Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 229620 / HA ZA 12-324
Vonnis van 21 november 2012
in de zaak van
[eiser]
advocaat mr. J.P. Hoegee te Nijmegen
tegen
J[gedaagde]
gedaagde,
advocaat mr. W.G.A. van Hoogstraten te Beuningen
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 juli 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 19 september 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 28 oktober 2010 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna de “overeenkomst”) gesloten waarbij [eiser] van [gedaagde] heeft gekocht een woning aan de [adres] 160 in [woonplaats] (hierna de “woning”). In de overeenkomst wordt de woning omschreven als tussenwoning met separate kelder, berging, diverse schuurtjes, tuin, ondergrond en overige toebehoren. De koopprijs bedroeg € 178.750,00. De woning is op 11 oktober 2010 geleverd aan [eiser].
2.2. De overeenkomst, gesloten conform de modelovereenkomst van de NVM, bevat onder meer de volgende bepalingen:
Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat
waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken ….
5.2 (….)
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen
bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis.
(…)
Artikel 20 Geen Pro bewoning verkochte
Koper verklaart hierbij dat hij het gekochte accepteert in de huidige staat van onderhoud. Verkoper heeft het verkochte de laatste jaren niet zelf bewoond en hij kan derhalve niet alles over de eigenschappen c.q. gebreken van de woning meedelen, waarvan hij wel op de hoogte zou zijn geweest indien hij het verkochte zelf wel feitelijk gebruikte. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico van koper komen.
Artikel 21 Ouderdomsclausule Pro
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en bijgebouwen) ruim 100 jaar oud zijn wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor de fundering, vloeren, de leidingen van electriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 (van de koopakte) omschreven (woon)gebruik en met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart koper de verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.
2.3. Op 2 september 2011 heeft B&W van Nijmegen aan [eiser] een bouwstop opgelegd. Bij brief van 13 september 2011 heeft zij deze met onmiddellijke ingang weer ingetrokken. B&W schrijven daarin onder meer het volgende:
Op 2 september 2011 hebben wij een bouwstop (ast onder dwangsom) opgelegd ten aanzien van bouwwerkzaamheden op het perceel [adres] 160.
U was namelijk bezig om zonder de vereiste omgevingsvergunning een aanbouw te realiseren (in de aanbouw wilde u, formeel gezegd, de primaire woonfunctie gaan uitoefenen).
Wij hebben vervolgens onderzocht of er voor de door u gewenste aanbouw een omgevingsvergunning verleend zou kunnen worden. Dit blijkt niet het geval te zijn, met name omdat de aanbouw in strijd is met het bestemmingsplan en ook niet past binnen de beleidsregels die de gemeente hanteert om dergelijke strijdigheden toch te kunnen vergunnen.
(…)
Wij hebben de verwachting dat u er alles aan zult doen om te voldoen aan de vergunningsvrije voorwaarden die worden genoemd in bijlage II, artikel 2 van Pro het Besluit Omgevingsrecht. In dit kader heeft u bijvoorbeeld aangegeven dat het gebruik van de aanbouw functioneel ondergeschikt zal worden aan het gebruik van het hoofdgebouw, de oppervlakte van de aanbouw kleiner zal worden dan aanvankelijk de bedoeling was en u de bestaande opstallen zoals kassen en een overkapping op het erf zult slopen.
2.4. Bij brief van 30 september 2011 heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van een (rechts)gebrek, nu een aanzienlijk deel van het verkochte illegaal is gebouwd en de gemeente in dat verband mogelijk handhavend zal optreden tegen de aanwezigheid van deze bouwwerken.
2.5. Bij e-mail van 3 oktober 2011 heeft de heer R. [betrokkene 1] van de gemeente Nijmegen geschreven aan de heer [betrokkene 2], de architect van [eiser]:
Ik begrijp van een collega dat de heer [eiser] aan het overwegen is om de bestaande opstallen op het perceel (…) niet te slopen maar hier een vergunning voor aan te vragen. Dit staat de heer [eiser] uiteraard vrij, maar dat betekent wel dat de situatie niet meer zo is zoals we afgesproken hadden en op de grond waarvan we de bouwstop hebben ingetrokken.
Wilt u mij zo spoedig mogelijk (…) melden of het inderdaad juist is dat de opstallen nog niet gesloopt zijn en mogelijk ook niet gesloopt zullen worden. U weet dat de aanbouw ten aanzien waarvan de bouwstop is opgelegd alleen vergunningsvrij gebouwd mag worden als de bestaande opstallen zijn gesloopt.
(…)
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 27.989,38 te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van
€ 23.750,00 vanaf 1 oktober 2011 tot aan de dag van algehele voldoening en veroordeling in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de rente daarover vanaf de 15e dag na de datum van het vonnis en met de nakosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat sprake is van een rechtsgebrek als bedoeld in artikel 7:15 BW Pro omdat een aanzienlijk deel van de woning, te weten (een deel van de) bijgebouwen, illegaal is gebouwd en deze bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden. Het gevolg daarvan is, aldus [gedaagde], dat hij een kleiner deel van de woning kan gebruiken dan waarop hij op grond van de versterkte informatie mocht rekenen. Hij ging uit van een woonoppervlak van 145m2, doch daarvan blijkt 55m2 illegaal gebouwd, zodat slechts 90m2 woonoppervlak resteert. Als gevolg daarvan lijdt [gedaagde] schade die hij begroot op € 23.750,00. Subsidiair legt [gedaagde] aan zijn vordering ten grondslag dat met de door hem gestelde gebreken sprake is van non-conformiteit en vordert hij gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst in de zin dat de koopprijs zal worden verminderd. Meer subsidiair doet hij in verband daarmee een beroep op dwaling en vordert hij vermindering van de koopprijs met voormeld bedrag.
4.2. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat de aanspraken van [eiser] zijn vervallen om hij niet binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of redelijkerwijs heeft behoren te ontdekken dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, [gedaagde] daarvan in kennis heeft gesteld. [eiser] heeft in reactie hierop gesteld dat hem eerst nadat een bouwstop was afgekondigd - eerst mondeling op 31 augustus 2011 en vervolgens schriftelijk op 2 september 2011 - heeft begrepen dat er voor geen van de aanbouwen een vergunning was verkregen. Met de eerste klachtbrief van 30 september 2011 heeft hij tijdig geklaagd. [gedaagde] onderbouwt zijn verweer dat [eiser] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd uitsluitend met de stelling dat ervan mag worden uitgegaan dat [eiser] kort na de aankoop kennis heeft gekregen van het ontbreken van de vereiste vergunningen. [gedaagde] geeft zelf aan dat hij niet op de hoogte was van de vergunningplicht. Niet valt in te zien waarom [eiser] dat dan wel moest zijn. [eiser] heeft aangevoerd dat hij pas toen hij begon met de renovatie van de bijgebouwen geconfronteerd werd met het ontbreken van de vereiste vergunning(-en). Nu [gedaagde] niet nader onderbouwt waarom [eiser] geacht moet worden eerder op de hoogte te zijn geweest, is dit beroep dat niet tijdig is geklaagd onvoldoende onderbouwd. De eventuele aanspraken van [eiser] zijn dus niet vervallen.
4.3. Van een rechtsgebrek in de zin van artikel 7:15 BW Pro is slechts sprake indien de woning belast zou zijn met een zakelijk recht van een derde, beperkingen voortvloeiend uit auteursrechten, octrooien en merken, uit huurovereenkomsten of kwalitatieve verbintenissen. Dat daarvan sprake is, is gesteld noch gebleken. Het mogelijk ontbreken van een bouwvergunning valt daar niet onder.
4.4. Het ontbreken van een bouwvergunning kan in beginsel non-conformiteit opleveren als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro. De rechtbank is echter van oordeel dat daarvan in dit geval geen sprake is. Daartoe overweegt zij als volgt.
4.5. In de eerste plaats kan uit de aanschrijving van B&W uitsluitend worden afgeleid dat voor de door [eiser] gewenste aanbouw in strijd is met het bestemmingsplan en dat als nog voldaan kan worden aan de vergunningsvrije voorwaarden. Daaruit kan niets worden afgeleid over het al dan niet voldoen aan de voorwaarden van de aanbouwen die [eiser] bij aankoop heeft aangetroffen. In die zin is de stelling van [eiser] onvoldoende onderbouwd.
4.6. Voor zover aangenomen zou moeten worden dat ook gebreken kleven aan de bij aankopen aangetroffen gebouwen, geldt het volgende. Uit de door [eiser] overgelegde tekeningen en de daarop aangegeven arceringen, die verder door [gedaagde] niet zijn bestreden, volgt dat de aanspraken van [eiser] betrekking hebben op de achter het woonhuis gelegen bijgebouwen/ruimtes die zijn aangegeven met een streeparcering en een ruitarcering. Volgens [gedaagde] betreft het in totaal een oppervlak van ongeveer 55m2. Van de overige, achter het woonhuis gelegen, bijgebouwen heeft [eiser] gesteld dat deze door de gemeente (hoogstwaarschijnlijk) aanvaard zullen worden. Dat volgt ook uit de onder punt 2.3 geciteerde brief. Nu de [eiser] bij de berekening van het financiële nadeel waarvan hij in deze procedure vergoeding vordert, deze laatste gebouwen geheel buiten beschouwing laat, zal de rechtbank dat ook doen. In deze procedure gaat het daarmee uitsluitend om de bijgebouwen/ruimtes in het roze gearceerde gedeelte.
4.7. De woning is verkocht als “woonhuis”. Dat is het normale gebruik als bedoeld in artikel 7:17 lid 2 BW Pro. Dat partijen een bijzonder gebruik hebben afgesproken, is gesteld noch gebleken. [eiser] heeft aangegeven de woning te hebben gekocht in matige staat van onderhoud met de bedoeling deze ingrijpend te renoveren om deze geschikt te maken voor bewoning en zo mogelijk kamerbewoning. Kennelijk had [eiser] daarbij ook op het oog de bijgebouwen achter de woning geschikt te maken voor (kamer)bewoning. De rechtbank acht in dit verband van belang dat het om een oude woning met bijgebouwen gaat. Deze bouwwerken zijn opgericht in een periode waarin andere voorschriften golden dan thans het geval is. Partijen hebben afgesproken dat bouwkundige gebreken niet belemmerend werken voor het overeengekomen gebruik als woonhuis. Voorts is van belang dat [gedaagde] niet zelf recent in de woning heeft gewoond. Gesteld noch gebleken is dat hem bekend was dat vergunningen voor de bijgebouwen ontbraken. Onder deze omstandigheden, kan het gestelde ontbreken van de benodigde vergunningen en het als gevolg daarvan niet kunnen renoveren van enkele van de bijgebouwen (namelijk die in het gearceerde gedeelte) niet worden gekwalificeerd als een non-conformiteit.
4.8. [eiser] baseert zijn vordering vanwege non conformiteit voorts op de stelling dat hij een woonoppervlak heeft gekocht van 145m2, terwijl hem slechts 90m2 is geleverd.
In de overeenkomst is niet vastgelegd hoeveel woonoppervlak [eiser] heeft gekocht. [gedaagde] betwist echter niet dat [eiser] 145m2 woonoppervlak heeft gekocht, zodat de rechtbank dat als vaststaand aanneemt. [gedaagde] betwist echter wel dat hij [eiser] 55m2 minder woonoppervlak heeft geleverd dan waarop de laatste op grond van de overeenkomst aanspraak kon maken.
4.9. [eiser] onderbouwt zijn stelling met het argument dat het in rechtsoverweging 4.6 omschreven gearceerde gedeelte niet als woonoppervlak kwalificeert en daarmee, zo begrijpt de rechtbank, afgetrokken moet worden van het geleverde woonoppervlak. [gedaagde] betwist echter dat het gearceerde gedeelte als woonoppervlak is verkocht omdat het betreft een overdekte binnenplaats en een ruimte in gebruik als kas en voert aan dat hij [eiser] (minimaal) de verkochte 145m2 woonoppervlak is geleverd.
4.10. Over de berekening van het woonoppervlak zijn partijen het echter niet eens. De gegevens opgenomen in de zogenaamde “stamkaart” (productie 6 aan de zijde van [eiser]) leiden niet tot een totale woonoppervlakte van 145m2.
Ter comparitie is van de zijde van [gedaagde] aangevoerd dat zijn makelaar het woonoppervlak heeft berekend door voor het hoofdgebouw uit te gaan van drie woonlagen (inclusief de kelder) plus de oppervlakte van de aangebouwde keuken en badkamer. Bij die gelegenheid heeft [gedaagde] echter tevens verklaard dat je in de kelder niet kunt staan. Dat blijkt ook uit de eerder genoemde “stamkaart”(productie 6). Dat brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat de kelder niet meegerekend kan worden voor de vaststelling van het oppervlak waarop daadwerkelijk gewoon kan worden. De vraag is echter wat partijen bedoeld hebben met het begrip “woonoppervlak”.
4.11. [gedaagde] heeft tevens aangevoerd dat nu de bijgebouwen niet zijn meegenomen in de berekening van het woonoppervlak, terwijl die bijgebouwen voor een deel wel zijn verwarmd, geïsoleerd, behangen en van vaste elektra zijn voorzien en daarmee – zo begrijpt de rechtbank deze stelling van [gedaagde] – voor bewoning geschikt zijn, niettemin voldoende woonoppervlak is geleverd. De in de procedure overgelegde tekeningen en foto’s zijn echter onvoldoende duidelijk om deze redenering te kunnen volgen. Dat geldt ook voor de gegevens die volgen uit de “stamkaart”.
4.12. De rechtbank zal partijen nu eerst in de gelegenheid stellen bij akte de volgende vragen te beantwoorden:
- wat hebben partijen verstaan hebben onder het begrip woonoppervlak;
- hoe heeft [gedaagde] de 145m2 woonoppervlak berekend (daarover is ter comparitie een verklaring gegeven, hoe verhoudt die zich tot de gegevens op de “stamkaart”(productie 6) en de oppervlaktematen op bijlagen A en B bij het proces-verbaal);
- wat is het woonoppervlak als het in bijlage B bij het proces-verbaal roze gearceerde gedeelte wordt meegerekend, hoeveel woonoppervlak is er en dan en hoeveel als dat wordt weggelaten (kelder graag apart vermelden);
- hoeveel woonoppervlak is (mogelijk) te weinig geleverd ?
De rechtbank verzoekt voorts om overlegging van een kopie van genoemde bijlagen waarin de oppervlaktematen van de diverse gebouwen beter leesbaar zijn.
4.13. Om reden van proceseconomie zal de rechtbank reeds in dit stadium ingaan op de gestelde schade. Indien vast zou komen te staan dat [gedaagde] minder vierkante meters woonoppervlak heeft geleverd dan partijen hebben afgesproken, staat daarmee tevens vast dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de zijn verplichtingen. Dat tekortschieten is voorts toerekenbaar zodat [gedaagde] aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade.
4.14. Die schade zal onderbouwd moeten worden. Daartoe is onvoldoende de verklaring van makelaar [betrokkene 3] van 21 december 2011 die [eiser] aan zijn schadeberekening ten grondslag legt. De waardebepaling dient betrekking te hebben op de datum van aankoop van de woning en dient alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen daaronder begrepen de prijs/kwaliteit/kwantiteit verhouding. Zonodig dient zal de rechtbank daartoe een deskundige benoemen. Partijen zullen zich in hun akte tevens kunnen uitlaten over de persoon van een te benoemen deskundige en de formulering van de aan de deskundige te stellen vragen. Partijen kunnen ook suggesties doen voor een waardebepaling langs een andere weg.
4.15. In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen en de kosten die nog gemoeid zullen zijn met een deskundigenonderzoek, geeft de rechtbank partijen in overweging na te gaan of zij hun geschil alsnog onderling tot een oplossing kunnen brengen.
4.16. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.17. Om redenen van organisatorische aard heeft de rechter ten overstaan van wie de comparitie heeft plaats gevonden, niet dit vonnis kunnen wijzen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 5 december 2012 voor het nemen van een akte door [eiser] over hetgeen is vermeld onder r.o. 4.12 en 4.14, waarna de wederpartij op de rol van 19 december 2012 weken daarna een antwoordakte kan nemen,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Blaisse en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2012.