Uitspraak
vonnis
RECHTBANK BREDA
Sector civiel recht
Team handelsrecht
zaaknummer / rolnummer: 173749 / KG ZA 07-206
Vonnis in kort geding van 21 mei 2007
in de zaak van
1. [[eisers 1 t/m 36]]
allen wonende te Rijen,
eisers,
procureur mr. D.W.A.J. van der Burgt,
tegen
de stichting
WOONSTICHTING LEYAKKERS,
gevestigd te Rijen,
gedaagde,
procureur mr. Th. Linssen
advocaat mr. H.J. Ter Meulen te Best.
Partijen zullen hierna ‘CB Heikant’ en ‘Leyakkers’ genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van CB Heikant
- de pleitnota van Leyakkers.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil
2.1.
CB Heikant vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut en op alle dagen en uren:
1. het Leyakkers te verbieden om met de huidige huurders van de Lochtstraat 57, althans de beoogde huurders van Heikantsestraat 17, een huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot, althans hen de beschikking te geven over, het huurhuis aan de Heikantsestraat 17, totdat in een bodemprocedure over de rechtmatigheid daarvan jegens eiseressen in de hoedanigheid van huiseigenaren alsmede, danwel althans de correcte nakoming van de huurovereenkomsten door Leyakkers jegens eiseressen in de hoedanigheid van huurders onherroepelijk zal zijn beslist,
2. een en ander op straffe van een dwangsom van EUR 1.000,-- voor iedere dag of gedeelte van een dag, dat gedaagde in gebreke zal zijn te voldoen aan het te dezen te wijzen vonnis, tot een maximum van EUR 100.000,--,
3. een en ander met veroordeling van Leyakkers in de kosten van het geding.
2.2.
Leyakkers voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De feiten
3.1.
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
- CB Heikant bestaat uit eigenaren, respectievelijk huurders van woonhuizen in de directe omgeving van Heikantsestraat 17 te Rijen.
- Leyakkers is een verhuurder op het gebied van de sociale woningbouw. Zij houdt zich voornamelijk bezig met de verhuur van woonhuizen aan particulieren.
- Eén van de huurwoningen van Leyakkers is de woning gelegen aan de Heikantsestraat 17 (hierna te noemen: de woning). De woning is gelegen aan een ruime open groenvoorziening.
- Leyakkers heeft de woning toegewezen aan de heer [belanghebbende] en mevrouw [belanghebbende] hierna te noemen: het gezin [belanghebbende]).
- Het gezin [belanghebbende] huurt thans de woning aan de Lochtstraat 57 te Gilze.
- Bij brieven van 13 februari 2007, 14 februari 2007, 26 februari 2007 en 19 maart 2007 heeft CB Heikant geprotesteerd tegen de toewijzing van de woning aan het gezin [belanghebbende].
- Bij brieven van 19 februari 2007, 6 maart 2007 en 3 april 2007 heeft Leyakkers gereageerd op het protest van CB Heikant.
4. De beoordeling
4.1.
CB Heikant grondt haar vorderingen ten eerste op de stelling dat het besluit van Leyakkers om het gezin [belanghebbende] te verplaatsen naar de woning onrechtmatig is jegens de huiseigenaren in de directe omgeving van de woning, waaronder eisers 2 tot en met 16, 18 en 19. Leyakkers handelt toerekenbaar in strijd met wettelijke regels, de eigen statuten en gepubliceerde beleidsregels, alsmede de maatschappelijke zorgvuldigheid jegens CB Heikant, door opzettelijk een situatie in het leven te roepen, waardoor CB Heikant voorzienbaar schade lijdt. De voorzienbare schade zal volgens CB Heikant - onder meer – bestaan uit gederfd woon- en leefgenot, het afnemen van de waarde van de onroerende zaken in de directe omgeving, althans de verkoopbaarheid daarvan, verloedering en ontsiering van de buurt, intimidatie, bedreiging met geweld en beschadiging van eigendommen. Ten tweede stelt CB Heikant dat Leyakkers om dezelfde redenen tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomsten met haar eigen huurders in de directe omgeving van de woning, waaronder eisers 1 en 17. Door het in het leven roepen van een voorzienbare overlastsituatie schiet Leyakkers toerekenbaar tekort in de op haar rustende verplichting om haar huurders ongestoord woongenot te verschaffen.
4.2.
Leyakkers voert als verweer dat geen sprake kan zijn van enig onrechtmatig handelen jegens de woningeigenaren dan wel van wanprestatie jegens de huurders vanwege de woningtoewijzing aan het gezin [belanghebbende]. Er zijn Leyakkers geen bijzondere overlastklachten bekend die zijn veroorzaakt door het gezin [belanghebbende]. In het dossier zijn in een periode van negen jaar enkel een paar klachten te vinden met betrekking tot het verkeerd aanleveren van huisvuil. Leyakkers betwist in strijd met wettelijke regels en het eigen beleid de woning te hebben toegewezen aan het gezin [belanghebbende]. Leyakkers is een verhuurder op het gebied van sociale woningbouw en probeert een zo rechtvaardig mogelijke verdeling van de sociale woningvoorraad na te streven. Dat betekent dat Leyakkers een woningzoekende die aan de criteria voldoet, zoals in dit geval het gezin [belanghebbende], niet zomaar een woning kan weigeren. Dat zou enkel anders zijn als het betrokken gezin blijk zou geven van maatschappelijk onverantwoord woongedrag zoals het laten ontstaan van huurschulden of het veroorzaken van ernstige overlast, maar in het geval van het gezin [belanghebbende] is daarvan volgens Leyakkers niet (althans niet overtuigend) gebleken.
4.3.
Een verhuurder kan onder omstandigheden worden verplicht tot beëindiging van de huurovereenkomst met een huurder die zoveel overlast veroorzaakt dat het rustig woongenot van zijn buren op onaanvaardbare wijze wordt verstoord. In dit kort geding staat de vraag centraal of met zo grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat het gezin [belanghebbende] zodanig onaanvaardbare overlast zal gaan veroorzaken dat Leyakkers jegens CB Heikant onrechtmatig handelt dan wel wanprestatie pleegt door een situatie in het leven te roepen waarin zij voorzienbaar niet meer rustig zullen wonen.
4.4.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter moet deze vraag ontkennend worden beantwoord. Ter zitting is niet gebleken van gegronde redenen om bij voorbaat aan te nemen dat het gezin [belanghebbende] onaanvaardbare overlast zal gaan veroorzaken.
4.5.
Onvoldoende aannemelijk is dat de ernstige overlastklachten waarvan CB Heikant melding maakt, zijn veroorzaakt door het gezin [belanghebbende]. Zoals Leyakkers ter zitting heeft geschetst, maakt het gezin [belanghebbende] deel uit van een omvangrijke familie. Van twee families uit deze omvangrijke familie is bij Leyakkers bekend dat zij dermate veel overlast veroorzaken dat zij genoodzaakt is geweest de huurovereenkomst met deze families te laten ontbinden dan wel een ontruimingsprocedure te starten. Dit betreft niet het gezin [belanghebbende].
4.5.1.
Wat betreft het door CB Heikant aangehaalde schietincident overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Leyakkers heeft onweersproken gesteld dat het gezin [belanghebbende] bij het schietincident dat heeft plaatsgevonden op 8 september 2006 geen actieve rol heeft gespeeld, in die zin dat door hen niet is geschoten. Het feit dat mogelijk andere leden van de familie Hopic hierbij actief betrokken zijn geweest kan het gezin [belanghebbende] dan ook niet worden verweten.
4.5.2.
De klachten van de omwonenden van de Lochtstraat 57 zijn kennelijk niet van dusdanige aard geweest dat deze aanleiding hebben gegeven tot het instellen van een actie tegen Leyakkers om hen het rustig woongenot te verschaffen. Dat het de omwonenden van de Lochtstraat 57 niet duidelijk zou zijn geweest op welke wijze zij klachten moesten indienen, is onvoldoende aannemelijk gemaakt. Enkele klachten zijn immers wel bij Leyakkers gemeld. De klachten waarmee Leyakkers bekend is, te weten enkele klachten met betrekking tot het verkeerd aanbieden van huisvuil over een periode van negen jaar en het (op dit moment) aanwezig zijn van een aggregaat in de tuin van de huidige woning van het gezin [belanghebbende], zijn niet van dien aard dat dit een andersluidend oordeel rechtvaardigt. Om eventuele overlast op deze punten in de toekomst te voorkomen, heeft Leyakkers te kennen gegeven dat een extra container aan het gezin wordt verstrekt zodat zij het huisvuil op de juiste wijze kunnen aanbieden. Daarnaast houdt Leyakkers het gezin [belanghebbende] aan de afspraak dat het aggregaat niet mee mag worden genomen naar de woning.
4.6.
Dat Leyakkers zich niet aan de wettelijke regels en het eigen beleid heeft gehouden bij de toewijzing van de woning aan het gezin [belanghebbende] is onvoldoende aannemelijk. Leyakkers heeft in haar brief d.d. 3 april 2007 aan de raadsman van CB Heikant (produktie 22 zijdens CB Heikant) uitvoerig uitgelegd op welke wijze de toewijzing van de woning heeft plaatsgevonden. Hierbij hebben de grootte van het gezin en het feit dat zij drie jaar als woningzoekende zijn ingeschreven een rol gespeeld. Leyackers heeft onweersproken gesteld dat een soortgelijke woning gelegen op de hoek van Heikantsestraat en de Van Oldebarneveldtlaan recent aan een gezin is toegewezen dat korter stond ingeschreven als woningzoekende dan het gezin [belanghebbende].
4.7.
Op grond van hetgeen hierboven is overwogen, worden de vorderingen afgewezen.
4.8.
CB Heikant zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Leyakkers worden begroot op:
- vast recht EUR 248,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.064,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt CB Heikant in de proceskosten, aan de zijde van Leyakkers tot op heden begroot op EUR 1.064,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Nollen en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. Nijhof op 21 mei 2007