Uitspraak
85516 / HA ZA 00-1162 RECHTBANK BREDA
15 januari 2002 Sector Handelsrecht
Enkelvoudige Kamer
V O N N I S
In de zaak van:
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser],
wonende te [woonplaats],
e i s e r s bij dagvaarding van 31 mei 2000,
procureur: mr. C.M.J. Peeters,
t e g e n:
1. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
procureur: mr. R.A.H. Post,
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
procureur: mr. R.A.H. Post,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid KOUTERS, DE KROON & VAN DER MEER MAKELAARS B.V., voorheen genaamd DE KROON MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
procureur: mr. N.Th. ter Haar Romeny,
4. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
procureur: mr. N.Th. ter Haar Romeny,
g e d a a g d e n.
1. Het verdere verloop van het geding.
Dit blijkt uit de navolgende processtukken:
- het tussenvonnis van 14 november 2000 met alle daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord aan de zijde van gedaagden sub 1 en 2;
- de conclusie van repliek, tevens akte tot wijziging van eis, met 1 productie;
- de akte verzet wijziging van eis, conclusie van dupliek in de hoofdzaak en in vrijwaring van gedaagden sub 3 en 4, met 1 productie;
- het extract uit het audiëntieblad van de rolzitting van 1 mei 2001, waaruit blijkt dat de rolrechter het verzet van gedaagden sub 3 en 4 tegen de wijziging van eis ongegrond verklaart;
- de conclusie van dupliek van gedaagden sub 1 en 2.
Eisers zullen worden aangeduid als 'kopers'; gedaagden sub 1 en 2 als 'verkopers',
gedaagde sub 3 als 'Kouters', gedaagde sub 4 als 'De Kroon'.
2. Het geschil.
De kopers vorderen als weergegeven in ro. 3.1 van het genoemde tussenvonnis.
Gedaagden weerspreken de vordering.
3. De beoordeling
3.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende weersproken, alsmede op grond van de door partijen overgelegde producties, voorzover niet weersproken, stelt de rechtbank de volgende feiten vast.
a. Bij een daartoe strekkende schriftelijke opdracht van 24 juli 1999 hebben de verkopers aan Kouters, vertegenwoordigd door De Kroon, opdracht verleend tot bemiddeling bij de verkoop van de onroerende zaak, staande en gelegen aan [kadaster], groot een are en tachtig centiare (hierna te noemen: de woning). De vraagprijs was bepaald op f 349.000 k.k.
b. In opdracht van de Provincie Noord-Brabant (hierna genoemd: de Provincie) is door Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. een aanvullend nader bodemonderzoek verricht op het voormalige gasfabrieksterrein aan de Turfhoofd/Kaaistraat te Oudenbosch. Aanleiding voor het onderzoek vormen de resultaten van een aantal in de jaren '80 door Witteveen en Bos uitgevoerde bodemonderzoeken. Oranjewoud B.V. heeft in juli 1998 een rapport over haar onderzoek uitgebracht.
c. Op 28 december 1998 hebben Gedeputeerde Staten van de Provincie een beschikking genomen ingevolge de artikelen 29 en 37 van de Wet bodembescherming (Wbb), zulks ten aanzien van gedeelten van de percelen C 2080, C 1274, C 1273 en C 1312 die voor registratie in aanmerking komen. De beschikking vermeldt - samengevat - :
- dat sprake is van een geval van ernstige verontreiniging als bedoeld in artikel 29, lid 1, van de Wbb;
- dat geen sprake is van een actueel humaan risico;
- dat geen sprake is van ecologische risico's;
- dat sprake is van urgentie op basis van verspreidingsrisico's, aangezien de grondwaterverontreiniging het oppervlaktewater negatief beïnvloedt;
- dat met de sanering uiterlijk in 2014 moet worden begonnen.
De zakelijke inhoud van de beschikking is op 29 december 1998 in BN/De Stem gepubliceerd.
d. Tussen kopers en verkopers is op 19 oktober 1999 een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij de woning is verkocht voor een bedrag van f 322.500,--.
e. Op 11 oktober 1999 hebben de kopers de woning bezichtigd. Hierbij waren tevens aanwezig de verkopers en De Kroon. Op 23 oktober 1999 is de woning voor de tweede maal door de kopers bezichtigd. Hierbij waren verder alleen de verkopers aanwezig.
f. Op 25 oktober 1999 hebben de kopers en de verkopers de koopovereenkomst getekend ten kantore van Kouters. In de koopovereenkomst zijn - voor zover hier van belang - de volgende bepalingen opgenomen:
"5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst.
5.4.1 Aan verkoper is niet bekend, dat de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen."
g. Op 20 december 1999 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden ten overstaan van notaris Lanen te Halderberge. Artikel 6 van de leveringsakte luidt - voorzover hier van belang - als volgt:
"1. Verkoper is niet bekend met feiten die erop wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het voormeld aangegeven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van het verkochte, dan wel tot het nemen van andere maatregelen.
2. Betreffende de eventuele verontreiniging van het verkochte is geen opdracht voor een bodem- en grondwateronderzoek gegeven."
3.2 De kopers leggen aan hun vordering jegens de verkopers ten grondslag, dat laatstgenoemden toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De woning bevindt zich op verontreinigde grond en beantwoordt derhalve niet aan de overeenkomst. Indien geen sprake mocht zijn van een toerekenbare tekortkoming, doen de kopers een beroep op gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst.
Voorts stellen de kopers dat de verkopers jegens hen onrechtmatig hebben gehandeld, nu zij bewust informatie ten aanzien van de verontreinigde grond op het gekochte perceel hebben achtergehouden.
De kopers hebben bij repliek tot slot een beroep op dwaling gedaan. Zij stellen dat zij de koopovereenkomst zijn aangegaan in de gerechtvaardigde veronderstelling dat het woonhuis zich niet op verontreinigde grond zou bevinden en beroepen zich op de dwalingsgevallen, genoemd in artikel 6:228, lid 1, onder a tot en met c, BW. Zij vorderen geen vernietiging van de koopovereenkomst, maar, op de voet van artikel 6:230 BW, wijziging van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel dat kopers lijden bij instandhouding van de overeenkomst, in dier voege dat de schade in mindering wordt gebracht op de koopprijs.
3.3 De kopers leggen aan hun vordering jegens Kouters en De Kroon ten grondslag, dat beiden onrechtmatig jegens de kopers hebben gehandeld door bewust informatie ten aanzien van de verontreinigde grond op het gekochte perceel achter te houden. Als deskundigen dienden Kouters en De Kroon de kopers over de verontreiniging te informeren.
3.4 Door het handelen van de verkopers, Kouters en De Kroon stellen de kopers primair schade te lijden ter hoogte van een bedrag van f 150.000,--, waarvoor zij gedaagden hoofdelijk aansprakelijk houden.
3.5 De Kroon heeft bij conclusie van antwoord betoogd dat eisers, in hun vordering jegens hem niet-ontvankelijk verklaard dienen te worden, "nu uit de opdracht tot dienstverlening bij verkoop duidelijk blijkt dat de opdracht door hen is verleend aan De Kroon Makelaardij B.V., de rechtsvoorgangster van gedaagde sub 3." Ervan uitgaande dat met "hen" de verkopers is bedoeld faalt dit verweer, nu de kopers aan hun vordering mede ten grondslag hebben gelegd dat De Kroon, door het nalaten van het verstrekken van informatie jegens kopers onrechtmatig heeft gehandeld. Op die grondslag zijn de kopers in hun vordering jegens De Kroon ontvankelijk.
3.6 Ter beoordeling staat in de eerste plaats de vraag, of de bodem dan wel het grondwater van het perceel waarop de woning is gelegen, verontreinigd zijn. Gedaagden betwisten dat het perceel waarop de woning is gelegen daadwerkelijk is getroffen door een grondwaterverontreiniging. Op de kopers rust dan ook de bewijslast van hun stelling, dat het perceel waarop de woning is gelegen verontreinigd is.
Gesteld noch gebleken is, dat sanering is vereist van het in geschil zijnde perceel. Uit de in ro. 3.1, onder c, genoemde beschikking blijkt zulks ook niet.
Ter onderbouwing van hun stelling dat sprake is van een verontreiniging op het perceel van de woning hebben de kopers het in ro. 3.1, onder b, genoemde rapport van Oranjewoud B.V. als productie bij conclusie van eis in het geding gebracht, overigens zonder expliciet in de dagvaarding of die conclusie te motiveren met welke onderdelen van dit rapport hun stellingen worden gestaafd. Gedaagden hebben de in dat rapport besloten liggende feiten en conclusies niet weersproken, zodat van de juistheid daarvan kan worden uitgegaan.
Uit het rapport komen de volgende gegevens naar voren.
a. Pagina 21 van dit rapport bevat een samenvatting van de onderzoeksresultaten, met de daaraan verbonden conclusies. Hieruit blijkt, dat de grond van het terrein van de voormalige gasfabriek sterk verontreinigd is. Ook het slib in de haven ten oosten van het voormalige gasfabrieksterrein is sterk verontreinigd. Er is (vermoedelijk) sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging.
b. Voor het grondwater geldt, dat de verontreiniging zich mede heeft verspreid naar de woonwijk Spui-Noord, Duiventoren.
c. Er is geen sprake van actuele humane risico's, noch van actuele ecologische risico's. Er is sprake van actuele verspreidingsrisico's, omdat de verontreinigingen in het grondwater uitstromen in een oppervlaktewater, namelijk de haven.
d. Gelet op de bij conclusie van eis als productie 5 overgelegde kaarten, in samenhang met de als productie 1 en 4 overgelegde kadastrele tekeningen, moet worden aangenomen dat in de nabijheid van het in ro. 3.1, onder a, genoemde perceel door Oranjewoud B.V. een onderzoek is verricht naar het aldaar aanwezige grondwater met peilbuis nummer 117. Op pagina 15 van het onderzoeksrapport staat een analyse van deze meting vermeld. Uit deze meting blijkt dat het grondwater ter plaatse verontreinigd is met cyanide. De hierbij gevonden waarde (16 mg/l) is gemarkeerd als zijnde groter dan de streefwaarde, maar kleiner dan de T-waarde. Hoe deze markering dient te worden geïnterpreteerd, staat vermeld op de pagina's 11 en 12 van het rapport. In bijlage 4 is voorts aangegeven, dat de streefwaarde voor cyanide circa 10mg/l bedraagt, en dat de T-waarde hiervoor 753 mg/l is. Op grond van deze gegevens is ter hoogte van peilbuis 117 sprake van een 'licht verhoogd' cyanidegehalte in het aldaar aanwezige grondwater.
e. Op pagina 7 van bijlage 6 van het rapport staat voorts vermeld, dat voor de categorie wonen met tuin geen actuele risico's zijn.
Van belang is, dat de woning - zoals de kopers ook bij conclusie van repliek sub 26 stellen - niet is gelegen op het terrein van de voormalige gasfabriek, doch in de nabijheid daarvan. Voorts blijkt uit het onderzoeksrapport, dat slechts de grond van het voormalige gasfabrieksterrein is verontreinigd, evenals het slib in de haven. Niet is gebleken, dat de grond van de woonwijk is vervuild. Er is geen sprake van actuele humane of ecologische risico's. Wel is sprake van een verontreiniging van het grondwater in de woonwijk. Deze verontreiniging is aangegeven met een 'interventie-waarde contour cyanide-verontreiniging', het gebied waarbinnen op basis van meerdere metingen een grondwaterverontreiniging aanwezig is. De woning valt binnen dit gebied, terwijl ook in de directe nabijheid van de woning door middel van de reeds genoemde meting met peilbuis nr. 117 een licht verhoogd cyanidegehalte is aangetoond. Op grond hiervan moet worden aangenomen, dat het grondwater van het perceel waarop de woning is gelegen, is getroffen door een verontreiniging.
3.7 Aangenomen kan worden dat de meetresultaten van peilbuis 117 maatgevend zijn voor de mate van verontreiniging van het perceel waarop de woning is gelegen. De verontreiniging, afgezet tegen de streefwaarde en de T-waarde, is dermate gering dat deze niet van invloed is op een normaal gebruik van de woning in de zin van de artikelen 5.3 en 5.4 van de koopovereenkomst. Ook is niet, althans onvoldoende, gesteld dat het normaal gebruik van de woning op enigerlei wijze nadelig wordt beïnvloed door de grondwaterverontreiniging. Daarbij komt, dat geen sprake is van actuele humane en ecologische risico's, terwijl het gesignaleerde verspreidingsrisico slechts ziet op het uitkomen van het grondwater op het oppervlaktewater in de haven. Er is dan ook geen grond voor het oordeel dat deze verontreiniging een normaal gebruik van de woning met tuin in de weg staat. Mitsdien kan evenmin worden geoordeeld dat deze verontreiniging een (toerekenbare) tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst oplevert aan de zijde van de verkopers. Voor zover de vorderingen zijn gebaseerd op basis van wanprestatie, althans ontbinding dienen zij in zoverre te worden afgewezen.
3.8 De kopers hebben voorts een beroep op dwaling gedaan. Aannemelijk is dat de kopers de koopovereenkomst niet of niet tegen dezelfde voorwaarden zouden zijn aangegaan indien zij op de hoogte zouden zijn geweest van de gesignaleerde grondwaterverontreiniging. Algemeen bekend is immers dat een verontreiniging op een perceel de waarde van het perceel nadelig kan beïnvloeden, terwijl een verontreiniging als deze voor een potentiële koper ook reden kan zijn van aankoop af te zien. In zoverre is sprake van een voor een koper essentiële eigenschap en is voldaan aan het vereiste causaal verband tussen de dwaling en de totstandkoming van de overeenkomst.
De verkopers hebben gesteld, dat zij zelf na aankoop van het pand in 1993 geconfronteerd werden met geruchten van buurtbewoners dat van verontreiniging sprake zou zijn. Zij stellen toen nog navraag te hebben gedaan bij de gemeente, waarbij hen nadrukkelijk te kennen werd gegeven dat dit perceel niet verontreinigd was en dat de verontreiniging zich beperkte tot het terrein van de voormalige gasfabriek. Deze informatie werd gegeven naar aanleiding van een destijds ingesteld bodemonderzoek. Na die tijd hebben de verkopers nimmer meer iets vernomen omtrent enige verontreiniging van hun perceel dan wel het eventuele risico hierop, aldus de verkopers.
De in deze stellingen vervat liggende wetenschap hadden de verkopers dienen mede te delen aan de kopers teneinde hen, naar aanleiding van de door de verkopers gegeven informatie, in staat te stellen een nader onderzoek te (laten) verrichten naar de aanwezigheid van verontreiniging, alsmede de aard en omvang daarvan. Nu zij dit hebben nagelaten, is het beroep op dwaling gegrond.
3.9 De kopers hebben aangegeven geen prijs te stellen op vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling, doch vorderen herstel van het nadeel overeenkomstig artikel 6:230 BW, namelijk een vermindering van de koopprijs met het bedrag van de door de kopers geleden schade.
Ter onderbouwing van de gestelde schade hebben kopers overgelegd een brief van Keus Makelaardij B.V. van 12 februari 2001, waarin de onderhandse verkoopwaarde van de woning en aanhorigheden per 14 oktober 1999 wordt bepaald op f 200.000,--. De verkopers hebben de inhoud van deze brief betwist, onder meer omdat hieruit niet blijkt van welke gegevens Keus Makelaardij B.V. bij de vaststelling van de waarde is uitgegaan. Dit verweer treft doel, mede omdat in de brief wordt verwezen naar een bijlage die niet is overgelegd. In verband hiermee heeft de rechtbank het voornemen (een) onafhankelijk(e) deskundige(n) te benaderen met het verzoek hierover een deskundigenbericht uit te brengen.
3.10 Bij de beantwoording van de vraag of zowel Kouters als De Kroon jegens de kopers onrechtmatig hebben gehandeld, dient het volgende te worden opgemerkt. Van belang is dat Kouters is gevestigd in Oudenbosch en dat haar makelaars als ter plaatse bekend en deskundig moeten worden geacht. Kouters en De Kroon hebben als productie 5 bij hun conclusie van antwoord overgelegd een brief van de gemeente Oudenbosch inzake de bodemverontreiniging, hetgeen ook aangeeft dat zij wetenschap hadden van het onderzoek naar de verontreining dat door Witteveen en Bos is uitgevoerd in de '80-er jaren. Voorts volgt uit productie 6, overgelegd bij de conclusie van dupliek, dat De Kroon bekend was met een verontreiniging in verband met de gasfabriek, de verontreiniging van het grondwater in de woonwijk Spui-Noord, waarvan de woning deel uitmaakt, en van het onderzoek door Oranjewoud B.V. Van De Kroon had, als vertegenwoordiger van Kouters, verwacht mogen worden deze wetenschap aan de kopers mede te delen. Niet onaannemelijk is dat De Kroon te goeder trouw de conclusie heeft getrokken dat in de woonwijk waarin de woning is gelegen geen (grondwater)verontreiniging van enige betekenis aanwezig was, doch dit doet niet af aan zijn verplichting jegens de kopers om de aan zijn conclusie ten grondslag liggende feiten mede te delen, zodat de kopers desgewenst nader onderzoek hadden kunnen (laten) verrichten en zich zelf een oordeel te vormen. Hierbij komt betekenis toe aan de omstandigheid dat de kopers zich bij de totstandkoming van de overeenkomst niet door een deskundige hebben laten bijstaan. Om die reden moet worden geoordeeld dat De Kroon onrechtmatig jegens de kopers heeft gehandeld. Uit het voorgaande volgt tevens, dat Kouters op grond van artikel 6:170 BW voor deze gedraging aansprakelijk is.
3.11 De door de kopers gevorderde buitengerechtelijke kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu niet, althans onvoldoende gemotiveerd is gesteld dat andere werkzaamheden zijn verricht dan die waarvoor de artikelen 56 en 57 Rv reeds een vergoeding plegen in te sluiten.
3.12 Gelet op het voorgaande zouden de onderdelen b en d van het petitum naar voorlopig oordeel van de rechtbank gedeeltelijk toewijsbaar zijn. Uit oogpunt van een efficiënte rechtspleging zal de rechtbank partijen echter in de gelegenheid stellen een nadere conclusie te nemen. Mede gelet op het tijdsverloop is de omvang van een aantal schadeposten bij eisers wellicht reeds bekend en kan verwijzing naar de schadestaatprocedure achterwege blijven. Voorts heeft de rechtbank, zoals reeds vermeld, het voornemen (een) onafhankelijk(e) deskundige(n) onderzoek te laten verrichten naar de waarde van de woning met aanhorigheden op 19 oktober 1999 indien rekening wordt gehouden met de grondwaterverontreiniging. Partijen kunnen bij nadere conclusie aangeven of zij zelf overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een daartoe aan te wijzen deskundige. Teneinde de gewenste efficiëntie daadwerkelijk te kunnen bereiken is het wenselijk dat kopers bij nadere conclusie hun schadeposten zoveel mogelijk onderbouwen, zo mogelijk onder bijvoeging van schriftelijk bewijs. Gedaagden zullen in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren.
Wensen kopers niettemin verwijzing naar de schadestaatprocedure, dan staat het hun vrij daarbij te persisteren. In dat geval zal in die procedure een deskundigenbericht worden bevolen.
3.13 In afwachting van de hiervoor bedoelde conclusiewisseling zal de verdere beoordeling van het geschil worden aangehouden.
4. De beslissing.
De rechtbank:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 12 februari 2002 voor nadere conclusie aan de zijde van eisers als bedoeld in ro. 3.12;
bepaalt dat van dit vonnis geen hoger beroep kan worden ingesteld dan tegelijk met het eindvonnis;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Römers, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 15 januari 2002.