Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 824072 \ CV EXPL 12-3661 \ 199\547
uitspraak van 7 december 2012
vonnis
in de zaak van
de stichting Stichting Pensioenfonds Wonen
gevestigd te Utrecht
gemachtigde Janssen & Janssen c.s. Eindhoven
eisende partij
tegen
1.
[gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde ARAG rechtsbijstand
2.
[gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde ARAG rechtsbijstand
gedaagde partijen
Partijen worden hierna SPW en [gedaagde partij] (in mannelijk enkelvoud) genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 augustus 2012 en de daarin genoemde processtukken
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 6 november 2012.
2. De feiten
2.1. SPW verhuurt op grond van een schriftelijke huurovereenkomst sinds 1 juli 2007 aan [gedaagde partij] de woning gelegen aan de [adres] Het betreft een drie-onder-één-kap woning waarbij de woning van [gedaagde partij] gelegen is op één van de hoeken.
2.2. In de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang:
“(…) Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Van deze overeenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE”, vastgesteld op 30 juli 2003 (…)”
2.3. In deze “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna: algemene bepalingen) staat, voor zover hier van belang:
“(…)
3.3 Huurder heeft voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig voor veranderingen of toevoegingen op of aan de buitenzijde van het gehuurde, met inbegrip van het erf, het balkon, de gemeenschappelijke ruimten en van de tuin (tenzij het gaat om de inrichting als siertuin).
3.4 Tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen, verleent verhuurder geen toestemming voor veranderingen en toevoegingen die huurder wenst aan te brengen indien:
- daardoor de verhuurbaarheid van het gehuurde wordt geschaad;
- de wijziging leidt tot een waardedaling van het gehuurde;
- deze niet noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde;
- deze het woongenot niet verhogen;
- wanneer zwaarwichtige bezwaren van verhuurder zich overigens tegen het aanbrengen daarvan verzetten.
(…)
8.2 Het is huurder niet toegestaan zonder toestemming van verhuurder erfafscheidingen, schuren, getimmerten en andere opstallen te plaatsen, te wijziging of te verwijderen.
(…)
13.4 Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorg dragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen.
(…)”
2.4. ACM Vastgoed (hierna: ACM) beheert voor SPW de woningen.
2.5. Op 28 oktober 2011 heeft ACM [gedaagde partij] per brief gesommeerd de serre af te breken.
3. De vordering en het verweer
3.1. SPW vordert bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
1. de huurovereenkomst te ontbinden;
2. [gedaagde partij] te veroordelen tot het ontruimen van de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met machtiging van SPW om de ontruiming zo nodig, op kosten van [gedaagde partij], zelf ter hand te nemen;
3. [gedaagde partij] te veroordelen en wel hoofdelijk, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan SPW te voldoen;
I. een bedrag van € 757,45 per maand, zijnde de door [gedaagde partij] verschuldigde huurverplichting te rekenen vanaf 1 juli 2012 tot aan het tijdstip dat de onderhavige huurovereenkomst wordt ontbonden;
II. [gedaagde partij] te veroordelen tot een bedrag van € 757, 45 per maand voor de woning, voor elke maand dat [gedaagde partij] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking te stellen aan SPW;
III. de veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover,
subsidiair:
1. [gedaagde partij] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de ongeoorloofde serre te verwijderen en verwijderd te houden onder verbeurte van een dwangsom van € 200,00 per dag(deel) voor iedere dag dat [gedaagde partij] in gebreke blijft met een maximum van € 10.000,00;
2. SPW te machtigen om, indien [gedaagde partij] niet binnen acht weken na betekening van dit vonnis aan voornoemd onderdeel van de subsidiaire vordering heeft voldaan, zelf de werkzaamheden uit te (doen) voeren teneinde de gebouwde serre te verwijderen en verwijderd te houden, met machtiging van SPW om zich toegang tot het gehuurde te verschaffen en met veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van de kosten die SPW daarvoor redelijkerwijs gemaakt heeft, te voldoen binnen acht dagen;
3. [gedaagde partij] te verbieden om vergelijkbare voorzieningen als voornoemd aan te brengen in, aan of op het gehuurde op straffe van een boete van € 1.000,00 per geconstateerde overtreding van dit verbod;
4. de veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
3.2. SPW baseert haar vordering op de volgende stellingen. ACM ontvangt van de buurvrouw van [gedaagde partij], mevrouw [X] (hierna: [X]), herhaaldelijk klachten betreffende door [gedaagde partij] veroorzaakte overlast. Uit de geuite klachten kan blijken dat [gedaagde partij] zich schuldig heeft gemaakt aan een opeenstapeling van gedragingen als treiteren en pesterijen jegens [X]. Bovendien is er regelmatig sprake van geluidsoverlast. Ingevolge artikel 7:213 BW Pro is [gedaagde partij] verplicht zich als een goed huurder te gedragen. Voorts staat in artikel 13.4 van de algemene bepalingen dat [gedaagde partij] aan omwonenden geen hinder of last zal bezorgen. [gedaagde partij] veroorzaakt ernstige overlast waardoor hij in strijd handelt met de algemene bepalingen en hij derhalve zijn verplichtingen als goed huurder (7:213 BW) niet nakomt.
3.3. Een tweede tekortkoming, die de ontbinding rechtvaardigt bestaat uit het feit dat [gedaagde partij] zonder toestemming van ACM een serre aan de woning heeft geplaatst. In artikel 3.3 van de algemene bepalingen is bepaald dat [gedaagde partij] hiervoor vooraf schriftelijke toestemming nodig heeft van ACM. [gedaagde partij] heeft deze toestemming echter niet aan ACM gevraagd. Op grond van artikel 7:215 lid 6 BW Pro mag ACM van de hoofdregel in lid 1 van dit artikel afwijken indien het de buitenzijde van de gehuurde woning betreft. ACM heeft [gedaagde partij] op 28 oktober 2011 gesommeerd de veranderingen ongedaan te maken, maar de situatie is niet gewijzigd. [gedaagde partij] verkeert derhalve in verzuim. Bovendien veroorzaakt de serre overlast bij omwonenden van [gedaagde partij] nu ACM van [X] diverse klachten hierover heeft ontvangen. [gedaagde partij] heeft zich niet gedragen als een goed huurder en ACM stelt zich op het standpunt dat deze tekortkoming, zeker in onderlinge samenhang met de overige tekortkomingen, ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.4. [gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer, waarop hierna, waar nodig, wordt ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Beoordeeld moet worden of [gedaagde partij] overlast (heeft) veroorzaakt, en zo ja, of dit gebeurt in een zodanige mate dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen ten opzichte van ACM die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De door ACM gestelde overlast is echter uitdrukkelijk door [gedaagde partij] betwist. De vertegenwoordiger van ACM heeft ter terechtzitting verklaard dat ACM niet heeft kunnen vaststellen dat [gedaagde partij] overlast aan [X] (heeft) veroorzaakt. ACM heeft ook geen klachten inzake door [gedaagde partij] veroorzaakte overlast van een of meerdere andere buren overgelegd. Ook heeft zij geen ander stuk overgelegd waaruit de gestelde overlast kan worden afgeleid, bijvoorbeeld een zogenaamde sfeerrapportage van de politie. Daarom wordt de grondslag van de vordering als onvoldoende feitelijk onderbouwd gepasseerd.
4.2. Wat betreft de serre het volgende. Op grond van artikel 7:215 lid 1 BW Pro is de huurder niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij de veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Op grond van lid 6 van dit artikel mag ACM van de hoofdregel in lid 1 van dit artikel ten nadele van de huurder afwijken, indien het de buitenzijde van de gehuurde woning betreft. De afwijking van artikel 7:215 lid 1 BW Pro heeft zij opgenomen in artikel 3.3 van de algemene bepalingen. Gezien de omvang van de serre en de wijze van monteren moet deze gezien worden als een toevoeging aan het gehuurde zoals omschreven in artikel 3.3 van de algemene bepalingen. Derhalve had [gedaagde partij] voorafgaande aan het bouwen van de serre toestemming aan ACM moeten vragen. Dit heeft hij niet gedaan en dat levert een tekortkoming op aan de zijde van [gedaagde partij]. Indien in het betoog van [gedaagde partij] een beroep op artikel 3.4 van de algemene bepalingen moet worden gelezen, kan dat hem niet baten. Deze bepaling is niet voor tweeërlei uitleg vatbaar en mag daarom niet a-contrario worden uitgelegd.
4.3. Uitgangspunt is dat elke tekortkoming in de regel de ontbinding van een (wederkerige) overeenkomst wettigt, zie artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Van dit uitgangspunt kan slechts worden afgeweken in geval van de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
4.4. [gedaagde partij] heeft aangevoerd dat de serre demontabel is en zonder teveel tijd en moeite (binnen ongeveer twee uur) schadeloos kan worden weggehaald. Het verhoogt voor hem het leefgenot, nu er meer ruimte is en daarbij zijn er minder stookkosten. Ter terechtzitting heeft [gedaagde partij] verder aangevoerd dat in de buurt van [gedaagde partij] zonder toestemming van ACM carports en tuinhuisjes in de tuinen van de van ACM gehuurde woningen zijn geplaatst en schotelantennes aan die woningen zijn bevestigd. Dit is door ACM niet betwist.
4.5. Vaststaat dat ACM niet heeft opgetreden tegen deze toevoegingen aan de desbetreffende verhuurde woningen en/of in de tuin ervan en hier ook thans niet tegen optreedt. Blijkbaar acht ACM deze zaken van te geringe betekenis om hiervoor ontbinding van de diverse huurovereenkomsten te vorderen. [gedaagde partij] had er gezien deze omstandigheden geen rekening mee behoeven te houden dat dit in haar geval anders zou zijn. ACM had derhalve moeten toelichten waarom er in het geval van [gedaagde partij] geen sprake is van een geringe betekenis van zijn tekortkoming. Dit heeft zij niet gedaan.
4.6. Gezien deze bijzondere omstandigheden van het geval oordeelt de kantonrechter dat de tekortkoming van te geringe betekenis is om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4.7. Uit het voorgaande volgt dat het primair gevorderde wordt afgewezen.
4.8. Voor wat betreft het subsidiair gevorderde staat vast dat hetgeen is toegevoegd aan het gehuurde op grond van de algemene bepalingen niet is toegestaan. Dit vormt dan ook een wanprestatie van de zijde van [gedaagde partij]. [gedaagde partij] is daar zelf verantwoordelijk voor. Of ACM nu wel of niet tegen “toevoegingen” in de rest van de buurt optreedt, doet daar niet aan af. Het gelijkheidsbeginsel, zoals dat geldt in het bestuursrecht, geldt nu eenmaal niet in het civiele recht. Gezien het feit dat de serre daarnaast een omvangrijke toevoeging aan het gehuurde betreft en ACM ter zitting voldoende duidelijk heeft aangevoerd waarom zij de verwijdering daarvan vordert, acht de kantonrechter deze vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar en wijst het subsidiair gevorderde toe. Dat die toevoeging de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, leidt niet tot een ander oordeel, nu het twee van elkaar te onderscheiden vorderingen betreft.
De termijn waarbinnen aan de veroordeling moet worden voldaan wordt gesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis. Gelet op de gang van zaken tot nu toe acht de kantonrechter een dwangsom op zijn plaats. Deze bedraagt € 200,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde partij] in gebreke blijft met dien verstande dat aan de dwangsom een maximum wordt verbonden van € 8.400,00.
4.9. De gevorderde machtiging om de serre na acht weken na betekening van dit vonnis zelf te verwijderen indien [gedaagde partij] daarmee in gebreke blijft, wordt bij gebreke van verweer en gelet op artikel 3:299 Burgerlijk Pro Wetboek toegewezen.
4.10. Met betrekking tot de vordering tot machtiging tot binnentreden het volgende. Het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner is alleen geoorloofd in de gevallen bij of krachtens de wet bepaald, door hen die daartoe bij of krachtens de wet zijn aangewezen (artikel 12 lid 1 Grondwet Pro). De gevorderde machtiging tot binnentreden wordt afgewezen, omdat een wettelijke grondslag ontbreekt. Het is aan de wetgever om voor een geval als dit een wettelijke voorziening te treffen. Deze vordering wordt afgewezen.
4.11. Ten aanzien van het gevorderde verbod voor de toekomst, zijn geen (voldoende) feiten en omstandigheden gesteld om die toe te wijzen.
4.12. Partijen worden beide voor een deel in het ongelijk gesteld en moeten daarom ieder hun eigen kosten dragen.
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde partij] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de serre te verwijderen en verwijderd te houden onder verbeurte van een dwangsom van
€ 200,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde partij] in gebreke blijft, met een maximum van
€ 8.400,00;
5.2. machtigt ACM om, indien [gedaagde partij] niet binnen acht weken na de betekening van dit vonnis aan hetgeen onder 5.1. is beslist heeft voldaan, zelf de werkzaamheden uit te (doen) voeren teneinde de serre te verwijderen en verwijderd te houden;
5.3. verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2012.