Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummers / rolnummers: 223286 / HA ZA 11-1534, 223287 / HA ZA 11-1535,
223291 / HA ZA 11-1536
Vonnis van 25 juli 2012
in de zaak van
[eisers 1e zaak]
eiseres
advocaat mr. J.H. Prins te Den Helder
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HARBOUR VILLAGE VINKEVEEN B.V.
gevestigd te Vinkeveen
gedaagde
procesadvocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam
behandelend advocaat mr. D.A.J. Sturhoofd te Amsterdam
en in de zaak van
[eisers 2e zaak]
eisers
advocaat mr. J.H. Prins te Den Helder
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HARBOUR VILLAGE VINKEVEEN B.V.
gevestigd te Vinkeveen
gedaagde
procesadvocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam
behandelend advocaat mr. D.A.J. Sturhoofd te Amsterdam
en in de zaak van
[eisers in 3e zaak]
eiser
advocaat mr. J.H. Prins te Den Helder
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HARBOUR VILLAGE VINKEVEEN B.V.
gevestigd te Vinkeveen
gedaagde
procesadvocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam
behandelend advocaat mr. D.A.J. Sturhoofd te Amsterdam
1 De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 februari 2012
- het proces-verbaal van de in de drie zaken gelijktijdig gehouden comparitie van partijen van 6 juni 2012.
1.2 Vervolgens is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1 [eisers 1e zaak] hebben van Harbour Village gekocht het appartementsrecht met recreatiewoning gelegen aan de [adres] 20-R-5 te Vinkeveen. De levering heeft plaatsgevonden op 19 maart 2010.
[eiser 3e zaak] heeft van Harbour Village gekocht de appartementsrechten met recreatiewoningen gelegen aan de [adres] 20-R-2 en 8 te Vinkeveen. De levering heeft plaatsgevonden op 10 maart 2010.
[eisers 2e zaak] hebben van Harbour Village gekocht het appartementsrecht met recreatiewoning gelegen aan de [adres] 20-R-18 te Vinkeveen. De levering heeft plaatsgevonden op 1 juli 2010.
De woningen zijn niet bestemd voor permanente bewoning en als recreatiewoning verkocht.
2.2 Bij e-mail van 16 maart 2010 heeft [betrokkene], daarbij optredend namens Harbour Village, aan de instrumenterend notaris (hierna: de notaris) onder meer het volgende bericht:
“Zoals telefonisch met u besproken bevestigen wij hierbij dat de huurgarantie met betrekking tot het appartement van de heer [eiser sub 1 1e zaak] per 1 april as. in zal gaan. Wij zullen er voor zorg dragen dat genoemd appartement per 1 april as. verhuurklaar is.”
2.3 Eisers hebben omstreeks 1 juli 2010, via achtereenvolgens de advocaat van Harbour Village (mr. Sturhoofd), de namens Harbour Village optredende makelaar [betrokkene 2] (van Inproject Leisure Projects B.V.) en de notaris de beschikking gekregen over een definitieve conceptversie van een beheer-/verhuurovereenkomst betreffende hun appartementen. Daaruit wordt geciteerd:
“De ondergetekenden:
1.
Hierna (tezamen) ook genoemd: “eigenaar”,
2. de (..) besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Harbour Village Rental B.V. (..)
Hierna (..) ook genoemd: “beheerder/garantieverstrekker”;
in aanmerking nemende:
dat de eigenaar koper is van een recreatieappartement (..) hierna ook genoemd: “het appartement”;
dat de eigenaar het appartement voor eigen rekening en risico wenst te exploiteren teneinde daar duurzame opbrengsten uit te verkrijgen;
dat het appartement alsmede de daartoe behorende (..) gemeenschappelijke gedeelten van het recreatieproject “Harbour Village Vinkeveen”door de eigenaar aan de beheerder/garantieverstrekker ten behoeve van het beheer en de verhuurbemiddeling ter beschikking zijn gesteld tot en met ……...2019;
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
appartement
Artikel 1
1. Het appartement wordt door de eigenaar aan de beheerder/garantieverstrekker ten behoeve van het beheer en de verhuurbemiddeling ter beschikking gesteld voor een periode vanaf de datum dat het appartement turn-key wordt opgeleverd en eigenaar en beheerder/garantieverstrekker het appartement verhuurklaar achten en hiervoor beide voor akkoord tekenen tot en met ………2019 (..)
2. De beheerder/garantieverstrekker zal ten behoeve van de eigenaar zorgdragen voor de verhuurbemiddeling van het appartement (..)
inrichting/kwaliteitsniveau
Artikel 2
1. Het appartement wordt ten behoeve van het beheer en verhuurbemiddeling door de beheerder/garantieverstrekker ingericht gehouden overeenkomstig de door partijen ondertekende en aan deze overeenkomst gehechte inventarislijst (..)
(..)
huurgarantie
Artikel 5
1. Gedurende de duur van deze overeenkomst en derhalve tot en met ……...2019 verklaart de beheerder/garantieverstrekker aan de eigenaar een huurgarantie van zes procent (6%) per jaar van de vrij op naam prijs exclusief omzetbelasting te verstrekken op het appartement, gerekend vanaf de datum dat het appartement turn-key wordt opgeleverd en eigenaar en beheer/garantieverstrekker het appartement verhuurklaar achten en hiervoor beide voor akkoord tekenen tot en met ………2019.
Gelet op het vorenstaande bedraagt de huurgarantie gedurende de duur van deze overeenkomst derhalve een bedrag van ……… exclusief omzetbelasting per jaar, welk bedrag door de beheerder/garantieverstrekker aan de eigenaar zal worden voldaan in vier gelijke termijnen per jaar binnen 30 dagen na afloop van ieder kalenderkwartaal op een door de eigenaar schriftelijk aan de beheerder/garantieverstrekker op te geven bankrekening.
Het bedrag van de hiervoor genoemde huurgarantie is de maximum door de eigenaar op jaarbasis te ontvangen huur terzake het appartement.
2. De beheerder/garantieverstrekker zal alle kosten drukkend op het appartement, waaronder begrepen de zakelijke lasten, alsmede de kosten van onderhoud, voor zijn rekening nemen (..)
3. De beheerder/garantieverstrekker zal, de kosten verbandhoudend met het onderhoud en de instandhouding van de op de gemeenschappelijke gedeelten aanwezige wegen, paden, parkeerplaatsen en verdere infrastructuur voor zijn rekening nemen (..)
4. Tevens zal de beheerder/garantieverstrekker zorg dragen voor het verzekeren en verzekerd houden van het appartement met inventaris tegen de gebruikelijke risico’s. De kosten verbandhoudende met bedoelde verzekeringen komen voor rekening van de beheerder/garantieverstrekker.
(..)
Artikel 6
1. De beheerder/garantieverstrekker zal ten behoeve van de eigenaar zorgdragen voor het beheer en de verhuurbemiddeling van het appartement, zoals een goed beheerder betaamt.
(..)”
2.4 Partijen - Harbour Village via mr. Sturhoofd - hebben in juni 2011 met elkaar gecommuniceerd over de afgifte van de sleutels van de appartementen. Sinds maart 2012 beschikken eisers over die sleutels.
2.5 Door eisers - bij de stukken bevinden zich brieven van [eiser 3e zaak] en [eiser sub 1 2e zaak] - zijn daarna nota’s naar Harbour Village gestuurd betreffende kosten van verzekering en bijdragen aan de vereniging van eigenaars (hierna: vve). Daarop heeft mr. Sturhoofd bij brief van 26 augustus 2011 onder meer gereageerd:
“Geachte heer [eiser sub 1 2e zaak],
In goede orde ontving ik uw brief van 15 augustus jl. inclusief nota’s. Ik heb deze aan Harbour doorgezonden met het verzoek om voor betaling zorg te dragen. Het is mij bekend dat er thans voldoende financiële middelen zijn, zodat de nota’s kunnen worden voldaan.”
Door Harbour Village is eind augustus 2011 ten behoeve van [eiser 3e zaak] een bedrag van
€ 2.060,16 aan vve-bijdragen voldaan.
2.6 Bij brief van 7 september 2011 heeft de advocaat van eisers Harbour Village gemaand tot betaling van de huurgarantie van 6% vanaf de datum van levering van de appartementen tot en met 1 september 2011, alsmede tot het verschaffen van duidelijkheid over de afdracht van de huurgarantie daarna. Toen betaling uitbleef hebben eisers in november 2011 conservatoir beslag gelegd op onroerende zaken van Harbour Village.
3 Het geschil
3.1 In hun dagvaardingen hebben eisers gevorderd, samengevat:
1. afgifte van de sleutels van de appartementen en inrichting van de appartementen in overeenstemming met het overeengekomen inrichtingspakket
2. primair
ontbinding van de beheer-/verhuurovereenkomst voor de toekomst en - zo begrijpt de rechtbank - nakoming voor het verleden, te weten
ten gunste van [eisers 1e zaak]:
- € 29.279,95 aan rendementsgarantie over de periode van 1 april 2010 tot 1 november 2011
- € 1.771,78 aan voorgeschoten kosten die volgens de beheer-/verhuurovereenkomst ten laste van Harbour Village komen;
ten gunste van [eisers 2e zaak]:
- € 24.752,- aan rendementsgarantie over de periode van 1 juli 2010 tot 1 november 2011
- € 1.329,04 aan voorgeschoten kosten die volgens de beheer-/verhuurovereenkomst ten laste van Harbour Village komen;
ten gunste van [eiser 3e zaak]:
- € 65.450,- aan rendementsgarantie over de periode van 10 maart 2010 tot 10 november 2011
- 3.054,57 aan voorgeschoten kosten die volgens de beheer-/verhuurovereenkomst ten laste van Harbour Village komen;
ALSMEDE, als gevolg van rendementsderving/kosten (schadevergoeding),
ten gunste van [eisers 1e zaak]:
- € 137.153,45 over de periode van 1 november 2011 tot 1 april 2019
- € 24.000,- aan toekomstige kosten
ten gunste van [eisers 2e zaak]:
- € 142.324,- over de periode van 1 november 2011 tot 1 juli 2019
- € 24.000,- aan toekomstige kosten
ten gunste van [eiser 3e zaak]:
- € 287.980,- over de periode van 10 november 2010 tot 10 maart 2019
- € 40.440,64 aan toekomstige kosten;
subsidiair
nakoming, en wel van alle primair gevorderde bedragen.
3.2 Harbour Village heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de standpunten van partijen zal hierna nog worden ingegaan.
4 De beoordeling
4.1 Harbour Village heeft betwist dat zij met eisers een beheer-/verhuurovereenkomst met rendementsgarantie heeft gesloten. Zij heeft aangevoerd dat [betrokkene] (zie onder 2.2) via het makelaarskantoor Inproject Leisure Projects B.V. dergelijke afspraken met eisers heeft gemaakt, terwijl [betrokkene] niet bevoegd was om dat namens Harbour Village te doen.
De advocaat van eisers heeft ter comparitie onbetwist verklaard dat [betrokkene] in het hele proces veelvuldig heeft opgetreden en zich steeds als vertegenwoordiger van Harbour Village heeft voorgedaan en dat dat hele proces erop gericht is geweest dat Harbour Village zou worden gebonden. Voor zoveel nodig wijzen eisers ook op de als productie 2 bij de dagvaardingen overgelegde schriftelijke opdracht tot verkoop van Harbour Village aan Inproject Leisure Projects B.V., waarbij [betrokkene] tekende voor Harbour Village. In die opdracht werd ook bepaald dat de appartementen zouden worden verkocht met een tienjarige rendementsgarantie van 6%.
4.2 Harbour Village heeft erkend dat de appartementen zijn verkocht door tussenkomst van Inproject Leisure Projects B.V. en dat deze makelaar indertijd is geïnstrueerd door [betrokkene]. [betrokkene] was dus kennelijk wel bevoegd om de opdracht tot verkoop te geven. Ook al zou [betrokkene], zoals Harbour Village kennelijk aanvoert, onbevoegd zijn geweest om aan die opdracht een tot het afsluiten van een beheer-/verhuurovereenkomst met rendementsgarantie toe te voegen, dan kan dat eisers niet worden tegengeworpen. Onbetwist is immers dat [betrokkene] ook tijdens de verdere gang van zaken als vertegenwoordiger is opgetreden en Harbour Village niets heeft ondernomen om de schijn van bevoegdheid daartoe weg te nemen. Integendeel heeft [betrokkene] nog kort voor de levering aan [eisers 1e zaak] de garantie bevestigd.
4.3 Los van het bovenstaande geldt dat ook mr. Sturhoofd meerdere malen ter bevestiging van de garantie als vertegenwoordiger van Harbour Village naar eisers toe is opgetreden en die bevoegdheid door Harbour Village niet wordt betwist. In de eerste plaats is dat gebeurd door toezending van de schriftelijke concept-overeenkomst (via de makelaar en de notaris). In de tweede plaats is tijdens de comparitie onbetwist door eisers verklaard dat mr. Sturhoofd in februari 2011 had toegezegd dat er in juli 2011 liquide middelen zouden zijn om hen de rendementsgarantie uit te betalen.
4.4 De conclusie is dan ook dat de rendementsgarantie rechtsgeldig tussen partijen is overeengekomen. Eisers beroepen zich in dit verband op de inhoud van de laatste concept beheer-/verhuurovereenkomst, die weliswaar niet door partijen is ondertekend, maar die, bij gebreke van andersoortige afspraken, geacht mag worden de inhoud van die rendementsgarantie, in het bijzonder in artikel 5 van Pro die overeenkomst, vorm te geven.
4.5 Eisers stellen, ook weer onbetwist, dat zij diverse pogingen hebben ondernomen om Harbour Village te bewegen tot uitkering over te gaan. Zij stellen ook dat zij, nadat hun de onder 4.3 bedoelde toezegging door mr. Sturhoofd was gedaan, er genoegen mee hebben genomen dat pas vanaf juli 2011 zou worden uitbetaald. De rechtbank legt dat, mede bij gebrek aan gegevens omtrent het moment waarop de apartementen turn-key (ook al was er nog geen sleutel) zijn opgeleverd en door beide partijen verhuurklaar werden geacht (zie artikel 5 lid Pro van de beheer-/verhuurovereenkomst), zo uit dat zij hebben afgezien van aanspraken die vóór 1 juli 2011 opeisbaar werden. De vorderingen tot nakoming zijn dus slechts toewijsbaar over de periode vanaf dat moment. Voor het overige zijn zij op zichzelf niet bestreden.
4.6 Nu Harbour Village de afspraken omtrent de rendementsgarantie niet is nagekomen zal de rechtbank de vorderingen tot ontbinding toewijzen. Nu daaromtrent geen verweer is gevoerd gaat zij uit van het verzuim van Harbour Village.
4.7 De schade na ontbinding bestaat uit rendementsderving en extra kosten (die anders voor rekening van Harbour Village zouden zijn gekomen). Onduidelijk is echter in hoeverre die schade daadwerkelijk wordt geleden, nu eisers ter comparitie hebben verklaard dat zij hun appartementen zelf willen gaan verhuren en de appartementen naar hun zeggen vanaf ongeveer dat moment ook voor verhuur gereed waren. Als de rechtbank de schade thans moet begroten, zal zij, indien de appartementen nog niet zijn verhuurd, rekening moeten houden met een bepaalde te verwachten leegstandsperiode (bij de vaststelling waarvan zij zelf niet over de benodigde deskundigheid beschikt). Als de appartementen inmiddels wel zijn verhuurd, dient zij op de hoogte te zijn van de huurprijs, teneinde deze af te zetten tegen de rendementsgarantie. De zaken zullen dan ook naar de rol worden verwezen zodat eisers zich hierover kunnen uitlaten, waarna Harbour Village daarop kan reageren.
4.8 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5 De beslissing
De rechtbank
Verwijst de zaken naar de roldatum van 22 augustus 2012 om eisers de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten over hetgeen onder 4.7 is overwogen,
Houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2012.