Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 213977 / HA ZA 11-489
Vonnis van 5 oktober 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. R. Stekelenburg te Kerkwijk,
tegen
[gedaagden],
gedaagden,
advocaat mr. drs. D.J. van den Bosch te Utrecht.
Partijen zullen hierna ook als [eiser], [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangeduid worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 juni 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 7 september 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] koopt op of omstreeks 7 juni 2008 de [Hoeve], staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] van [gedaagde sub 1] voor € 1.550.000,00.
2.2. Het woonhuis van de [Hoeve] is een uit 1907 daterende boerderij, die bewoond geweest is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en in de periode 2003-2007 intern geheel verbouwd is. De onroerende zaak zal hierna als de hoeve worden aangeduid. Onderdelen worden afzonderlijk genoemd.
2.3. In een bijlage bij de koopovereenkomst is sprake van ‘Resterende werkzaamheden en afwerkpunten (inbegrepen in de koop)’. Daarin worden onder meer werkzaamheden aan de hooiberg genoemd.
2.4. [gedaagde sub 1] levert de hoeve op 1 september 2008 aan [eiser].
2.5. Tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] is al voor de levering overeengekomen dat [gedaagde sub 1] voor sloop van een dierenverblijf met een asbesthoudende dakbedekking zorgt. Dit is vóór de overdracht gebeurd. Er is een sanering uitgevoerd. [gedaagde sub 1] heeft een certificaat dat dit bevestigt, aan [eiser] overhandigd.
2.6. In het najaar van 2008 vindt [eiser]s partner mevrouw [echtgenote van eiser] op meerdere plaatsen asbesthoudend materiaal als zij met de kinderen in de tuin loopt. In opdracht van [gedaagde sub 1] of [gedaagde sub 2] voert Verhoeven Techniek B.V. (Verhoeven) vervolgens een sanering uit door middel van handpicking.
2.7. In maart 2009 vindt [echtgenote van eiser] asbesthoudend materiaal als Hoveniersbedrijf Caprinae aan het werk is bij de hoeve. Caprinae ploegt onder meer de grond van een weiland waar [eiser] een gazon wil aanleggen, om.
2.8. In april 2009 treft [echtgenote van eiser] asbesthoudend materiaal aan in de berm bij het toegangshek aan de zijde van de hoeve. [gedaagde sub 2] vertelt haar dat in 2005 asbesthoudend materiaal is aangetroffen in de gemeenteberm ter hoogte van [adres 2] te [woonplaats], het buurpand van de hoeve, waar destijds [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] woonden. In opdracht van de gemeente heeft vervolgens in 2007 sanering plaatsgevonden.
2.9. Op 21 augustus 2009 wordt een rapport uitgebracht betreffende ‘Verkennend en nader onderzoek asbest in grond’ uitgevoerd door PJ Milieu B.V. Dit concludeert onder meer (p. 27) ‘dat voor alle verontreinigingskernen geldt dat zodra de bodem bewerkt gaat worden er een gering tot ernstig blootstellingsrisico ontstaat.’ De verontreiniging dient aan de provincie gemeld te worden.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert, samengevat, veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling aan hem van € 42.684,35 aan concrete asbestschade plus buitengerechtelijke kosten, alsmede veroordeling van [gedaagde sub 1] tot schadevergoeding voor het gederfde genot en de waardevermindering van de onroerende zaak, als op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en voorts vordert [eiser] hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot schadevergoeding als op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet voor een aantal door hem gestelde schadeposten. Dit zijn:
- ondeugdelijke aansluiting houtkachel,
- ondeugdelijke afvoer haard,
- herstel lekkage serre,
- herstel gespleten kantoordeur,
- herstel defecte buitenkraan,
- herstel lekkage carport,
- ondeugdelijk schilderwerk daklijst,
- loslatend stucwerk keuken en bovenhal,
- ondeugdelijk aangebracht stopverf,
- gebarsten toiletpot kinderbadkamer,
- lekkage hooiberg en scheuren in bakstenen wand,
een en ander vermeerderd met rente en met hoofdelijke veroordeling in de proceskosten waaronder de nakosten.
3.2. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna, voor zover van belang, nader ingaan.
4. De beoordeling
De vorderingen ingesteld tegen [gedaagde sub 2]
4.1. [eiser] spreekt [gedaagde sub 2] aan op grond van de garantieafspraken die deel uitmaken van de koopovereenkomst en omdat [gedaagde sub 2] volgens hem degene was die uitvoering gaf aan de onder 2.3 bedoelde resterende werkzaamheden en afwerkpunten.
4.2. De garantieafspraken bij de koopovereenkomst maken deel uit van een overeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde sub 1]. [gedaagde sub 2] kan daaruit niet worden aangesproken, ook niet als hij in feite – wat betwist wordt – zorg droeg voor de nakoming van een aantal garanties.
4.3. Ook als [gedaagde sub 2] – wat eveneens betwist wordt – degene was die uitvoering gaf aan de onder 2.3 bedoelde resterende werkzaamheden en afwerkpunten, gebeurde dit niet op grond van een overeenkomst met [eiser]. Van een overeenkomst tussen beiden is immers in het geheel geen sprake. Wanneer [gedaagde sub 1] een garantie zou hebben gegeven voor werkzaamheden van [gedaagde sub 2], dan is zij nog steeds de enige die door haar contractspartner [eiser] kan worden aangesproken op grond hiervan.
4.4. De overigens gestelde non-conformiteit van de hoeve raakt [gedaagde sub 2] niet.
4.5. De slotsom is dat de vorderingen tegen [gedaagde sub 2] moeten worden afgewezen.
De gestelde asbestverontreiniging(en)
4.6. In de eerste plaats beroepen gedaagden zich erop dat niet voldaan zou zijn aan de klachtplicht van art. 7:23 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Hierbij wordt gesteld dat na de vondst van asbest in oktober 2008 [eiser] bedacht had moeten zijn op méér verontreiniging, maar hij [gedaagde sub 2] pas in maart/april 2009 op de hoogte bracht. Wanneer het aantreffen van asbest op een terrein in het algemeen de vrees doet ontstaan dat er sprake van verontreiniging op meerdere plaatsen op dat terrein – of dat zo is, kan in het midden blijven – geldt dit voor [gedaagde sub 1] even goed als voor [eiser]. Zij had dan na de eerste melding bedacht moeten zijn op meer verontreinigingen. Bovendien echter is ter comparitie gebleken dat bij elk van de drie incidenten (zie 2.6, 2.7, 2.8) [echtgenote van eiser] dan wel [eiser] contact heeft opgenomen met [gedaagde sub 2]. [gedaagde sub 2] is [gedaagde sub 1]s echtgenoot en als onbetwist staat vast dat een mededeling ten aanzien van de hoeve aan hem gelijk staat met een mededeling aan haar. Ook ter comparitie is dit gebleken; [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hielden, zo bleek daar, elkaar voortdurend op de hoogte van de ontwikkelingen, evenals [eiser] en [echtgenote van eiser] dat deden, terwijl [gedaagde sub 2] kennelijk als de technische man het directe contact met [eiser]/[echtgenote van eiser] onderhield. Het beroep op verzaking van de klachtplicht wordt dan ook verworpen.
4.7. Uiteindelijk is de kernvraag of [gedaagde sub 1] informatie had moeten geven over mogelijke asbestverontreiniging. De rechtbank onderscheidt hierbij de verschillende situaties waarin een asbestverontreiniging aan de orde geweest is.
4.8. Wat betreft het opruimen van het dierenverblijf gaan beide partijen ervan uit dat hierbij sanering heeft plaatsgevonden. [eiser] stelt niet dat deze sanering niet of niet op juiste wijze heeft plaatsgevonden. De kwestie van het opruimen van het dierenverblijf en de daarbij behorende sanering is hier dan ook niet verder aan de orde.
4.9. Ter plaatse van het voormalige dierenverblijf en elders op het terrein van de hoeve heeft de onder 2.6 bedoelde sanering door middel van handpicking plaatsgevonden. Dienaangaande stelt [eiser] dat die sanering heeft plaatsgevonden en dat hierover een rapport is uitgebracht, maar lijkt hij te suggereren dat er onvoldoende gesaneerd is. Hoewel hij niet concreet stelt dat de sanering waartoe Verhoeven opdracht gekregen had, ondeugdelijk is uitgevoerd, zal hij daarom de gelegenheid krijgen bij akte toe te lichten wat hij precies bedoelt met het in de dagvaarding onder 5 gestelde.
4.10. Toen de hovenier aan het werk was, is opnieuw asbesthoudend materiaal aangetroffen. De rechtbank verwerpt het standpunt van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat hierbij geen sprake geweest zou zijn van normaal gebruik van de hoeve.
4.11. Behalve van het omploegen van het voormalige weiland vonden het rooien van bomen en het verwijderen van een zendmast plaats. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen al deze werkzaamheden worden begrepen onder het normale gebruik van de hoeve als woonhuis, waarbij immers een tuin van enige omvang behoorde en waarvan bovendien het karakter is bepaald door de omstandigheid dat het om een voormalige boerderij ging.
4.12. Het verwijderen van een ongebruikte zendmast ligt voor de hand en het op gezette tijden rooien van bomen is in een tuin gebruikelijk. Ongebruikelijk achten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kennelijk in het bijzonder het omploegen, maar juist daarvoor geldt dat als een hoeve woonhuis wordt en een weiland geëgaliseerd wordt en in een gazon wordt veranderd – dan wel een eerder aangelegd gazon veranderd of verbeterd wordt – diep spitten of omploegen gebruikelijk is. Gelet dus op het karakter van het woonhuis, een hoeve, een verbouwde boerderij, moeten ook deze ingrijpende werkzaamheden onder normaal gebruik worden begrepen.
4.13. Met inachtneming van het onder 4.10-4.12 gegeven oordeel dat het werk van de hovenier onder het normaal gebruik van de hoeve begrepen moet worden, kunnen partijen hun standpunten nader bepalen ten aanzien van de ten tijde van de werkzaamheden van de hovenier gevonden asbest. [eiser] zal daarbij concreet zijn conclusies uit deze vondsten moeten aangeven en in het bijzonder dienen aan te geven of hij stelt dat hier sprake was van een vervuiling waarvan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op de hoogte waren of behoorden te zijn.
4.14. De vervuiling van de berm ter hoogte van het buurpand zou destijds tot sanering hebben geleid. Tot op heden is niet duidelijk hoe ver deze zich heeft uitgestrekt en of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] na de sanering ervan uit mochten gaan dat er geen sprake meer was van verontreiniging en dus ook niet van een meldingsplicht tegenover [eiser]. Ook hierover kunnen partijen, [eiser] als eerste, zich thans nader uitlaten.
De overige gestelde gebreken
4.15. De vordering die betrekking heeft op andere gebreken dan bedoeld in het kader van de asbestproblematiek, betreft deels de bij de koopovereenkomst gemaakte afspraken, deels is zij op non-conformiteit gebaseerd.
4.16. De open haard waarvan de afvoer ondeugdelijk zou zijn, de houtkachel waarvan de aansluiting ondeugdelijk zou zijn, de lekkage in de carport, lekkage in de hooiberg en scheuren in wand van de hooiberg zijn tot de lijst van resterende werkzaamheden te herleiden. [eiser] zal in de gelegenheid worden gesteld aan te geven in welk opzicht [gedaagde sub 1] tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst tot het verrichten of laten verrichten van deze werkzaamheden. Daarbij dient hij aan te geven of en, zo ja, wanneer [gedaagde sub 1] terzake in verzuim is geraakt en de vordering tot vergoeding van schade zoveel mogelijk te specificeren.
4.17. Ten aanzien van de lekkage in de serre, de gespleten kantoordeur, de defecte buitenkraan, het schilderwerk aan de daklijst, het stucwerk in de keuken en in de hal boven, de ondeugdelijk aangebrachte stopverf en de gebarsten toiletpot in de kinderkamer is kennelijk een beroep op non-conformiteit gedaan.
4.18. De rechtbank is van oordeel dat een gespleten deur, een defecte buitenkraan, ondeugdelijk schilderwerk aan een daklijst, loslatend stucwerk, ondeugdelijk aangebrachte stopverf en een gebarsten toiletpot zonder bijkomende omstandigheden, waaromtrent niets gesteld of gebleken is, niet kunnen worden beschouwd als mankementen die aan het normale gebruik van een woonhuis afdoen. Op deze onderdelen moet de vordering dus worden afgewezen.
4.19. Anders kan dit zijn bij een lekkage in een serre. Het verweer werpt de vraag op of [eiser] tijdig aan zijn klachtplicht heeft voldaan. De lekkage zou op 3 mei 2009 tegenover [gedaagde sub 1] aan de orde zijn gesteld. Daarmee is nog niet duidelijk wanneer [eiser] wist of behoorde te weten van de lekkage en of hij vervolgens binnen bekwame tijd kennis hiervan heeft gegeven aan [gedaagde sub 1]. [eiser] zal in de gelegenheid worden gesteld deze vragen bij akte te beantwoorden.
Schade
4.20. De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden, waaronder beslissingen over de opgevoerde schadeposten. [eiser] zal echter in de te nemen akte voor zover mogelijk nadere invulling moeten geven aan de pro memorie opgevoerde posten ook voor zover die de gestelde asbestvervuiling betreffen. Tevens zal hij kunnen reageren op het terzake bij antwoord gevoerde verweer.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 2 november 2011 voor het nemen van een akte door [eiser] over hetgeen is vermeld onder 4.9, 4.13, 4.14, 4.16, 4.19 en 4.20, waarna de wederpartij op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2011.