Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector kanton
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 207907 \ CV EXPL 07-3158
vonnis van de kantonrechter d.d. 27 mei 2008
in de zaak van
[Eiser],
hierna te noemen: [verhuurder],
wonende te [adres],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: Haarsma Hoogerwerf Advocaten,
tegen
1. De besloten vennootschap [Gedaagde sub 1].,
gevestigd te [adres],
hierna te noemen: [huurster],
gedaagde sub 1 in conventie, tevens eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M. Maathuis,
2. [Gedaagde sub 2],
wonende te [adres],
gedaagde sub 2, in rechte niet verschenen.
De procedure
Na tussenvonnis van 12 februari 2008 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden voor het verstrekken van nadere inlichtingen en het beproeven van een schikking. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van het ter zitting besprokene. Nadat partijen tijdens deze comparitie er niet in waren geslaagd een vergelijk te treffen, is de zaak verwezen naar de rol voor akte uitlating royement van partijen. Partijen hebben echter geen royement gevraagd, waarna opnieuw vonnis is bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast geldt.
De verdere beoordeling van het geschil
1. De kantonrechter neemt hier over en verwijst naar wat hij heeft overwogen en beslist bij voormeld tussenvonnis.
Feiten
2. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende betwist, alsmede blijkende uit de in zoverre onbetwist gelaten inhoud van de overgelegde producties, staat het volgende vast.
[verhuurder] heeft op 10 mei 2007 een huurovereenkomst gesloten met [huurster] betreffende de bedrijfsruimte (kantoorruimte) staande en gelegen aan [adres] te [adres]. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande 1 juni 2007 en lopende tot en met 31 mei 2012. Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van € 4.760,00 inclusief BTW per maand. De eerste huurtermijn over juni 2007 is door [huurster] voldaan.
Bij brief van 18 juni 2007 van mr. M.R. Maathuis, gemachtigde van [huurster], werd namens [huurster] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Aanleiding voor [huurster] tot ontbinding van de huurovereenkomst bestond daaruit dat op 2 juni 2007 in een kamer van het gehuurde op de eerste etage een steen van de schoorsteen door het systeemplafond is gevallen.
Op of omstreeks 28 juni 2007 heeft [huurster] het gehuurde ontruimd.
[verhuurder] heeft het pand met ingang van 1 maart 2008 weer verhuurd. De nieuw overeengekomen huurprijs bedraagt € 30.000,00 per jaar.
De vorderingen en het gevoerde verweer
3.1. [verhuurder] baseert zijn vordering, bestaande uit hoofdelijke betaling door beide gedaagden van een schadebedrag groot € 280.840,00 als gevolg van de ingeroepen ontbinding, op voormelde feiten. Dit bedrag wordt gevormd door de resterende 59 huurtermijnen over de overeengekomen duur van de overeenkomst tussen [verhuurder] en [huurster]. [verhuurder] stelt daarbij dat het vallen van een steen door het systeemplafond op 2 juni 2007 is ontstaan door een menselijke fout. Na dit voorval heeft hij voldoende maatregelen genomen. Deze gebeurtenis rechtvaardigde naar het oordeel van [verhuurder] echter niet een ontbinding van de huurovereenkomst zijdens [huurster]. Waar [huurster] zich bovendien nog op een steenval op 23 en 24 juni 2007 heeft beroepen, is deze steenval volgens [verhuurder] geregisseerd door [gedaagde sub 2]. Daardoor heeft zij onrechtmatig gehandeld jegens [verhuurder] en voorts heeft zij de ontbinding door [huurster] bewerkstelligd. [verhuurder] vordert om die reden de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 2] voor de betaling van de door hem niet ontvangen huurtermijnen.
3.2. Met betrekking tot de hierna vermelde reconventionele vordering van [huurster] stelt [verhuurder] zich op het standpunt dat er geen enkele reden was voor [huurster] om het pand te ontruimen en dat zij zelf heeft toegewerkt naar een ontruiming. Subsidiair betwist hij de (hoogte van de) opgevoerde schadeposten.
4.1. [huurster] heeft de vordering betwist. Zij is van oordeel dat de gebeurtenis van 2 juni 2007 een dusdanige tekortkoming in de uitvoering van de huurovereenkomst van de zijde van [verhuurder] oplevert dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Verder wijst zij op een aantal “kinderziektes” van het net gerenoveerde pand bij het betrekken ervan, evenals op lekkages die zich voorgedaan hebben tijdens een wolkbreuk op 14 juni 2007. De door haar ingeschakelde expert, [Q], heeft vastgesteld dat het gehuurde onveilig was door de (voortdurende) dreiging van vallende stenen.
4.2. Op grond van de tekortkoming aan de zijde van [verhuurder], in verband waarmee zij de ontbinding van de huurovereenkomst heeft moeten inroepen, vordert [huurster] op haar beurt schadevergoeding van [verhuurder]. Zij stelt haar schade op een bedrag van € 213.626,00 mede aan de hand van een aantal door haar in afschrift overgelegde facturen.
Het oordeel van de kantonrechter
5.1. In de eerste plaats stelt de kantonrechter vast dat [verhuurder] zich niet op de nietigheid of vernietigbaarheid van de ingeroepen ontbinding van de huurovereenkomst heeft beroepen. Daarmee staat dus tevens vast dat de huurovereenkomst van partijen is geëindigd op 18 juni 2007 althans op 19 juni 2007, namelijk op de datum waarop de gemachtigde van [huurster] deze ontbinding heeft ingeroepen. De juistheid van deze datum zal worden besproken onder 5.5. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen om die reden de gestelde feiten van na die ontbindingsdatum verder buiten beschouwing blijven. Dat brengt voorts mee dat de gevorderde hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 2] voldoende grondslag mist. Indien al sprake zou zijn van onrechtmatige gedragingen aan de zijde van [gedaagde sub 2] jegens [verhuurder], dan hebben deze gedragingen zich immers volgens [verhuurder] voorgedaan ná de ontbinding van de huurovereenkomst en staan deze mitsdien niet in relatie tot de gestelde schade aan de zijde van [verhuurder] uit hoofde van de toen al ontbonden huurovereenkomst. De vordering van [verhuurder] bestaat immers uit gederfde huurinkomsten als gevolg van de volgens hem ten onrechte ingeroepen ontbinding. Niet is gesteld of gebleken dat de gestelde onrechtmatige handelingen zelf enige schade voor [verhuurder] hebben teweeggebracht. De vordering zal daarom voor zover deze is ingesteld tegen [gedaagde sub 2] als onvoldoende gegrond worden afgewezen.
5.2. [huurster] heeft ter comparitie benadrukt dat de (on)veiligheid van het pand voor haar de directe aanleiding was om de ontbinding van de huurovereenkomst in te roepen en dat de genoemde “kinderziektes” en lekkage tijdens de wolkbreuk geen doorslaggevende invloed hebben gehad op haar beslissing om de ontbinding in te roepen. Dit betekent dat de kantonrechter zich kan bepalen tot de vraag of de gestelde onveiligheid voldoende reden was om de ingeroepen ontbinding te rechtvaardigen. Indien dit het geval was ontvalt daarmee de grond aan de vordering van [verhuurder] en zal de kantonrechter vervolgens hebben te beoordelen of en in hoeverre de door [huurster] in reconventie gevorderde schadevergoeding toewijsbaar is. In het geval de voor de ontbinding aangevoerde reden evenwel de ontbinding niet rechtvaardigde zal de kantonrechter bezien of en in welke mate aan [verhuurder] een vergoeding voor door hem geleden huurderving toekomt.
5.3. Uitgangspunt van de beoordeling van de kantonrechter vormt het stelsel van de wet op grond waarvan krachtens het bepaalde in artikel 6: 265 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voorts bepaalt het tweede lid van genoemd artikel dat de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is.
5.4. Naar het oordeel van de kantonrechter levert het enkele feit dat er een loszittende steen uit de schoorsteen naar beneden is gevallen geen (voldoende) rechtvaardiging voor een ontbinding van de huurovereenkomst, zeker in het licht van de door [verhuurder] aangevoerde oorzaak daarvan, zoals die hierna verder is verklaard. Waar [huurster] zich er echter op heeft beroepen dat volgens een door haar ingeschakelde deskundige sprake was van een onveilige situatie in het pand, mocht van [verhuurder] worden gevergd deze onveilige situatie binnen bekwame spoed op te heffen. Bij gebreke daarvan zou voor [huurster] wel een grond voor ontbinding ontstaan. Van [huurster] hoefde immers niet te worden gevergd haar medewerkers bloot te stellen aan een onveilige situatie.
5.5. Voor de beoordeling van de vraag of [verhuurder] jegens [huurster] in verzuim is geraakt zal de kantonrechter hierna in chronologische volgorde een overzicht opnemen van hetgeen (tussen partijen) is voorgevallen. Blijkens de door partijen overgelegde correspondentie van na het voorval van 2 juni 2007, waarbij plotseling een steen uit de schoorsteen door het systeemplafond heen naar beneden is gevallen, heeft [huurster] bij brief van 6 juni 2007 [verhuurder] formeel in kennis gesteld van dit voorval. [huurster] heeft daarbij de staat van de schoorsteen aangemerkt als een gebrek dat kleeft aan het gehuurde en heeft [verhuurder] verzocht en waar nodig gesommeerd om dit gebrek te verhelpen. Voorts heeft [huurster] bij genoemde brief haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst opgeschort, een schadeclaim neergelegd en aangezegd een bouwtechnisch bureau in te zullen schakelen om zich er van te overtuigen dat het gehuurde veilig is – zo begrijpt de kantonrechter – na het nemen van de vereiste maatregelen tot herstel door [verhuurder]. Bij brief van 8 juni 2007 heeft [verhuurder] gereageerd. Hij heeft daarbij aangevoerd dat bij het uitvoeren van werkzaamheden aan de buitenmuur per ongeluk een loszittende steen van de in de buitenmuur ingemetselde schoorsteen naar binnen is gedrukt, met het vervelende gevolg als resultaat. [verhuurder] heeft daarbij betwist dat er sprake is van een gebrek aan de schoorsteen en heeft er op gewezen dat zijn aannemer ter voorkoming in de toekomst een afdekplaat heeft aangebracht. Voorts heeft [verhuurder] aangevoerd dat bij de eerste melding van de huurder nog diezelfde dag de situatie ter plekke is bekeken en dat er geen gevaar meer bestond. [verhuurder] heeft de opgevoerde schadeclaim als gevolg van dit incident verworpen.
Bij brief van gelijke datum (8 juni 2007) van de gemachtigde van [huurster] heeft laatstgenoemde zich op het standpunt gesteld dat het gehuurde niet veilig is en zich daarbij beroepen op een (eerste) rapportage van het door haar ingeschakelde expertisebureau [Q], opgesteld op basis van een inspectie na het treffen van maatregelen door [verhuurder]. Blijkens dit rapport heeft [verhuurder] inderdaad een ondersteuning doen aanbrengen, maar is [Q] van oordeel dat deze maatregel niet afdoende is om uit te sluiten dat stenen uit de schoorsteen kunnen loslaten en naar beneden vallen. Dit rapport is aan [verhuurder] aangeboden als bijlage bij laatstbedoelde brief.
Bij brief van 13 juni 2007 heeft [verhuurder] aan (de gemachtigde van) [huurster] geschreven dat er voldoende maatregelen zijn genomen met betrekking tot de inpandige veiligheid. [verhuurder] steunt zijn oordeel op de aannemer – die de renovatie heeft uitgevoerd, zo begrijpt de kantonrechter - en de bouwkundig opzichter van de gemeente [adres], die de situatie eveneens heeft beoordeeld.
Bij brief (per fax) van 15 juni 2007 heeft [verhuurder] [huurster] verzocht per direct toegang te krijgen tot het gehuurde in verband met lekkage in verband met de plaatsgevonden hebbende hevige regenval, nadat hij hierover kennelijk telefonisch was geïnformeerd via de gemachtigde van [huurster].
In reactie op dit faxbericht van [verhuurder] heeft de gemachtigde bij brief van gelijke datum aan [verhuurder] bericht dat [huurster] naar aanleiding van die fax telefonisch contact heeft gezocht met [verhuurder], doch het antwoordapparaat trof.
Vervolgens heeft de gemachtigde van [huurster] bij brief van 18 juni 2007 aan [verhuurder] geschreven dat hij geen reactie had ontvangen op zijn brief van 15 juni 2007 en dat [verhuurder] zich die dag nog niet ter plaatse had gemeld om de toestand en in het bijzonder de lekkage op te nemen. En verder dat inmiddels was gebleken dat ook een volgende schoorsteen loszittende bakstenen had. In deze brief stelt de gemachtigde voor dat [verhuurder] gevolg geeft aan zijn (eigen) oproep direct poolshoogte in het gehuurde te nemen.
Bij brief per fax van (dinsdag) 19 juni 2008 heeft [verhuurder] als reactie op de hiervoor genoemde brief van 15 juni 2007 aan de gemachtigde van [huurster] geschreven dat hij op vrijdagmiddag heeft getracht inzicht te krijgen in de lekkage, maar dat het pand was gesloten en dat niet werd opengedaan. Op maandag was dat wel gelukt, maar moest contact worden opgenomen met de advocaat - de gemachtigde van [huurster], zo begrijpt de kantonrechter – om tot reparatie te kunnen overgaan. [verhuurder] verzoekt in deze brief met klem te regelen dat hij op woensdag 20 juni 2007 alle reparaties kan uitvoeren.
Bij brief van eveneens 19 juni 2007 (aangetekend met bericht van ontvangst en tevens per fax) heeft de gemachtigde van [huurster] het definitieve rapport van expertisebureau [Q] aan [verhuurder] toegezonden. In deze brief maakt de gemachtigde van [huurster] er gewag van dat een vertegenwoordiger van [verhuurder] daags tevoren ter plaatse is geweest om de situatie op te nemen.
Met een beroep op dit rapport stelt (de gemachtigde van) [huurster] zich (wederom) op het standpunt dat de genomen maatregelen van [verhuurder] niet afdoende zijn geweest. Hij verwijst daarbij tevens naar (de bevindingen van) de heer [K], ambtenaar veiligheid van de gemeente [adres].
In deze brief sommeert (de gemachtigde van) [huurster] [verhuurder] om zonder enig verder oponthoud vandaag nog de nodige werkzaamheden uit te voeren opdat de gevaarlijke situatie verband houdend met vallende bakstenen komt te eindigen. Verder wenst hij per omgaande een bevestiging om de gevaarzetting (en de lekkages) te verhelpen. Bij gebreke van voldoening aan deze sommaties acht [huurster] zich vrij om – kort samengevat – de huurovereenkomst te (laten) ontbinden.
Bij faxbericht van nogmaals 19 juni 2008 (16:30 uur) verzoekt [verhuurder] de gemachtigde van [huurster] nogmaals antwoord op de vraag of morgen (20 juni 2008) alle reparatiewerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd.
Bij brief, gedateerd 18 juni 2008, maar naar de kantonrechter vanwege de inhoud begrijpt feitelijk van 19 juni 2008, verwijst de gemachtigde van [huurster] naar zijn faxen van de dag ervoor en stelt hij vast dat [verhuurder] geen gevolg heeft gegeven aan de sommaties en dat [verhuurder] zich ook die dag niet heeft vervoegd bij het gehuurde om daar de nodige herstelwerkzaamheden uit te voeren. Vervolgens stelt de gemachtigde van [huurster] zich op het standpunt dat [verhuurder] zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet nakomt en dat die tekortkoming dusdanig ernstig is dat deze diens ontbinding rechtvaardigt. Gezien het voorgaande roept de gemachtigde van [huurster] vervolgens namens zijn cliënte de ontbinding van de huurovereenkomst in.
5.6. Op grond van de hiervoor beschreven briefwisseling kan worden vastgesteld dat partijen het niet eens met elkaar waren over de mate waarin het pand veilig was om in te werken, waarbij partijen ook elk verwijzen naar de deskundigheid van derden. Los van de vraag of [verhuurder] in verzuim is komen te verkeren jegens [huurster] met betrekking tot het uitvoeren van reparaties aan het gehuurde, brengt dit met zich mee dat onvoldoende is komen vast te staan dat de door [huurster] gevraagde reparaties ter zake noodzakelijk waren en bij het achterwege laten ervan een reden tot ontbinding zouden kunnen opleveren.
In de tweede plaats moet worden vastgesteld dat [verhuurder] telkens voldoende bereidheid heeft getoond om op klachten van [huurster] te reageren, maar dat de daarvoor noodzakelijke toegang tot het pand soms onmogelijk was of afhankelijk werd gesteld van een te verkrijgen toestemming van de gemachtigde van [huurster]. Voorts heeft [verhuurder] tweemaal uitdrukkelijk verzocht om op 20 juni 2007 tot alle reparaties over te kunnen gaan. Gelet op die verzoeken was de aanzegging van de gemachtigde van [huurster] om op 19 juni 2007 (“vandaag nog”) tot reparatie over te gaan niet redelijk. De conclusie van [huurster] dat [verhuurder] niet aan laatstgenoemde sommatie had voldaan en dat er daarom voldoende reden was om te ontbinding over te gaan deelt de kantonrechter daarom niet. Het inroepen van de ontbinding was onder de gegeven omstandigheden onnodig en voorbarig.
5.7. De in voorgaande rechtsoverweging getrokken conclusie brengt de kantonrechter tot het volgende oordeel aangaande de vorderingen van partijen over en weer. Nu [huurster] ten onrechte de ontbinding van de huurovereenkomst heeft ingeroepen ontvalt daarmee de grond aan de (reconventionele) vordering van [huurster]. Deze zal als ongegrond worden afgewezen. De vordering van [verhuurder] zal deels kunnen worden toegewezen, nu hij een huurderving heeft als gevolg van de ten onrechte ingeroepen ontbinding door [huurster]. Nu [verhuurder] zijn pand begin 2008 weer heeft verhuurd, is zijn schade beperkt. De kantonrechter zal daarom de vordering van [verhuurder] matigen tot de gemiste huurtermijnen over de periode van 1 juli 2007 tot 1 maart 2008, zijnde de datum waarop het pand weer is verhuurd, vermeerderd met de lagere huurprijs over de huurprijs vanaf 1 maart 2008 over de resterende contractsperiode. De netto-maandhuur bedroeg volgens de overeenkomst van partijen € 4000,00. De vanaf 1 maart 2008 door [verhuurder] ontvangen huurprijs bedraagt € 2.500,00 per maand. Het verschil met de met [huurster] overeengekomen huurprijs bedraagt aldus sedert 1 maart 2008 € 1.500,00 per maand. Aldus berekent de kantonrechter de schade van [verhuurder] over de contractsperiode op 8 maanden ad € 4.000,00 vermeerderd met 50 maanden ad € 1.500,00. In totaal € 107.000,00. Deze schade zal worden toegewezen met de gevorderde rente vanaf de datum van dagvaarding.
5.8. [huurster] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden verwezen.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
veroordeelt [huurster] tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [verhuurder] van een bedrag groot € 107.000,00 (zegge: eenhonderdzevenduizend euro) te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf de datum van dagvaarding, zijnde 10 juli 2007, tot de dag der voldoening;
veroordeelt [huurster] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [verhuurder] begroot op € 70,85 wegens explootkosten, op € 199,00 wegens vast recht en op € 2.100,00 wegens salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [huurster] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [verhuurder] begroot op € 1.200,00 wegens salaris gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2008.
typ/conc: 162/AM
coll: