Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 222483 / HA ZA 11-1444
Vonnis van 13 juni 2012
in de zaak van
de stichting
STICHTING VICARIEEN VAN WAARDENBURG EN NEERIJNEN,
gevestigd te Waardenburg,
eiseres,
advocaat mr. A.A. Bart te Veenendaal,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde]
gedaagde,
advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem.
Partijen zullen hierna de stichting en - in mannelijk enkelvoud -[gedaagde] worden genoemd.
1 De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 februari 2012
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 18 april 2012.
1.2 Vervolgens is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1 [gedaagde] (in de persoon van haar directeur [directeur]) heeft vanaf 2003 tot 2010 als rentmeester de belangen behartigd van de stichting bij het beheer van haar pachtgronden.
2.2 Voorts is [gedaagde] voor de stichting tussen 2006 en 2008 als tussenpersoon opgetreden bij de verkoop van een aantal aan de stichting toebehorende percelen aan de [adres] te [woonplaats]. Het betreft de volle eigendom van het kadastrale perceel gemeente [woonplaats], sectie X nummer 732 (gedeeltelijk), later vernummerd tot X 1333, en de blote eigendom van het kadastrale perceel gemeente [woonplaats], sectie X nummer 731 (hierna: perceel 731). Beide percelen zijn verkocht als langwerpige stroken grasland voor een gemiddelde prijs van € 6,75 per vierkante meter aan [betrokkene], die onmiddellijk ten zuiden van perceel 731 al het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie X nummer 1067 (hierna: perceel 1067) in eigendom had. Op dit laatste perceel bevonden en bevinden zich meerdere bedrijfsgebouwen met woningen.
2.3 Blijkens het toen en thans ook nog geldende bestemmingsplan “buitengebied” rust op de meest oostelijke delen van de percelen 731 en 1067 de bestemming “agrarische bedrijfsdoeleinden -A-“. Op deze delen samen mogen volgens de detailplankaart twee bedrijfswoningen worden gebouwd (zie artikel 16 van Pro de bestemmingsplanvoorschriften). Dat was [gedaagde] tijdens de onderhandelingen over de verkoop bekend.
2.4 Op de rechtsverhouding tussen partijen is van toepassing de Regeling voor Rentmeesters 2001. Artikel 14 daarvan Pro bepaalt:
1. Alle geschillen, waaronder begrepen die, welke slechts door een der partijen als zodanig worden beschouwd - welke tussen de opdrachtgever en de rentmeester NVR in verband met de opdracht of van enige overeenkomst, die daarvan een uitvloeisel is, mochten ontstaan zullen uitsluitend en in hoogste instantie worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het Arbitragereglement van de Stichting Rentmeesterskamer, gevestigd te Utrecht, vastgesteld door het Bestuur van de Stichting Rentmeesterskamer zoals dat reglement ter griffie van de Arrondissementsrechtbank te ’s-Gravenhage is gedeponeerd, op de dag waarop het geschil aanhangig wordt gemaakt.
2. Partijen doen afstand van hun recht tot het inroepen van de tussenkomst van de gewone rechter, behoudens voor het treffen van conservatoire maatregelen en voor het vragen van een voorziening in kort geding.
3 Het geschil
3.1 De stichting verwijt [gedaagde] dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht tot verkoop een hogere prijs had moeten bedingen, gegeven de bebouwingsmogelijkheden volgens het bestemmingsplan. Zij vordert een verklaring voor recht dat hij als rentmeester op dit punt is tekortgeschoten en dat hij jegens de stichting aansprakelijk is voor de schade die de stichting dientengevolge heeft geleden, een en ander met verwijzing naar de schadestaatprocedure.
3.2 [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de standpunten van partijen wordt zo nodig hierna nog ingegaan.
4 De beoordeling
4.1 [gedaagde] doet allereerst een beroep op het arbitraal beding van artikel 14 van Pro de Regeling voor Rentmeesters 2001. Ter comparitie heeft de stichting evenwel een e-mail van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters overgelegd van 8 februari 2012 waaruit blijkt dat de Stichting Rentmeesterskamer, voor zover het niet gaat om een geschil van tuchtrechtelijke aard, thans niet langer fungeert als een instituut van arbitrage. Dat sluit aan bij de thans geldende Regeling van Rentmeesters 2010, volgens welke klachten van een opdrachtgever over de uitvoering van een opdracht bij de Stichting Rentmeesterskamer kunnen worden ingediend, maar dat niet wegneemt dat geschillen voortvloeiende uit de opdracht bij de gewone rechter moeten worden aangebracht. De rechtbank is dus bevoegd.
4.2 Dan is aan de orde de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten bij de uitvoering van de opdracht tot verkoop aan [betrokkene]. Met partijen is de rechtbank van oordeel dat daarbij moet worden beoordeeld of er sprake is geweest van een tekortkoming die onder normale omstandigheden bij normale vakkennis en met inachtneming van normale zorgvuldigheid en wijze van vakuitoefening vermeden had kunnen worden.
4.3 Van een dergelijke tekortkoming is naar het oordeel van de rechtbank sprake als voor het verkochte - hier toegespitst op de blote eigendom van een deel van perceel 731 - een duidelijk te lage prijs is gerealiseerd dan wel een in de periode 2006-2008 reeds te verwachten waardevermeerdering op een andere wijze in de koopovereenkomst had kunnen worden verdisconteerd. Anders dan [gedaagde] aanvoert doet de omstandigheid dat op perceel 1067 reeds bedrijfsbebouwing was gerealiseerd er op zichzelf niet aan af dat aan perceel 731 op grond van de bestemming een hogere verwachtingswaarde kan toekomen dan de waarde als grasland. Wel kan de aanwezigheid van die bedrijfsbebouwing, gelet op het doorgaans duurzame karakter ervan, die eventuele hogere verwachtingswaarde negatief beïnvloeden.
4.4 De door de stichting overgelegde beknopte taxatie van Agriteam makelaars is de rechtbank niet aanstonds in alle opzichten duidelijk. Zo lijkt die taxatie geen rekening te hebben gehouden met de aanwezige bebouwing op perceel 1067.
4.5 De rechtbank zal daarom een onderzoek door een of meer deskundigen bevelen ter invulling van het onder 4.3, eerste volzin, geformuleerde criterium. Zij zal de zaak naar de rol verwijzen teneinde partijen in staat te stellen voorstellen te doen omtrent het aantal en de persoon van de deskundige(n) en de aan deze(n) te stellen vragen.
4.6 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5 De beslissing
De rechtbank
verwijst de zaak naar de roldatum 11 juli 2012 voor uitlating bij akte door beide partijen als bedoeld onder 4.5, waarna zij vervolgens over en weer daarop bij antwoordakte kunnen reageren,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2012.