Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 830518 \ CV EXPL 12-4331 \ 199 \ 392
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
[verhuurder]
wonende te [woonplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie
gemachtigde mr. R.G.M. Sleutels
tegen
[huurder]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in voorwaardelijke reconventie
gemachtigde mr. M. Kaemingk
toevoegingsnummer [nummer]
Partijen worden hierna [verhuurder] en [huurder] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 augustus 2012 en de daarin genoemde processtukken
- de conclusie van antwoord in reconventie met een productie
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 23 oktober 2012, waaraan gehecht de brieven van mr. Kaemingk van 9 en 22 oktober 2012 alsmede de brief van mr. Sleutels van 12 oktober 2012 met als bijlagen productie 10 en 11 en de brief van 23 oktober 2012.
2. De feiten
2.1. [huurder], geboren op [dag en maand] 1930 en derhalve thans 82 jaar oud, woont vanaf 15 oktober 1971 in de (beneden-)woning aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). Daarvoor woonde zij ruim tien jaar in de (boven-)woning aan [adres van bovenwoning]
2.2. Sinds 1 oktober 1992 bestaat tussen [verhuurder] als verhuurder [huurder] een huurovereenkomst ter zake van het gehuurde. De (kale) huurprijs bedroeg laatstelijk € 280,80 per maand, te vermeerderen met een voorschot voor bijkomende levering en en diensten van € 20,00 per maand.
2.3. In een brief van 27 april 2012 schrijft de gemachtigde van [verhuurder] aan [huurder]:
(…)
Gegeven is dat cliënt (primair) het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, nu cliënt het gehuurde ter beschikking van zijn dochter wenst te stellen.
Daarnaast is (subsidiair) van belang dat de huidige huurprijs de exploitatiekosten van het pand niet dekken. Dit brengt met zich dat sprake is van een zodanige structurele wanverhouding dat ook de kosten van (regulier) onderhoud niet uit de (huur)opbrengsten kunnen worden betaald. Om die reden is het niet mogelijk het gehuurde aan u ter beschikking te houden.
Het vorenstaande brengt met zich dat de onderhavige overeenkomst van huur en verhuur zijdens cliënt (verhuurder) wordt opgezegd tegen 1 november 2012 (…). Het gehuurde dient door u op 1 november 2012 leeg en ontruimd, in goede staat en met afgifte van alle sleutels te worden opgeleverd.
(…)
2.4. In een brief van 14 mei 2012 heeft de toenmalige gemachtigde van [huurder] namens haar aan [verhuurder] bericht dat zij niet akkoord gaat met de beëindiging van de huurovereenkomst.
3. De vordering en het verweer in conventie
3.1. [verhuurder] vordert, uitvoerbaar bij voorraad:
a. beëindiging van de huurovereenkomst per 1 november 2012, althans een door de kantonrechter te bepalen datum;
b. veroordeling van [huurder] tot ontruiming van het gehuurde per 1 november 2012, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, opdat het gehuurde op de bepaalde datum in goede staat en met afgifte van alle sleutels wordt opgeleverd, met machtiging van [verhuurder] om dit zelf te (laten) bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;
c. veroordeling van [huurder] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente binnen acht dagen na de datum van dit vonnis;
d. veroordeling van [huurder] tot betaling van de nakosten.
3.2. [verhuurder] legt aan de vordering ten grondslag dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro). [verhuurder] stelt daartoe dat zijn dochter, geboren op [dag en maand] 1974 en derhalve thans 38 jaar oud, voorheen woonachtig was in Duitsland. Zij is echter gescheiden en heeft dringend woonruimte in Nijmegen, waar zij werkt, nodig. Het is geen houdbare situatie dat zijn dochter bij [verhuurder] en zijn partner inwoont en de dochter heeft geen middelen om zelf passende woonruimte te huren of te kopen. Zij heeft te weinig inschrijvingstijd om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. Daarom woont zij nu tijdelijk op een studentenkamer. [verhuurder] wil zijn dochter in het gehuurde laten wonen.
3.3. [huurder] voert gemotiveerd verweer waarop hierna, waar nodig, wordt ingegaan.
4. De vordering en het verweer in voorwaardelijk reconventie
4.1. [huurder] vordert, voor zover de vordering in conventie wordt toegewezen en derhalve voorwaardelijk:
a. een maximale termijn te bepalen waarbinnen geen beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming zal plaatsvinden;
b. [verhuurder] bij een beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te veroordelen tot een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van tenminste € 5.327,00;
c. [verhuurder] te veroordelen tot betaling van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag indien op enig moment mocht blijken dat de wil van [verhuurder] om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, onverminderd het recht van [huurder] op verdere schadevergoeding;
d. een ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.2. [huurder] legt aan de vordering ten grondslag dat, zo al geoordeeld zou worden dat zij de woning moet verlaten, aan haar een ruimere termijn voor ontruiming moet worden toegestaan en voorts een vergoeding voor door haar te maken kosten moet worden toegekend.
4.3. [verhuurder] voert gemotiveerd verweer waarop hierna, waar nodig, wordt ingegaan.
5. De beoordeling van het geschil in conventie en in voorwaardelijke reconventie
5.1. Omdat de vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
5.2. [huurder] heeft primair betwist dat sprake is van eigen gebruik door [verhuurder], nu het gaat om huisvesting van diens dochter en deze bovendien thans niet in de woning van [verhuurder] verblijft.
5.3. De kantonrechter oordeelt als volgt. Van eigen gebruik in de zin van art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro kan weliswaar sprake zijn als het persoonlijk gebruik van het gehuurde zal geschieden door een ander dan de verhuurder, zoals in casu het geval is nu het gaat om de dochter van [verhuurder], maar zodanig gebruik kan slechts als eigen gebruik gelden als de verhuurder door de woonruimte aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient.
5.4. Als algemeen ervaringsfeit geldt dat inwoning bij (één van) de ouders door een kind in de leeftijd van de dochter van [verhuurder] in de regel geen wenselijke situatie is. Bovendien heeft [verhuurder] op dit punt gesteld dat spanningen ontstonden door de inwoning van zijn dochter bij hem en zijn partner. Onbetwist is voorts dat de woonruimte van [verhuurder] niet geschikt is voor meer dan twee (volwassen) personen. [verhuurder] heeft er naar het oordeel van de kantonrechter derhalve een eigen belang bij dat zijn dochter elders woonruimte kan betrekken. Dat daarvoor een, naar [verhuurder] stelt tijdelijke, (nood-)oplossing is gevonden in de vorm van het huren van een studentenkamer, doet daaraan naar het oordeel van de kantonrechter niet af. Los van de vraag hoe lang de dochter van [verhuurder] in die kamer kan wonen, een feit van algemene bekendheid is dat een studentenkamer – zeker op langere termijn – geen passende woonruimte is voor de dochter van [verhuurder]. Het belang van [verhuurder] dient naar het oordeel van de kantonrechter daarom beoordeeld te worden als woont zijn dochter nog bij hem in. Nu dat een ongewenste en – in ieder geval op de langere termijn – onhoudbare situatie oplevert, wordt uitgegaan van een dringend eigen belang aan de zijde van [verhuurder].
5.5. Het vorenstaande maakt dat wordt toegekomen aan de vraag of afweging van de belangen van beide partijen ertoe leidt dat verlenging van de huurovereenkomst niet van [verhuurder] kan worden gevergd.
5.6. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt. Onweersproken is dat [huurder], 82 jaar oud, reeds meer dan vijftig jaar in het pand woont en reeds meer dan veertig jaar in het gehuurde. Hieruit vloeit voort, zoals zij stelt, dat haar (sociale) leven in belangrijke mate samenhangt met (de locatie van) het gehuurde. Voorts is onweersproken dat het gehuurde voldoet aan de (huidige) behoeftes van [huurder] omdat alle vertrekken in het gehuurde zich op de begane grond bevinden. Daarnaast is er een tuin. De kantonrechter is van oordeel dat deze omstandigheden aan de zijde van [huurder] maken dat niet kan worden geoordeeld dat van [verhuurder], gelet op diens belangen, niet kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met [huurder] voortzet. Beide partijen hebben naar het oordeel van de kantonrechter belang bij het gehuurde als hiervoor uiteengezet, doch gelet op het vorenstaande kan niet worden geoordeeld dat de belangen van [verhuurder] boven die van [huurder] dienen te prevaleren.
5.7. De vordering in conventie wordt op grond van het vorenstaande afgewezen. De vordering in reconventie behoeft, nu de daaraan gekoppelde voorwaarde niet is vervuld, geen bespreking.
5.8. [verhuurder] wordt in conventie in het ongelijk gesteld en dient daarom de proceskosten te dragen. In reconventie kan, nu de voorwaarde niet is vervuld en gelet op de samenhang daarvan met de vordering in conventie, een beslissing over de proceskosten achterwege blijven (Hoge Raad 11 februari 2011, NJ 2012/73).
6. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1. wijst de vordering af;
6.2. veroordeelt [verhuurder] om de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [huurder] begroot op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde, te betalen aan de gemachtigde van [huurder];
in reconventie
6.3. verstaat dat de vordering, gelet op het oordeel in conventie, geen beoordeling behoeft.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op