Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector kanton
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 220902 \ CV EXPL 08-619
vonnis van de kantonrechter d.d. 8 juli 2008
in de zaak van
[Eiser],
hierna te noemen: [verhuurder],
wonende te [adres],
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.M. Pol,
tegen
[Gedaagde],
hierna te noemen: [huurder],
wonende te [adres],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.P. van Boven.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 30 januari 2008 met producties;
de conclusie van antwoord;
de nadere toelichtingen van partijen.
De vaststaande feiten
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
Tussen [verhuurder] en [huurder] is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot bedrijfsruimte, te weten het perceel staande en gelegen te [adres], zulks tegen een huurprijs van € 945,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, ingaande op 15 juli 2005 en lopende tot en met 14 juli 2007. In de huurovereenkomst van partijen is onder meer bepaald dat deze overeenkomst na het verstrijken van de overeengekomen periode wordt voortgezet voor een aansluitende periode van drie jaar, derhalve tot en met 14 juli 2010. Voorts bevat deze schriftelijke overeenkomst de bepaling dat beëindiging van de overeenkomst plaatsvindt door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar en dat opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
[huurder] heeft de huurovereenkomst bij ongedateerd schrijven opgezegd per 13 juli 2007 en heeft per die datum de sleutels ingeleverd. [huurder] heeft vanaf 1 juli 2007 geen huur meer voldaan. Het gehuurde is door [huurder] als beginnend ondernemer overeenkomstig de bestemming zoals omschreven in het huurcontract gebruikt als ruimte voor het zetten van tattoos en de verkoop van piercings.
[verhuurder] heeft het gehuurde door tussenkomst van [H] Makelaardij te (adres) op de huurmarkt als te huur aangeboden voor een huurprijs van € 1.500,00.
De vordering en het verweer
2. [verhuurder] baseert zijn vordering op voormelde feiten en stelt zich op het standpunt dat de overeenkomst van partijen voortduurt, nu [huurder] de huurovereenkomst niet tenminste één jaar voor de datum van ommekomst de huurovereenkomst bij aangetekend schrijven of bij exploot heeft opgezegd. Hij vordert thans de ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de overeengekomen huurprijs, berekend tot en met 29 februari 2008 op een bedrag van € 7.560,00. Daarnaast vordert [verhuurder] ingevolge de toepasselijke huurvoorwaarden een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, welke opeisbare boete op de datum van dagvaarding € 2.400,00 bedraagt, alsmede wettelijke rente vanaf de vervaldata tot de voldoening, welke rente berekend tot de datum van dagvaarding € 170,79 bedraagt. Ten slotte vordert [verhuurder] buitengerechtelijke incassokosten ad € 833,00, nu hij zijn vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven omdat [huurder] ook na aanmaning niet voldeed aan zijn betalingsverplichting.
3. [huurder] heeft de vordering gemotiveerd betwist. Hij voert in de eerste plaats aan dat hij als beginnend ondernemer is geconfronteerd met het feit dat zijn zaak door werkzaamheden aan (adres) langdurig slecht bereikbaar is geweest en dat [verhuurder] hem over de plannen van de gemeente aangaande die werkzaamheden voorafgaande aan het sluiten van het huurcontract over had moeten informeren. Volgens [huurder] hebben partijen naar aanleiding van de bij hem gerezen financiële problemen afgesproken dat [verhuurder] een nieuwe huurder zou zoeken, maar heeft [verhuurder] die afspraak gefrustreerd door met een veel hogere huurprijs te adverteren dan die tussen partijen van toepassing is. [huurder] voert verder aan dat hij zich heeft laten informeren over zijn juridische positie bij het Juridisch Loket, hetgeen heeft geleid tot het aangetekend verzenden van de opzegging, zoals deze door [verhuurder] in het geding is gebracht. Hij wijst op het bewijs van aantekening van 10 juli 2007, zoals dat als blad 3 bij productie 5 door [verhuurder] is overgelegd. Verder beroept [huurder] zich er op dat hij er van uit gaat dat de door hem nog verschuldigde halve maand huur over de maand juli 2007 zal worden verrekend met de door hem betaalde borg van twee maanden huur, zodat [verhuurder] per saldo nog anderhalve maand huur, ofwel € 1.417,50 onder zich houdt.
[huurder] is voorts van oordeel dat de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzet dat [verhuurder] zich er op beroept dat [huurder] een opzegtermijn van een jaar in acht diende te nemen, vooral nu partijen de bedoeling hadden dat [huurder] het gehuurde tijdens een proefperiode van twee jaar zou gebruiken en de opzegbepaling uit het huurcontract een standaardbepaling is die niet bij het sluiten van het huurcontract is besproken. Volgens [huurder] hebben partijen juist voor die eerste twee jaar geen opzegtermijn willen afspreken. Ten slotte betwist de verschuldigdheid van de gevorderde buitengerechtelijke kosten, nu er nauwelijks buiten rechte is gecorrespondeerd.
Subsidiair vraagt [huurder] op grond van de door hem aangevoerde omstandigheden om de vordering van [verhuurder] te matigen, met name de gevorderde boete.
De beoordeling
4. De kantonrechter beoordeelt het geschil van partijen als volgt. Het drijven van een tattooshop inclusief het aanbrengen en verkopen van piercings overeenkomstig de bestemming die partijen aan het gehuurde hebben gegeven dient te worden aangemerkt als een bedrijf in de zin van artikel 7: 290 lid 2 sub a. BW, zodat op de huurovereenkomst van partijen de bepalingen van de zesde afdeling van boek 7 BW van toepassing zijn.
Nu partijen een huurovereenkomst voor twee jaar zijn overgekomen zijn de artikelen 291 tot en met 300 van boek 7 BW ingevolge het bepaalde in artikel 7: 301 lid 1 BW niet van toepassing op de overeenkomst van partijen, zodat de overeenkomst niet van rechtswege geldt voor vijf jaar en partijen niet zijn gebonden aan de wettelijke regeling inzake de beëindiging van de overeenkomst. Het stond partijen aldus vrij om zelf afspraken te maken over de wijze waarop de overeenkomst kon worden beëindigd.
5. Nu partijen schriftelijk zijn overeengekomen dat voor de beëindiging van de huurovereenkomst voorafgaande opzegging door middel van een aangetekende brief of een exploot met een opzegtermijn van één jaar nodig was, volgt daar uit dat bij het niet voldoen aan die opzeggingscriteria de overeenkomst van partijen voortduurt, tenzij [huurder] niet aan deze opzeggingsbepaling kan worden gehouden.
6. In het onderhavige geval heeft [huurder] zich erop beroepen dat hij niet aan de opzegbepaling uit het contract kan worden gehouden. In de eerste plaats immers heeft [huurder] aangevoerd dat de in het contract opgenomen opzegbepaling niet tussen partijen is overeengekomen en dat het juist de bedoeling van partijen was dat de overeengekomen periode van twee jaar een proeftijd inhield voor de jonge onderneming van [huurder] als beginnend ondernemer. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dit beroep [huurder] in het onderhavige geval niet baten. [huurder] heeft het aan hem voorgelegde schriftelijke contract getekend en daarbij alle pagina's van dat contract van zijn paraaf voorzien. Daaruit mag worden afgeleid dat hij zich uitdrukkelijk akkoord heeft verklaard met de tekst zoals die in deze schriftelijke vastlegging van hetgeen partijen zijn overeengekomen is opgenomen. Indien, zoals [huurder] heeft aangevoerd, het de bedoeling van partijen was om de (eerste) twee jaar als proefperiode aan te merken, zou het voor de hand hebben gelegen dat partijen dit ook uitdrukkelijk in het contract hadden vastgelegd. Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat het contract van partijen de opzegtermijn van een jaar niet beperkt tot de overeengekomen contractsverlengingen na afloop van de overeengekomen huurperiode van twee jaar, zodat deze opzegbepaling ook van toepassing is voor die overeengekomen huurperiode van twee jaar.
7. In de tweede plaats heeft [huurder] een beroep gedaan op de (derogerende werking van de) redelijkheid en billijkheid. In dat kader overweegt de kantonrechter dat [verhuurder] door het gehuurde zelf weer op de huurmarkt aan te bieden onder omstandigheden geacht kan worden de gedane opzegging te hebben geaccepteerd. In dat geval zou [verhuurder] niet (meer) kunnen worden gehouden aan de overeengekomen opzegbepaling betreffende de in acht te nemen termijn van opzegging. Blijkens de door [verhuurder] overgelegde correspondentie, onder meer omvattende een brief van makelaardij [H] van 25 maart 2008 waarvan de inhoud door [huurder] niet is betwist, kan worden vastgesteld dat [verhuurder] door tussenkomst van makelaardij [H] het gehuurde op de huurmarkt heeft aangeboden vanaf 9 november 2007, zijnde circa vier maanden nadat [huurder] de sleutels van het gehuurde bij [verhuurder] had ingeleverd en met zijn huurbetalingen was gestopt. Onder die omstandigheden kan het aanbieden van het gehuurde op de huurmarkt bezwaarlijk anders worden gezien dan als een schadebeperkende maatregel van de zijde van [verhuurder] en niet als een (impliciete) aanvaarding van de gedane opzegging.
9. Ten slotte heeft [huurder] zich er nog op beroepen dat [verhuurder] hem - kort gezegd - niet of onjuist heeft geïnformeerd over de bij het aangaan van de huurovereenkomst op handen zijnde werkzaamheden aan [adres], als gevolg waarvan hij teleurstellende bedrijfsresultaten boekte. Naar het oordeel van de kantonrechter doet deze omstandigheid niet af aan de door [huurder] in acht te nemen overeengekomen opzegbepaling. De kantonrechter begrijpt deze stellingname van [huurder] feitelijk als een beroep op dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar [huurder] heeft zich niet op de nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst beroepen, noch zelf een (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst gevorderd. De kantonrechter zal daarom aan dit argument van [huurder] verder voorbijgaan.
10. Nu het beroep van [huurder] op het niet toepasselijk zijn van de overeengekomen opzegbepaling althans dat op deze bepaling in dit geval geen beroep kan worden gedaan niet kan slagen, wordt van belang artikel 7: 301 lid 2 BW. Dat artikel bepaalt dat indien het gebruik, aangevangen krachtens een overeenkomst als bedoeld in lid 1, langer dan twee jaar heeft geduurd, van rechtswege een overeenkomst op de tussen partijen overeengekomen voorwaarden geldt, doch voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen.
Nu [huurder] evenwel voor het verstrijken van de overeengekomen huurperiode van twee jaar de sleutels van het gehuurde heeft ingeleverd - waaruit de kantonrechter afleidt dat hij het gehuurde daarna niet meer heeft gebruikt - doet zich de vraag voor of de conversie van de huurovereenkomst krachtens het bepaalde van laatstgeciteerd wetsartikel heeft plaatsgevonden in de situatie dat de huurder klaarblijkelijk geen gebruik meer maakt van het gehuurde. Naar het oordeel van de kantonrechter kan deze wetsbepaling bezwaarlijk anders worden uitgelegd dan dat deze conversie van rechtswege uitblijft indien het gebruik is gestaakt voor het verlopen van de overeengekomen duur van de overeenkomst van twee jaar of korter. Dat is hier het geval. Geconcludeerd kan daarom worden dat de huurovereenkomst niet van rechtswege is verlengd tot vijf jaar.
11. Thans zal de kantonrechter nog hebben te beoordelen of [verhuurder] zich terecht beroept op de in de overeenkomst opgenomen opzegtermijn van één jaar. [huurder] heeft zijn standpunt, kort gezegd dat partijen niet hebben beoogd de opzegtermijn van één jaar te verbinden aan de eerste huurperiode van twee jaar, gemotiveerd door te stellen dat er feitelijk sprake was van een proeftijd voor hem als beginnend ondernemer. Dit standpunt is door [verhuurder] weerlegd met de stelling dat het standpunt van [huurder] zich niet verhoudt tot de schriftelijke vastlegging van de afspraken van partijen in het huurcontract. Nu [huurder] de bewijslast draagt van zijn stelling ter zake en hij op dit punt uitdrukkelijk getuigenbewijs heeft aangeboden, zal de kantonrechter hem opdragen te bewijzen dat partijen ondanks de opgenomen bepaling in het huurcontract geen opzegtermijn zijn overeengekomen voor de overeengekomen duur van twee jaar van de onderhavige huurovereenkomst. Indien [huurder] in dat bewijs mocht slagen volgt daaruit dat de overeenkomst van partijen op grond van het bepaalde in artikel 7: 228 lid 1 BW van rechtswege is geëindigd na het verloop van de overeengekomen duur.
12. Indien [huurder] niet mocht slagen in deze bewijsvoering dan zal worden vastgesteld dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voortduurt. In dat geval voldoet [huurder] niet aan zijn contractuele verplichtingen jegens [verhuurder].
13. Gelet op voorgaande overwegingen en de omstandigheden van het geval vindt de kantonrechter aanleiding om - voordat tot het opdragen van bewijs zal worden overgegaan - een comparitie van partijen te gelasten. Daarbij zal - mede gelet op de door partijen zelf in te schatten bewijskansen en de (mogelijke) kosten van doorprocederen - worden getracht tot een schikking te komen.
De beslissing
De kantonrechter:
alvorens verder te beslissen;
gelast partijen, eisende partij in persoon en gedaagde partij in persoon, desgewenst vergezeld van hun raadslieden, op een nader te bepalen datum en tijdstip in het gerechtsgebouw aan de Brinkstraat 4 te Assen te verschijnen teneinde inlichtingen te geven en een vereniging te beproeven;
bepaalt dat partijen (schriftelijk) opgave zullen doen van hun verhinderdata op de rolzitting van 5 augustus 2008 te 11:00 uur, waarna een dag voor de comparitie van partijen zal worden vastgesteld;
verstaat dat partijen bij deze voldoende zijn opgeroepen om op voormelde terechtzitting te reageren.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2008.
typ/conc: 162/AM
coll: