Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 236235 / KG ZA 12-608
Vonnis in kort geding van 12 december 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AANNEMERSBEDRIJF [eiseres] B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. F.P.G.F. de Moel te Eindhoven,
tegen
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK,
STAANDE EN GELEGEN AAN HET ADRES
[adres],
gedaagden,
van wie zich vóór de zitting bekend heeft gemaakt:
[gedaagde]
verblijvende te [adres],
en voor wie mr. F.G.W.M. Huijbers te Nijmegen optreedt als advocaat.
Eiseres zal verder [eiseres] B.V. worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk worden aangeduid als de krakers, dan wel afzonderlijk als [een van de gedaagden].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 5, 7 en 8
- de brief van mr. De Moel van 26 november 2012 met als bijlagen productie 9 en 10
- de brief van mr. De Moel van 27 november 2012 met als bijlage productie 6
- de brief van mr. Huijbers van 27 november 2012
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiseres] B.V.
- de pleitnota van [een van de gedaagden]
- de ter zitting door [eiseres] B.V. overgelegde productie 11
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagden
Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres] 552 te [woonplaats] (hierna: het pand), naast de hiervoor met naam genoemde [een van de gedaagden], door verscheidene andere personen anders dan krachtens een persoonlijk of zakelijk recht wordt bewoond en/of gebruikt, en dat zij in redelijkheid de identiteit van deze bewoners niet heeft kunnen achterhalen. [eiseres] B.V. heeft dus de in artikel 45 lid 3 juncto Pro artikel 61 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering omschreven wijze van dagvaarden mogen toepassen. Bij de uitvoering daarvan zijn vervolgens de wettelijk vereiste formaliteiten in acht genomen. Tegen deze krakers wordt dan ook verstek verleend, met uitzondering van [een van de gedaagden].
3. De feiten
3.1. [eiseres] B.V. is eigenaar van het pand [adres] 552 te [woonplaats] (hierna: het pand).
3.2. Aannemingsbedrijf [aannemingsmaatschappij] B.V. (hierna: [aannemingsmaatschappij] B.V.), de moedermaatschappij van [eiseres] B.V., heeft op de naastgelegen percelen van het pand een bouwproject ontwikkeld van zes woningen, waarvan er vier zijn gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats] en twee aan de [adres].
3.3. De bouwfase van de laatste gerealiseerde woningen, de twee woningen aan de [adres], heeft tot en met augustus 2011 geduurd. Momenteel resteren voor deze woningen nog afbouwwerkzaamheden. Deze woningen zijn (nog) niet verkocht.
3.4. De krakers verblijven sinds 31 oktober 2012 in het pand.
3.5. Mr. De Moel heeft bij brief van 2 november 2012 aan de krakers onder meer bericht:
“(…) Cliënte heeft op 31 oktober jongstleden bij de politie te [woonplaats] aangifte gedaan voor huisvredebreuk, vernieling en diefstal van haar roerende zaken.
Dat u zich op 30 oktober jongstleden wederrechtelijk de toegang tot de woning heeft verschaft, blijkt uit de gegevens van de alarmcentrale, welke de exacte tijd heeft vastgelegd waarop u de woning wederrechtelijk bent binnengetreden en de alarminstallatie onklaar heeft gemaakt, althans vernield.
(…)
Namens cliënte stel ik u allen, hoofdelijk, aansprakelijk voor de gevolgen van het wederrechtelijk betreden van de woning en het wederrechtelijk verblijven in deze woning.
(…)
Daarnaast is cliënte op dit moment in vergaande onderhandeling met een partij om de woning aan te kopen. Voor zover door uw onrechtmatig handelen deze koop niet door zal gaan, stelt cliënte u tevens aansprakelijk voor de gevolgschade hiervan. (…)
Ik verzoek u derhalve, voor zover nodig sommeer ik u, mij voor uiterlijk maandag 5 november aanstaande vóór 12:00 uur te informeren of u uiterlijk 6 november 2012 de woning op vrijwillige basis zult verlaten. (…)”
3.6. Bij brief van 8 november 2012 heeft ADMC.nl/.com aan [eiseres] B.V. onder meer bericht:
“(…) Bij deze bevestig ik het feit dat we in vergevorderde onderhandeling waren voor de aankoop en/of huur van het pand [adres] 552 te [woonplaats]. (…) We hadden hierover al overeenstemming bereikt en wilden z.s.m. in dit pand kunnen intrekken.
Tijdens de recente bezichtigingen van het pand, bleek dat het een oude vrijstaande woning betrof, die jullie momenteel in gebruik hadden als kantoor voor de afwikkeling van de verkoop van de 3 woningen en overige werkzaamheden, het pand was ook als zodanig nog voorzien van inventaris en overige inrichting door [aannemingsmaatschappij], alsmede een professioneel alarmsysteem (in werking).
Wij willen u er voor de goede orde op wijzen, dat wij alleen verder kunnen gaan, indien het pand vrij is van huurders of onrechtmatige bewoners, overige rechthebbenden, m.u.v. uw eigendomsrecht in geval van verhuur aan ons.
Wij hopen op een spoedige afwikkeling van onze uitgesproken intenties en een snelle definitieve overeenkomst met u voor de betrekking van pand [adres] 552.
(…)”
3.7. De Bewonersgroep Kea heeft bij e-mail van 9 november 2012 aan mr. De Moel onder meer bericht:
“(…)
Wij hebben uw brief ontvangen over de zaak [adres] 552 te [woonplaats], waarin wij als bewonersgroep gevraagd worden het pand te verlaten, dit omdat wij hier wederrechtelijk zouden zitten.
Bewonersgroep Kea, die in het pand woont, spijt het zeer dat er direct zo’n aanstoot aan de zaak wordt genomen. (…)
Daarom presenteer ik u bijgevoegd aan deze e-mail een veelgebruikte, en alom door eigenaren en krakers geprezen ingebruiknemingsovereenkomst.
Hopelijk kunnen wij er in overleg uit komen, we willen immers niemand tot last zijn.
(…)”
3.8. Mr. De Moel heeft in reactie hierop bij e-mail van 9 november 2012 bericht:
“(…)
Ik kan u direct laten weten dat cliënte u nimmer toestemming zal geven om de woning te gebruiken.
Cliënte heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik en heeft derhalve een spoedeisend belang om uw ontruiming bij voorlopige voorziening te vorderen.
(…)”
3.9. De heer [makelaar] van [makelaardij] Makelaardij te [woonplaats] heeft bij e-mail van 26 november 2012 aan mr. De Moel onder meer bericht:
“(…)
Als verkopend makelaar optredend in opdracht van aannemingsbedrijf [aannemingsmaatschappij] voor de verkoop van de woningen gelegen aan de [adres] 554 en 556 te [woonplaats] verklaar ik hierbij dat ik met zekere regelmaat gebruik maak van de naastgelegen woning waar o.a. een keuken/kantine is gevestigd van [aannemingsmaatschappij], o.a. voor koffie/thee en frisdrank. Dit voor o.a. het ontvangen van gegadigden, het bewaren van verkoopmateriaal en sleutels e.d. en het uitschakelen van het alarm voor de naastgelegen woningen.
(…)”
4. Het geschil
4.1. [eiseres] B.V. vordert, samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A. de krakers te veroordelen om het pand binnen 24 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen, ontruimd te houden en achter te laten in de staat zoals zij deze op 31 oktober 2012 hebben aangetroffen;
B. [eiseres] B.V. te machtigen om, indien de krakers met de ontruiming in gebreke mochten blijven, deze op kosten van de krakers, in die zin dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van politie en justitie;
C. de krakers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 150,00 per dag dat zij, na betekening van dit vonnis, in verzuim blijven om het pand te ontruimen;
D. de krakers hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, als ook de nakosten van dit geding.
4.2. [eiseres] B.V. legt aan haar vorderingen, kort gezegd, ten grondslag dat de krakers zonder recht of titel in het pand verblijven. Er is geen sprake van leegstand van de woning. Het pand is van augustus 2011 tot en met 31 oktober 2012 steeds voortdurend gebruikt als opslag van bouwmaterialen ten behoeve van de laatste afbouwwerkzaamheden van de woningen aan de [adres]. Het pand is gemiddeld eenmaal in de paar weken in gebruik door medewerkers van [aannemingsmaatschappij] B.V als directie-/schaftgelegenheid. Tevens heeft de makelaar van [eiseres] B.V. op de bovenverdieping van de woning een kantoor ingericht ten behoeve van de ontvangst van potentiële kopers van de woningen aan de [adres]. Ondanks sommatie daartoe hebben de krakers het pand niet verlaten. [eiseres] B.V. is in vergaande onderhandeling met een potentiële koper voor het pand en de naastgelegen woningen. Door de aanwezigheid van de krakers wordt de verkoop belemmerd. Daarnaast zijn ramen en deuren geforceerd en vernield om de toegang tot het pand te verschaffen. [eiseres] B.V. lijdt als gevolg van deze omstandigheden schade.
4.3. [een van de gedaagden] voert verweer en betwist onder meer het spoedeisend belang aan de zijde van [eiseres] B.V.
4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Vast staat dat de krakers het onderhavige pand zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Daarmee maken zij inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres] B.V. Voorop staat dat het eigendomsrecht ingevolge artikel 5:1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. Het staat de eigenaar met uitsluiting van een ieder vrij van de zaak gebruik te maken, mits dit gebruik niet strijdt met rechten van anderen en de op wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht zijn genomen. Artikel 5:2 BW Pro geeft de eigenaar van een zaak de bevoegdheid om zijn eigendom op te eisen van iedereen die haar zonder recht onder zich houdt. Dit betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die er inbreuk op maakt.
5.2. Een ontruimingsvordering in kort geding is evenwel slechts toewijsbaar, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. Dit betekent dat [eiseres] B.V. voldoende spoedeisend belang moet hebben bij haar ontruimingsvordering en dat dit belang zwaarder moet wegen dan het belang van de krakers bij een afwijzing van de vordering.
5.3. [een van de gedaagden] betwist, kort gezegd, dat [eiseres] B.V. een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming, omdat geen concrete datum bekend is waarop een overdracht van het pand dient plaats te vinden. Hij betwist ook dat daadwerkelijk sprake is van reëel vooruitzicht op verkoop aan ADMC. Indien thans wordt overgegaan tot ontruiming leidt dat volgens hem tot ongerechtvaardigde leegstand. Voorts betwist [een van de gedaagden] dat het pand ten tijde van de kraak door [eiseres] B.V. in gebruik was. Het pand was niet onderhouden of schoongehouden. De toegangsdeuren waren dichtgetimmerd en dichtgeschroefd. [een van de gedaagden] ontkent dat hij en/of de andere krakers het pand of opgeslagen goederen hebben beschadigd of ontvreemd.
5.4. Onbetwist is dat [eiseres] B.V. als eigenaar van het pand de gelegitimeerde keuze heeft gemaakt de naastgelegen panden ter verkoop aan te bieden. Onbetwist is ook dat [eiseres] B.V. het onderhavige pand ook zal verkopen, indien zij daartoe, eventueel in een ‘package-deal’ de kans krijgt. [eiseres] B.V. heeft, voorshands oordelend, voldoende aannemelijk gemaakt dat er onderhandelingen zijn over de verkoop van dit pand en de naastgelegen nieuwbouwwoningen. [eiseres] B.V. heeft ter staving van haar stelling in afschrift een verklaring van de potentiële koper ADMC.nl/.com in het geding gebracht. [een van de gedaagden] trekt dat in twijfel omdat het, naar zijn zeggen, een ‘raar briefje’ betreft en er, indien sprake is van een kandidaat koper/huurder, meer brieven en bewijzen van contracten en onderhandelingen moeten zijn. Aan [een van de gedaagden] kan worden toegegeven dat in het algemeen bij onderhandelingen over de koop van drie onroerende zaken, waarover – zo wordt in de brief van ADMC gesteld – zelfs al overeenstemming zou zijn bereikt, meer documentatie verwacht mag worden dan de enkele brief die is overgelegd. De twijfel die daardoor zou kunnen ontstaan, gaat echter niet zo ver dat zelfs dient te worden betwijfeld dat er onderhandelingen over de verkoop van de drie panden gaande zijn. Er is onvoldoende aanwijzing dat er wat dat betreft sprake is van een volledig leugenachtige verklaring.
5.5. De voorzieningenrechter acht het aannemelijk dat de aanwezigheid van krakers een belemmering vormt voor de verkoop van het pand en de twee naastgelegen woningen. Ook acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat het bouwbedrijf [eiseres] B.V. in het huidige economische klimaat een zwaarwegend belang heeft bij het creëren van een zo gunstig mogelijke uitgangspositie om de panden te verkopen. Namens [eiseres] B.V. is ter zitting toegelicht dat de liquiditeiten die zij bij een verkoop van de panden zou kunnen genereren van groot belang zijn voor de continuïteit van haar onderneming en dat zij inmiddels bereid is over ieder aannemelijk bod serieus na te denken. Deze belangen acht de voorzieningenrechter reëel en zwaarwegend, zwaarwegender dan de belangen van de krakers. Hiermee is eveneens het spoedeisend belang van [eiseres] B.V. bij de vordering gegeven.
5.6. De toezegging van [een van de gedaagden] dat hij geenszins voornemens is de verkoop van het pand te vertragen of te belemmeren en dat de krakers het pand zullen verlaten op het moment dat [eiseres] B.V. met een concrete, onderbouwde bestemming komt aan de belangen van [eiseres] B.V. onvoldoende tegemoet. [eiseres] B.V. (en haar potentiële kopers) zou dan immers maar moeten afwachten of de krakers die toezegging gestand doen. [eiseres] B.V. heeft recht en belang het nodige te doen ter realisatie van de verkoop van het pand zonder daarin gehinderd te worden door personen zonder recht of titel.
5.7. De vordering zal dus worden toegewezen. Voor de ontruiming zal een termijn van één week worden vastgesteld, opdat de krakers enige termijn krijgen om vervangende woonruimte te vinden.
5.8. De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat [eiseres] B.V. bij de vordering heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen.
5.9. De gevorderde dwangsom zal op na te melden wijze worden gemaximeerd. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden toegewezen.
5.10. De krakers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] B.V. worden begroot op:
- dagvaarding € 76,17
- griffierecht 575,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.467,17
6. De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1. veroordeelt de krakers om binnen één week na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] 552 te (6525 ZV) [woonplaats] te ontruimen, ontruimd te houden en achter te laten in de staat zoals zij deze op 31 oktober 2012 hebben aangetroffen,
6.2. veroordeelt de krakers hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] B.V. een dwangsom te betalen van € 150,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 6.1. uitgesproken veroordeling voldoen, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt,
6.3. machtigt [eiseres] B.V. om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van dit vonnis te bewerkstelligen, indien de krakers in gebreke blijven aan het onder 6.1. van dit vonnis bepaalde te voldoen,
6.4. veroordeelt de krakers hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] B.V. tot op heden begroot op € 1.467,17,
6.5. veroordeelt de krakers hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
6.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier I.W.H.M. Verheijen op 12 december 2012.