Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 205595 / HA ZA 10-1828
Vonnis van 11 juli 2012
in de zaak van
[eisers]
eisers,
advocaat mr. T.E. de Jonge te Rotterdam,
tegen
[gedaagden]
gedaagden,
advocaat mr. S.H.W. Le Large te Utrecht.
Partijen zullen hierna – in mannelijk enkelvoud – [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 juni 2012
- het deskundigenbericht
- de conclusie na deskundigenbericht, tevens akte vermeerdering van eis met producties van [eiser]
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht met producties van [gedaagde]
- de akte uitlating producties van [eiser].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De gewijzigde eis
2.1. Na de laatste vermeerdering van eis vordert [eiser], samengevat weergegeven, dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen partijen is ontbonden, althans deze koopovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:
a. de koopsom van € 490.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 augustus 2010;
b. de boete van € 100.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 augustus 2010;
c. de gederfde huurinkomsten ter grootte van € 20.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2010;
d. de kosten van het onderzoek door Lengkeek Expertises van € 3.192,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 juli 2010;
e. de kosten van het onderzoek door Oranjewoud van € 9.655,78, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 december 2011;
f. de kosten koper van € 29.400,00, te vermeerderen met de wettelijke vanaf 30 augustus 2010;
subsidiair
voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade door een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:
a. een voorschot op de kosten van herstel en het treffen van maatregelen ter voorkoming van schade in de toekomst, thans geraamd op € 37.080,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis;
b. de kosten van het onderzoek door Lengkeek Expertises van € 3.192,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 juli 2010;
c. de kosten van het onderzoek door Oranjewoud van € 9.655,78, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 december 2011;
d. gederfde huurinkomsten ter grootte van € 20.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 december 2011;
e. de boete van € 100.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van dit vonnis;
meer subsidiair
de koopovereenkomst vernietigt en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:
a. de koopsom van € 490.000,00, te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf 17 februari 2011;
b. de kosten koper van € 29.400,00, te vermeerderen met de wettelijke vanaf 17 februari 2011;
c. gederfde huurinkomsten ter grootte van € 20.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2011;
d. de kosten van het onderzoek door Lengkeek Expertises van € 3.192,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 juli 2010;
e. de kosten van het onderzoek door Oranjewoud van € 9.655,78, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 december 2011;
in alle gevallen
[gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis en de nakosten.
3. De verdere beoordeling
Wijziging van eis
3.1. [gedaagde] verzet zich tegen de wijziging van eis door [eiser] (antwoordconclusie na deskundigenbericht sub 81). Uit het door [gedaagde] aangevoerde volgt dat [gedaagde] zich niet verzet tegen de eisvermeerdering als zodanig, doch daartegen inhoudelijk verweer voert. Dat de eisvermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde, is gesteld noch gebleken. Gelet daarop wordt op de vermeerderde eis van [eiser] geoordeeld.
Conformiteit
3.2. De vorderingen van [eiser] zijn gegrond op de stelling dat in de aanbouw achter de woning water binnendringt. Daardoor is reeds schade ontstaan en bestaat voorts de kans op meer schade in de toekomst. Het binnendringen van het water is, zo stelt [eiser] op grond van het rapport van Lengkeek Expertises (hierna: ‘Lengkeek’) waarvan de conclusie is weergegeven in r.o. 2.6. van het tussenvonnis van 13 april 2011, het gevolg van een bouwkundig gebrek. Lengkeek concludeert immers dat water via metselwerk van de gevels en de dorpelconstructie van de deurkozijnen en voorts ter plaatse van de aansluiting van het metselwerk en de vloerconstructie kan binnendringen. Daarop heeft [eiser] zijn vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst, althans vernietiging daarvan op grond van dwaling, gebaseerd. Het overige gevorderde vloeit daaruit voort, althans hangt daarmee samen.
3.3. De rechtbank stelt voorop dat het geschil tussen partijen niet omvat de schade die in de aanbouw is ontstaan door het op of omstreeks 9 december 2007 gesprongen expansievat. Partijen beschouwen die schade, zo volgt uit hun stellingen, als afgedaan door de korting van € 3.000,00 op de koopprijs die partijen zijn overeengekomen. [eiser] heeft dan ook, laatstelijk in de conclusie na deskundigenbericht, gesteld die schade uitdrukkelijk buiten zijn vordering te houden.
3.4. Derhalve ligt ter beoordeling voor of in de aanbouw schade is ontstaan anders dan door het gesprongen expansievat en voorts, indien dat het geval is, of die schade is of wordt veroorzaakt door een onvolkomenheid aan de woning die maakt dat sprake is van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro, althans waarover [gedaagde] [eiser] onjuist heeft ingelicht of ten onrechte niet heeft ingelicht (artikel 6:228 lid 1 sub a en Pro b BW) of die anderszins een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] oplevert.
3.5. In dat verband is bij tussenvonnis van 15 juni 2011 ing. F. Kroeze van Advies- en ingenieursbureau Oranjewoud benoemd als deskundige. De deskundige heeft op 20 september 2011 in aanwezigheid van partijen de aanbouw geïnspecteerd. De deskundige heeft zijn bevindingen neergelegd in een rapport van 14 november 2011.
De deskundige beschrijft de door hem in de aanbouw aangetroffen schade als volgt:
De waterschade bestaat uit:
- met vocht opgezogen gipsplaten in de aanbouw;
- vocht in aftimmerlatten bij de deurstijlen tussen de buitendeur (…) (dit betreft de
deur naar de binnenplaats) en de deur naar de keuken
- vochtplekken in houten dorpels.
3.6. De deskundige schat de directe herstelkosten op € 10.662,00. Daarnaast heeft hij kosten begroot voor eventueel te nemen voorzorgsmaatregelen om verder schade te voorkomen.
3.7. De deskundige komt tot het oordeel (pagina’s 7 en 13 van het rapport) dat de in de aanbouw aanwezige schade niet uitsluitend is toe te schrijven aan één van de door partijen gestelde schadeoorzaken, te weten het gesprongen expansievat, de hoge grondwaterstand/waterdoorlatendheid van de onderliggende grondlagen of binnendringend hemelwater vanaf de binnenplaats. De door de deskundige in de aanbouw geconstateerde schade is derhalve, zo verstaat de rechtbank diens conclusie, het gevolg van een combinatie van genoemde oorzaken, waaronder het gesprongen expansievat.
3.8. Die conclusie maakt naar het oordeel van de rechtbank dat moet worden verworpen het verweer van [gedaagde] dat de schade louter toe te schrijven is aan het springen van het expansievat, derhalve geen sprake is van een gebrek in de aanbouw en [eiser] daarom, nu die schade reeds in de koopprijs is verdisconteerd, geen aanspraak kan maken op aanvullende schadevergoeding.
Wel is naar het oordeel van de rechtbank door de bevindingen van de deskundige gegeven dat de schade als gevolg van het expansievat nog immer aanwezig is in de aanbouw - door [eiser] is dat ook erkend - en voorts dat deze schade kan zijn toegenomen in omvang na de levering van de woning. De deskundige merkt daarover op (pagina’s 10 en 13 van diens rapport):
(…) de [in de door [gedaagde] geformuleerde vraag aan de deskundige, rb.] genoemde werkzaamheden (oppervlakkige dweilwerkzaamheden en het aanzetten van de verwarming) zijn niet afdoende om de schade te beperken.
(…)
Op het moment van het springen van het expansievat, was de vloer van de slaapkamer voorzien van parket en ondertapijttegels. Deze ondertapijttegels zullen fungeren als een soort spons. Ook de gipsplaten hebben deze eigenschap. Bij slecht of niet ventileren van een vochtige ruimte zal te allen tijde schimmelvorming optreden op de koudste oppervlakten in deze ruimte. (…)
Door het springen van het expansievat is er water in de ruimte gestroomd. Het mogelijk gevolg hiervan is de aantasting van de gipsplaten. De schimmelvorming kan komen door niet/slecht ventileren van de ruimten.
3.9. Op die conclusie van de deskundige komt de rechtbank hierna terug.
3.10. Gelet op de conclusie van de deskundige dat geen van de door partijen genoemde schadeoorzaken uitsluitend de aanwezig schade heeft veroorzaakt, dient beoordeeld te worden of de volgens de deskundige naast het gesprongen expansievat bestaande schadeoorzaak een relevante onvolkomendheid is als hiervoor in r.o. 3.4. bedoeld. Bij de beoordeling van die vraag acht de rechtbank van belang het antwoord van de deskundige op vraag 3-IV, welke luidt:
Acht u het aannemelijk dat indien het afvoerputje op het terras waar de in geschil zijn de aanbouw is gelegen als gevolg van vervuiling niet goed doorstroomt, een dusdanige overstroming op de binnenplaats zal plaatsvinden dat de in geschil zijnde aanbouw hier onder te lijden heeft als gevolg van binnentredend water met als gevolg de vermeende geconstateerde schade?
3.11. De deskundige heeft geantwoord dat hij dit zeer wel mogelijk acht. Ter toelichting schrijft de deskundige op pagina 11 van diens rapport:
De vloer van de binnenplaats is vrijwel geheel voorzien van keramische tegels met voegwerk op een betonnen ondergrond.
Aan één zijde van de binnenplaats is een grondstrook, breedte ca. 50 cm, met beplanting aangebracht.
In eerste instantie zal het water via de grondstrook weglopen. Als de grond verzadigd is en het putje niet goed doorstroomt, zal het waterniveau over de gehele binnenplaats stijgen en mogelijk bij/onder de deur naar de slaapkamer naar binnendringen.
Uit peilingen van de gemeente blijkt dat er zich onder het maaiveld kleilagen bevinden (…)
Bij (hevige) regenval in een relatief korte periode, zal de grond door zijn samenstelling het regenwater onvoldoende kunnen afvoeren. Hierdoor is een goede afvoer, door middel van een putje, noodzakelijk.
3.12. Op pagina 13 van diens rapport schrijft de deskundige op dit punt voorts nog:
De onderdorpel (tussen slaapkamer en patio) was tijdens de rondgang op 20 september 2011 erg vochtig. Ook is ter plaatse van de aansluiting van kozijn met het terras een kier waargenomen (en kitresten) waardoor water (vocht) de constructie kan binnendringen. (…)
3.13. Op basis van de hiervoor in r.o. 3.8. tot en met 3.12. weergegeven conclusies van de deskundige moet worden aangenomen dat de naast het gesprongen expansievat door de deskundige genoemde mogelijke schadeoorzaak, het binnendringen van water vanaf de binnenplaats, een gevolg kan zijn van onvoldoende onderhoud door [eiser]. De deskundige acht het zeer wel mogelijk dat verstopping van het op de binnenplaats aanwezige afvoerputje een overstroming van de binnenplaats heeft veroorzaakt. Daardoor kan water de aanbouw binnendringen via de muren en kozijnen. Anders dan [eiser] (conclusie na deskundigenbericht sub 2.8), verstaat de rechtbank het oordeel van de deskundige niet aldus dat deze concludeert dat de capaciteit van het afvoerputje onvoldoende is. Door [gedaagde] is dat ook gemotiveerd betwist. Naar het oordeel van de rechtbank dient uit de bevindingen van de deskundige te worden afgeleid dat onderhoud van het afvoerputje essentieel is omdat de overige omstandigheden – de hoge grondwaterstand, onvoldoende andere afvoermogelijkheden – maken dat water zich bij verstopping van het afvoerputje al snel zal ophopen. De rechtbank merkt voorts op dat de door de deskundige genoemde mogelijkheden om water beter van de binnenplaats af te voeren, zoals het aanbrengen van grindkoffers of het toepassen van open bestrating, naar haar oordeel, en anders dan [eiser] stelt, niet inhouden dat het ontbreken daarvan de woning non-conform maakt. De rechtbank verstaat de deskundige aldus dat deze alternatieve oplossingen benoemt, zonder dat hij daaraan een oordeel over de thans in geschil zijnde schade verbindt.
3.14. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht gesteld, en door [eiser] is dat ook niet betwist, dat [eiser] vanaf de levering van de woning op 14 december 2007 verantwoordelijk is voor het onderhoud (het schoonmaken) van het afvoerputje. Op dit punt is naar het oordeel van de rechtbank relevant dat [eiser], naar hij stelt, eerst na ongeveer negen maanden na de levering van de woning – namelijk in september 2008 – de door hem gestelde schade heeft geconstateerd. In die periode kan het afvoerputje verstopt zijn geraakt. Van onderhoud door [eiser] aan het afvoerputje, dat gelet op de hiervoor weergegeven conclusie van de deskundige essentieel is om wateroverlast te voorkomen, is in ieder geval niets gesteld of gebleken.
3.15. De rechtbank acht op dit punt voorts van belang dat in het voorafgaand aan de overdracht door Rentinck opgemaakte rapport is aanbevolen de in het tussenvonnis van 13 april 2011 in r.o. 2.2. genoemde maatregel te treffen die, voor zover hier relevant, erop neerkomt dat het uitloopkozijn aan de achtergevel moet worden voorzien van een nieuwe kitvoeg. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] die kitvoeg heeft aangebracht en de deskundige heeft, zoals hiervoor weergegeven in r.o. 3.12, geconstateerd dat een kier bestaat onder het kozijn aan de zijde van de binnenplaats. Door [gedaagde] is onweersproken gesteld dat het gaat om het door Rentinck bedoelde kozijn.
Zo zich water ophoopt op de binnenplaats, kan dit mede via de genoemde kier binnendringen. Ook daarvan heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank terecht gesteld dat het aan [eiser] was de door Rentinck bedoelde maatregel te treffen. [eiser] kon ook weten dat zulks diende te gebeuren, gelet op zijn bekendheid met de bevindingen van Rentinck.
3.16. Bij het vorenstaande komt nog dat de schade ook voor een deel een uitvloeisel is van het gesprongen expansievat alsmede dat de schade als gevolg daarvan in omvang aanzienlijk kan zijn toegenomen. De deskundige schrijft immers dat de schade in de periode tussen de levering van de woning en september 2008 kan zijn verergerd door de omstandigheid dat de ondertapijttegels en gipsen wanden ten tijde van de levering vol water zaten. Bij onvoldoende ventilatie ontstaat dan schimmelvorming die in omvang toeneemt. Daarbij is van belang dat [eiser] heeft gesteld na de overdracht van de woning geen andere maatregelen te hebben getroffen om de aanbouw te drogen dan het aanzetten van de verwarming. Voorts heeft [eiser] gesteld de aanbouw eerst in september 2008 in gebruik te hebben genomen. Toen heeft hij de, gelet op het vorenstaande zeer wel mogelijk in de tussentijd omvangrijker geworden, schade geconstateerd.
Zoals hiervoor in r.o. 3.3. overwogen, heeft [eiser] die schadeoorzaak nadrukkelijk niet aan zijn stellingen ten grondslag gelegd.
3.17. Op grond van het vorenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de door de deskundige vastgestelde in de aanbouw aanwezige schade voor een deel het gevolg is van het springen van het expansievat. Die schade is mogelijk verergerd door onvoldoende schadebeperkend optreden door [eiser]. Wat daarvan ook zij, die schade behoort volgens partijen niet tot dit geschil en ligt ook niet aan de vordering ten grondslag en speelt derhalve geen rol in de beoordeling van de vraag of sprake is van een in dit geschil relevante onvolkomenheid aan de woning.
Voor een ander deel is de schade in de aanbouw het gevolg van binnendringen van water vanaf de binnenplaats. Van dat deel kan niet worden vastgesteld dat het is veroorzaakt door een onvolkomenheid aan de woning die non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro oplevert, althans waarover [eiser] door toedoen van [gedaagde] heeft gedwaald, en niet door een voor rekening en risico van [eiser] komende omstandigheid, namelijk een gebrek aan onderhoud aan het afvoerputje en/of de kitranden bij de deur naar de binnenplaats.
Slotsom
3.18. De rechtbank komt op grond van het vorenstaande tot het oordeel dat de door [eiser] gestelde voor rekening en risico van [gedaagde] komende onvolkomenheid aan de woning, die ten grondslag ligt aan alle onderdelen van de vordering, niet althans onvoldoende is komen vast te staan. De vordering wordt daarom in al zijn onderdelen afgewezen.
3.19. [eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Gelet op het geoordeelde in r.o. 4.2. en 4.3. van het tussenvonnis van 13 april 2012 worden de gevorderde veroordeling van de advocaat van [eiser] in de proceskosten alsmede de gevorderde immateriële schadevergoeding afgewezen.
3.20. De proceskosten worden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:
- betaald griffierecht € 1.188,00
- salaris advocaat € 9.030,00 (3,0 punten × factor 1,0 + 1,0 punten × factor 0,5 × tarief × € 2.580,00)
Totaal € 10.218,00
3.21. De rechter, ten overstaan van wie de comparitie van partijen is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.
4. De beslissing
De rechtbank
4.1. wijst de vorderingen af,
4.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 10.218,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2012.