Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 399024 CV 06-3231
vonnis bij vervroeging d.d. 16 augustus 2006
inzake
[eiseres],
gevestigd te [adres],
eiseres,
gemachtigde: mr. M.I. van den Heuvel van AKD Prinsen Van Wijmen N.V. [adres]
tegen
1. [[gedaagde sub 1]],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [adres],
gedaagden,
gemachtigde: mr. R.E. Teusink [adres]
Partijen zullen hierna “[eiseres]” respectievelijk mede (gezamenlijk) “[gedaagden]” worden genoemd.
1. Het verdere verloop van het geding
1.1 Dit blijkt uit de volgende processtukken:
a. het tussenvonnis van 28 juni 2006 en de in dat vonnis genoemde stukken;
b. de griffiersaantekeningen van de comparitie van partijen van 31 juli 2006, het daarbij behorende audiëntieblad en het ter gelegenheid van de comparitie door partijen overgelegde producties.
1.2 De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
2. De nadere beoordeling
2.1 [eiseres] vordert, kort samengevat, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde met een dwangsom en betaling door [gedaagden] van een bedrag van € 248,77, bij wijze van gebruiksvergoeding voor elke maand dat [gedaagden] in gebreke blijft met de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van verschuldigdheid tot de dag der algehele voldoening, kosten rechtens.
[gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vordering, kosten rechtens.
2.2 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, dan wel blijkens de niet betwiste inhoud van de producties, wordt van het volgende uitgegaan.
a. Sinds 1 maart 1984 huurt [gedaagden] van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] een woning aan de [adres].
b. Achter in de tuin bij die woning heeft [gedaagden] een van de woning losstaande schuur gebouwd.
c. Op 31 juli 2005 heeft de politie in die schuur een hennepkwekerij aangetroffen. De kwekerij bestond uit 115 hennepplanten, 115 plantenbakken, 10 assimilatielampen, 10 transformators, 1 koolstoffilter, 1 afzuiginstallatie, 2 ventilatoren, 1 dompelpomp, 1 kachel, 1 hydrometer, 3 schakelkasten en een tijdklok.
d. [gedaagden] heeft op illegale wijze elektriciteit afgetapt. Essent heeft aangifte gedaan van diefstal van elektriciteit.
e. Bij brief van 10 augustus 2005 heeft [eiseres] [gedaagden] in de gelegenheid gesteld vrijwillig de huurovereenkomst te beëindigen. [gedaagden] heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Namens [gedaagden] is op 17 augustus 2005 afwijzend gereageerd op de brief van 10 augustus 2005.
f. Op 5 januari 2006 is gedaagde sub 1 strafrechtelijk veroordeeld voor onder meer de aanwezigheid van deze kwekerij tot een boete van € 1.400,00.
g. Bij schrijven van 6 april 2006 is namens [eiseres] de ontbindingsprocedure aangekondigd.
2.3 [eiseres] baseert haar vordering op de hiervoor vermelde feiten en op de stelling dat [gedaagden] zich niet heeft gedragen als goed huurder, dat de kwekerij gevaar opleverde en een kans op stankoverlast, kortsluiting en waardevermindering van het gehuurde. Bovendien is het houden en exploiteren van zodanige kwekerij in strijd met de bestemming van het gehuurde. Verder heeft [eiseres] haar huurders herhaaldelijk gewezen op de gevaren van hennep-teelt en de risico's die dat met zich meebrengt en kenbaar gemaakt dat in zodanig geval actie zal worden ondernomen tot beëindiging van de huurovereenkomst. [eiseres] meent dat [gedaagden] erstig toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting ingevolge de huurovereenkomst.
2.4 [gedaagden] voert aan dat de schuur geen deel uitmaakt van de woning, dat hij altijd een goed huurder is geweest, dat er geen gevaar of overlast is ontstaan voor omwonenden en dat de aanwezigheid van de kwekerij in de schuur niet strijdig is met de woonbestemming van de woning. Verder voert hij aan de waarschuwingen van [eiseres] niet te hebben ontvangen en hij doet voorts een beroep op het door [eiseres] gehanteerde tweede kansbeleid. Bovendien heeft [eiseres] door negen maanden te wachten met reageren op de brief van 17 augustus 2005 haar rechten verwerkt, mede gelet op de aanmerkelijke belangen. [gedaagden] wordt ernstig benadeeld ingeval de vordering zou worden toegewezen en toewijzing zou getuigen van onredelijke hardheid nu beide gedaagden patiënt zijn en ontruiming de gezondheidssituatie van gedaagde sub 2 ernstig zal benadelen.
2.5 Terecht stelt [eiseres] dat de schuur onderdeel van het gehuurde is, althans zich bevindt op het van [eiseres] gehuurde perceel, waarbij het risico van stankoverlast en brand blijft bestaan. In dit geval immers staat met betrekking tot het brandgevaar vast dat illegaal elektriciteit is afgetapt waarbij – volgens de niet betwiste inhoud van de aangifte door Essent – de verzegeling van de meter was verbroken, de meter aan de binnenzijde beschadigingen vertoonde en de meterstanden niet overeenkwamen met het normaal historisch verbruik van [gedaagden]. Zoals algemeen bekend kan manipulatie van de elektriciteitsmeter in combinatie met het hoge verbruik van de lampen brandgevaar opleveren, ook in de woning waar die manipulatie heeft plaatsgevonden. Met betrekking tot het risico van stankoverlast is evident dat het niet uitmaakt of de kwekerij in de woning of in de schuur werd geëxploiteerd.
Dat in dit specifieke geval geen sprake is van een verhoogd risico op gevaar of stankoverlast is gesteld noch gebleken.
Dit betekent dat [gedaagden] ernstig is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder en dat het verweer betreffende de schuur en het ontbreken van gevaar wordt verworpen. Dit betekent tevens dat het verweer met betrekking tot de woonbestemming geen beoordeling behoeft.
2.6 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is [eiseres] bevoegd de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. De omstandigheid dat [gedaagden] de waarschuwingen van [eiseres] niet heeft ontvangen, doet daaraan niet af. Ook zonder waarschuwing moet immers duidelijk zijn dat de exploitatie van een hennepkwekerij een tekortkoming is, terwijl bovendien [gedaagden] niet heeft betwist in ieder geval één waarschuwing van [eiseres] te hebben ontvangen. Het beroep op rechtsverwerking kan [gedaagden] evenmin baten nu een beroep op het enkele tijdsverloop onvoldoende is en [eiseres] onbetwist ter comparitie heeft gesteld dat [gedaagden] uit gedragingen van [eiseres] niet het vertrouwen kon putten dat zij niet tot het instellen van de vordering tot ontbinding zou overgaan.
2.7 De vordering tot ontbinding kan slechts worden afgewezen als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Beide gedaagden doen in dit verband een beroep op hun gezondheidstoestand.
Zij hebben daartoe een aantal medische verklaringen als producties in het geding gebracht.
Uit die producties kan echter, zo concludeert terecht ook [eiseres], niet worden afgeleid dat een ernstig gezondheidsrisico voor gedaagden ontstaat indien tot ontruiming wordt overgegaan. Zelfs uit de – tardief – in het geding gebrachte verklaring van Widarto, de longarts, kan zulks niet worden afgeleid nu hij slechts aanvoert dat het niet meer beschikken over een woonruimte grote nadelige consequenties kan hebben voor de behandeling van gedaagde sub 1 (gebruik van een beademingsapparaat) voor zijn slaapstoornissen. Gesteld noch gebleken is immers dat gedaagden na ontruiming in het geheel niet meer beschikken over woonruimte, terwijl [eiseres] gelijk heeft met haar opmerking dat zij inmiddels ook ruimschoots de tijd hebben gehad om naar vervangende woonruimte te zoeken. Dit betekent dat de gezondheidstoestand van [gedaagden] geen reden is de ontbinding af te wijzen.
2.8 [gedaagden] doet nog een beroep op het tweede kansbeleid van [eiseres]. Namens [eiseres] is ter comparitie aangevoerd dat [eiseres] niet verplicht kan worden om [gedaagden] een andere woning aan te bieden en dat dit beleid wordt gehanteerd met toepassing van het puntensysteem en met inachtneming van de urgentie van het geval.
Voor zover [gedaagden] bedoelt te stellen dat hij direct een andere woning dient aangeboden te krijgen dan wel dat dit beleid zo dient te worden uitgelegd dat hij in zijn eigen woning dient te blijven, wordt deze stelling verworpen. Dit beleid wordt aldus verstaan dat [gedaagden] niet op voorhand – gelet op hetgeen is gebeurd – zal worden geweigerd, indien hij probeert een andere woning van [eiseres] te bemachtigen, maar dat [gedaagden] na zijn aanvraag daartoe in de normale procedure zal worden toegelaten. Dit beroep wordt dan ook verworpen.
2.9 [gedaagden] voert nog aan dat een uitvoerbaar bij voorraad verklaring achterwege dient te blijven, nu dit – gelet op haar
weren – onredelijk zou zijn. [eiseres] handhaaft echter haar desbetreffende vordering, nu hennepkwekerijen een plaag zijn voor verhuurders zoals zij, zij verplicht is haar huurders een rustig woongenot te verschaffen en zij dient bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken, van ontruiming een waarschuwende werking uitgaat en voorts mede gelet op de waarschuwingen die zij heeft doen uitgaan.
Het verweer van [gedaagden] wordt verworpen. Hij doet een beroep op zijn eerder reeds verworpen verweren, terwijl hij overigens geen belang stelt die zou moeten leiden tot het achterwege laten van de verklaring tot uitvoerbaarheid bij voorraad. [eiseres] heeft daarentegen wel gesteld, zoals hiervoor vermeld, welke belangen zij heeft bij die uitvoerbaarheid bij voorraad. Ter comparitie heeft [gedaagden] daar niet op gereageerd, zodat van de juistheid van die belangen zal worden uitgegaan.
2.10 Tegen de overige vorderingen is geen verweer gevoerd, zodat die als onbetwist zullen worden toegewezen, zij het dat de vordering tot oplegging van een dwangsom zal worden afgewezen, nu [eiseres] machtiging zal worden verleend de ontruiming desnoods met behulp van de sterke arm ten uitvoer te leggen, zodat een dwangsom overbodig is.
De gevorderde ontbinding met terugwerkende kracht is niet mogelijk, zodat in zoverre de vordering zal worden afgewezen en de ontbinding per heden zal worden uitgesproken. De termijn van ontruiming zal worden bepaald op 14 dagen na betekening van het vonnis.
3. De kosten
Als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij zal [gedaagden] in de proceskosten worden veroordeeld.
4. De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt per heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning met aanhorigheden, staande en gelegen te [adres]
veroordeelt [gedaagden] om gemelde woning binnen 2 weken na de betekening van dit vonnis met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
machtigt [eiseres] om in geval van weigering of nalatigheid van [gedaagden] om aan die ontruiming te voldoen, deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van politie en justitie;
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 248,77 voor elke maand of gedeelte daarvan, dat [gedaagden] voormelde woning na 16 augustus 2006 in gebruik houdt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het verschuldigd worden tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagden] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eiseres] gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van € 665,87, waaronder begrepen € 300,00 voor salaris van de gemachtigde van [eiseres];
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
ontzegt het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Minnaar, kantonrechter, en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op woensdag, 16 augustus 2006.