Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummers: AWB 11/4352 en AWB 11/4353
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 14 juni 2012
inzake
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1], te [Q], per waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 504.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 2], te [Q], per waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 463.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 9 september 2011 de waarden en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij fax van 20 oktober 2011, ontvangen door de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 april 2012 te Arnhem.
Namens eiseres is verschenen de gemachtigde [gemachtigde], bijgestaan door [A], taxateur, en [B]. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door [C], taxateur.
2. Feiten
Eiseres is eigenaar van de panden [A-straat 1] en [A-straat 2]. Beide panden zijn in gebruik als winkel.
Het pand [A-straat 1] is gebouwd rond 1920. Zowel de begane grond als de 1e verdieping hebben een gebruiksoppervlakte van 126m². De begane grond is in gebruik als winkelruimte en de 1e verdieping is in gebruik als opslag/magazijn. Dit pand is op 6 januari 2009 door [D] en [E] voor € 480.000 overgedragen aan eiseres. [E] is bestuurder van [F] B.V., welke B.V. bestuurder is van [G] B.V. [G] B.V. huurt het pand. Per 1 januari 2009 is tussen eiseres en huurder een huur van € 40.000 overeengekomen. Er is sprake van een zogenaamde sale and lease back constructie, waarbij de eigenaar van het pand dit pand verkoopt en direct terughuurt.
Het pand [A-straat 2] is gebouwd rond 1920. De begane grond, die in gebruik is als winkelruimte, heeft een gebruiksoppervlakte van 125m². De 1e verdieping, die in gebruik is als opslag/magazijn, heeft een gebruiksoppervlakte van 80m². In het pand zit een Score winkel.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de winkelpanden op de waardepeildatum.
Eiseres bepleit voor het pand [A-straat 1] een waarde van € 428.000 en voor het pand [A-straat 2] een waarde van € 379.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van taxateur [A], die de winkelpanden op de waardepeildatum heeft getaxeerd op voornoemde bedragen.
Eiseres heeft – kort weergegeven – aangevoerd dat het eigen huurcijfer van [A-straat 1] goed bruikbaar is voor de waardebepaling, dat verweerder onvoldoende rekening ermee heeft gehouden dat van [A-straat 1] ongeveer 50% als opslagruimte in gebruik is en dat ook voor de waardebepaling van [A-straat 2] een marktconform huurcijfer is gehanteerd.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden onder meer verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 7 december 2011 door [C], WOZ-taxateur. In deze taxatierapporten is de waarde van [A-straat 1] getaxeerd op € 504.000 en de waarde van [A-straat 2] op € 463.000. Naast gegevens van de winkelpanden bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de winkelpanden toegekende waarden ligt bij verweerder.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer van de winkelpanden dient te worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode (hierna: HWK-methode). De door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor is evenmin in geschil. Het geschil spitst zich toe op de te hanteren huurwaarde.
Als uitgangspunt bij de HWK-methode geldt een marktconforme huur. Hierbij geldt in beginsel dat een door partijen overeengekomen huursom als marktconform dient te worden aangemerkt tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen.
[A-straat 1]
Verweerder heeft met het taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van [A-straat 1] € 504.000 bedraagt. Ook zijn toelichting ter zitting was onvoldoende overtuigend. Er is onvoldoende gesteld of gebleken om aan te nemen dat de transactieprijs van € 480.000, die tussen derden tot stand is gekomen, onzakelijk zou zijn. Het enkele feit dat de verkoper in het kader van de verkoop afspreekt het pand te gaan huren, is hiervoor onvoldoende. Wel is het mogelijk dat een lagere huurprijs is afgesproken in ruil voor een lagere koopsom, maar in dit geval is dat niet aannemelijk geworden. Taxateur [A] heeft namelijk op overtuigende wijze ter zitting betoogd dat een jaarhuur van € 40.000 zakelijk is, gelet op de overeengekomen huren bij vergelijkbare panden. De stelling van verweerder dat een zakelijke huur voor [A-straat 1] uitkomt op € 47.586 is onvoldoende onderbouwd. Taxateur [C] heeft immers zonder nadere onderbouwing alle overeengekomen huren van vergelijkingspanden verhoogd met huurdersinvesteringen die de huurwaarde zouden verhogen. Hij heeft echter op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat daadwerkelijk sprake was van zodanige investeringen dat deze de huurwaarde zouden verhogen. Bovendien valt niet in te zien waarom investeringen op kosten van de huurder, die in beginsel aan het einde van de huur weer door de huurder moeten worden verwijderd, de huurprijs zouden kunnen verhogen.
Nu verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, moet worden beoordeeld of de waarde die door taxateur [A] is bepaald op € 428.000 wel aannemelijk is. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is, gelet op de transactieprijs van € 480.000 die een jaar voor de peildatum is gerealiseerd. Taxateur [A] heeft betoogd dat voor de Wet WOZ een lagere waarde geldt dan de waarde in verhuurde staat, omdat de waarde in lege staat uitgangspunt is van de Wet WOZ. Volgens hem is een investeerder namelijk bereid om meer te betalen voor een pand dat verhuurd is, omdat hij dan geen leegstandsrisico loopt. De rechtbank verwerpt dit standpunt. Bij de WOZ-bepaling via de HWK-methode, die hier wordt toegepast, wordt de WOZ-waarde immers juist bepaald uitgaande van de huurprijs voor het pand. Bij een leeg pand zou dit niet voor de hand liggen. Op zichzelf acht de rechtbank aannemelijk dat de huurprijs van € 40.000 zakelijk is, maar gelet op de transactieprijs moet worden aangenomen dat de kapitalisatiefactor hoger was dan waarvan partijen zijn uitgegaan bij hun berekeningen. Dit is ook mogelijk omdat het leegstandrisico waarmee normaal wordt gerekend, zich in dit geval niet voordeed, terwijl ook het risico hier lager is dan gemiddeld.
Alles afwegend bepaalt de rechtbank de WOZ-waarde van [A-straat 1] in goede justitie op € 460.000.
[A-straat 2]
Verweerder heeft met het taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van [A-straat 2] € 463.000 bedraagt. In dat taxatierapport heeft de taxateur van verweerder op de vastgestelde huurprijzen een opslag toegepast. De taxateur van verweerder heeft deze opslag ter zitting niet kunnen verklaren. Voorts is met hogere huurprijzen gerekend dan de overeengekomen huurprijzen zonder dat hiervoor een goede reden is gegeven. Van de gestelde huurdersinvesteringen is niets gebleken, terwijl ook niet aannemelijk is gemaakt dat de gebruikelijke huurdersinvesteringen leiden tot een hogere huurwaarde dan de huurprijs die feitelijk is overeengekomen rond de waardepeildatum.
Taxateur [A] heeft de door hem voorgestane waarde van € 379.000 evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de tussen partijen in 1992 overeengekomen huurprijs te ver van de waardepeildatum is gelegen om als uitgangspunt te kunnen dienen. De aanpassing van de huurprijs door taxateur [A] van feitelijk € 30.456 naar een berekende huurprijs van € 35.600 acht de rechtbank te gering.
Alles afwegend stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 385.000.
Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken.
Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, voor ieder van de zaken, vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
Voor de taxatiekosten wordt een bedrag van € 280 (3,5 uur maal € 80) toegekend. Ter zitting heeft de taxateur van eiseres toegelicht dat aan taxatiewerkzaamheden voor beide zaken samen 5,5 uren zijn besteed. Daarnaast heeft de taxateur, voor beide zaken samen, 1 uur besteed aan het voorbereiden van de zitting, 1 uur aan reistijd en 1 uur aan de duur van de zitting. Deze extra tijd is aannemelijk en er is geen reden om hiervoor geen vergoeding toe te kennen. Gelet op de samenhang tussen de zaken en de aard van de panden acht de rechtbank 5,5 uur voor de twee taxaties te veel. Hiervoor zal, mede gelet op hetgeen verweerder heeft aangevoerd, 4 uur worden gerekend. Totaal komt het aantal uren dan op 7 uur (4 uur voor de taxatie en 3 uur voor extra tijd) voor de twee zaken, dus 3,5 uur per zaak. Voor ieder van de zaken zal derhalve € 280 worden toegewezen.
De totale proceskostenvergoeding per zaak komt derhalve uit op (€ 874 + € 280 =) € 1.154.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van [A-straat 1] tot € 460.000;
- vermindert de WOZ-waarde van [A-straat 2] tot € 385.000;
- bepaalt dat de aanslagen onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 2.308 (tweemaal € 1.154);
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 604 (tweemaal € 302) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.L. van Benthem, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 14 juni 2012
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.