Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummers: AWB 11/580, 11/581 en 11/582
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 21 februari 2012
inzake
Sportvereniging [X], gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij afzonderlijke beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van de volgende onroerende zaken vastgesteld voor de na te noemen belastingjaren:
[A-straat 1] te [Z] (hierna: het clubhuis):
- voor het belastingjaar 2007, per waardepeildatum 1 januari 2005, op € 1.351.000;
- voor het belastingjaar 2008, per waardepeildatum 1 januari 2007, op € 1.425.000;
- voor het belastingjaar 2009, per waardepeildatum 1 januari 2008, op € 1.473.000;
en [A-straat 1] te [Z] (hierna: de sportvelden):
- voor het belastingjaar 2007, per waardepeildatum 1 januari 2005, op € 1.070.000;
- voor het belastingjaar 2008, per waardepeildatum 1 januari 2007, op € 1.086.000;
- voor het belastingjaar 2009, per waardepeildatum 1 januari 2008, op € 1.101.000.
In de desbetreffende geschriften zijn ook de aanslagen onroerende zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 31 december 2010 de waarden en de aanslagen OZB voor het jaar 2007 gehandhaafd. Voor de jaren 2008 en 2009 heeft verweerder de waarden van het clubhuis verlaagd naar
€ 1.375.000 en € 1.420.000 en de waarden van de sportvelden verlaagd naar € 1.085.000 en € 1.097.000. De aanslagen OZB zijn dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen bij afzonderlijke brieven van 8 februari 2011, ontvangen door de rechtbank op 10 februari 2011, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 december 2011 te Arnhem. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, mr. [gemachtigde], werkzaam bij [A] te [Q], bijgestaan door drs. [B], taxateur en werkzaam bij [C] te [R]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [D], taxateur.
Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij, die heeft verklaard daartegen geen bezwaar te hebben.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst teneinde eiseres in de gelegenheid te stellen haar bewijsaanbod gestand te doen.
Bij brief van 2 januari 2012 heeft eiseres nadere stukken ingediend.
Verweerder heeft daarop bij brief, gedateerd 20 december 2011 en ingekomen bij de rechtbank op 23 januari 2012, gereageerd.
Desgevraagd hebben partijen bij brieven van 26 januari 2012 en 27 januari 2012 de rechtbank toestemming gegeven om uitspraak te doen zonder dat een nadere zitting plaatsheeft.
Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
2. Feiten
2.1 Eiseres is gebruikster en genothebbende krachtens het beperkt zakelijk recht van opstal van het clubhuis [X] te [Z]. Het clubhuis is opgeleverd in 2005 en bestaat uit een souterrain, begane grond en eerste verdieping. Het souterrain bestaat uit zes kleedruimten, twee scheidsrechterkleedkamers, een installatieruimte, een ruimte voor materiaalopslag en een opslagruimte voor de keuken. De begane grond bestaat uit een kantineruimte, keuken, vijf kleedkamers, toiletruimten en een wedstrijdcommissiekamer. De eerste verdieping bestaat uit een bestuurskamer en een instructieruimte.
2.2 Eiseres is daarnaast gebruikster van drie voetbalvelden die zijn gelegen bij het clubhuis. Deze sportvelden huurt eiseres van de gemeente Nijmegen. De sportvelden betreffen twee kunststoffen grasvoetbalvelden en één grasvoetbalveld. Op de sportvelden staan vier lichtmasten met twee lichtarmaturen en twee lichtmasten met vier armaturen. Tussen de velden lopen paden die de velden onderling en met het clubhuis verbinden.
2.3 Bij de aanleg van het sportcomplex en de bouw van het clubhuis is rekening gehouden met een geprognosticeerde ledenaanwas tot 750 leden. Het ledenaantal van eiseres heeft sinds de oplevering het volgende verloop laten zien:
seizoen 2006-2007 = 474
seizoen 2007-2008 = 512
seizoen 2008-2009 = 528
seizoen 2009-2010 = 506
seizoen 2010-2011 = 522 (per 20 april 2011).
3. Geschil
3.1 In geschil zijn de waarden van het clubhuis en de sportvelden op de waardepeildata voor de belastingjaren 2007, 2008 en 2009.
3.2 Eiseres bepleit onder verwijzing naar een door taxateur drs. [B] (hierna: [B]) opgesteld taxatierapport voor het clubhuis waarden van € 638.000 (belastingjaar 2007), € 619.000 (belastingjaar 2008) en € 615.000 (2009), en voor de sportvelden waarden van € 650.000 (belastingjaar 2007), € 608.000 (belastingjaar 2008) en € 597.000 (belastingjaar 2009).
3.3 Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden verwezen naar door taxateur [D] (hierna: [D]) opgestelde taxatierapporten. In deze taxatierapporten zijn de waarden van het clubhuis getaxeerd op € 1.609.000 (belastingjaar 2007), € 1.553.000 (belastingjaar 2008) en € 1.603.000 (belastingjaar 2009). De waarden van de sportvelden zijn door [D] getaxeerd op € 1.381.000 (belastingjaar 2007), € 1.360.000 (belastingjaar 2008) en € 1.369.000 (belastingjaar 2009).
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Wettelijk kader
4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:
a. de aard van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering
waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.3 Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken volgt onder meer, dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.4 De bewijslast inzake de juistheid van de toegekende waarden ligt bij verweerder.
De gecorrigeerde vervangingswaarden van het clubhuis
4.5 Ter zitting is gebleken dat partijen niet langer van mening verschillen over de totale oppervlakte van het clubhuis, die volgens beide partijen 1.112 m² moet zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding partijen daarin niet te volgen. Tussen partijen is wel in geschil de aard en de functie van de ruimte in het souterrain van het clubhuis, met een oppervlakte van 145 m², dat op de bij de taxatierapporten van [D] gevoegde bestektekening de aanduiding "ONBENOEMD" heeft. Volgens eiseres is deze ruimte een niet-afgewerkte ruwbouw ruimte die een verminderde functionaliteit heeft en door verweerder daarom ten onrechte volledig in de berekening van de vervangingswaarde is meegenomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder evenwel, onder meer met de ter zitting overgelegde foto's, aannemelijk gemaakt dat de bedoelde ruimte geschikt is om zo nodig te dienen als een ruimte voor technische installaties en dat de ruimte daarnaast volledig dienst kan doen als opslagruimte voor voetbalmaterialen. Verweerder heeft ter zitting gesteld, en de rechtbank acht dit aannemelijk, dat eiseres bij het ontwerpen van het clubhuis de bedoeling heeft gehad deze ruimte te creëren en dat dergelijke lege ruimten voor voetbalverenigingen altijd functioneel zijn voor de opslag van (volumineuze) materialen die horen bij de sportbeoefening. Verweerder heeft derhalve terecht aan dit gedeelte van het souterrain geen lagere waarde toegekend. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
4.6 De bruto vervangingswaarde van het clubhuis is door zowel de taxateur van verweerder als de taxateur van eiseres bepaald met inachtneming van de voor de desbetreffende peildata opgestelde taxatiewijzers Sport van de VNG, deel 18. Verweerder heeft voor de waardebepaling aangesloten bij een waarde van € 1.170 per m² (voor belastingjaar 2007), de gemiddelde waarde van archetype S150280L, een luxe clubhuis. Eiseres heeft deze keuze betwist en zich op het standpunt gesteld dat het clubhuis weliswaar een luxe uitstraling heeft omdat het onder architectuur is gebouwd, maar een eenvoudig tot normaal niveau heeft wat betreft de afwerking, het voorzieningenniveau en de toegepaste materialen. Eiseres bepleit daarom een bruto vervangingswaarde die is gelegen tussen de kengetallen die de taxatiewijzer Sport geeft voor het archetype van een normaal en van een luxe clubhuis, zijnde € 950 per m² (voor belastingjaar 2007).
4.7 De rechtbank acht op grond van het over en weer door partijen gestelde door verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het onderhavige clubhuis valt onder het archetype luxe clubhuis. Hiertoe neemt de rechtbank in aanmerking dat eiseres heeft gesteld, en met foto's uit het door eiseres overgelegde taxatierapport heeft onderbouwd, dat de afwerking van het clubhuis is gedaan met goedkope materialen als linoleum en systeemplafonds en dat er slechts eenvoudige kantinevoorzieningen zijn, zoals een kleine keuken, die ook niet is voorzien van een afzuiginstallatie, en een eenvoudige luchtbehandelingsinstallatie. Verweerder heeft dit onvoldoende weersproken. Gelet hierop, is de rechtbank van oordeel dat het clubhuis wat betreft de uitstraling weliswaar sterk lijkt op één van de twee in de taxatiewijzer Sport afgebeelde luxe clubhuizen, maar dat de kwaliteit van de afwerking en het voorzieningenniveau passen bij een eenvoudig of normaal clubhuis. De rechtbank acht in dit verband de grote, onafgewerkte (opslag)ruimte in de kelder ook niet behorend bij een luxe clubhuis. Een bruto vervangingswaarde als voorgesteld door eiseres past naar het oordeel van de rechtbank daarom beter bij het onderhavige clubhuis. De beroepen treffen in zoverre doel.
4.8 Ten aanzien van de vraag of eiseres BTW-plichtig is wat betreft de activiteiten in de kantine, heeft verweerder zich nader op het standpunt gesteld dat dit aannemelijk is gemaakt door eiseres. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een ander oordeel. Dit brengt mee, zo is tussen partijen niet meer in geschil, dat de bruto vervangingswaarde van de aan de kantine toegerekende oppervlakte van 285 m² dient te worden gewaardeerd exclusief omzetbelasting. Ook in zoverre slagen de beroepen.
4.9 Taxateur [D] heeft bij de waardering, anders dan voor technische afschrijving in de belastingjaren 2008 en 2009, geen correcties wegens functionele veroudering toegepast op de bruto vervangingswaarde. Eiseres heeft hiertegen aangevoerd dat een correctie wegens functionele veroudering van 40% dient te worden toegepast, waarvan 33,33% wegens overcapaciteit op de grond dat het geprognosticeerde ledenaantal van 750 leden sterk is achtergebleven. Volgens eiseres wordt dit ook weerspiegeld door het aantal kleedkamers, dat, indien de planningsnormen van NOC/NSF worden gevolgd, een overcapaciteit van 33,33% laat zien.
4.10 De rechtbank volgt eiseres niet in dit betoog. Verweerder heeft in dit verband onweersproken gesteld dat bij de bouw rekening is gehouden met een grotere capaciteit in de eerste jaren dan benodigd, totdat het geprognosticeerde ledenaantal zou zijn behaald dat was voorzien in 2010. Ter bestrijding van de hierdoor te verwachten exploitatietekorten is een tijdelijke exploitatiesubsidie aan eiseres toegekend tot en met 2009. De ledenaanwas is evenwel als gevolg van het – tegen de in 2005 levende verwachtingen in – stil komen te liggen van de bouw van de nieuwe wijk [E] niet overeenkomstig de prognose gegroeid. Naar het oordeel van de rechtbank is de overcapaciteit die in de onderhavige belastingjaren bestond dan ook een weloverwogen keuze geweest bij het ontwerp en de bouw van het clubhuis en zou bij de beslissing tot vervanging van het clubhuis geen andere keuze zijn gemaakt. Gelet op het verwachte ledenaantal, is het clubhuis dan ook in overeenstemming met de normen van KNVB en NOC/NSF gedimensioneerd en is dan ook geen sprake van economische of maatschappelijke veroudering. Dat het om een weloverwogen keuze gaat, wordt ook aannemelijk door de exploitatiesubsidie die aan eiseres is verleend. Hieruit volgt dat, ook in de belastingjaren 2008 en 2009, geen sprake was van een structurele overcapaciteit, omdat de capaciteit is gepland in lijn met de verwachte bevolkingstoename in de nieuwbouwwijk. Deze verwachting bestaat nog steeds, zij het dat de bevolkingstoename langzamer verloopt. De rechtbank ziet hierin evenwel geen aanleiding bestaat een correctie toe te passen wegens maatschappelijke veroudering.
4.11 Wat betreft het restant van de correctie van ruim 6% die volgens eiseres moet worden toegepast, heeft eiseres onvoldoende gesteld en aannemelijk gemaakt dat de keuken zodanig ondoelmatig is dat bij herbouw een andere keuze zou worden gemaakt of dat daardoor sprake zou zijn van excessieve gebruikskosten. Hetzelfde geldt voor het lekkende dak en de schade als gevolg van vandalisme. De rechtbank acht zonder nadere onderbouwing niet aannemelijk dat sprake is van andere dan voor een voetbalclubhuis gebruikelijke kosten en gebruiksbeperkingen. De beroepsgronden kunnen op dit punt dan ook niet slagen.
Samenvatting ten aanzien van het clubhuis
4.12 Uit het voorgaande volgt dat verweerder de waarden van het clubhuis niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de door haar bepleite waarden evenmin aannemelijk gemaakt, aangezien zij de opslagruimte in het souterrain niet volwaardig heeft meegerekend en een correctie voor functionele veroudering van 40% op de bruto vervangingswaarde heeft toegepast. De rechtbank zal de waarden derhalve in goede justitie vaststellen, rekening houdend met een bruto vervangingswaarde van € 950 per m² exclusief omzetbelasting (voor belastingjaar 2007; € 985 voor 2008 en
€ 1.051 voor 2009) en een oppervlakte van (1.112 m² -/- 285 m² =) 827 m² die inclusief 19% omzetbelasting dient te worden berekend. Daarnaast zal de rechtbank uitgaan van de grondwaarde zoals neergelegd in de door verweerder overgelegde taxatierapporten en zal de rechtbank 25% van de grondoppervlakte exclusief omzetbelasting meenemen omdat die kan worden toegerekend aan het kantinedeel. Voor de belastingjaren 2008 en 2009 zal de rechtbank verder rekening houden met de correcties wegens technische afschrijving zoals aangehouden in de door verweerder overgelegde taxatierapporten en die door eiseres niet zijn betwist. Met inachtneming van het voorgaande zal de rechtbank de (afgeronde) WOZ-waarden van het clubhuis vaststellen op € 1.264.000 (belastingjaar 2007), € 1.234.000 (belastingjaar 2008) en € 1.272.000 (belastingjaar 2009).
De gecorrigeerde vervangingswaarden van de sportvelden
4.13 De sportvelden zijn blijkens de door verweerder overgelegde taxatierapporten eveneens gewaardeerd met toepassing van de taxatiewijzer Sport. Ter onderbouwing van de gehanteerde grondwaarde van € 18 per m² heeft verweerder gewezen op de door de gemeente Nijmegen bij de verwerving van de gronden betaalde grondprijs.
4.14 Eiseres heeft ten aanzien van de waardering van de sportvelden in de eerste plaats aangevoerd dat verweerder ten onrechte ook de oppervlakte heeft meegenomen van de tussen de velden gelegen looppaden. Volgens eiseres dienen die niet te worden meegenomen, op de grond dat deze paden niet zijn begrepen in de huurovereenkomst en vrij toegankelijk zijn voor het publiek. Omdat de sportvelden zijn gelegen in openbaar recreatiegebied, maakt het publiek daadwerkelijk gebruik van de paden en velden, hetgeen overlast oplevert voor eiseres. Dit betoog kan geen doel treffen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat de paden, naar de omstandigheden beoordeeld, onlosmakelijk met de velden en het gebruik daarvan zijn verbonden. De door eiseres overgelegde huurnota doet hieraan niet af; de omstandigheid dat alleen de velden en niet apart ook de paden zijn vermeld kan ook als onderbouwing van de stelling van verweerder dienen, namelijk dat de paden zodanig onlosmakelijk met de verschillende velden zijn verbonden dat daarom geen aparte vermelding in de factuur nodig is. Ook eventueel gebruik van de paden en velden door derden – dat kennelijk door eiseres niet is gewenst – kan op zichzelf niet afdoen aan het gegeven dat de paden, naar de omstandigheden beoordeeld, bij de velden horen. Naar het oordeel van de rechtbank geldt het voorgaande tevens voor de lichtarmaturen die zijn bestemd voor de verlichting van de voetbalvelden. Voor zover eiseres heeft willen betogen dat die niet bij de sportvelden horen en daarom buiten de waardering moeten blijven, volgt de rechtbank dat betoog niet.
4.15 Eiseres heeft zich, op dezelfde gronden als ten aanzien van het clubhuis, op het standpunt gesteld dat een correctie van 33,33% wegens functionele veroudering moet worden toegepast. De rechtbank volgt dit betoog niet om de redenen die hierboven zijn genoemd in overweging 4.10.
4.16 Voor zover eiseres heeft gesteld dat een correctie van 7% dient te worden toegepast vanwege de overlast die wordt veroorzaakt door recreanten, kan die stelling evenmin slagen. Hoewel enige mate van overlast voorstelbaar is, heeft eiseres onvoldoende gesteld, en ook niet concreet onderbouwd, om aannemelijk te achten dat sprake is van excessieve overlast of aanvullende gebruikslasten, zoals verweerder ook terecht heeft aangevoerd. Een correctie is daarom niet op zijn plaats.
4.17 In hetgeen eiseres heeft aangevoerd kan dan ook geen aanknopingspunt worden gevonden om aan de juistheid van de door verweerder overgelegde taxatierapporten te twijfelen. Gelet hierop, moet de conclusie zijn dat de waarden van de sportvelden in de onderhavige belastingjaren niet te hoog zijn vastgesteld.
Conclusie
4.18 De beroepen zijn gegrond voor zover deze betrekking hebben op het clubhuis en ongegrond voor zover deze betrekking hebben tot de sportvelden. De uitspraken op bezwaar dienen in zoverre te worden vernietigd en de rechtbank zal de WOZ-waarden van het clubhuis verminderen en verweerder opdragen de aanslagen OZB dienovereenkomstig te verlagen.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1), en € 2.462 voor het opstellen van het taxatierapport, gebaseerd op 26 uur à € 80, vermeerderd met € 75 voor onkosten en 75% van de daarover verschuldigde omzetbelasting.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen met betrekking tot de sportvelden voor de belastingjaren 2007, 2008 en 2009 ongegrond;
- verklaart de beroepen met betrekking tot het clubhuis voor de belastingjaren 2007, 2008 en 2009 gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar in zoverre;
- vermindert de vastgestelde waarden van het clubhuis tot € 1.264.000 voor het belastingjaar 2007, € 1.234.000 voor het belastingjaar 2008 en € 1.272.000 voor het belastingjaar 2009;
- draagt verweerder op de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2007, 2008 en 2009 dienovereenkomstig te verminderen;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 3.336;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 298 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P.P.J. Leenders, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 21 februari 2012
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.