Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 650480 \ CV EXPL 09-9032 \ MB\321\sm
uitspraak van 14 oktober 2011
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bulters Groep B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Ede
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. G.[J.]G. Olijslager
tegen
[verhuurder]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde mr. I.[J]A.J. Hanssen
Partijen worden hierna Bulters en [verhuurder] genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 april 2010;
- de akte met producties van Bulters, tevens akte houdende verzoek tot het openstellen van hoger beroep ex artikel 337 lid 2 Rv Pro;
- de akte met producties van de zijde van Bulters;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de kant van Bulters;
- de akte van de zijde van [verhuurder];
- het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de kant van [verhuurder] met producties van [verhuurder];
- de conclusie na getuigenverhoor aan de kant van Bulters;
- de conclusie na getuigenverhoor aan de kant van [verhuurder].
2. De verdere beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
2.1. De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 9 april 2010, voor zover hierna niet anders wordt overwogen.
2.2. Allereerst merkt de kantonrechter op dat zij alle overgelegde stukken zal betrekken bij haar beslissing. Het verweer van [verhuurder] dat de laatste door Bulters overgelegde producties te laat zijn ingediend, zal de kantonrechter passeren, nu niet is gesteld of gebleken dat [verhuurder] door een eventuele latere indiening in zijn belangen is geschaad.
2.3. In het tussenvonnis is onder 4.3 overwogen dat partijen aan artikel 4.4. van de huurovereenkomst zijn gebonden. Het verweer van [verhuurder] dat een beroep op deze bepaling in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, kan, zonder nadere toelichting danwel onderbouwing die ontbreekt, niet tot een ander oordeel leiden.
2.4. In artikel 4.4. van de huurovereenkomst staat:
“4.4. Onverminderd een huurprijsaanpassing op grond van artikel 4.3 (lees: jaarlijkse huurprijsindexering – toevoeging kantonrechter –) is elk der partijen bevoegd om met inachtneming van het in de wet of het in artikel 4.2 van de algemene bepalingen gestelde - voor het eerst op 1 januari 2009 en vervolgens steeds na een periode van vijf jaar nadat de laatste huurprijsaanpassing aan de markthuurwaarde heeft plaatsgevonden - aanpassing van de huurprijs te verlangen. (…)”
2.5. In artikel 4.2 van de algemene bepalingen staat:
“Indien een partij bij het vervallen/ ontbreken van een dwingendrechtelijke regeling daaromtrent gebruik wil maken van de bevoegdheid om wijziging van de huurprijs aan de markthuurwaarde te verlangen, dan stelt hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen twee maanden na ontvangst van de kennisgeving niet tot overeenstemming zijn gekomen, wordt de huurprijs bindend vastgesteld door drie deskundigen. Van deze drie deskundigen wordt door elk der partijen een aangewezen binnen veertien dagen nadat een partij een verzoek daartoe van de andere partij heeft bereikt. De derde deskundige wordt door deze beide deskundigen aangewezen (…)”.
2.6. Bulters heeft bij brief van 19 februari 2009 een beroep gedaan op artikel 4.4. van de huurovereenkomst. Zij heeft daartoe gesteld dat partijen hebben afgesproken en bedoeld vast te leggen in dit artikel dat partijen vanaf 1 januari 2009 op ieder willekeurig moment om een huurprijsaanpassing konden vragen. [verhuurder] heeft deze afspraak en uitleg van artikel 4.4. betwist. Hij stelt dat partijen hebben afgesproken en in artikel 4.4. hebben vastgelegd dat de eerste aanpassing uitsluitend per 1 januari 2009 had kunnen plaatsvinden en dat het verzoek daartoe derhalve niet tijdig is gedaan.
2.7. Bij tussenvonnis is Bulters in de gelegenheid gesteld om voornoemde afspraak te bewijzen. Daarop zijn diverse getuigen gehoord en hebben partijen over en weer stukken overgelegd.
2.8. Thans ligt de vraag voor of Bulters heeft bewezen de door haar gestelde afspraak tussen partijen dat zij vanaf 1 januari 2009 op elk willekeurig moment om huurprijsaanpassing mocht verzoeken.
2.9. Allereerst oordeelt de kantonrechter dat de taalkundige uitleg van artikel 4.4. in de huurovereenkomst ruimte laat voor interpretatie, in die zin dat niet helemaal duidelijk is of in de zinsnede “voor het eerst op 1 januari 2009 en vervolgens steeds na een periode van vijf jaar” op een fatale termijn wordt gedoeld, in die zin dat uitsluitend op 1 januari 2009 een aanpassing kan worden gevraagd. In ieder geval vloeit hier wel uit voort dat sprake moet zijn van een eerste aanvraag tot huurprijsaanpassing. Daarna gaat pas een periode van vijf jaar lopen, alvorens partijen wederom om een huurprijsaanpassing mogen verzoeken.
2.10. Aan de zijde van Bulters zijn, in het kader van bewijslevering, drie getuigen gehoord die hebben verklaard over de totstandkoming van de huurovereenkomst en de daarbij behorende bedoelingen van partijen.
2.11. De heer [X] die als juridisch adviseur van Bulters betrokken was bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, heeft onder meer verklaard dat Bulters tijdens het overleg met [verhuurder] heeft gezegd dat zij in ieder geval een mogelijkheid wilde hebben om wijziging van de huurprijs te vragen vanaf vijf jaar na het aangaan van de huurovereenkomst. Verder heeft [de heer X] nog verklaard: “Voor Bulters was er een uitdrukkelijk verband tussen de koopoptie en de mogelijkheid om huurprijsaanpassing te vragen. (…) Ik herinner me dat er voor het eerste concept overleg is geweest tussen partijen en tussen mij en [persoon Y]. Belangrijk was dat de koopoptie na vijf jaar kon worden ingeroepen en dat als Bulters op dat moment de koop niet zou kunnen financieren de huurprijs getaxeerd zou kunnen worden. Naar mijn weten hebben wij erover gesproken dat dat na vijf jaar zou kunnen ongeacht of dat nou vijf, zes of zeven jaar later zou zijn.(…)
In aanvulling op het voorgaande wil ik opmerken dat ik mij wel heel goed herinner dat er gesproken is dat de koopoptie na vijf jaar op ieder willekeurig moment kan worden ingeroepen. Wat betreft de huurprijsaanpassing weet ik dat niet, maar omdat die twee dingen aan elkaar gekoppeld waren denk ik dat er wel over gesproken is.”
2.12. De heer [Broer A] heeft onder meer verklaard: “Over de termijn om de huurprijsaanpassing in te roepen is in zoverre gesproken dat wij dat een half jaar van tevoren moeten aanvragen. Het is niet zo dat dat vóór 1 januari 2009 zou moeten worden gedaan. Bijvoorbeeld als wij de huurprijsaanpassing in 2010 zouden aanvragen dan zou dat een half jaar later ingaan. Zo expliciet is daar ook over gesproken in het gesprek tussen [verhuurder], mijn broer en mij. (…) Het verband tussen de koopoptie en de huurprijsaanpassing is dat als wij financieel niet in staat zouden zijn het pand te kopen dat wij dan terug zouden kunnen vallen op de mogelijkheid van aanpassing van de huurprijs. Daar is ook zo over gesproken met de heer [verhuurder].”
2.13. De broer van [Broer A], de heer [Broer B], heeft verklaard: “[verhuurder] moest in ieder geval vijf jaar de huurprijs ontvangen. Daarna wilden wij de mogelijkheid hebben om het pand te kopen of om de huurprijs aan te passen. Daar is ook zo over gesproken. (…) [verhuurder] is daar later wel mee akkoord gegaan. (…) Over de termijn voor het inroepen van de huurprijsaanpassing is alleen gesproken in die zin dat wij dit zouden kunnen inroepen na vijf jaar. Er is geen datum genoemd. Er is ook niet besproken dat wij dit vóór een bepaalde datum zouden moeten inroepen.”
2.14. De kantonrechter oordeelt allereerst dat de verklaring van [Broer A] als een partijgetuigenverklaring dient te worden aangeduid, in de zin van artikel 164 Rv Pro.. De andere twee verklaringen betreffen naar het oordeel van de kantonrechter ‘gewone’ getuigenverklaringen, in de zin van artikel 163 Rv Pro, welke verklaringen volledige bewijskracht hebben. De kantonrechter overweegt dat, anders dan [verhuurder] heeft aangevoerd,
[Broer B], de broer van [Broer A], in onderhavige zaak niet als partijgetuige zal worden aangeduid, maar als getuige in de zin van artikel 163 Rv Pro, omdat niet, althans is gesteld of gebleken dat [Broer B] ten tijde van het getuigenverhoor bevoegd was om namens Bulters B.V. Groep in rechte op te treden. Tevens is [Broer B] in onderhavige zaak geen formele danwel materiële procespartij. Het enkele feit dat [Broer B] de broer is van [Broer A] leidt in de gegeven omstandigheden niet tot een andere conclusie.
2.15. Uit de voormelde verklaringen is naar het oordeel van de kantonrechter af te leiden dat 1 januari 2009 geen fatale termijn betreft voor het aanvragen van een huurprijswijziging. [Broer B] heeft verklaard dat er tussen partijen is besproken dat een huurprijsaanpassing na vijf jaar ingeroepen zou kunnen worden. Daarbij verklaart hij dat er geen datum is genoemd en dat eveneens niet is besproken dat een huurprijsaanpassing vóór een bepaalde datum ingeroepen zou moeten worden. [de heer X] heeft nader verklaard dat een nadrukkelijk verband aanwezig was tussen de koopoptie (waarvan als onweersproken vast staat dat deze na vijf jaar op ieder willekeurig moment ingeroepen mocht worden) en bepaling voor de huurprijsaanpassing. Volgens hem is besproken dat een huurprijsaanpassing ook na vijf jaar verzocht mocht worden, ook indien er zes of meer jaren verstreken zouden zijn. Voorgaande verklaringen bevestigen de verklaring van Bulters dat er een verband aanwezig was tussen de koopoptie en de huurprijs bepaling en dat ook na 1 januari 2009 om huurprijsaanpassing mocht worden verzocht.
De getuigen die aan de zijde van [verhuurder] zijn gehoord ([verhuurder] zelf en [persoon Y]) verklaren niet het tegendeel. Zij verklaren enkel dat er geen discussie is geweest over het beding , danwel dat er niet specifiek is ingegaan op het beding betreffende de huurprijsaanpassing.
2.16. Bulters heeft verder naar het oordeel van de kantonrechter (met voormelde getuigenverklaringen) aangetoond dat in het licht van de koop van het pand is gesproken over de mogelijkheid van huurprijsaanpassing. [verhuurder] heeft dit punt naar het oordeel van de kantonrechter niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. Het enkele verweer dat in de bepaling betreffende de huurprijsaanpassing niet is vermeld dat een dergelijke aanpassing op elk willekeurig moment kan geschieden en dat dit wel staat beschreven in de koopoptie, kan, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet tot het oordeel leiden dat partijen ook niet beoogd hebben dat huurprijsaanpassing na 1 januari 2009 op elk willekeurig moment mogelijk was. Uit voorgaande trekt de kantonrechter de conclusie dat partijen in ieder geval hebben willen voorzien in een mogelijkheid om het pand te kopen danwel om de huurprijs aan te passen. Niet, althans onvoldoende is gebleken dat daarvoor een fatale termijn is vastgesteld. Dit blijkt in ieder geval niet uit de koopoptie bepaling.
2.17. Bulters heeft verder nog gesteld dat partijen bij de uitleg van artikel 4.4. van de huurovereenkomst aansluiting hebben gezocht bij de wet (naar de kantonrechter begrijpt artikel 7:303 lid 1 sub b BW Pro), die bepaalt dat op ieder willekeurig moment na ommekomst van een periode van vijf jaar huurprijsaanpassing gevorderd kan worden, mits dit niet korter dan 5 jaar geleden reeds door een afspraak of rechterlijk oordeel is vastgesteld. Bulters verwijst daarbij onder meer naar het arrest van de Hoge Raad (NJ 1997/81) en het vonnis van de Rechtbank Arnhem, sector kanton, van 20 november 2003 (WR 2004,17).
Wat daar ook van zij, de kantonrechter is van oordeel dat de bewoordingen in artikel 4.4. van de huurovereenkomst aansluiten bij artikel 7:303 lid Pro 1sub b BW en dat aansluiting bij voornoemd wetsartikel voor de uitleg van artikel 4.4. om die reden logisch is. Het verweer van [verhuurder] daartegen dat voornoemd wetsartikel ziet op overeenkomsten voor onbepaalde tijd, dat een volgende periode van vijf jaar zich niet meer aan de orde is omdat onderhavige overeenkomst afloopt op 31 december 2013 en dat de door Bulters aangehaalde jurisprudentie niet van toepassing is, doet daar niets af. Het klopt dat in casu sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Niettemin hebben partijen willen voorzien in een mogelijkheid van tussentijdse opzegging. Als zij daarvoor aansluiting zoeken bij een tekst uit de wet – die weliswaar ziet op overeenkomsten voor onbepaalde tijd – dan ligt het , behoudens contra-indicaties, die de kantonrechter niet zijn gebleken, in de rede voor uitleg van die tekst aan te knopen bij de uitleg die in de jurisprudentie daaraan is gegeven.
2.18. Het verweer van [verhuurder] dat er een fatale termijn voor de aanvraag van huurprijsaanpassing is overeengekomen, zodat [verhuurder] niet in financiële onzekerheid verkeert (de financiering van het pand is namelijk volgens [verhuurder] mede afhankelijk van de huurprijs) kan de kantonrechter niet geheel plaatsen, nu [verhuurder] wel akkoord is gegaan met het voorstel van Bulters om, ingevolge artikel 4.4. van de huurovereenkomst, een deskundige aan te wijzen voor het taxeren van een nieuwe huurprijs. Indien [verhuurder] van mening was geweest dat deze mogelijkheid was komen te vervallen, had het op zijn weg gelegen om dit toentertijd direct kenbaar te maken aan Bulters en geen medewerking te verlenen bij het benoemen van een deskundige. Daarnaast oordeelt de kantonrechter dat niet is gebleken (in ieder geval niet uit de getuigenverklaringen) dat een fatale termijn is afgesproken vanwege de financiële situatie van [verhuurder].
2.19. Gelet op voorgaande, in samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat Bulters is geslaagd in het bewijs dat tussen partijen is afgesproken dat zij vanaf 1 januari 2009 op elk willekeurig moment om huurprijsaanpassing mocht verzoeken. De in artikel 4.2 van de algemene bepalingen gestelde termijn van zes maanden doet hieraan niet af, omdat naar het oordeel van de kantonrechter, voorgaande meegewogen, onvoldoende is gebleken dat 1 januari 2009 een fatale termijn betreft en dat dus zes maanden vóór die tijd om huurprijsaanpassing moest worden verzocht. Dit betekent dat de kantonrechter van oordeel is dat Bulters tijdig, namelijk zes maanden voor het inwerking treden van de beoogde nieuwe huurprijs, om huurprijsaanpassing heeft gevraagd.
2.20. Het verweer van [verhuurder] dat het vragen van een tussentijdse huurprijsaanpassing, gelet op de huidige economische crisis, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onaanvaardbaar is, zal de kantonrechter passeren, omdat zij van oordeel is dat [verhuurder] op dit punt onvoldoende heeft gesteld. [verhuurder] baseert zich op dit punt slechts op stellingen van algemene aard en concrete stellingen ontbreken. Om die reden slaagt dit verweer niet.
2.21. De volgende vraag is de door Bulters gestelde huurprijs van € 593.000,000 exclusief btw per jaar tussen partijen gehanteerd moet worden, met terugwerkende kracht vanaf 1 september 2009, overeenkomstig het taxatierapport van 15 mei 2009.
2.22. In artikel 4.2 van de algemene bepalingen staat onder meer: “Wanneer partijen binnen twee maanden na ontvangst van de kennisgeving niet tot overeenstemming zijn gekomen, wordt de huurprijs bindend vastgesteld door drie deskundigen. Van deze drie deskundigen wordt door elk der partijen een aangewezen binnen veertien dagen nadat een partij een verzoek daartoe van de andere partij heeft bereikt. De derde deskundige wordt door deze beide deskundigen aangewezen (…)”.
2.23. Tussen partijen staat als onweersproken vast dat zij overeenkomstig voornoemd artikel 4.2. hebben gehandeld. Vast staat dat elke partij een makelaar heeft aangewezen. Bij de taxatie was tevens een door de makelaars van partijen aangewezen derde makelaar aanwezig.
2.24. [verhuurder] voert verweer tegen het taxatierapport van 15 mei 2009. Hij geeft aan dat uit het rapport onvoldoende blijkt waarop de gewijzigde huurprijs is gebaseerd. Tevens stelt [verhuurder] dat hij niet was ingelicht over het tijdstip van taxatie, waardoor hij hierbij niet aanwezig was. Bulters was wel aanwezig. [verhuurder] stelt daartoe dat Bulters de uitslag van het rapport beïnvloed kan hebben. Tot slot stelt [verhuurder] dat hij niet op het rapport heeft kunnen reageren en dat er om die reden geen hoor en wederhoor is toegepast.
2.25. De kantonrechter overweegt dat voornoemd taxatierapport een bindend advies over de huurprijs bevat. Immers, in artikel 4.2. van de algemene bepalingen zijn partijen zo overeengekomen. [verhuurder] heeft geen beroep gedaan op de vernietigbaarheid van voornoemd advies, in de zin van artikel 7:904 BW Pro. Om die reden gaat de kantonrechter uit van het bindend advies, en om die reden van de door Bulters gestelde nieuwe huurprijs.
2.26. Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat zij van oordeel is dat voldoende is vast te komen staan dat [verhuurder] op de hoogte was van de gang van zaken omtrent de taxatie, aangezien hij zelf een makelaar heeft aangewezen, die in opdracht van hem handelde. Indien [verhuurder] niet op de hoogte was van de gang van zaken, is dat aan de makelaar van [verhuurder] tegen te werpen en niet aan Bulters. Immers, de door [verhuurder] ingeschakelde makelaar handelde in opdracht van [verhuurder] en had in die hoedanigheid [verhuurder] op de hoogte moeten/ kunnen houden van de ontwikkelingen omtrent de taxatie. Dit geldt eveneens ten aanzien van de afwezigheid van [verhuurder] ten tijde van de taxatie. Aangezien de makelaar van [verhuurder] bij de taxatie aanwezig was, mocht Bulters er naar het oordeel van de kantonrechter vanuit gaan dat [verhuurder] op de hoogte was van de gang van zaken. Bulters hoefde om die reden geen conclusies te verbinden aan de afwezigheid van [verhuurder]. De enkele omstandigheid dat Bulters wel aanwezig was ten tijde van de taxatie leidt niet tot een ander oordeel. Eveneens kan de enkele stelling dat het rapport is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten, zonder concrete toelichting, die ontbreekt, niet tot het oordeel leiden dat de inhoud niet klopt. Daarbij oordeelt de kantonrechter dat als onweersproken vast staat dat het rapport tevens aan [verhuurder] is verzonden. Indien hij het niet eens was geweest met de inhoud had het op zijn weg gelegen om hierop tijdig te reageren. Niet is gesteld of gebleken dat [verhuurder] dit heeft gedaan.
Dat [verhuurder] ten tijde van het opstellen van het rapport van mening was dat Bulters een bevoegdheid tot aanvraag van huurprijswijziging niet toekwam, dient naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, voor rekening van [verhuurder] te blijven.
2.27. Voorgaande betekent dat de primair gevorderde verklaring voor recht dat de door Bulters aan [verhuurder] te betalen huurprijs per 1 september 2009 gelijk is aan het in het taxatierapport van 15 mei 2009 genoemde bedrag van € 593.000,00 exclusief btw per jaar, zal worden toegewezen en dat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen. Overige verweren en stellingen behoeven nu geen bespreking meer.
2.28. [verhuurder] wordt in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
2.29. Om redenen van organisatorische aard heeft de kantonrechter ten overstaan van wie de getuigenverhoren hebben plaatsgevonden, niet dit vonnis kunnen wijzen.
3. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
3.1. verklaart voor recht dat de door Bulters aan [verhuurder] te betalen huurprijs per 1 september 2009 gelijk is aan het in het taxatierapport van 15 mei 2009 genoemde bedrag van
€ 593.000,00 exclusief btw per jaar;
3.2. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Bulters begroot op € 72,25 aan dagvaardingskosten, € 297,00 aan griffierecht en € 525,00 aan salaris voor de gemachtigde;
3.3. verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
3.4. wijst de vorderingen af;
3.5. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Bulters begroot op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J. Blaisse en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2011.