Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 220705 / KG ZA 11-487
Vonnis in kort geding van 22 september 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. B. de Koning te Dordrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.J. de Bie te Kerkdriel.
Eiser zal hierna [eiser] en gedaagde zal hierna [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van eiser
- de pleitnota van gedaagde.
1.2. Ten slotte is in verband met de spoedeisendheid van de zaak op 22 september 2011 vonnis gewezen. De feiten en de motivering waarop de beslissing in het vonnis steunt, worden hieronder vastgelegd.
2. De feiten
2.1. [eiser] is de broer van de vader van [gedaagde].
2.2. [eiser] is eigenaar van een woonhuis met ondergrond en tuin, staande en gelegen te [postcode] [woonplaats] aan het adres [adres] 9, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie K nummer 3229, groot 5 are en 25 centiare (hierna: het woonhuis).
2.3. Het woonhuis grenst – vanaf de [adres] bezien – met het perceel aan de rechter zijde aan het perceel waarop de vader van gedaagde (hierna: [betrokkene]) woont. [betrokkene] weegt uit over het perceel van zijn buren, die rechts van hem wonen.
2.4. [eiser] heeft het woonhuis verkocht aan de [de kopers] (hierna: kopers). Ingevolge artikel 3 van Pro het door eiser en kopers ondertekende koopovereenkomst dient de akte van levering van het woonhuis te passeren op 15 september 2011.
2.5. [gedaagde] heeft op 8 september 2011 een verzoek ingediend tot het leggen van conservatoir beslag op het woonhuis. [gedaagde] heeft hiertoe aangevoerd dat bij mondelinge overeenkomst, gesloten op of omstreeks 30 juni 2011, [eiser] aan [gedaagde] de strook grond heeft verkocht voor een bedrag van € 5.000,00. Hij vreest voor verduistering van de strook grond nu [eiser] aan [gedaagde] te kennen heeft gegeven de strook grond aan een derde te hebben verkocht en te zullen leveren.
2.6. Op 8 september 2011 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem [gedaagde] verlof verleend tot het doen leggen van conservatoir beslag ten laste van [eiser] op het woonhuis. Op 9 september 2011 is het conservatoir beslag gelegd.
2.7. Bij brief van 14 september 2011 heeft mr. De Koning namens [eiser] [gedaagde] gesommeerd om uiterlijk 15 september 2011 het beslag op te heffen, nu [eiser] op 15 september 2011 het woonhuis met grond dient te leveren.
2.8. Bij brief van 15 september 2011 hebben de kopers [eiser] in gebreke gesteld en de boete, ingevolge artikel 10 van Pro de koopovereenkomst, aangezegd.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert, na wijziging van eis ter zitting, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
Primair: opheffing van het door [gedaagde] gelegde conservatoire beslag;
Subsidiair:
I. [gedaagde] te gelasten om op de dag van betekening van dit vonnis het door hem gelegde conservatoire beslag op het woonhuis met onmiddellijke ingang op te heffen en dit tegelijkertijd aan [eiser] schriftelijk mede te delen;
II. te bepalen dat [gedaagde] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft een opeisbare boete groot € 1.000,00 per dag aan [eiser] zal verbeuren;
Primair en subsidiair: [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, een bedrag voor de advocaat van [eiser] daaronder begrepen en [gedaagde] voorts te veroordelen tot betaling van de nakosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang vloeit in voldoende mate voort uit de stellingen van [eiser], hetgeen overigens ook niet door [gedaagde] is betwist.
4.2. [eiser] stelt – kort gezegd – dat hij, nadat hij het woonhuis had gekocht, aan [betrokkene] de mogelijkheid heeft geboden om een strook grond ter grootte van ca. 50 m2 (hierna: de strook grond), deel uitmakend van het perceel van het woonhuis van hem te kopen. Met de aankoop van de strook grond zou [betrokkene] een eigen uitweg kunnen creëren en niet meer hoeven uit te wegen over het perceel van de buren aan zijn rechterzijde. [betrokkene] heeft echter te kennen gegeven de strook grond niet te willen kopen, waarna [eiser] het woonhuis en het volledige perceel heeft verkocht aan kopers. [gedaagde] heeft beslag gelegd op het woonhuis, stellende dat hij de strook grond van [eiser] heeft gekocht. [eiser] ontkent de strook grond aan [gedaagde] te koop te hebben aangeboden, noch is een mondelinge afspraak ter zake gemaakt. Primair stelt [eiser] dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen, subsidiair dat deze koopovereenkomst nietig is, nu niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). De beslaglegging is in beide situaties onrechtmatig. [eiser] heeft spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening omdat hij, zolang het beslag niet is opgeheven, niet de eigendom van het woonhuis aan de kopers kan overdragen en dienaangaande vanaf 25 september 2011 tot en met de dag van levering aan de kopers een contractuele boete verbeurt van € 5.292,00 per week.
4.3. De vraag of het leggen van een conservatoir beslag als misbruik van recht en daarom als onrechtmatig moet worden aangemerkt, dient in beginsel te worden beantwoord aan de hand van de concrete omstandigheden ten tijde van de beslaglegging, waaronder de deugdelijkheid van de vordering van de beslaglegger, de hoogte van de te verhalen vordering, de waarde van de beslagen goederen en de eventueel onevenredig zware wijze waarop de schuldenaar door het beslag op (een van) die goederen in zijn belangen wordt getroffen.
4.4. Tussen partijen staat vast dat [eiser] de strook grond te koop heeft aangeboden aan [betrokkene] en dat [betrokkene] te kennen heeft gegeven de strook grond niet zelf te willen kopen. Vervolgens is tussen partijen een conflict ontstaan met betrekking tot de verkoop van de strook grond.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat [betrokkene] niet wilde dat de strook grond op naam van zijn zoon zou komen te staan. Omdat [betrokkene] de strook grond zelf niet wilde kopen en [eiser] aan niemand anders de strook grond te koop wilde aanbieden dan aan [betrokkene], heeft [eiser] de onderhandelingen gestaakt en daarop het woonhuis met het volledige perceel verkocht aan de kopers. [gedaagde] heeft dit betwist en gesteld dat hij, nadat zijn vader kenbaar had gemaakt de strook grond niet te willen kopen, aan [eiser] mondeling heeft meegedeeld dat hij de strook grond van [eiser] wil kopen voor € 5.000,00, welk aanbod door [eiser] is geaccepteerd, waardoor een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Bij dit gesprek was zijn zus [betrokkene 2] aanwezig.
4.5. Tijdens de verhandeling ter zitting is door zowel [gedaagde] als door [betrokkene] verklaard dat het hun intentie is (geweest) om de strook grond op naam van [betrokkene 2] te stellen, waarna, te zijner tijd, [gedaagde] de eigendom hiervan zou verkrijgen, het door hen genoemde ´Abc’tje´. [gedaagde] heeft hiertoe ten behoeve van het opstellen van het koopcontract door de notaris de doopnamen van [betrokkene 2] doorgegeven aan [eiser]. [gedaagde] heeft verklaard later in het ouderlijk huis te willen gaan wonen. Door middel van het ´Abc’tje´ trachten [gedaagde] en [betrokkene] te voorkomen dat de buurman, via wiens perceel [betrokkene] thans uitweegt, aan [betrokkene], dan wel te zijner tijd aan [gedaagde], de mogelijkheid ontzegt om via zijn perceel uit te wegen in verband met het kunnen creëren van een eigen uitweg via de strook grond.
4.6. De voorzieningenrechter is op grond van het voorstaande alsmede op grond van hetgeen [eiser] hieromtrent heeft verklaard voorshands van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat, bij verkoop van de strook grond, [betrokkene 2] als koper hiervan dienende te worden aangemerkt en niet [gedaagde]. Uit vorenstaande blijkt dat – als veronderstellenderwijs er vanuit gegaan wordt dat overeenstemming is bereikt over de verkoop en koop van de strook grond – niet [gedaagde], maar [betrokkene 2] de aspirant-koper is. Dit brengt met zich mee dat het [gedaagde], ontbreekt aan een grondslag voor zijn vordering tot beslaglegging.
4.7. De voorzieningenrechter merkt hierbij nog op dat, ook al zou vast (komen te) staan dat partijen – zoals [gedaagde] stelt en [eiser] betwist – overeenstemming hadden bereikt over de essentialia voor een koopovereenkomst (met uitzondering van de schriftelijke koopakte), het wettelijk systeem in de weg staat voor een grondslag voor de vordering van [gedaagde] tot beslaglegging.
4.8. Artikel 7:2 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. De wetgever heeft niet toegelicht wat hij heeft bedoeld met een “bestanddeel”van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Het perceel [adres] 9 te [woonplaats] is een tot bewoning bestemde onroerende zaak. De strook grond in de tuin van het perceel is daarom een bestanddeel van de tot bewoning bestemde onroerende zaak. Dat [gedaagde] handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf is gesteld noch gebleken. Derhalve wordt er vanuit gegaan dat artikel 7:2 lid 1 BW Pro van toepassing is en dat het in dit artikel vastgelegde schriftelijkheidsvereiste geldt.
Volgens de memorie van antwoord (23 095, nr. 5, p. 13) bij artikel 7:2 BW Pro is de sanctie op het niet voldoen aan dit schriftelijkheidsvereiste nietigheid van de koop, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 3:39 BW Pro; het vormvereiste wordt immers niet alleen in het belang van de koper gesteld, maar ook in dat van de verkoper en dat van eventuele andere gegadigden. Deze uit artikel 3:39 voortvloeiende Pro nietigheid betekent dat de koop van aanvang aan van rechtswege nietig is en dat de wet daaraan zonder meer de daarmee beoogde rechtsgevolgen onthoudt.
4.9. Het voorstaande lijdt tot de slotsom dat, nu de beslaglegging als onrechtmatig moet worden aangemerkt, de primaire vordering van [eiser] dient te worden toegewezen.
4.10. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 94,32
- griffierecht 260,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.170,32
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. heft op het op 9 september 2011 ten laste van [eiser] op de onroerende zaak (omschrijving kadastraal object: “wonen”) staande en gelegen te [postcode] [woonplaats] aan het adres [adres] 9, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie K nummer 3229, groot 5 are en 25 centiare, gelegde beslag,
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.170,32,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier I.W.H.M. Verheijen op 22 september 2011. De feiten en de motivering zijn afzonderlijk vastgelegd op 7 oktober 2011.