Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 208986 / HA ZA 10-2437
Vonnis van 6 juli 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. J.A.J. van de Wouw te ‘s-Hertogenbosch,
tegen
[gedaagden]
gedaagden,
advocaat mr. M.A. Meesters te Maarssen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 februari 2011,
- het proces-verbaal van comparitie van 24 mei 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagden] hebben aan [eiser] een perceel tuinland met glasopstanden gelegen aan de [adres] te [woonplaats], gemeente [woonplaats], verkocht op 12 september 2007. De prijs bedroeg € 693.280,-. De levering van het perceel heeft plaatsgevonden op 20 februari 2008. Het door [eiser] gekochte deel grond grensde aan twee andere percelen grond waarvan [gedaagden] eigenaar bleven. Op de aan [eiser] geleverde grond rustte een bouwvergunning voor de bouw van tuinkassen. Die vergunning strekte zich tevens uit tot een aantal aaneen grenzende percelen.
2.2. In de schriftelijke koopovereenkomst d.d. 12 september 2007 is ondermeer het volgende opgenomen.
Artikel 20
Bijzondere afspraken: (…)
5. Verkoper verleent koper een eerste recht van koop, indien hij of zij voornemens is om het resterende gedeelte met opstallen (2 woonhuizen) te gaan verkopen. Indien verkoper deze afspraak verzuimt, is hij of zij een direct opeisbare boete verschuldigd, zonder gerechtelijke tussenkomst van
€ 100.000,00
2.3. Ook in de transportakte d.d. 20 februari 2008 is de afspraak zoals weergegeven onder 2.2. opgenomen.
2.4. [gedaagden] hebben aan [eiser] een brief geschreven gedateerd op 21 mei 2010. In deze brief is ondermeer het volgende opgenomen.
Een dezer dagen hebt u middels Carpine Belasting Advies BV te Zaltbommel bericht gekregen dat wij voornemens zijn om het perceel ondergrond van woonhuis [adres] u ter koop aan te bieden, dit n.a.v. de koopakte van 12-09-2007 art. 20 lid Pro 5. Het betreft alleen de grond exclusief woonhuis (…) De koopprijs bedraagt € 190.000,00 k.k. Dit bedrag is conform de marktwaarde en derhalve niet onderhandelbaar. De transactie dient binnen 2 weken na dagtekening van deze brief te geschieden met als boeteclausule € 1.000,00 per dag overschrijding (…) De akte waarvoor u kiest dient binnen 1 week na dagtekening van deze brief ondertekend in ons bezit te zijn. Is dit niet het geval dat gaan wij er van uit en maakt u kenbaar dat u geen interesse heeft en doet u automatisch afstand van uw recht als eerste koper.
2.5. [eiser] heeft per brief gedateerd 27 mei 2010 gereageerd op de brief van [gedaagden]. In deze brief is ondermeer het volgende opgenomen.
Uw (…) brief bevat een aanbieding van de ondergrond van de woning aan de [adres] te [woonplaats], ofwel uw huidige woonhuis. Aangezien deze aanbieding in strijd is met artikel 20 lid 5 van Pro de koopovereenkomst van 12 september 2007, leg ik uw aanbieding van de woning uit om de gehele woning, dus ondergrond inclusief opstal aan te kopen.
Ik ben voornemens om van deze aanbieding gebruik te maken en mijn eerste recht van koop te benutten. Ik stel voor dat u mij een recent taxatierapport van een lokale taxateur doet toekomen, zodat wij het over de waardering van de woning eens kunnen worden.
2.6. Op de brief gedateerd 27 mei 2010 is door [gedaagden] niet gereageerd.
2.7. Bij akte van 2 juli 2010 hebben [gedaagden] de eigendom van de ondergrond van de [adres] te [woonplaats] overgedragen aan Stichting Bewaarentiteit Grondvermogen Woningen 1 (hierna: Grondvermogen). In dezelfde akte is een recht van erfpacht en opstal gevestigd ten behoeve van [gedaagden]. In de akte is ondermeer het volgende opgenomen.
De Particulier (hiermee worden [gedaagden] bedoeld: de rechtbank) heeft (…) verkocht aan Finquiddity Grondvermogen B.V. (…) die, (…) heeft gekocht van de Particulier: de (blote) eigendom van het Registergoed, dit verkochte verder te noemen: ‘het verkochte’. Van deze overeenkomst van koop en verkoop blijkt uit een op achttien mei tweeduizendtien (18-05-2010) ondertekende koopovereenkomst (…) Finquiddity heeft al haar rechten en verplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst aan Grondvermogen overgedragen (…) Deswege heeft de levering van het Verkochte bij deze akte plaats aan Grondvermogen (…)
2.8. Per brief van 15 september 2010 heeft de raadsman van [eiser] zich tot [gedaagden] gewend met het verzoek c.q. de sommatie tot het betalen van de boete groot € 100.000,- wegens schending van artikel 20 lid 5 van Pro de koopovereenkomst. [gedaagden] hebben aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat [gedaagden] toerekenbaar tekort geschoten zijn in de nakoming van het bepaalde in artikel 20 lid 5 van Pro de op 12 september 2007 gesloten koopovereenkomst en [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 100.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 juli 2010, dan wel vanaf 15 september 2010, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening en daarnaast [gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. [eiser] legt aan deze vordering ten grondslag dat hij zich beroept op een aan [gedaagden] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van artikel 20 lid 5 van Pro de koopovereenkomst d.d. 12 september 2007. [eiser] stelt daarbij dat partijen het voorkeursrecht, zoals weergegeven onder 2.2., hebben opgenomen mede om te voorkomen dat een eventuele koper van het huis van [gedaagden] bezwaar zou gaan maken tegen de oprichting van de geplande tuinbouwkassen en/of de bedrijfsuitoefening van [eiser]. Bovendien wilde [eiser] voor zijn bedrijfsvoering zo nodig ook kunnen beschikken over het gedeelte van de grond waarvan [gedaagden] eigenaar bleven.
3.3. [gedaagden] voeren verweer. Zij stellen dat [eiser] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vordering dan wel dat zijn vordering dient te worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, omdat [gedaagden] betwisten dat zij tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst d.d. 12 september 2007. Zoals blijkt uit de brief van 21 mei 2010 wilden [gedaagden] nooit het volledige resterende perceel met 2 opstallen (woonhuizen) verkopen, zodat het voorkeursrecht helemaal niet van toepassing was. Bovendien heeft [eiser] niet binnen de termijn, zoals gesteld in de brief van 21 mei 2010, gereageerd op het aanbod en mochten [gedaagden] er van uit gaan dat [eiser] geen beroep wilde doen op zijn voorkeursrecht. Daarnaast geldt dat [gedaagden] de brief gedateerd op 27 mei 2010 afkomstig van [eiser] mochten interpreteren als een afwijzing van het aanbod. Het stond [eiser] immers niet vij om te eisen dat [gedaagden] meer zouden verkopen dan dat [gedaagden] wilden aanbieden.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [gedaagden] hebben betwist dat zij tekort geschoten zijn in de nakoming van artikel 20 lid 5 van Pro de koopovereenkomst d.d. 12 september 2007, nu zij slechts de ondergrond gelegen aan de [adres] te [woonplaats] wilden verkopen en niet de grond inclusief de opstallen. Het voorkeursrecht van [eiser] was derhalve volgens [gedaagden] helemaal niet van toepassing.
4.2. Volgens [eiser] is het voorkeursrecht ook van toepassing in het geval van gesplitste verkoop.
4.3. De vraag, hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers volgens vaste jurisprudentie aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, LJN: AG4158). Daarbij komt aan de taalkundige betekenis en interpretatie van de bewoordingen van de overeenkomst grote betekenis toe (HR 19 januari 2007, LJN: AZ3178).
4.4. De omstandigheid dat partijen beiden hebben verklaard dat zij voor of tijdens het sluiten van de koopovereenkomst in het geheel niet gesproken of onderhandeld hebben over de toepasselijkheid van het voorkeursrecht bij gesplitste verkoop speelt een belangrijke rol. [gedaagden] hebben ter comparitie verklaard dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst niet gesproken hebben over de toepasselijkheid van het voorkeursrecht in het geval van gesplitste verkoop. [eiser] voert aan dat bij de besprekingen voorafgaand aan de koopovereenkomst in het bijzonder niet is gezegd dat het voorkeursrecht alleen zou gelden bij verkoop van grond en opstallen Onder deze omstandigheden dient als uitgangspunt beslissend gewicht te worden toegekend aan de meest voor de hand liggende taalkundige en teleologische betekenis van de woorden in de overeenkomst. De tekst van de overeenkomst bevat geen enkele aanwijzing dat het voorkeursrecht niet van toepassing zou zijn bij gesplitste verkoop terwijl, naar het oordeel van de rechtbank, de meest voor de hand liggende doelmatige uitleg van de bepaling in de koopovereenkomst – overeenkomstig de Haviltex-formule – is dat het voorkeursrecht van toepassing is bij zowel gesplitste als niet-gesplitste verkoop. Dit betreft zowel de twee onderscheiden percelen, die aan [gedaagden] verbleven, als een mogelijke verkoop van de ondergrond met behoud van recht van opstal. Anders zou het overeengekomen voorkeursrecht gemakkelijk te frustreren zijn door [gedaagden] door percelen los van elkaar dan wel met behoud van recht van opstal te verkopen. Het verweer van [gedaagden] faalt derhalve.
4.5. [gedaagden] hebben voorts aangevoerd dat [eiser] zijn beroep op het voorkeursrecht verspeeld heeft, door niet tijdig, namelijk binnen 1 week na dagtekening van hun brief d.d. 21 mei 2010, te reageren op het aanbod tot verkoop. De poststempel op de brief d.d. 27 mei 2010, afkomstig van [eiser], dateert immers van 28 mei 2010.
4.6. [eiser] heeft aangevoerd dat de gestelde termijn in de brief van [gedaagden] d.d. 21 mei 2010 volstrekt onredelijk is, terwijl deze termijn ook niet is overeengekomen in de koopovereenkomst d.d. 12 september 2007. [eiser] stelt desondanks geprobeerd te hebben binnen de termijn van 1 week te reageren. [eiser] betwist niet dat de poststempel betreffende zijn brief d.d. 27 mei 2010 dateert van 28 mei 2010.
4.7. Ingevolge artikel 6:248 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) heeft een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien.
Partijen hebben het voorkeursrecht vastgelegd in de koopovereenkomst, maar zijn hierbij geen termijn overeengekomen waarbinnen [eiser] zou moeten reageren op een aanbod van [gedaagden] tot verkoop van de grond en / of de opstallen aan de [adres] te [woonplaats]. De eisen van redelijkheid en billijkheid, overeenkomstig welke partijen zich jegens elkaar hebben te gedragen, brengen met zich mee dat [gedaagden] aan [eiser] een langere termijn hadden moeten gunnen dan 1 week na dagtekening van hun brief d.d. 21 mei 2010. Dit is zeker het geval, gelet op het feit dat [gedaagden] wisten van het grote belang dat [eiser] had bij het voorkeursrecht en gelet op het feit dat 21 mei 2010 de vrijdag voor het Pinksterweekend was, zodat [gedaagden] er niet op mochten vertrouwen dat [eiser] vóór de daarop volgende dinsdag 25 mei 2010 van de inhoud van hun brief zou kennis nemen. Ook dit verweer van Van Dalen. c.s. faalt.
4.8. [gedaagden] hebben voorts gesteld dat zij de brief d.d. 27 mei 2010 afkomstig van [eiser] mochten interpreteren als een afwijzing van het aanbod, omdat [eiser] in zijn brief schrijft dat hij het aanbod tot verkoop van de grond interpreteert als aanbod tot verkoop van de grond en de opstallen, terwijl dit volgens [gedaagden] uitdrukkelijk niet hun bedoeling was. Het stond [eiser], volgens [gedaagden], niet vrij te eisen dat [gedaagden] meer zouden verkopen dan aangeboden.
4.9. [eiser] heeft gesteld dat hij in zijn brief d.d. 27 mei 2010 juist uitdrukkelijk heeft geschreven dat hij op het aanbod van [gedaagden] wilde ingaan. Het voorkeursrecht was volgens [eiser] ondeelbaar, in die zin dat hij de grond niet los van de opstallen kon of moest kopen. De uitleg van Van Dalen, namelijk dat zij de grond ook gescheiden van de opstallen te koop konden aanbieden, dient als strijdig met hetgeen als gebruikelijk heeft te gelden te worden aangemerkt, temeer nu in een dergelijke uitzonderingssituatie niet is voorzien in artikel 20 lid 5 van Pro de koopovereenkomst
4.10. De rechtbank is van oordeel dat in de brief van [eiser] d.d. 27 mei 2010 duidelijk omschreven staat dat hij voornemens is om ‘van deze aanbieding gebruik te maken’ en zijn ‘eerste recht van koop te benutten’. Er kan op grond van dit geschrevene onmogelijk twijfel bestaan over de vraag of [eiser] het aanbod van [gedaagden] wilde accepteren, althans met hen daarover in onderhandeling wilde gaan.
4.11. Nu [eiser] in zijn brief ook heeft gesteld dat hij het aanbod van [gedaagden] zo uitlegt dat [gedaagden] naast de ondergrond ook de opstallen wenst te verkopen, begrijpt de rechtbank dat [gedaagden] een beroep doen op artikel 6:225 lid 1 BW Pro. In dit artikel staat beschreven dat een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, geldt als een nieuw aanbod en als een verwerping van het oorspronkelijke.
In het licht van het feit dat partijen bij het overeenkomen van het voorkeursrecht nooit gesproken hebben over de gesplitste verkoop van de grond en de opstallen gelegen aan de [adres] te [woonplaats] en het feit dat de tekst van artikel 20 lid 5 van Pro de koopovereenkomst hierover geen uitsluitsel geeft, heeft [eiser] in redelijkheid kunnen menen dat het voorkeursrecht in beginsel ondeelbaar was en dat [gedaagden] in beginsel gehouden waren om de grond inclusief de opstallen, derhalve de volle eigendom van de onroerende zaak, te verkopen. Op dat moment was er ook geen sprake van een kenbare en uit de openbare registers blijkende splitsing in de blote eigendom van de grond en een zakelijk recht van opstal (en erfpacht). Onder deze omstandigheden hebben [gedaagden] de reactie van [eiser] in redelijkheid niet mogen opvatten als een definitieve afwijzing van hun aanbod.
Indien [gedaagden] de brief van [eiser] d.d. 27 mei 2010 inderdaad opgevat hebben als een afwijzing van het aanbod, had het in het licht van het voorgaande in elk geval op de weg van [gedaagden] gelegen om aan [eiser] te laten weten dat zij zijn brief interpreteerden als afwijzing. Dit zeker gelet op het feit dat [gedaagden] op de hoogte waren van het grote belang dat [eiser] had bij de uitoefening van zijn voorkeursrecht en de te korte bedenktijd die zij [eiser] hebben gegund, waarbij zij bij voorbaat zijn gaan dreigen met een aanzienlijke dagboete. Ook dit verweer van [gedaagden] faalt derhalve.
4.12. De rechtbank overweegt bovendien het volgende.
In de transportakte d.d. 2 juli 2010 is vermeld dat [gedaagden] de overeenkomst tot verkoop van de grond met Finquiddity reeds gesloten hebben op 18 mei 2010, terwijl de brief met het aanbod tot verkoop aan [eiser] van [gedaagden] dateert van 21 mei 2010. Ter comparitie hebben [gedaagden] verklaard het onbegrijpelijk te vinden hoe de datum van 18 mei 2010 als verkoopdatum in de transportakte d.d. 2 juli 2010 terecht is gekomen en gesteld dat dit de offertedatum en niet de verkoopdatum was. Deze opmerking beschouwt de rechtbank als onvoldoende betwisting van het feit dat de transportakte d.d. 2 juli 2010, 18 mei 2010 opgeeft als verkoopdatum. [gedaagden] hebben bovendien zelf ter comparitie de onderliggende koopovereenkomst overgelegd en deze, door [gedaagden] mede ondertekende overeenkomst is inderdaad gedateerd op 18 mei 2010. Hiermee gaat de rechtbank ervan uit dat [gedaagden] niet de waarheid spreken of dat zij zich vergissen en dat zij de grond wel reeds op 18 mei 2010 hadden verkocht aan Grondvermogen.
[gedaagden] hebben ter comparitie ook verklaard dat de gezamenlijke belastingadviseur, de heer mr. [betrokkene], reeds eerder, dus vóór hun aanbod van 21 mei 2010, een concept-verklaring van afstand van het voorkeursrecht heeft opgesteld. Ter comparitie hebben [gedaagden] echter verklaard dat zij niet weten of de verklaring van afstand aan [eiser] is voorgelegd door de belastingadviseur en wanneer dat dan gebeurd zou zijn. [eiser] heeft ter comparitie verklaard dat hij de betreffende verklaring van afstand niet kent. Gelet op de brief van de belastingadviseur zoals die is overgelegd door [gedaagden], gedateerd 17 mei 2011, waarin [betrokkene] verklaart nooit iets gehoord te hebben over het voorgenomen plan van [gedaagden] tot aanbieding van de grond en/of opstallen aan [eiser] en waarin [betrokkene] verklaart [gedaagden] afgeraden te hebben over te gaan tot verkoop aan Grondvermogen wegens de aan [eiser] verstrekte aanbiedingsplicht, is onvoldoende komen vast te staan dat [gedaagden] vóór 18 mei 2010 de grond en/of de opstallen aangeboden hebben aan [eiser] door tussenkomst van de heer mr. [betrokkene], dan wel dat aan [eiser] een concept-verklaring van afstand van het voorkeursrecht is voorgelegd.
Ook vanwege het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] tekortgeschoten zijn in de nakoming van de verplichting voortvloeiend uit artikel 20 lid 5 van Pro de koopovereenkomst d.d. 12 september 2007.
4.13. De rechtbank merkt op dat [gedaagden] ter comparitie een tweetal verweren hebben laten varen. Het eerste verweer dat [gedaagden] hebben laten varen betreft het verweer dat [eiser] slechts gerechtigd zou zijn de helft van de contractueel afgesproken boete op te eisen in verband met het feit dat het voorkeursrecht van koop mede is gegeven aan mevrouw [ ] [eiser]-[X]. Het tweede verweer dat [gedaagden] hebben laten varen betreft het verweer dat [eiser] geen belang meer zou hebben bij de uitoefening van het voorkeursrecht, omdat de eigendom van de op 12 september 2007 aangekochte grond inmiddels is overgedragen aan [eiser] Roses 1 Onroerend Goed B.V..
4.14. De slotsom van het vorenstaande is dat de gevorderde verklaring voor recht en veroordeling tot betaling van de overeengekomen boete kunnen worden toegewezen. De rentevordering is niet afzonderlijk bestreden en kan eveneens worden toegewezen.
4.15. [gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 96,26
- overige explootkosten 0,00
- griffierecht 580,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 2842,00 (2,0 punt × tarief EUR 1.421,00)
Totaal EUR 3518,26
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van het bepaalde in artikel 20 lid 5 van Pro de op 12 september 2007 gesloten koopovereenkomst,
5.2. veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser] te betalen een bedrag van EUR 100.000,00 (éénhonderdduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het bedrag van EUR 100.000,00 vanaf 2 juli 2010, tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 3.518,26,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2011.