 3, 3a te [postcode] [woonplaats] alsmede van
de onroerende zaak aan de [adres II] te [postcode II] [woonplaats] tegen een gezamenlijke koopsom van € 350.000,00,
5.2. veroordeelt [verweerder] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 350.000,00 is bereikt,
5.3. veroordeelt [verweerder] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.384,00,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. Siragedik op 21 juni 2011.
De feiten en de motivering zijn afzonderlijk vastgelegd op 28 juni 2011.