Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 192488 / HA ZA 09-2047
Vonnis van 13 juli 2011
in de zaak van
1. [eis.1],
wonende te [woonplaats],
2. [eis.2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. M. ten Cate te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STRIJBOSCH-THUNNISSEN MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
gedaagde,
advocaat mr. P.M. Leerink te Deventer.
Partijen zullen hierna [eisers] en Strijbosch genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 december 2010
- het deskundigenbericht van 14 april 2011 en de begrotingsbeschikking van 9 mei 2011
- het afzien door [eisers] van het nemen van een conclusie na deskundigenbericht
- de conclusie na deskundigenbericht van Strijbosch.
- Daarna is vonnis bepaald.
De (verdere) beoordeling van het geschil
1. In de procedure is, mede op basis van de stellingen van partijen, als vaststaand aangenomen dat op grond van het bestemmingsplan zoals dat ten tijde van de levering van de onderhavige woning aan [eisers] op 20 december 2006 gold (hierna het oude bestemmingsplan), niet in het bijgebouw mocht worden gewoond. Strijbosch stelt zich thans op het standpunt dat dit bestemmingsplan bewoning van het bijgebouw wel toestond. Zij heeft in dat verband gewezen op een uitspraak van de Raad van State van 20 mei 2009.
Daarin kan de rechtbank Strijbosch niet volgen, reeds omdat de bedoelde uitspraak ziet op een ander bestemmingsplan met andere planvoorschriften dan hier aan de orde en de rechtsoverwegingen die hebben geleid tot bedoelde uitspraak ook specifiek die andere planvoorschriften betreffen. Overigens blijkt ook uit het deskundigenbericht - onder het hoofdstuk “planologie”, zoals dat hierna onder 3 zal worden weergegeven - dat bewoning van het bijgebouw onder het oude bestemmingsplan niet was toegestaan. Dat moet bij de beoordeling van het geschil dan ook het uitgangspunt blijven. Het door Strijbosch op dit punt in haar conclusie na deskundigenbericht gedane bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat het te laat is en bovendien onvoldoende concreet.
2. In het laatste tussenvonnis zijn aan de daarbij benoemde deskundige onder meer de volgende vragen voorgelegd:
1. Is de waarde in het economisch verkeer van het object [adres] gestegen door de renovatie van het bijgebouw die in opdracht van [eisers] is uitgevoerd en zo ja, hoe groot is die waardestijging?
2. Wat was eind 2006 het verschil tussen
a. de waarde in het economisch verkeer van het object onder het ten tijde van de aankoop geldende bestemmingsplan enerzijds, en
b. de waarde in het economisch verkeer van het object indien het bijgebouw volgens het bestemmingplan had mogen worden bewoond anderzijds?
Met het oog op de beantwoording van de vragen heeft de deskundige het pand in bijzijn van de partijen op 27 januari 2011 bezichtigd.
3. In de inleiding van zijn rapport heeft de deskundige onder het hoofdstuk “Planologie” en onder bijvoeging van de verschillende bestemmingsplanvoorschriften het volgende geschreven:
“Ten tijde van de onderhandelingen en de overdracht gold ter plaatse het ‘oude’ bestemmingsplan.
Binnen dit bestemmingsplan had het perceel [adres] de bestemming Eengezinshuizen met de subbestemming E2G. De letterlijke tekst uit het bestemmingsplan is:
(…)
Het bestemmingsplan biedt geen mogelijkheid om een bijgebouw van de orde van grote zoals bij nummer 11 in gebruik te nemen als woonruimte. Het bestemmingsplan biedt B&W een aantal vrijstellingsmogelijkheden maar daar is geen mogelijkheid opgenomen om in de achtertuin een gebouw op te richten van een grote van het onderhavige bijgebouw en middels een overgangsbepaling, deze ruimte als woonruimte te gebruiken.
Nieuw bestemmingsplan:
Ten tijde van de onderhandelingen betreffende de woning [adres] heeft de Gemeente Nijmegen een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding genomen.
Dit plan Nijmegen Oud West lag ter visie met ingang van 4 mei 2006 en is door de raad goedgekeurd op 11 oktober 2006.
GS heeft het bestemmingsplan goedgekeurd op 13 maart 2007
Rechtskracht per 17 mei 2007.
(…)
In het nieuwe bestemmingsplan heeft de woning [adres] de bestemming Woondoeleinden en het achterterrein de bestemming Erf.
In de doeleindenomschrijving van de planvoorschriften is het volgende omschreven:
(…)
Deze voorschriften maken het bewonen van het bijgebouw in ieder geval niet mogelijk.
De bewoners hebben getracht dit nog te bewerkstelligen, middels een verzoek aan de Gemeente, om op basis van overgangsrecht de bewoning mogelijk te maken maar daar heeft de Gemeente bij brief van 3 september 2008 negatief op geantwoord.
De brief geeft aan dat het gebruik als zelfstandige woonruimte niet is toegestaan maar dat incidenteel gebruik als rustruimte of hobbyruimte wel is toegestaan”.
4. Vervolgens heeft de deskundige de vragen van de rechtbank beantwoord en wel als volgt:
a. Op vraag 1 heeft de deskundige geantwoord dat de waardestijging van het pand door de renovatie van het bijgebouw kan worden begroot op € 10.000,--.
b. Naar aanleiding van vraag 2 heeft de deskundige geschreven dat de waarde in het economisch verkeer van het object inclusief bijgebouw, rekening houdend met het geldende bestemmingsplan in 2006, kan worden getaxeerd op € 210.000,-- en dat de waarde in het economisch verkeer van het object indien het bijgebouw volgens het bestemmingplan had mogen worden bewoond kan worden getaxeerd op € 257.500,--.
5. [eisers] hebben de inhoud van het deskundigenbericht niet weersproken. Strijbosch wel. Zij heeft allereerst opgeworpen dat het deskundigenbericht niet bruikbaar is, omdat niet duidelijk is van welk bestemmingsplan de deskundige bij de beantwoording van de beide vragen is uitgegaan. Strijbosch vermoedt dat de deskundige van het nieuwe bestemmingsplan is uitgegaan, terwijl hij van het oude bestemmingplan uit had moeten gaan.
6. Juist is dat bij de beantwoording van de vragen moet worden uitgegaan van het oude bestemmingsplan, omdat het nieuwe bestemmingsplan, zo volgt uit het deskundigenbericht, pas per 17 mei 2007 rechtskracht heeft verkregen, dus nadat de onderhavige woning aan [eisers] is geleverd. Eveneens is juist dat uit het deskundigenbericht niet duidelijk is van welk bestemmingsplan de deskundige bij de beantwoording van de vragen is uitgegaan. Het is evenwel niet relevant, omdat zowel onder het oude als onder het nieuwe bestemmingsplan bewoning van het bijgebouw niet was toegestaan. Dat bewoning onder het nieuwe bestemmingsplan niet was toegestaan volgt uit hetgeen de deskundige daarover onweersproken in zijn rapport - hiervoor onder 3 geciteerd - heeft geschreven. Dit verweer van Strijbosch faalt daarom.
7. Strijbosch heeft vervolgens aangevoerd dat bij de beantwoording van de vragen rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat er volgens het nieuwe bestemmingsplan weliswaar niet mag worden gewoond, maar dat er wel mag worden verbleven. De door de deskundige gehanteerde functie van schuur/opslag is daarom volgens Strijbosch te beperkt.
Ook dat verweer faalt. De deskundige heeft in zijn rapport weliswaar geschreven dat het bijgebouw door de renovatie “wel erg luxe is geworden voor een schuur en/of opslag”, maar daarvoor heeft de deskundige ook geschreven en, naar aangenomen moet worden bij de beantwoording van de vragen betrokken, dat uit de brief van de Gemeente aan [eisers] van 3 september 2008 blijkt dat incidenteel gebruik van het bijgebouw als rust- of hobbyruimte is toegestaan.
8. Wat betreft het antwoord van de deskundige op vraag 1 heeft Strijbosch voorts opgeworpen dat het bedrag van € 10.000,-- onvoldoende is gemotiveerd. De rechtbank verwerpt deze stelling. De deskundige heeft in zijn rapport duidelijk en goed gemotiveerd aangevoerd met welke omstandigheden hij bij de beantwoording van vraag 1 rekening heeft gehouden, te weten de aard en de ligging van de woning en het bijgebouw, de planologische situatie, de bereikbaarheid van het bijgebouw en de situatie van de markt ten tijde van de verkoop. Op basis daarvan heeft de deskundige vanuit zijn deskundigheid op het onderhavige gebied de waardevermeerdering vastgesteld. Een verdere toelichting daarop in het rapport was niet nodig. Dat de deskundige, zoals Strijbosch nog heeft aangevoerd, onvoldoende kennis heeft van de Nijmeegse woningmarkt kan niet worden aangenomen. Strijbosch heeft dat onvoldoende toegelicht. De enkele omstandigheid de vestigingsplaats van de deskundige zich niet bevindt binnen een straal van 20 km rond het onderhavige pand, is daarvoor onvoldoende.
9. Ten slotte meent Strijbosch dat de deskundige de woning, rekening houdend met het geldende bestemmingsplan, te laag heeft gewaardeerd (€ 210.000,--, zoals blijkt uit het antwoord op vraag 2.a). Ter staving daarvan heeft zij erop gewezen dat de woning aan de [adres] in december 2010 is verkocht voor € 316.000,-- met een verkooptijd van 28 dagen en dat die woning een vraagprijs had van € 319.000,--.
10. Aangenomen dat dit laatste juist is, [eisers] hebben daarop niet meer kunnen reageren, geldt het volgende. Het feit dat vier jaar later een mogelijk soortgelijke woning als de onderhavige is verkocht voor genoemd bedrag, is onvoldoende voor twijfel aan de juistheid van de taxatie door de deskundige. Daarbij is, behalve het tijdsverloop, van belang dat niet kan worden nagegaan of de woning op nr. 3 identiek is aan de woning op nr. 11/11a. Wat wel opvalt is dat het woonoppervlak van de woning nr. 3 aanmerkelijk groter is dan het woonoppervlak van woning nr. 11 en dat woning nr. 3 beschikt over een royale aangelegde tuin, die bij woning nr. 11/11a ontbreekt vanwege de aanwezigheid van het bijgebouw.
11. De slotsom is dat geoordeeld wordt dat de deskundige zijn antwoorden op de gestelde vragen goed heeft gemotiveerd en dat deze de rechtbank juist en overtuigend voorkomen. Deze worden daarom overgenomen.
12. De vordering tot schadevergoeding van [eisers] bedraagt in totaal € 95.000,-- en bestaat uit zinloos gemaakte renovatiekosten van het bijgebouw en de lagere waarde van de woning.
13. Wat betreft de renovatiekosten heeft de deskundige in zijn rapport aangegeven dat deze voor de gehele verbouwing van het bijgebouw € 55.613,44 hebben bedragen. [eisers] hebben dat niet weersproken. Strijbosch heeft de omvang van de renovatiekosten bestreden. Volgens haar is niet aangetoond dat niet ook de verbouwing van het hoofdgebouw in dit bedrag is verdisconteerd. Bovendien hadden [eisers] hun keuze het bijgebouw te renoveren na de aanschrijving door de Gemeente op 28 juli 2008 kunnen terugdraaien volgens Strijbosch.
Die verweren heeft Strijbosch ook eerder in de procedure gevoerd en in het laatste tussenvonnis zijn die verweren (in rechtsoverweging 11) verworpen. Strijbosch heeft thans geen andere feiten en/of omstandigheden aan haar verweer ten grondslag gelegd dan zij eerder heeft gedaan. Er is reeds daarom geen reden om terug te komen van de eerder op dit punt door de rechtbank gegeven beslissing.
De conclusie is dat bij de berekening van dit onderdeel van de schade moet worden uitgegaan van een bedrag aan renovatiekosten van € 55.613,44. Daarop dient in mindering te komen de door de deskundige berekende waardestijging ad € 10.000,--. De schade kan dan worden berekend op € 45.613,44.
14. De lagere waarde van het bijgebouw kan aan de hand van de antwoorden van de deskundige op vraag 2 worden berekend op (€ 257.500,-- minus € 210.000,-- =) € 47.500,--.
15. De schade van [eisers] als gevolg van het onrechtmatig handelen door Strijbosch kan gegeven het bovenstaande worden berekend op in totaal (€ 45.613,44 + € 47.500,-- =) € 93.113,44. In het laatste tussenvonnis is overwogen en beslist dat Strijbosch voor 80% aansprakelijk is voor deze schade. Voor zover Strijbosch heeft bedoeld te stellen dat de rechtbank van deze beslissing moet terugkomen, moet daaraan worden voorbijgegaan, om dezelfde reden als hiervoor onder 13 is vermeld. De vordering is dus toewijsbaar tot een bedrag van (80% van € 93.113,44 =) € 74.490,75.
16. De over de schade gevorderde wettelijke handelsrente is niet toewijsbaar. De in artikel 6:119a BW neergelegde regeling betreffende de vergoeding van deze rente is niet toepasselijk op een situatie waarin sprake is van een verplichting tot schadevergoeding, zoals hier aan de orde is. De wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro is wel toewijsbaar en wel, zoals gevorderd, vanaf de dag van de dagvaarding.
17. Bij de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht dat Strijbosch aansprakelijk is voor de door hen geleden schade, hebben [eisers], gegeven het voorgaande, geen belang meer. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
18. Wat betreft de door [eisers] gevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 3.529,90 geldt het volgende. [eisers] hebben gesteld dat uitvoerig is gecorrespondeerd met de verzekeraar van Strijbosch om buiten rechte betaling van de schade te verkrijgen. Zij hebben dat onderbouwd door overlegging van facturen met specificaties (productie 18 bij dagvaarding) en door overlegging van de brieven die hun advocaat in de periode van (globaal) augustus 2008 t/m juni 2009, dus ruimschoots voor het uitbrengen van de dagvaarding, aan Strijbosch en haar verzekeraar heeft geschreven (de producties 5, 7, 9 en 11 bij de dagvaarding). Daarmee hebben zij voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die meer omvatten dan verrichtingen waarvoor de artt. 237 - 240 Rv een vergoeding plegen in te sluiten. Het verweer van Strijbosch op dit punt faalt daarom. De rechtbank zal de gevorderde kosten met toepassing van rapport Voorwerk II matigen tot een bedrag gelijk aan twee punten van het toepasselijk liquidatietarief. Dat komt neer op een bedrag van € 1.788,--. Dat brengt het totale toewijsbare bedrag op (€ 74.490,75 + € 1.788,-- =) € 76.278,75.
19. Strijbosch heeft ten slotte verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Waarom [eisers], indien de veroordeling uiteindelijk niet in stand zou blijven, niet in staat zouden zijn tot terugbetaling van het uitgekeerde bedrag, heeft Strijbosch onvoldoende onderbouwd. De veronderstelling dat [eisers] er vanwege “de verzuurde verhouding tussen partijen” alles aan zullen doen om restitutie van door Strijbosch betaalde bedragen onmogelijk te maken, is daarvoor onvoldoende concreet. Dat Strijbosch, zoals zij verder heeft aangevoerd, niet met verhaalsobjecten bekend is, betekent nog niet dat er geen verhaalsobjecten zijn. Daarbij wordt opgemerkt dat [eisers] in ieder geval beschikken over een eigendomswoning. Dat [eisers] geen spoedeisend belang hebben kan evenmin worden aangenomen. De zinloos gemaakte renovatiekosten hebben zij immers al geruime tijd geleden moeten betalen. [eisers] hebben er dan ook alle belang bij deze, door Strijbosch veroorzaakte, onnodige kosten vergoed te krijgen. De veroordelingen zullen daarom, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
De omstandigheid dat Strijbosch heeft gesteld dat zij pas bij een onherroepelijke uitspraak een beroep kan doen op haar beroepsaansprakelijkheidsverzekering, legt onvoldoende gewicht in de schaal voor een ander oordeel.
20. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Strijbosch in de kosten van de procedure worden veroordeeld, de kosten van het deskundigenbericht, die door [eisers] waren voorgeschoten, daaronder begrepen.
De beslissing
De rechtbank
veroordeelt Strijbosch tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 76.278,75 (zesenzeventigduizend tweehonderdachtenzeventig euro en vijfenzeventig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro over € 74.490,75 vanaf 5 november 2009 tot aan de dag der algehele voldoening,
veroordeelt Strijbosch in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eisers] bepaald op € 7.626,39 (bestaande uit € 2.235,-- voor salaris van de advocaat, € 2.260,98 wegens verschotten en € 3.130,41 wegens de kosten van het deskundigenbericht),
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M. Smit en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2011.
Coll.: ED