Uitspraak
Beschikking
Rechtbank Assen
Sector kanton
Locatie Emmen
Zaaknr.: 230804/08-10114
Beschikking ex artikel 7:291 BW d.d. 23 juli 2008
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Shell Nederland Verkoopmaatschappij B.V., statutair gevestigd te Rotterdam
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Tankstation Exploitatie Maatschappij Oost B.V., statutair gevestigd te Nieuw Dordrecht, gemeente Emmen,
verzoekers,
gemachtigde mr. M.A. Jacobs, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna SNV respectievelijk Oost genoemd.
Bij verzoekschrift ingekomen op 5 juni 2008 ter griffie van de rechtbank, sector kanton, locatie Emmen, hebben partijen op grond van het in artikel 7:291 lid 3 B.W. bepaalde, goedkeuring verzocht van de in de huurovereenkomst (RBA-overeenkomst) voorkomende afwijkende bedingen met betrekking tot de door Oost van SNV gehuurde tankstations te weten:
Shell station Pollux, staande en gelegen te Klazienaveen, Pollux 1;
Shell station de Thij, staande en gelegen te Oldenzaal, Schipleidelaan 3;
Shell station Hasselerbaan, staande en gelegen te Hengelo, Hasselerbaan;
Shell station Broekheurne, staande en gelegen te Enschede, Broekheurnering.
De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden ter openbare terechtzitting van 15 juli 2008, alwaar mr. M.A. Jacobs, namens beide partijen het woord heeft gevoerd en heeft gepersisteerd bij het door partijen ingediende verzoekschrift.
Partijen hebben tevens met een beroep op artikel 270 Rv aangegeven dat zij geen verwijzing naar de krachtens artikel 264 Rv bevoegde rechter wensen.
Overwegingen:
Met betrekking tot de relatieve bevoegdheid overweegt de kantonrechter als volgt:
Op grond van artikel 264 Rv is in zaken betreffende de huur van gebouwde onroerende zaken of een gedeelte daarvan uitsluitend bevoegd de rechter binnen wiens rechtsgebied het gehuurde of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.
De voorgelegde huurovereenkomst heeft echter betrekking op locaties te Emmen, Oldenzaal, Hengelo en Enschede, zodat in beginsel verwijzing dient plaats te vinden op grond van artikel 264 Rv voor wat betreft de locaties Oldenzaal, Hengelo en Enschede naar de relatief bevoegde rechter(s). Echter, omdat partijen uitdrukkelijk hebben aangegeven dat zij geen verwijzing wensen, blijft verwijzing op grond van artikel 270 lid 1 Rv achterwege.
De kantonrechter zal het verzoek daarom inhoudelijk beoordelen.
Op grond van het in artikel 7:291 lid 3 BW bepaalde kan ieder der partijen goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte.
Als gevolg van die bepaling wordt die goedkeuring alleen verleend indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden, niet behoeft.
Partijen vragen goedkeuring van het bepaalde in artikel 16.1 van de huurovereenkomst voorkomende afwijkende beding met betrekking tot de looptijd van de overeenkomst.
Het beding luidt:
---16.1 Looptijd
Deze overeenkomst wordt gesloten voor een periode van 5 jaar, beginnend op 9 oktober 2008(de startdatum) en eindigend van rechtswege en derhalve zonder dat opzegging is vereist op 8 oktober 2013. De wettelijke beëindigings- en verlengingsregelingen zoals vastgelegd in artikel 7:290 e.v. BW zijn niet van toepassing. De retailer is gehouden het gehuurde op 8 oktober 2013 leeg en ontruimd ter beschikking te stellen aan Shell. ---
Tussen partijen staat vast dat de maatschappelijke positie van Oost een wezenlijk andere is, dan die van SNV, en wel in die zin dat de maatschappelijke positie van Oost in vergelijking met die van SNV niet zodanig is dat Oost geen huurbescherming behoeft.
In beginsel houdt de door partijen verzochte goedkeuring van het afwijkende beding een wezenlijke aantasting van de rechten van Oost(de huurder) in.
De wetgever heeft de huurder een huurtermijn van in ieder geval twee maal vijf jaar willen gunnen in de veronderstelling dat die termijn in het algemeen voldoende zal zijn voor het afschrijven van gedane investeringen.
Op grond van de beschikbare gedingstukken en het verhandelende ter zitting is echter gebleken dat:
a. Oost in het kader van de exploitatie geen investeringen behoeft te plegen anders dan het oprichten van een besloten vennootschap en het stellen van een bankgarantie, welke bankgarantie komt te vervallen indien het einde van de huur(RBA)overeenkomst geen bedragen door Oost aan SNV verschuldigd zijn;
b. Oost een bestaande klantenkring overneemt;
c. Oost geen goodwill aan SNV betaalt;
d. Oost niet te maken heeft met aanloopverliezen, aangezien Oost onmiddellijk in staat wordt gesteld een positief resultaat te boeken bij de exploitatie van de verkooppunten;
e. Oost een team van ca. 40 ingewerkte en getrainde ex TEM medewerksters overneemt en aldus niet te maken heeft met kosten voor werving en selectie;
f. Oost geen groot of klein onderhoud behoeft te plegen, doch slechts gehouden is tot het verrichten van dagelijks eenvoudig onderhoud, terwijl de bijbehorende installaties op kosten van SNV worden onderhouden en gekeurd.
g. Bij einde van de overeenkomst tussen partijen het personeel van rechtswege overgaat naar SNV(of een nieuwe retailer), zodat geen afvloeiingskosten voor Oost zullen ontstaan;
h. De verkooppunten in eigendom aan SNV toebehoren en de mogelijkheden van Oost om aan het einde van de huur(RBA)overeenkomst "het bedrijf" aan een derde over te dragen zeer beperkt zijn;
i. De huur(RBA)overeenkomst in artikel 15.5 voorziet in een compensatieregeling voor goodwill.
j. Oost - bij een normale bedrijfsvoering - na het einde van de huur(RBA)overeenkomst niet blijft zitten met schulden, aangezien de voorraden etc. worden overgenomen door SNV of door de opvolgend retailer;
k. Er beperkte risico's aan de exploitatie verbonden zijn, aangezien eventuele kosten in verband met de sanering van bodem en grondwater geheel ten laste en voor rekening van SNV komen.
Waar uit het hiervoor onder a t/m k vermelde blijkt dat Oost nagenoeg niet behoeft te investeren en er aan de exploitatie slechts beperkte risico's zijn verbonden, betekent een huurperiode van 5 jaar in het onderhavige geval geen wezenlijke aantasting van de rechten van Oost, zodat de kantonrechter de verzochte goedkeuring zal verlenen.
BESLISSING
De kantonrechter:
Keurt goed het afwijkende beding met betrekking tot de looptijd in de tussen partijen gesloten huur(RBA)overeenkomst met betrekking tot de hiervoor genoemde bedrijfspanden:
Shell Station Pollux te Klazienaveen;
Shell Station De Thij te Oldenzaal;
Shell Station Hasselerbaan te Hengelo;
Shell Station Broekheurne te Enschede.
Dit afwijkende beding luidt:
Deze overeenkomst wordt gesloten voor een periode van 5 jaar, beginnend op 9 oktober 2008 (de startdatum) en eindigend van rechtswege en derhalve zonder dat opzegging is vereist op 8 oktober 2013. De wettelijke beëindigings- en verlengingsregelingen zoals vastgelegd in artikel 7:290 e.v. B.W. zijn niet van toepassing. De retailer is gehouden het gehuurde op 8 oktober 2013 leeg en ontruimd ter beschikking te stellen aan Shell.
Deze beslissing is gegeven en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2008 door Mr. J.M.H. Pauw, kantonrechter en door deze en de griffier B.J. Logtenberg ondertekend.
8bl