Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 189443 / HA ZA 09-1606
Vonnis van 9 november 2011
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BEUNINGEN,
zetelend te Beuningen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J.W. van der Linde te Wageningen.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde in conventie] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het incidenteel vonnis van 24 augustus 2011
- de akte uitlating productie, zijdens [gedaagde in conventie].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De overwegingen
2.1. In het tussenvonnis van 20 januari 2010 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank [gedaagde in conventie] opgedragen te bewijzen dat partijen in artikel 26 van Pro de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat hij aanspraak heeft op bijbetaling als de agrarische bestemming van het perceel wordt gewijzigd in een bedrijven- of woonbestemming.
2.2. [gedaagde in conventie] heeft om aan deze bewijsopdracht te voldoen een vijftal getuigen laten horen, te weten: mevrouw [ ] [getuige 1] (hierna: [getuige 1]), de heer [getuige 2] (hierna: [getuige 2]), de heer ing. [ ] [getuige 3] (hierna: [getuige 3]), mevrouw drs. [ ]. [getuige 4] (hierna: [getuige 4]), en [gedaagde in conventie] zelf. Hierop heeft de gemeente de heer [getuige 5] (hierna: [getuige 5]) als getuige laten horen.
2.3. Voor zover thans van belang hebben de diverse getuigen de volgende verklaringen afgelegd.
[getuige 1]:
‘(…) Met de prijs heb ik mij nooit zo bezig gehouden. Volgens mij was die 12,50 euro maar dat weet ik niet zeker. Het was de agrarische prijs. Dat heb ik van [betrokkene] gehoord tijdens de onderhandelingen. Dat zal in 2002 zijn geweest. Ik ben er niet bij geweest dat de tekst van de overeenkomst is opgesteld. Die tekst is wel met ons doorgenomen door onze adviseur bij ons thuis. Daar was niemand van de gemeente bij. Over artikel 26, de meerwaardeclausule, hebben we het toen niet meer gehad. Het was duidelijk hoe dat zat, namelijk dat als er woningen op zouden worden gebouwd dat mijn zoon dan een bijbetaling zou krijgen.
Ik heb mij niet bemoeid met de totstandkoming van het bestemmingsplan, De Beuningse Plas-De Waterplas. Dat deden mijn man en zoon en onze adviseur. Toen de gemeente alles goed en wel had overgenomen kwam pas aan het licht dat er woningen zouden komen. Ik weet niet meer wanneer dat was. (…)Er is bij mijn weten nooit gesproken tijdens de onderhandelingen over de mogelijkheid dat er in de toekomst woningbouw of bedrijven op ons terrein mogelijk zouden worden.U vraagt mij naar de twee woonblokken waar wij het vandaag over hebben, waar die gepland staan: op de plaats waar vroeger de stallen stonden. Dat was ons ten tijde van de onderhandelingen helemaal niet duidelijk.’
[getuige 2]:
‘(…) Ik ben wel eens aanwezig geweest bij een gesprek tussen [gedaagde in conventie] en de gemeente over [gedaagde in conventie]s stuk grond. Er zijn gesprekken daarover bij mij thuis geweest en dan zat ik er ook bij. Ik ben niet bij alle gesprekken tussen mijn zoon en de gemeente aanwezig geweest. (…) [ ] [getuige 5] heeft een prijs getaxeerd. Dat was de agrarische prijs. (…) Bij de gesprekken over de prijs en de meerwaardeclausule ben ik niet aanwezig geweest. (…) Op het moment van de besprekingen wisten wij al wel van het bestemmingsplan en ook dat er op het terrein van mijn zoon twee woningen waren ingetekend, namelijk een op de plek van de jongveestal en een op de plek van de varkensstal. Het bestemmingsplan was echter nog niet definitief. Wijzelf hadden bezwaar gemaakt en het kon ook goed zijn dat er nog anderen bezwaar hadden gemaakt, dat wisten wij niet. Die afspraak over de bijbetaling gold dus voor het geval het bestemmingsplan definitief zou worden. Toen mijn zoon die afspraak had gemaakt, heeft hij zijn bezwaar ook ingetrokken. (…) Ik denk dat de prijs uiteindelijk aan het eind van de onderhandelingen is vastgesteld. Ik weet het eigenlijk niet meer.’
[getuige 3]:
‘(…) Na verloop van tijd was de suggestie gedaan de grond en de gebouwen te splitsen in een deel voor de vader en een deel voor de zoon. Na de splitsing is de zoon met betrekking tot zijn eigen stuk met de gemeente gaan onderhandelen. Die onderhandelingen zijn begin 2004 gestart (…). Die (onderhandelingen, rb.) vonden meestal plaats bij ons op kantoor maar ook wel eens thuis bij [gedaagde in conventie]. [gedaagde in conventie] was daar bijna altijd bij. Zijn ouders waren erbij als het bij hen thuis was. Verder was ik erbij en [getuige 5] (…). Ik wil daarbij zeggen dat toen de boerderij gesplitst werd een complexe akte is opgesteld. Er stonden ontbindende en opschortende voorwaarden in waaronder de zoon het weer zou terugleveren aan de vader. In verband met die splitsing heeft de gemeente een tekening gemaakt waarin zij heeft aangetekend wat bij de ouders bleef en wat bij [gedaagde in conventie], de zoon, bleef. De twee woningen waar het vandaag om gaat staan ingetekend op de plek van de jongveestal en de varkensstal. (…) U vraagt mij hoe artikel 26 in Pro de overeenkomst terecht is gekomen. Omdat wij geen duidelijkheid kregen over hoe de bestemming eruit kwam te zien, wat betreft de grond van de zoon, hebben wij gezegd dat wij het reëel vonden dat er bijbetaald zou worden voor het geval later woningbouw mogelijk zou worden. (…) (de, rb) strekking was dat op het moment dat er woningbouw kwam dat er dan 25 euro zou worden bijbetaald. (…)Mij was destijds helemaal niet bekend dat er twee woningen waren ingetekend in het bestemmingsplan. Dat heb ik pas na het ondertekenen van de overeenkomst gehoord. Het ging er in het algemeen om dat bij woningbouw zou worden bijbetaald.’
[getuige 4]:
‘Wij zijn er bij de onderhandelingen vanuit gegaan dat alles wat op die plattegrond wit is de bestemming recreatie of ontzanding zou krijgen. Dat stond in de legenda die er destijds bij zat. Op die basis is dan ook de prijs bepaald. Wij hebben op een bepaald moment gedacht dat mogelijk de bestemming in de toekomst nog zou veranderen en wij hebben toen bij de gemeente bedongen dat als er in de toekomst woningbouw zou plaatsvinden dat de gemeente dan zou bijbetalen. Dat is in artikel 26 van Pro de overeenkomst neergelegd. Het initiatief voor artikel 26 is Pro dus van ons uitgekomen, dus vanuit de familie [gedaagde in conventie]. (…) [getuige 5] heeft toen niet gezegd dat er al twee woningen stonden ingetekend. Dat was ons onbekend. (…) In december 2004 is het voorlopig koopcontract ondertekend. [gedaagde in conventie] moest toen ook zijn bezwaar tegen het bestemmingsplan intrekken. Dat heeft hij ook gedaan. Hij had in een eerder stadium bezwaar gemaakt tegen het bestemmingsplan, omdat hij een agrarisch bedrijf had en de agrarische bestemming wilde behouden. (…) Ikzelf ben nooit op het gemeentehuis een bestemmingsplan gaan inkijken. Voor wat mijn man betreft weet ik dat niet.’
[gedaagde in conventie]:
‘Artikel 26 is Pro in de koopovereenkomst terecht gekomen door oplettendheid van ons en een stukje achterdocht van mijn kant. Het initiatief tot het opnemen van een meerwaardeclausule kwam oorspronkelijk van [betrokkene 2]. Hij heeft me dat meerdere malen gezegd. De onderhandelingen die uiteindelijk tot de overeenkomst van 3 november 2004 hebben geleid zijn begonnen in 2003 denk ik. Het was eigenlijk een vervolg van eerdere onderhandelingen. Vanaf 1997 is mijn vader al in onderhandeling geweest met de gemeente. Daar was ik toen ook al bij betrokken. Ik zat in een maatschap met mijn ouders. (…) [getuige 5] had ons destijds gezegd dat er nergens anders in het plangebied meer werd betaald dan die 25 gulden per vierkante meter. Dat was het maximum dat we eruit konden halen. Dat was de agrarische prijs. Die prijs van 25 gulden, dus 11,34 euro, per vierkante meter is telkens hetzelfde gebleven. (…) Ik heb wel bezwaar gemaakt tegen het bestemmingsplan, maar ik kan mij niet herinneren dat ik ermee bekend was dat er twee woningen waren ingetekend. [getuige 5] heeft mij dat ook nooit verteld. Wij hebben het wel over de mogelijkheid tot woningbouw gehad, maar dat was nu juist de aanleiding voor artikel 26. [getuige 5] zei dat de bestemming zandwinning zou zijn.’
[getuige 5]:
‘(…) Het initiatief om artikel 26 op Pro te nemen in de overeenkomst kwam van de familie [gedaagde in conventie]. Bij de familie leefde de zorg of de gemeente niet na verwerving van de gronden datgene wat in het bestemmingplan De Beuningse Plas De Waterplas was verwoord, alsnog zou wijzigen.
Het klopt dat ik de gronden heb getaxeerd. Ik heb al in 2000 een opname van de gronden gemaakt. De basis voor de taxatie was de ontwikkeling en de planrealisatie van het bestemmingsplan De Beuningse Plas De Waterplas. Op dat moment was al bekend dat ontzanding mogelijk zou worden dus was dat de basis voor de taxatie. Wij noemen dat de ‘ruwe bouwgrond benadering’. Op die basis ligt de waarde hoger dan de agrarische waarde omdat immers exploitatie mogelijk is.
De waardebepaling per vierkante meter was in het begin 25 gulden en later 11,34 euro. Dat was dus op basis van de ontzandingsmogelijkheid in het complex. (…) Ik zeg daar wel bij dat de basis in principe het totale complex was dus inclusief de andere bestemmingen die in dat complex mogelijk waren. Er waren ook altijd al woningen toebedacht in het bestemmingsplan. U vraagt mij of die woningen ook op de gronden van de zoon waren toebedacht. Naar ik meen niet. (…)
Nu u mij dit voorleest en nu ik inmiddels de kaart heb gezien voeg ik daaraan toe dat bij mij weer is bovengekomen dat de bouwvlekken waar woningbouw op mogelijk was, gedeeltelijk op de grond van de zoon lagen. Die bouwvlekken zijn niet reden geweest om bij de taxatie een afwijkende waarde aan die grond toe te kennen. Dat licht ik nog nader toe: volgens mij was het al agrarisch erf, er stond immers een varkensstal. Dat betekent dat voor die grond al een hogere prijs dan 11,34 euro per vierkante meter zal zijn gehanteerd. Agrarisch erf vertegenwoordigt immers een hogere waarde dan 11,34 euro. Het is niet zo dat die gronden zijn getaxeerd op basis van de waarde met de bestemming woningbouw.(…) Het bestemmingsplan stond op dat moment al vast en was ook bij de familie bekend, we hebben het daar bij de onderhandelingen over gehad. Het ging niet zozeer om het huidige bestemmingsplan maar om de zorg dat een nieuw bestemmingsplan in ontwikkeling zou worden gebracht.(…) Tijdens de onderhandelingen met de zoon in 2004 is het bestemmingsplan niet met zoveel woorden op tafel geweest, voor zover ik mij kan herinneren. Er is geen gebonden exemplaar ofzo meegenomen. Hooguit een kopietje van het relevante deel van de plankaart, maar ook dat weet ik niet helemaal zeker. Het is niet zo dat ik namens de gemeente het bestemmingsplan naar alle partijen meenam. Dat bestemmingsplan werd bekend verondersteld omdat iedereen het op het gemeentehuis kon inzien. Ook bij de familie [gedaagde in conventie] ging ik ervan uit dat het bestemmingsplan bekend was. (…) Het was absoluut bekend aan de familie [gedaagde in conventie] dat op een deel van het complex al woningbouw mogelijk was volgens het bestemmingsplan de Beuningse Plas De Waterplas. Daar is over gesproken. Op de vraag van de heer [gedaagde in conventie] of ik daar zijn familie of hem zelf mee bedoel antwoord ik: of er in 2004 met zoveel woorden nog met [gedaagde in conventie] junior over het bestemmingsplan en de mogelijkheden voor woningbouw daarin is gesproken, betwijfel ik. Dat neemt niet weg dat het bestemmingsplan absoluut de basis was voor de onderhandelingen. Het was destijds al vastgesteld en werd bij iedereen bekend verondersteld. Ik voeg daaraan toe dat de aankoop van de gronden tussen vader en zoon wel is gesplitst na de ontbinding van de maatschap, maar dat de gesprekken niet iedere keer gesplitst hebben plaatsgevonden.’
2.4. [gedaagde in conventie] heeft geconcludeerd dat hij aan de bewijsopdracht heeft voldaan. Daartoe heeft [gedaagde in conventie] aangevoerd dat alle getuigen op enigerlei wijze bij de onderhandelingen over de koopovereenkomst betrokken zijn geweest; [getuige 1] en [getuige 2] als ouders van [gedaagde in conventie], [getuige 4] als echtgenote van [gedaagde in conventie], [getuige 3] als adviseur/taxateur van [gedaagde in conventie] en [getuige 5] als onderhandelaar van de gemeente. Uit alle getuigenverklaringen blijkt, volgens [gedaagde in conventie], dat geen van de betrokken partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst bekend was met de omstandigheid dat op het perceel van [gedaagde in conventie] de bestemming woningbouw rustte. Het doel van de meerwaardeclausule was dan ook dat [gedaagde in conventie] een nabetaling zou ontvangen als op zijn perceel een dergelijke bestemming zou (komen te) rusten. [gedaagde in conventie] heeft hierbij verwezen naar de taxatieopzet, die aan het proces-verbaal van getuigenverhoor van 6 oktober 2010 is gehecht. Hieruit blijkt, volgens [gedaagde in conventie], dat ook [getuige 5] zich niet bewust was van de omstandigheid dat op het perceel van [gedaagde in conventie] de bestemming woningbouw rustte, nu hij als toekomstige bestemming op voornoemd taxatierapport achter het betreffende perceel heeft geschreven ‘recreatie/ontzanding’.
De vergoeding zoals deze door [gedaagde in conventie] met de gemeente overeengekomen is, is blijkens de getuigenverklaringen ook tot standgekomen uitgaande van de waarde van de grond met een agrarische- of complexbestemming. Er is geen rekening gehouden met de nieuwe bestemming in het bestemmingsplan De Beuningse Plas - De Waterplas. Tot slot heeft [gedaagde in conventie] aangevoerd dat de tekst van artikel 26 beter Pro aansluit bij zijn lezing.
2.5. De gemeente heeft geconcludeerd dat [gedaagde in conventie] niet aan zijn bewijsopdracht heeft voldaan en heeft daartoe verwezen naar de verklaring van [getuige 2], die heeft verklaard dat hij op de hoogte was van het feit dat op de grond van [gedaagde in conventie] sprake was van de bestemming woningbouw. De omstandigheid dat [gedaagde in conventie] tijdens de onderhandelingen werd bijgestaan door de heer [getuige 3], een deskundige, maakt bovendien dat de gemeente ervan uit mocht gaan dat [gedaagde in conventie] van het bestemmingsplan op de hoogte was. Hier komt bij dat het bestemmingsplan een voor iedereen toegankelijk document is en dat de gemeente er om die reden ook vanuit mocht gaan dat [gedaagde in conventie] van de inhoud op de hoogte was. Dit temeer nu [gedaagde in conventie] tegen het bestemmingsplan rechtsmiddelen heeft ingesteld. Ten aanzien van de taxatie is door de gemeente opgemerkt dat is uitgegaan van de waarde van het bedrijfsperceel met opstallen. Deze waarde was hoger dan de waarde van de grond met bestemming woningbouw, zodat bij de taxatie van de waarde van het bedrijfsperceel is uitgegaan.
2.6. [gedaagde in conventie] heeft vervolgens bij nadere akte aangevoerd dat met zijn (voormalig) buurman, de heer [betrokkene 3], eveneens een meerwaardeclausule, soortgelijk aan artikel 26, was overeengekomen. Het perceel van de heer [betrokkene 3] is gekocht vóór de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan. Toen het bestemmingsplan werd gewijzigd en woningbouw op dit perceel werd toegestaan heeft de gemeente aan de heer [betrokkene 3] een nabetaling moeten doen.
2.7. De gemeente heeft hierop in haar antwoordakte gereageerd door erop te wijzen dat de koopovereenkomst met de heer [betrokkene 3] is getekend voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Voorts heeft de gemeente gewezen op enkele tekstuele verschillen in beide meerwaardeclausules. Zo bevat artikel 26 van Pro de koopovereenkomst met [gedaagde in conventie] een directe verwijzing naar het bestemmingsplan De Beuningse Plas - De Waterplas. Tot slot heeft de gemeente ontkend dat [gedaagde in conventie] niet op de hoogte zou zijn geweest van de op zijn perceel rustende woninbouwbestemming. De gemeente heeft ter onderbouwing hiervan een beroepschrift van [gedaagde in conventie] in het geding gebracht van 23 februari 2004.
2.8. In het tussenvonnis van 24 augustus 2011 heeft de rechtbank [gedaagde in conventie] in de gelegenheid gesteld bij akte te reageren op het door de gemeente in het geding gebrachte beroepschrift van 23 februari 2004.
2.9. [gedaagde in conventie] heeft bij akte aangevoerd dat hij niet betrokken is geweest bij de indiening en tekst van het beroepschrift. Voorts heeft [gedaagde in conventie] aangevoerd dat -naar hij zich herinnert- het beroepschrift zich richtte tegen twee woningen die op de grens tussen zijn perceel en dat van zijn vader gepland stonden. Het beroepschrift maakt niet dat de verklaring van [gedaagde in conventie] en de door hem aangebrachte getuigen, ongeloofwaardig zou zijn, aldus [gedaagde in conventie].
2.10. De rechtbank stelt allereerst het volgende vast. Door de gemeente is aangevoerd dat het bestemmingsplan De Beuningse Plas - De Waterplas na de vaststelling door de gemeenteraad op 3 juni 2003, ten aanzien van het perceel van [gedaagde in conventie] niet meer is gewijzigd en dat het bestemmingsplan woningbouw, in de vorm van twee woningen op de plek van de stallen, op het perceel van [gedaagde in conventie] mogelijk maakte. Er zijn onvoldoende aanwijzingen dat dit anders zou zijn, zodat als vaststaand feit zal worden aangenomen dat vanaf 3 juni 2003 op het perceel van [gedaagde in conventie], twee woningen stonden ingepland op de plek waar oorspronkelijk de varkensstal en de jongveestal stonden. Tussen partijen staat derhalve ook vast dat op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, op 3 november 2004, al sprake was van een woningbouwbestemming op het betreffende stuk perceel van [gedaagde in conventie]. Ten aanzien van de bewijswaardering wordt als volgt overwogen.
2.11. Door [gedaagde in conventie] is aangevoerd dat geen van de betrokkenen zich bij het sluiten van de koopovereenkomst van deze bestemming bewust was en dat de gemeente met artikel 26 hetzelfde Pro beoogde als hij. De verklaring van [getuige 5] ondersteunt dit standpunt van [gedaagde in conventie] echter niet. Door [getuige 5] is immers uitdrukkelijk verklaard dat op het perceel een woningbouwbestemming rustte en dat artikel 26 zag Pro op nabetalingen na wijzigingen in het nieuwe bestemmingsplan. De stelling dat ook de gemeente, dat wil zeggen [getuige 5] namens deze, van een onjuiste voorstelling van zaken is uitgegaan, kan dan ook niet als juist worden aanvaard. Het komt derhalve aan op wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 12 januari 2001, NJ 2001, 199) - zie ook rechtsoverweging 4.3. van het tussenvonnis. De tekst van artikel 26 is Pro hierbij niet doorslaggevend en laat - zoals in rechtsoverweging 4.4. van het tussenvonnis reeds is overwogen - de uitleg van beide partijen toe.
2.12. [gedaagde in conventie] heeft aangevoerd dat hij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet op de hoogte was van de omstandigheid dat op zijn perceel reeds een woonbestemming rustte, zodat hij mocht uitgaan van de uitleg van artikel 26 zoals Pro hij thans voorstaat. Echter, ook indien wordt aangenomen dat [gedaagde in conventie] van deze bestemming niet op de hoogte was - hetgeen de gemeente heeft betwist - brengt dit niet noodzakelijkerwijs met zich mee dat [gedaagde in conventie] aan artikel 26 de Pro betekenis mocht toekennen die hij nu doet. Immers, dit zegt enkel iets over de gedachten en kennis van [gedaagde in conventie], terwijl het aankomt op hetgeen men van elkaar mocht verwachten en de betekenis die men gelet op elkaars gedragingen en de gegeven omstandigheden aan de bepaling mocht toekennen. Hierover wordt als volgt overwogen.
2.13. Tussen partijen staat vast dat de gemeente het bestemmingsplan voor vaststelling ter inzage heeft gelegd. Dat houdt in dat het document, voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, voor [gedaagde in conventie] en zijn adviseur, [getuige 3], vrij toegankelijk was. Gelet op de uitdrukkelijke verwijzing in de meerwaardeclausule naar het bestemmingsplan, mocht de gemeente er om die reden in principe ook vanuit gaan dat het plan -en derhalve ook de woonbestemming- bij [gedaagde in conventie] bekend was. Dit temeer nu, zoals tussen partijen vaststaat, door [gedaagde in conventie] bezwaar is gemaakt tegen het bestemmingsplan, welk bezwaar hij na het sluiten van de overeenkomst heeft ingetrokken. Het een en ander is vastgelegd in artikel 22 lid 8 van Pro de koopovereenkomst en door [getuige 2] is hierover ook uitdrukkelijk verklaard dat, nadat partijen - op initiatief van [gedaagde in conventie] - de meerwaarde clausule waren overeengekomen, het beroep door [gedaagde in conventie] is ingetrokken. De gemeente heeft het beroepschrift van [gedaagde in conventie] in het geding gebracht. Hierin is namens [gedaagde in conventie] uitdrukkelijk bezwaar gemaakt tegen de omstandigheid dat woningen op zijn perceel staan ingetekend. De omstandigheid dat [gedaagde in conventie] de tekst en inhoud mogelijk heeft overgelaten aan zijn rechtsbijstandsverzekeraar, die het beroepschrift voor hem heeft ingediend, neemt niet weg dat het bovenstaande een ondersteuning vormt van de lezing van de gemeente, nu het immers gaat om hetgeen door de gemeente redelijkerwijs mocht worden verwacht.
2.14. Voorts is van belang dat door [getuige 5] is verklaard dat het bestemmingsplan bij de familie [gedaagde in conventie] bekend was en dat dit tijdens de onderhandelingen is besproken. Dit is door [gedaagde in con[getuige 2] in zijn verklaring ook bevestigd, in die zin dat hij heeft verklaard tijdens de onderhandelingen van de woningbouwmogelijkheden op het terrein van [gedaagde in conventie] op de hoogte te zijn geweest. De omstandigheid dat [getuige 5] niet meer weet of het bestemmingsplan uitdrukkelijk is besproken met [gedaagde in conventie] zelf, is hierbij niet van doorslaggevend belang, gelet op de vervlechting in de onderhandelingen tussen de gemeente en [gedaagde in conventie] en de onderhandelingen tussen de gemeente en [getuige 2]. Immers, de onderhandelingen vonden aanvankelijk plaats met de maatschap van [gedaagde in conventie] en [getuige 2], terwijl, volgens de verschillende getuigen, ook na de ontbinding van de maatschap de onderhandelingen (deels) in elkaars aanwezigheid werden gevoerd. De omstandigheid dat het bestemmingsplan is besproken met (in ieder geval) [getuige 2] en in aanmerking nemend dat [gedaagde in conventie] aanvankelijk via de maatschap met [getuige 2] bij de onderhandelingen betrokken was en later de onderhandelingen heeft overgenomen voor zijn perceel, ondersteunen voorts de gemeente in haar uitleg van artikel 26 van Pro de koopovereenkomst.
2.15. Resteert de vraag of sprake is van dusdanige omstandigheden en gedragingen van de gemeente, dat [gedaagde in conventie] ondanks bovengenoemde overwegingen, van zijn lezing van de meerwaardeclausule mocht uitgaan. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt als volgt. Allereest is onvoldoende komen vast te staan dat door de gemeente uitdrukkelijk is medegedeeld dat geen woningbouw maar een andere bestemming op de grond rustte. De verklaring van [gedaagde in conventie] dat [getuige 5] zou hebben medegedeeld dat de bestemming ontzanding betrof, wordt niet door andere verklaringen ondersteund. Door de andere getuigen (o.a. [getuige 1], [getuige 4]) is wel verklaard dat [getuige 5] de woningbouwbestemming nimmer uitdrukkelijk heeft medegedeeld. Deze omstandigheid leidt op zichzelf echter niet tot de conclusie dat [gedaagde in conventie] er vervolgens gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat geen woningbouwbestemming op zijn perceel zou rusten. Daartoe zouden andere omstandigheden moeten worden aangevoerd, zoals mogelijk de prijs die voor de gronden is betaald.
2.16. Ten aanzien van de prijs geldt echter het volgende. Door [gedaagde in conventie] is aangevoerd dat voor de grond de agrarische prijs betaald is. [getuige 5] heeft daarentegen verklaard dat voor de gronden meer is betaald dan door [gedaagde in conventie] is aangevoerd. Hierbij heeft [getuige 5] verklaard dat het ging om agrarisch erf, nu er een varkensstal op stond, zodat al een hogere prijs dan 11,34 zal zijn gehanteerd. Gelet op de verklaring van [getuige 5], heeft [gedaagde in conventie] onvoldoende bewezen dat een agrarische prijs voor de gronden waarop woningbouw mogelijk is, is betaald. De prijs vormt dan ook geen aanleiding om de uitleg van artikel 26 van Pro de koopovereenkomst zoals voorgestaan door [gedaagde in conventie] aan te nemen.
2.17. De vraag die vervolgens openstaat is of het formulier ‘schadeloosstelling op onteigeningsbasis’ opgesteld door [getuige 5] op 23 maart 2004 hiertoe wel voldoende aanleiding vormde. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe dat volgens [getuige 3] dit document is opgesteld om verheldering te bieden over de levering van de verschillende gronden binnen de maatschap van [gedaagde in conventie] en [getuige 2]. Het betrof derhalve uitdrukkelijk geen afschrift van het bestemmingsplan. Achter de toekomstige bestemming staat ook nog opgenomen dat het gaat om een benadering. Bovendien staat tegenover dit formulier, dat [gedaagde in conventie] voorafgaand aan het opstellen daarvan bezwaar heeft ingediend, zodat de gemeente ervan uit mocht gaan dat [gedaagde in conventie] kennis van het bestemmingsplan had.
2.18. Voor het overige heeft [gedaagde in conventie] niets aangevoerd omtrent uitlatingen die namens de gemeente zouden zijn gedaan en/of gedrag van de gemeente op grond waarvan [gedaagde in conventie] redelijkerwijs de betekenins aan artikel 26 van Pro de koopovereenkomst mocht toe kennen die hij daaraan thans toekent.
2.19. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde in conventie] er niet in is geslaagd het hem opgedragen bewijs te leveren.
2.20. De door [gedaagde in conventie] in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat artikel 26 van Pro de koopovereenkomst van toepassing is en de in reconventie gevorderde betaling van de in koopovereenkomst opgenomen toeslag, zullen worden afgewezen. Zoals in het tussenvonnis reeds is overwogen zal de vordering in reconventie tot veroordeling van de gemeente tot betaling van een bedrag van EUR 7.040,04 met wettelijke rente vanaf 28 oktober 2009 in verband met geleden stormschade worden toegewezen.
2.21. De in conventie gevorderde verklaring voor recht dat de meerwaarde clausule niet van toepassing is en dat aan [gedaagde in conventie] op geen enkele wijze enige aanspraak toekomt op basis van deze meerwaardeclausule zal worden toegewezen.
2.22. [gedaagde in conventie] zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- dagvaarding € 85,98
- griffierecht 262,00
- getuigenkosten 65,00
- salaris advocaat 2.112,00 (5,5 punten × tarief € 384,00)
Totaal € 2.524,98
2.23. Ten aanzien van de proceskosten in reconventie wordt als volgt overwogen. De kosten met betrekking tot de uitleg van de meerwaardeclausule zijn al in rekening gebracht in conventie. [gedaagde in conventie] zal ten aanzien van dit aspect van de vordering in reconventie dat nagenoeg volledig gelijk is aan de vordering in conventie, dan ook niet nogmaals in de proceskosten worden veroordeeld. De gemeente is ten aanzien van geleden stormschade in reconventie in het ongelijk gesteld. Zij zal dan ook in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij de rechtbank bij het begroten van de proceskosten rekening zal houden met het toegewezen bedrag. De kosten aan de zijde van [gedaagde in conventie] in reconventie worden begroot op
EUR 768,00 (2,0 punten × tarief € 384,00) voor salaris advocaat.
3. De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1. verklaart voor recht dat de meerwaardeclausule van artikel 26 van Pro de koopovereenkomst niet van toepassing is op het onderhavige conflict en dat aan [gedaagde in conventie] op basis van de op 26 augustus 2009 bekende feiten geen aanspraak toekomt op basis van deze clausule,
3.2. veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op EUR 2.524,98,
3.3. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.4. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
3.5. veroordeelt Gemeente Beuningen om aan [gedaagde in conventie] te betalen een bedrag van EUR 7.040,04 (zevenduizendenveertig euro en vier eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag vanaf 28 oktober 2009 tot de dag van volledige betaling,
3.6. veroordeelt de gemeente in een deel van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie] tot op heden begroot op EUR 768,00,
3.7. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2011.
Coll: BV