Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ASSEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 80585 / KG ZA 10-168
Vonnis in kort geding van 21 juli 2010
in de zaak van
1. [EISER SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [EISER SUB 2],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. A.J. ter Wee te Zwolle,
tegen
de vereniging
VERENIGING TOT BEHOUD VAN NATUURMONUMENTEN IN NEDERLAND,
gevestigd te 's-Graveland,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. W.E.M. Klostermann te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eisers] en Natuurmonumenten genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 juli 2010;
- de mondelinge behandeling op 8 juli 2010;
- de pleitnota van [eisers];
- de pleitnota van Natuurmonumenten.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Natuurmonumenten is eigenaar van de onroerende zaak "Havezathe De Klencke". Dit is gelegen aan de Klenckerweg 3 te 7861 TG Oosterhesselen, en wordt hierna genoemd: De Klencke.
2.2. Op 16 december 1988 heeft Natuurmonumenten De Klencke verhuurd aan [huurder] voor een huurprijs van destijds ƒ 538,10; inmiddels € 506,04, per maand. [huurder] heeft daarbij een bedrag van ƒ 500.000,00 betaald aan de vorige huurder van De Klencke, zijnde [vorige huurder]. [vorige huurder] had bij de aanvang van zijn huurovereenkomst met Natuurmonumenten datzelfde bedrag van ƒ 500.000,00 voldaan aan Natuurmonumenten in ruil voor een vijftigjarige, overdraagbare, huurovereenkomst.
2.3. In de huurovereenkomst tussen Natuurmonumenten en [huurder] is onder meer het volgende opgenomen:
"11. Wanneer de huurder de overeenkomst vóór de overeengekomen datum
wenst te beëindigen en de vereniging het gehuurde alsdan niet voor eigen gebruik bestemt, zal zij aan tussentijdse beëindiging medewerken, mits de huurder een voor de vereniging aanvaardbare huuropvolger voordraagt, die bereid is op de door de vereniging in onderling overleg met de huurder te stellen nadere voorwaarden deze huurovereenkomst over te nemen. Wenst de huur beëindiging op een tijdstip vallende in het laatste derde gedeelte van de looptijd van deze overeenkomst, dan zal de vereniging gedurende twee maanden na ontvangst van de desbetreffende schriftelijke mededeling het recht hebben, een opvolgende huurder aan te wijzen."
2.4. [huurder] heeft eiser sub 1, [eiser sub 1], voorgedragen aan Natuurmonumenten als opvolgend huurder in de zin van artikel 11 van Pro de huurovereenkomst. [huurder] en [eiser sub 1] hebben daarbij afgesproken dat [eiser sub 1] na ondertekening van de huurovereenkomst een bedrag van € 525.000,00 aan [huurder] zou voldoen als "overnameprijs voor inventaris, verbouwingen, investeringen en huurrechten van Havezathe De Klencke".
2.5. [rentmeester], rentmeester van Natuurmonumenten, en [werknemer van Natuurmonumenten], werkzaam bij Natuurmonumenten, zijn op 1 juni 2010 op De Klencke geweest teneinde, in aanwezigheid van [huurder], kennis te maken met [eisers].
2.6. [rentmeester] heeft op 3 juni 2010 de akte van een huurovereenkomst ter ondertekening gezonden aan [eisers]. Op 9 juni 2010 hebben [eisers] deze huurovereenkomst ondertekend. Volgens deze huurovereenkomst zouden [eisers] De Klencke per 1 augustus 2010 gaan huren. Verder is in deze huurovereenkomst de volgende bepaling opgenomen:
"6.6 Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Verhuurder is
Huurder niet gerechtigd de gedaante en/of inrichting en/of bestemming van het Gehuurde te wijzigen. "
2.7. Natuurmonumenten hebben EDR Informatie ingeschakeld voor een onderzoek naar [eiser sub 1] met als doel "het trachten te achterhalen van algemene en financiële gegoedheid van betrokkene en enkele ondernemingen waarmee de heer [eiser sub 1] actief is."
EDR heeft daarbij het volgende advies uitgebracht:
"Wij achten het aangaan van een overeenkomst op kredietbasis met de heer [eiser sub 1], aan de hand van de informatie in dit onderzoek, niet verantwoord."
2.8. Bij brief van 17 juni 2010 heeft Natuurmonumenten aan [huurder] bericht:
"Op 1 juni 2010 heeft u samen met de heer [eiser sub 1], potentiële
huuropvolger, een gesprek gehad met de heer [werknemer van Natuurmonumenten] en de heer [rentmeester] van onze vereniging over de mogelijkheid om het huurrecht over te dragen aan de heer. [eiser sub 1]. De heer [rentmeester] heeft toen aangegeven een en ander in overweging te nemen en de voordracht aan de directie voor te leggen omdat zij hiervoor haar toestemming moet verlenen. Deze procedure sluit aan op artikel 11 uit Pro de huurovereenkomst d.d. 16 december 1988. Conform de mogelijkheid die dit artikel biedt werkt Natuurmonumenten niet mee aan de overdracht van het huurrecht aan de heer [eiser sub 1] vanwege een negatief advies over de kredietwaardigheid van de potentiële huurder.
(…)."
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en bij wege van voorlopige voorziening, Natuurmonumenten zal veroordelen tot:
I ondertekening van de akte zoals die door [rentmeester] aan [eisers] is gezonden en
door [eisers] reeds is ondertekend, alles opdat de huurovereenkomst tussen partijen ingaat per 01 augustus 2010, alles binnen drie werkdagen nadat de voorzieningenrechter dit vonnis heeft gewezen op straffe van een door Natuurmonumenten aan [eisers] te verbeuren dwangsom van € 2.500,00 per dag met een maximum van € 250.000,00 dat Natuurmonumenten in verzuim is met de door de voorzieningenrechter in dezen aan haar op te leggen verplichting,
althans,
medewerking aan het sluiten van de huurovereenkomst (zoals die als productie 6 in deze procedure is overgelegd en waarvan de akte door [rentmeester] aan [eisers] is gezonden en door [eisers] reeds is ondertekend, op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen wijze en (eventueel) onder door de voorzieningenrechter nader te bepalen voorwaarden.
II betaling van een vergoeding in de kosten van deze procedure.
3.2. [eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij een huurovereenkomst met Natuurmonumenten hebben gesloten, althans dat Natuurmonumenten gezien alle omstandigheden van het geval zich niet meer kan terugtrekken en dat zowel [eisers] als [huurder] aanspraak hebben op acceptatie van [eisers] als huurders. [huurder] heeft dit ter zitting ook onderschreven. .
3.3. Volgens Natuurmonumenten is geen huurovereenkomst tot stand gekomen en is er geen precontractuele verhouding die Natuurmonumenten noopt om alsnog een huurovereenkomst te sluiten met [eisers]. Ten overvloede merkt Natuurmonumenten op dat de personen van de gegadigden [eisers] niet voldoen aan de eisen die Natuurmonumenten wil en mag stellen aan haar huurders.
4. De beoordeling
4.1. Vast staat dat het daartoe bevoegde orgaan van Natuurmonumenten, de directie, niet heeft ingestemd met het aangaan van een huurovereenkomst met [eisers].
4.2. Tussen partijen is niet in geschil is dat [rentmeester], rentmeester van Natuurmonumenten, tijdens de kennismaking met [eisers] aan [eisers] heeft verklaard dat het aangaan van de huurovereenkomst tussen Natuurmonumenten en [eisers] de "goedkeuring directie" behoefde en er eerder geen huurovereenkomst tot stand kwam. Daarmee behoorde voor [eisers] redelijkerwijze duidelijk te zijn dat de huurovereenkomst de instemming van de directie behoefde. De door [eisers] gestelde mededelingen van [rentmeester], dat slechts sprake zou zijn van een hamerstuk en dat [eisers] in onderling overleg met [huurder] konden regelen in hoeverre zij De Klencke voor 1 augustus 2010 zouden kunnen betrekken, wat daarvan ook zij, doen hieraan niet af.
4.3. Het primair gestelde gaat dus niet op.
4.4. Natuurmonumenten is in beginsel vrij te bepalen met wie zij een huurovereenkomst wenst aan te gaan. Ten opzichte van [eisers] is Natuurmonumenten in beginsel dan ook niet gehouden hen als huurder te aanvaarden. De door [eisers] aangevoerde omstandigheden, die volgens hen meebrengen dat Natuurmonumenten niet toelaatbaar handelt door [eisers] te weigeren als huurder van De Klencke, doen niet af aan deze contracteervrijheid van Natuurmonumenten.
4.5. Natuurmonumenten heeft zich echter jegens [huurder] verbonden - in artikel 11 van Pro de tussen hen geldende huurovereenkomst - om mee te werken aan de overname van het huurcontract door een andere huurder, mits de voorgedragen huurder een voor Natuurmonumenten aanvaardbare huuropvolger is, die bereid is op de door de vereniging in onderling overleg met de huurder te stellen nadere voorwaarden deze huurovereenkomst over te nemen. Hetgeen door [eisers] is aangevoerd strekt ertoe te betogen dat beoordeeld moet worden in hoeverre Natuurmonumenten met haar weigering [eisers] als huurder te accepteren binnen de door artikel 11 van Pro de voornoemde huurovereenkomst gestelde grenzen aan haar contracteervrijheid is gebleven.
4.6. Door Natuurmonumenten is aangevoerd dat zij een grote waardering heeft van het publiek en dat deze gekoesterd moet worden. Daarvoor is nodig dat Natuurmonumenten zoveel mogelijk voorkomt dat zij in verband kan worden gebracht met omstandigheden die de maatschappelijke waardering die zij ondervindt, juist kunnen aantasten. Natuurmonumenten voert aan dat zij uiterst behoedzaam wil omgaan met de door haar beheerde landgoederen en zodra er ook maar enige aanleiding tot twijfel is, geen huur- of pachtverhouding wil aangaan. Hierbij speelt ook een rol dat de huurverhouding vele decennia kan huren. Verder speelt daarbij een rol dat de huurder van De Klencke financieel gezien letterlijk voor een dubbeltje op de eerste rang zit, met een huurprijs van € 506,00 per maand. Bij een dergelijke huurprijs hoort volgens Natuurmonumenten een huurder die zichzelf anderszins tot in de finesses waarmaakt en voldoet aan de zeer hoge maatstaven die Natuurmonumenten aan de dag wenst te leggen en moet leggen om de aangeduide redenen.
4.7. Natuurmonumenten heeft daarbij verklaard dat het EDR-rapport niet alleen twijfel over de financiële situatie van [eiser sub 1] wekt, maar dat Natuurmonumenten ook de associatie met de horecawereld waarin [eiser sub 1] zich beweegt en met de kennelijke faillissementen, procedures en beslagleggingen die daarmee gepaard gaan, zeer ongewenst vindt. Bij het voorgaande heeft Natuurmonumenten geconstateerd dat [eisers] nog voor de totstandkoming van een huurovereenkomst in strijd hebben gehandeld met artikel 6.6 van de (enkel) door [eisers] al ondertekende huurovereenkomst, waarin staat dat het verboden is om zonder schriftelijke toestemming Natuurmonumenten het gehuurde of de gedaante of inrichting ervan, te veranderen. Natuurmonumenten heeft dan ook geen vertrouwen in [eisers] als huurders en wil met hen geen huurovereenkomst aangaan, aldus is besloten door de directie.
4.8. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Natuurmonumenten met het vorenstaande voldoende toegelicht gemaakt dat zij voor het nastreven van haar doelstellingen gebaat is bij een goede naam bij het publiek, zeker waar zij afhankelijk is van vrijwillige financiële en andere bijdragen van ditzelfde publiek. In dat opzicht mag Natuurmonumenten naar voorlopig oordeel ook van een huurder verlangen dat zijn of haar persoon niet het risico met zich brengt dat Natuurmonumenten zal kunnen worden geassocieerd met zaken die aan deze goede naam afbreuk zouden kunnen doen.
4.9. De voorzieningenrechter oordeelt dat Natuurmonumenten met hetgeen hiervoor in de eerste zin van r.o. 4.7 is weergegeven op een aanvaardbare wijze heeft gemotiveerd waarom zij van mening is dat [eisers] niet aan het door haar geschetste profiel van huurder voldoen en daarmee niet een aanvaardbare huuropvolger zijn als bedoeld in artikel 11 van Pro de huurovereenkomst met [huurder].
4.10. Daarbij komt dat [eisers], zonder daarvoor schriftelijke toestemming van Natuurmonumenten te hebben gehad, een hekwerk voor de gracht van De Klencke hebben aangebracht en dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat [eisers] nu reeds verbouwingswerkzaamheden in gang hebben gezet, waarmee zij in strijd handelen met artikel 6.6 van de huurovereenkomst, waar zij Natuurmonumenten ten opzichte van hen willen binden. De verklaring ter zitting van [huurder] dat hij zelf nog drie paardenboxen op De Klencke wil creëren en dat de op het terrein van De Klencke gestalde bouwmaterialen aan hem toebehoren, wordt in dit verband niet overtuigend geacht. [eisers] hebben door aldus te handelen voorshands niet het huurdersgedrag laten zien dat Natuurmonumenten van een aanvaardbare huurder van De Klencke zonder meer mag verwachten.
4.11. Op grond van het vorenstaande komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat Natuurmonumenten op goede gronden is gekomen tot de weigering [eisers] te aanvaarden als huurder van De Klencke. De vordering van [eisers] Natuurmonumenten te veroordelen tot ondertekening respectievelijk het aangaan van de huurovereenkomst zal daarom worden afgewezen.
4.12. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Natuurmonumenten worden begroot op:
- vast recht € 263,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.079,00.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
1. wijst het gevorderde af,
2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Natuurmonumenten tot op heden begroot op € 1.079,00,
3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.J. Lennaerts, bijgestaan door mr. F.W. Strijker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2010.