Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 209355 / HA ZA 10-2501
Vonnis van 19 september 2012
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WVGH BEHEER B.V.,
gevestigd te Leiden,
2. de commanditaire vennootschap
GRONDVERMOGEN I C.V.,
gevestigd te Leiden,
3. de commanditaire vennootschap
GRONDVERMOGEN II C.V.,
gevestigd te Leiden,
eiseressen,
advocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NOTARISKANTOOR [gedaagde]
2. [gedaagde]
3. [gedaagde]
gedaagden,
advocaat mr. D.M.S. Gribling te Amsterdam.
Partijen zullen hierna ook WVGH Beheer, GrondVermogen I, GrondVermogen II, Notariskantoor [gedaagde], [gedaagde] en [gedaagde sub 3] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 juni 2012
- de akte van eiseressen
- de antwoordakte van gedaagden.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Het enige wat nog te doen staat, is volgens het vonnis van 27 juni 2012 het vaststellen van de schade aan de hand van de in dat vonnis aangegeven criteria. Partijen hebben zich uitgelaten over de wijze waarop die schade vastgesteld moet worden.
2.2. De rechtbank heeft in genoemd tussenvonnis voorgesteld de volgende vragen aan een deskundige voor te leggen.
- Wat is de huidige waarde van de vanaf 19 juni 2007 verworven onroerende zaken?
- Heeft u verder nog opmerkingen op uw vakgebied die voor de zaak van belang kunnen zijn?
Daarbij is overwogen dat een vraag over de bepaling van de omvang van de schade die is geleden door het achterwege laten van de verzoeken om vrijstelling van overdrachtsbelasting toegevoegd kan worden.
2.3. Beide partijen stemmen in met het stellen van deze drie vragen.
2.4. Eiseressen voegen daar het voorstel van twee verdere vragen aan toe, te weten:
- Heeft u zakelijk dan wel privé contacten onderhouden met één van partijen in deze procedure dan wel met [ ] [betrokkene] of één van zijn vennootschappen, meer in het bijzonder één van zijn vennootschappen die betrokken waren bij de ABC-transacties?
- Kunt u in kaart brengen welke bedragen aan overdrachtsbelasting zijn betaald in verband met de aankoop van de tien door of ten behoeve van GrondVermogen I gekochte percelen en de acht door of ten behoeve van GrondVermogen II gekochte percelen?
2.5. De rechtbank acht beide vragen strikt genomen overbodig, maar zal de tweede gemakshalve overnemen. De eerste vraag moet een deskundige gesteld worden voordat hij benoemd wordt. Onder 2.15 komt dit aan de orde.
2.6. Gedaagden stellen de volgende vragen voor.
- Wat is de huidige waarde van de vanaf 19 juni 2007 verworven onroerende zaken indien daarop mogelijk een bestemmingswijziging (naar bouwgrond) zal komen?
- Heeft u ervaring met speculatieve beleggingen in gronden en zo ja, kunt u daarover uw ervaringen beschrijven?
2.7. Deze vragen zal de rechtbank niet overnemen.
2.8. De eerste neemt zij niet over omdat de waarde als bouwgrond nu juist alleen van belang is als daarvan concreet sprake is. Indien er concreet sprake van is, zal dit door de deskundige in het antwoord moeten worden betrokken.
De tweede vraag is te ruim van strekking omdat hij de deskundige ertoe lijkt te willen bewegen alles wat hij/zij ooit over speculatieve beleggingen gehoord heeft, in het antwoord te betrekken. Indien en voor zover gedaagden willen weten of de deskundige eigen ervaring heeft met de materie waarover hij/zij rapporteert, kunnen zij deze vraag tijdens het onderzoek of in reactie op het conceptrapport alsnog voorleggen.
2.9. Resumerend zal de rechtbank de volgende vragen voorleggen aan de te benoemen deskundige.
1. Wat is de huidige waarde van de vanaf 19 juni 2007 verworven onroerende zaken?
2. Wat is de omvang van de schade die is geleden door het achterwege laten van de verzoeken om vrijstelling overdrachtsbelasting?
3. Kunt u in kaart brengen welke bedragen aan overdrachtsbelasting zijn betaald in verband met de aankoop van de tien door of ten behoeve van GrondVermogen I gekochte percelen en de acht door of ten behoeve van GrondVermogen II gekochte percelen?
4. Heeft u verder nog opmerkingen op uw vakgebied die voor de zaak van belang kunnen zijn?
2.10. Over de persoon van de deskundige lijken partijen het in zoverre eens te zijn dat zij de in de verzoekschriftprocedure genoemde deskundige in verband met diens volgens beide partijen exorbitante kosten niet benoemd willen zien.
2.11. Vervolgens is de vraag aan de orde of de rechtbank tot benoeming van één deskundige of tot benoeming van drie deskundigen moet overgaan. Gedaagden noemen als argument voor dit laatste dat getaxeerde waarden van objecten nogal uiteen kunnen lopen naar gelang verschillende deskundigen een object waarderen. Dit geldt echter mutatis mutandis voor vrijwel alle deskundigenbenoemingen. Het vormt dus geen argument om in dit geval drie deskundigen te benoemen. Hier komt bij dat beide partijen al bezwaar maken tegen de hoge kosten van de ene eerder genoemde deskundige.
2.12. De rechtbank zal overgaan tot benoeming van één deskundige.
2.13. Eiseressen geven aan dat een deskundige, gelet op de contacten van een notariskantoor in de onroerendgoedwereld, niet in Gelderland gevestigd moet zijn, maar gelet op de aard van de materie wel ervaren dient te zijn in de waardering van landbouwgrond. Zij doen terzake twee voorstellen.
2.14. Buiten de hiervoor genoemde voorkeur voor drie deskundigen en afwijzing van de eerder genoemde, brengen gedaagden op dit punt niets naar voren.
2.15. De rechtbank stelt voor tot deskundige te benoemen de heer [deskundige]. De [deskundige] is bereid en in staat het onderzoek uit te voeren. Hij heeft de rechtbank laten weten dat hij geen contacten heeft (gehad) met partijen en/of [ ] [betrokkene] of een van de door hem beheerste vennootschappen. Hij heeft de rechtbank meegedeeld dat het voorschot inclusief btw € 43.450,20 moet belopen en dat in beginsel de conceptrapportage drie maanden na de aanvang van het onderzoek zou zijn aan te leveren.
2.16. De rechtbank zal het voorschot door beide partijen voor gelijke delen laten betalen, nu eisers de waarde van de percelen ten grondslag leggen aan hun vordering tot schadevergoeding, maar tevens de beroepsfout van gedaagden al door de rechtbank vastgesteld is.
2.17. Over de voorgestelde benoeming kunnen partijen zich bij akte uitlaten.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 3 oktober 2012 voor het nemen van een akte door beide partijen over hetgeen is vermeld onder 2.17, waarna het schriftelijk debat tussen partijen in beginsel is geëindigd,
3.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2012.