Uitspraak
Vonnis d.d. 27-04-2001.-
Zaaknummer 32438.-
DE ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE ASSEN
Vonnis van de president in het kort geding van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres in kort geding bij dagvaarding van 11 april 2001,
procureur mr. R. van der Molen,
en
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in kort geding bij gemelde dagvaarding,
procureur mr. H.J. de Ruijter,
OVERWEGINGEN
1.De vordering en het procesverloop
1.1. Eiseres, hierna te noemen [eiseres], heeft bij dagvaarding gevorderd dat de president bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
gedaagde zal bevelen om binnen 24 uur na vonniswijzing althans betekening van dit vonnis het op zijn verzoek op 30 maart 2001 door deurwaarder Jan Pranger te Assen gelegde conservatoir beslag op het in de dagvaarding genoemd appartementsrecht zal (doen) opheffen, doorhalen en/of vervallenverklaren, zulks op straffe van een dwangsom groot
f. 5.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat gedaagde in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen;
subsidiair:
voormeld beslag binnen 24 uur na vonniswijzing ambtshalve, eventueel voor rekening van gedaagde, zal doen opheffen, doorhalen en/of vervallenverklaren;
een en ander met veroordeling van gedaagde in de kosten van deze procedure.
1.2. Ter zitting van 19 april 2001 heeft [eiseres] bij monde van haar procureur van eis geconcludeerd overeenkomstig de dagvaarding.
1.3. Gedaagde, hierna te noemen [gedaagde], heeft de vorderingen bestreden bij monde van zijn procureur.
1.4. Beide partijen legden pleitaantekeningen over en brachten stukken in het geding, waarna zij vonnis verzochten.
2. De feiten
2.1. [eiseres] is eigenares van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de flatwoning op de eerste verdieping met verder toebehoren, parkeerplaats en berging op de begane grond, plaatselijk bekend [adres, woonplaats, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [nummer].
2.2. [eiseres] heeft het appartementsrecht via makelaar Boelens Jorritsma te Assen te koop aangeboden. [gedaagde] en het echtpaar [derde] hebben de vraagprijs (f. 650.000,00 k.k.) geboden, respectievelijk op 19 maart en op 16 maart 2001. [gedaagde] heeft op 19 maart het appartement bezichtigd, [derde] op 22 maart 2001.
2.3. Op 21 maart 2001 is afgesproken, dat een beperkte inschrijvingsprocedure zou plaats hebben. Op 23 maart 2001 hebben [gedaagde] en [derde] een nieuw bod in gesloten enveloppen ingeleverd. Na opening bleek dat [gedaagde] f. 683.750,00 k.k. en [derde] f. 675.008,00 k.k. had geboden.
2.4. Na beraad heeft [eiseres] de koop van het appartementsrecht aan [derde] gegund.
2.5. [gedaagde] heeft op 30 maart 2001 conservatoir beslag doen leggen op het appartementsrecht. Op 6 april 2001 heeft hij [eiseres] gedagvaard in versneld regime.
3. Het standpunt van [eiseres]
3.1. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij niet verplicht was te gunnen aan de hoogste bieder ([gedaagde]). Naar geldend recht is het via een inschrijving te koop aanbieden van een onroerende zaak geen aanbod maar een uitnodiging tot het doen van een aanbod c.q. een uitnodiging om in onderhandeling te treden.
Ook in de praktijk is het vast gebruik en algemeen beginsel dat de verkoper de vrijheid heeft om aan een bepaald persoon te gunnen, dan wel in het geheel niet te gunnen. [eiseres] verwijst ter ondersteuning van haar standpunt naar de Algemene Veilingvoorwaarden Registergoed 1993 en de Algemene voorwaarden voor de verkoop bij openbare inschrijving van registergoederen 1996 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) alsmede naar de NVM-richtlijn voor verkoop bij inschrijving.
3.2. Daarnaast heeft de makelaar van [eiseres] zowel bij bekendmaking van het gebruik van de inschrijvingsprocedure als voorafgaand aan het openen van de enveloppen meegedeeld dat [eiseres] zou uitmaken wie de beste koper zou zijn en dat de hoogste bieder niet per definitie de beste koper zou zijn.
3.3. [eiseres] heeft aan [derde] gegund omdat zij verwachtte dat de overdracht met [derde] soepeler zou verlopen dan met [gedaagde] en [derde] kan afnemen tussen 1 juni en 1 juli terwijl [gedaagde] aangaf te kunnen afnemen omstreeks 1 juli 2001.
3.4. [eiseres] wenst conform de gunning aan [derde] te leveren. [derde] heeft zijn eigen woning inmiddels verkocht en heeft zich ingesteld op het afnemen en betrekken van [adres]. [eiseres] heeft een nieuw appartement gekocht, waarvan de eigendomsverdracht en betaling per 15 mei a.s. plaatsvinden. Het beslag verhindert de levering aan [derde]. Zowel het leggen als het handhaven van het beslag zijn onrechtmatig tegenover [eiseres]. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij opheffing van het beslag.
4. Het standpunt van [gedaagde]
4.1. [gedaagde] stelt dat de inschrijvingsprocedure is bepaald teneinde de hoogste bieder in de gelegenheid te stellen het appartement te verkrijgen. Er is geen sprake van een openbare inschrijving. Er is vooraf niet gesproken over gunning en de voorwaarden waaraan zou moeten worden voldaan alvorens over te gaan tot gunning. Hij betwist uitdrukkelijk dat de makelaar heeft gezegd dat de hoogste bieder niet de beste hoefde te zijn.
4.2. Verkoop bij inschrijving als in casu moet worden gekwalificeerd als een aanbod tot beide bieders, waarbij slechts één persoon kan accepteren, namelijk hij die het hoogste bod doet. Gelet op de feitelijke gang van zaken kon niet langer van een uitnodiging tot het in onderhandeling treden worden gesproken. [gedaagde] mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de koopovereenkomst met de hoogste bieder tot stand zou komen. Het volgen van een inschrijvingsprocedure had geen zin, als vervolgens niet de hoogste bieder als koper zou worden geaccepteerd.
4.3. [eiseres] pleegt wanprestatie door het appartementsrecht te verkopen en te leveren aan [derde]. Er is daarom terecht beslag gelegd. Het beslag dient te blijven rusten totdat in de aanhangig gemaakte bodemprocedure een beslissing is gegeven. Van schade aan de zijde van [eiseres] is geen sprake, omdat het transport pas uiterlijk 1 juli 2001 zou moeten plaatsvinden. Bij opheffing van het beslag kan het doel daarvan, levering aan [gedaagde], niet meer bereikt worden.
5. De beoordeling
5.1. De vraag die beoordeeld moet worden is of er grond is het door [gedaagde] gelegde conservatoir beslag op te heffen. Uit het door [eiseres] gestelde kan worden afgeleid, dat zij meent, dat [gedaagde]'s vordering ondeugdelijk is. [gedaagde] is het hier niet mee eens.
5.2. Allereerst moet worden vastgesteld, dat aan de afspraken, waarop [eiseres] zich beroept, bij de beoordeling geen betekenis kan worden gehecht. [gedaagde] betwist, dat uitdrukkelijk is afgesproken, dat aan de beste koper zou worden verkocht en dit kort geding leent zich niet voor vaststelling van de vraag of de afspraak inderdaad is gemaakt. In het vervolg wordt er dus vanuit gegaan, dat geen afspraken zijn gemaakt.
5.3. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt, dat ons hoogste rechtscollege van oordeel is, dat het bij inschrijving ten verkoop aanbieden van een onroerende zaak zich er in beginsel
niet toe leent anders te worden opgevat dan als een uitnodiging om in onderhandeling te treden (vgl. HR 11 dec. 1991, NJ 1992, 177). Een overeenkomstige regel is door de Hoge Raad geformuleerd voor de vergelijkbare situatie, waarin een onroerende zaak te koop werd aangeboden bij advertentie (HR 10 april 1981, NJ 1981, 532). In dit arrest overwoog de Hoge Raad dat bij de onderhandelingen niet alleen prijs en eventuele verdere voorwaarden van de koop, maar ook de persoon van de gegadigde van belang kunnen zijn. Ook in recente literatuur wordt ervan uitgegaan, dat de verkoop bij inschrijving een uitnodiging tot het doen van een aanbod is. Daar is reden toe, omdat de persoon van de gegadigde voor de verkoper van belang is, gezien het feit, dat koper en verkoper in de periode tussen koop en levering regelmatig met elkaar van doen zullen hebben (vgl. Prof. mr. W.G. Huijgen, Koop en verkoop van onroerende zaken, 8b).
5.4. In de oudere literatuur en lagere jurisprudentie wordt verschillend gedacht over de vraag of een openbare verkoop bij inschrijving een uitnodiging tot het doen van een aanbod behelst, dan wel een volledig openbaar aanbod. Het ligt niet voor de hand aan deze verdeelde literatuur en jurisprudentie, die bovendien vaak een ander soort inschrijvingen dan de onderhavige betreft, een argument te ontlenen om af te wijken van de jurisprudentie van de Hoge Raad.
5.5. Aan de verschillende algemene voorwaarden en NVM-richtlijnen die door [eiseres] zijn overgelegd, kan geen betekenis worden toegekend voor de beslissing, alleen al omdat niet is afgesproken, voor zover dat al kon, dat op de in die voorwaarden/richtlijnen bedoelde wijze te werk zal worden gegaan.
5.6. De vraag is dus of er sprake is van omstandigheden, waaruit kan worden afgeleid, dat afgeweken moet worden van het door de Hoge Raad aangenomen beginsel. Dergelijke omstandigheden zijn door [gedaagde] onvoldoende gesteld. Het enkele feit, dat geen afspraken zijn gemaakt is daartoe uiteraard onvoldoende. Het argument van [gedaagde], dat de inschrijvingsprocedure geen zin had, als vervolgens niet de hoogste bieder als koper zou worden geaccepteerd, gaat niet op; immers, uiteindelijk is wel voor een hogere prijs dan de vraagprijs en het eerste bod van beide gegadigden verkocht. Het stond [eiseres] dus vrij andere omstandigheden dan alleen de vraag wie het hoogst had geboden mee te nemen in haar beslissing.
5.7. Het komt op grond van het vorenstaande onwaarschijnlijk voor dat de bodemrechter de vordering van [gedaagde] tot levering zal toewijzen. De vordering is dus summierlijk ondeugdelijk gebleken. Bovendien is aannemelijk, dat [eiseres] door het voortduren van het beslag in haar belangen geschaad wordt, doordat de levering aan [derde] niet op de geplande datum door kan gaan, en is het niet waarschijnlijk, dat de bodemrechter tijdig voor die datum uitspraak zal doen. Onder deze omstandigheden is de vordering van [eiseres] toewijsbaar, met dien verstande dat de president het gelegde beslag op grond van art. 705 Rv. zelf kan opheffen, zodat het niet nodig is [gedaagde] te bevelen dat te doen.
5.8. [gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
BESLISSINGEN
De president:
1. Heft op het op verzoek van [gedaagde] op 30 maart 2001 door deurwaarder Jan Pranger te Assen gelegde conservatoir beslag op het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de flatwoning op de eerste verdieping met verder toebehoren, parkeerplaats en berging op de begane grond, plaatselijk bekend [adres, woonplaats, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [nummer].
2. Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op f. 1.550,00 aan salaris en f. 514,73 aan verschotten.
3. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
4. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Gewezen door mr. F. le Poole fungerend-president, bijgestaan door
mr. A.J. Wassenburg-Hazelhoff, griffier, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van vrijdag 27 april 2001, en door de fungerend-president en de griffier voornoemd ondertekend.