Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Tilburg
zaak/rolnr.: 435217 VV EXPL 07-30
vonnis in kort geding d.d. 24 april 2007
inzake
1. [eisers],
wonende te Hilvarenbeek,
eisers,
gemachtigde: mw. mr. A. Schreurs, advocaat te Tilburg,
tegen
de stichting WOONSTICHTING STROMENLAND,
gevestigd en kantoorhoudende te 5061 EV Oisterwijk, Hoogstraat 18,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.M.G.A. Sengers, advocaat te Best.
1. Het verloop van het geding
1.1 De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het exploot van dagvaarding van 15 maart 2007
b. de op 6 april 2007 ter griffie ontvangen producties, zijdens gedaagde;
c. de pleitnota, houdende conclusie van antwoord, zijdens gedaagde;
d. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de ter plaatse van het gehuurde gehouden comparitie van partijen van 10 april 2007.
1.2 De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
1.3 Partijen hebben voorts hun standpunten ter terechtzitting mondeling toegelicht.
2. Het geschil
2.1 Eisers (ook verder gezamenlijk te noemen “[eisers]”) vorderen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde (ook verder te noemen “Stromenland”) te veroordelen de gebreken aan de woning van [eisers] te herstellen, te weten de overlast die veroorzaakt wordt door bewoners van de woning aan [X] 58 te Hilvarenbeek te doen eindigen binnen een termijn van twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis. [eisers] vordert voorts vermindering van de huurprijs van de woning aan de [X] 56 met de helft, gerekend vanaf 1 november 2005, totdat aan de overlast die wordt veroorzaakt door de huidige bewoners van [X] 58 een einde zal zijn gekomen, alsmede veroordeling van Stromenland in de kosten van het geding.
2.2 Stromenland weerspreekt de vordering.
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende weersproken, en voorts blijkende uit de overgelegde producties, het volgende vast.
- [eisers] huurt vanaf 1 november 2000 van Stromenland de woning gelegen aan de [X] 56 te Hilvarenbeek;
- In de woning gelegen aan de [X] 58 te Hilvarenbeek woont mevrouw [J] (ook verder te noemen mevrouw [J]) met 12 kinderen;
- Mevrouw [J], een vluchtelinge uit [Y], is de woning bij aanvang van de huurovereenkomst gaan bewonen met 5 van haar kinderen. In de loop der tijd zijn ook haar andere kinderen uit [Y] bij haar komen wonen;
- [eisers] heeft vanaf 2002 met zekere regelmaat bij Stromenland geklaagd over de overlast die zij van het gezin [J] ondervindt;
- Op 5 april 2005 heeft in het gemeentehuis van Hilvarenbeek een bijeenkomst plaatsgevonden met een aantal bewoners van de [X] (met uitzondering van de familie [J]). Het doel van de bijeenkomst was: om in een open gesprek met een aantal buurtbewoners van de [X] te ervaren wat er allemaal speelt in de buurt en om later te proberen de problemen die er eventueel zijn met betrekking tot de [Y] familie van nummer 58 zo goed als mogelijk is op te lossen.
- Op 18 april 2005 heeft in het gemeentehuis van Hilvarenbeek een bijeenkomst plaatsgevonden met de familie [J]. Het doel van de bijeenkomst was: om van de [Y] familie te horen hoe hun beleving is van het wonen in de [X].
- Op 11 oktober 2005 heeft in het gemeentehuis van Hilvarenbeek een bijeenkomst plaatsgevonden met bewoners van de [X], waaronder ook de familie [J].
- Per 1 november 2005 heeft [eisers] de huurbetaling voor de helft opgeschort;
- Op 7 juni 2006 heeft [eisers] een “formulier voor klacht bestemd voor de klachtencommissie Woonstichting Stromenland” ingediend;
- Op 22 oktober 2006 heeft de klachtencommissie Stromenland geadviseerd de communicatie met [eisers] ter hand te nemen, adequaat de nodige initiatieven te ontplooien die strekken tot het daadwerkelijk opheffen van de inbreuken op het woongenot van [eisers] en genoegen te nemen met de halve huurprijs;
- Stromenland heeft bij brief d.d. 8 januari 2007 gereageerd op het advies van de klachtencommissie door te stellen, dat de overlast onder controle is en dat zij niet bereid is [eisers] de halve huur te vergoeden vanwege inbreuken op het huurgenot. Stromenland stelt in voornoemde brief tenslotte dat zij bereid is [eisers] een eenmalige tegemoetkoming van € 500,- te verstrekken.
3.2 [eisers] legt aan haar vordering ten grondslag, dat zij sinds 2002 veelvuldig ernstige overlast ondervindt van de familie [J] en dat Stromenland, ondanks herhaalde verzoeken van [eisers] de overlast niet heeft doen eindigen. Nog dagelijks is sprake van veelvuldig ernstige overlast zoals muizen en ander ongedierte, lawaai in en rondom de woning tot diep in de nacht en scheldpartijen en bedreigingen richting [eisers], zo stelt [eisers]. Over de schutting wordt troep gegooid op de plaats van [eisers] en ook richting [eisers] als zij buiten is, er worden vuurpijlen afgestoken en er wordt over de schutting gegluurd, zo geeft [eisers] aan. [eisers] stelt dat er sprake is van ernstige overlast hetgeen een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en dat zij zich hierin gesteund voelt door het onderzoek, de constateringen en conclusies, alsmede het advies van de klachtencommissie. Stromenland is uit hoofde van de huurovereenkomst verplicht [eisers] het ongestoord woongenot te verschaffen in die zin, dat zij overlast, veroorzaakt door de buren die ook huren van Stromenland, niet behoeft te dulden. De nalatigheid van Stromenland, alsmede de ernst en duur van de overlast rechtvaardigt de huuropschorting van de helft van de huurprijs op grond van artikel 6:262 BW Pro, aldus [eisers]. Ingevolge artikel 7:202 BW Pro vordert [eisers] huurprijsvermindering. Gezien de aard van de overlast, de dreiging die daarvan uitgaat, de stelselmatigheid waarmee, de mate waarin en de tijdstippen waarop de overlast plaatsvindt en de periode gedurende welke al sprake is van overlast, meent [eisers] dat sprake is van de helft verminderd huurgenot.
3.3 Stromenland erkent, dat [eisers] vanaf 2002/2003 regelmatig heeft geklaagd over de overlast die zij van het gezin van mevrouw [J] ondervindt. Stromenland stelt hierbij dat zij mevrouw [J] steeds op de klachten heeft aangesproken en dat met haar maatregelen zijn besproken om aan de gestelde overlast een einde te maken. Stromenland heeft contact gezocht met instellingen zoals de gemeente Hilvarenbeek en Vluchtelingenwerk en in een later stadium met het maatschappelijk werk en de jeugdzorg. De oorzaak van de last die men van het gezin ondervindt moet vooral worden gezocht in de grootte van het gezin en de cultuurverschillen. Bovendien is last niet altijd overlast, zo stelt Stromenland. Het gaat immers niet om wat [eisers] als overlast ervaart, doch wat naar objectieve maatstaven als overlastgevend moet worden aangemerkt. Stromenland betwist niet dat van een gezin met 12 kinderen hinder zal worden ondervonden, doch daarmee staat de ernst van de overlast niet vast en in een geding als het onderhavige, kan de mate van overlast ook niet worden vastgesteld. Stromenland heeft voorts nog aangevoerd, dat zolang de verhuurder de klachten serieus neemt en toewerkt naar een oplossing er geen sprake kan zijn van een gebrek. De vordering van [eisers] terzake het herstel van de gebreken dient mitsdien te worden afgewezen, aldus Stromenland.
Naar de mening van Stromenland dient de vordering terzake huurvermindering eveneens te worden afgewezen daar het kort geding zich niet leent voor de beoordeling van een dergelijke vordering. De gevorderde vermindering kan bovendien niet in tijd terug gaan tot 1 november 2005, aangezien artikel 7:257 BW Pro een vervaltermijn behelst.
3.4 De behandeling van het kort geding heeft plaatsgehad op 10 april 2007, ter plaatse van de woning van [eisers].
De kantonrechter overweegt als volgt.
3.5 Uit de stukken en meer in het bijzonder het advies van de klachtencommissie, blijkt dat er sedert het jaar 2002 klachten zijn over het gedrag van de bewoners van de [X] 58 te Hilvarenbeek, mevrouw [J] en haar 12 kinderen. In juni 2002 zijn met haar door Stromenland schriftelijk afspraken gemaakt over het niet op straat laten verblijven van de kinderen, alsmede het niet over schuttingen, onder andere de schutting van de buren, klimmen en opruimen van rommel in de tuin. In 2003 en 2005 heeft Stromenland deze afspraken nogmaals (schriftelijk) onder de aandacht van mevrouw [J] gebracht, waarbij ook werd gerefereerd aan gesprekken die over de overlast met haar waren gevoerd. In een gezamenlijk schrijven d.d. 4 oktober 2005 van meer dan 20 bewoners van de [X] te Hilvarenbeek werd Stromenland gewezen op de nog steeds actuele overlast die werd veroorzaakt door de bewoners van nummer 58. De sterke aantasting van het woongenot, het niet adequaat handelen van de zijde van Stromenland en het voornemen tot halvering van de te betalen huur werden in dit schrijven geduid.
Op 24 augustus 2006 heeft de klachtencommissie twee medewerkers van Stromenland, waaronder de interim-directeur, gehoord. Uit dit gehoor werd het de klachtencommissie duidelijk dat een keur van personen en instanties, waaronder vluchtelingenwerk, burgemeester, adviseur sociale zaken, wijkagent, maatschappelijk werker en een wethouder, bij de problematiek was betrokken. Tevens bleek dat Stromenland de regie in de aanpak van deze aan woongenot gerelateerde problematiek was verloren en dat er een duidelijk gebrek aan communicatie richting [eisers] was geweest.
Op 31 augustus 2006 heeft een afvaardiging van de klachtencommissie de situatie in de achtertuinen van de percelen [X] 56 en 58 vanuit perceel 56 opgenomen, en daarbij vastgesteld dat perceel 56 een verzorgde siertuin heeft en perceel 58 een met afval vervuilde onverzorgde achtertuin waar op sommige plekken nog de restanten van gestructureerde vegetatie waarneembaar zijn. Tevens heeft de klachtencommissie geconstateerd dat tussen de achtertuinen een houten schutting van vlechtmatten staat waarboven een prikkeldraad is bevestigd. Tenslotte stelt de klachtencommissie op basis van de bevindingen, onder meer, vast dat het zeer aannemelijk is dat het woongenot van [eisers] in ernstige mate is aangetast door handelingen en gedragingen van hun directe buren op nummer 58. De klachtencommissie adviseert Stromenland onder meer adequaat de nodige initiatieven te ontplooien die strekken tot het daadwerkelijk opheffen van de inbreuken op het woongenot van [eisers].
3.6 Door Stromenland is in onvoldoende mate betwist de stelling van [eisers] dat zij nog dagelijks veelvuldig ernstige overlast ondervindt van de bewoners van nummer 58, te weten tot diep in de nacht lawaai in en rondom de woning, scheldpartijen en bedreigingen richting [eisers] en overlast door ongedierte afkomstig van de woning van nummer 58. Ter terechtzitting heeft [eisers] dit nader toegelicht. [eisers] stelt dat er dagelijks afval, zoals blikjes, flesjes, lege verpakkingen bij haar in de tuin worden gegooid en dat er ook vanuit het raam van nummer 58 vuurwerk in de tuin van [eisers] is gegooid. Ook is er sprake geweest van vernieling van een beeld in de tuin van [eisers] door een van de buurkinderen, alsmede bedreiging met nieuwjaar dat het huis in de lucht geblazen wordt. De kantonrechter oordeelt deze stellingen aannemelijk.
3.7 Vaststaat ook dat [eisers] in overleg met de politie prikkeldraad op de schutting heeft aangebracht om te voorkomen dat de buurkinderen over de schutting klimmen.
3.8 De kantonrechter heeft niet bepaald de indruk gekregen dat Stromenland, die toch herhaalde malen en gedurende een langere periode is geconfronteerd met klachten van andere huurders, waaronder ook [eisers], een serieus onderzoek naar deze klachten heeft ingesteld, terwijl zij daartoe naar het oordeel van de kantonrechter wel gehouden is.
3.9 Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit het vorenstaande genoegzaam worden afgeleid dat [eisers] reeds jaren overlast ondervindt van de bewoners van haar directe buren, [X] 58, en wel zodanig ernstig dat van Stromenland als verhuurster redelijkerwijs had mogen worden gevergd dat zij adequate maatregelen had genomen tegen de overlast veroorzakende bewoners.
3.10 Stromenland was verplicht, gelet op de ernstige langdurige overlast, om in het belang van in ieder geval [eisers] als andere huurder alles in het werk te stellen om daaraan een einde te maken. Door dit na te laten heeft Stromenland niet het ongestoorde huurgenot aan [eisers] verschaft en derhalve is zij toerekenbaar tekortgeschoten jegens [eisers]. Weliswaar stelt Stromenland dat zij op alle mogelijke manieren, eerst in samenwerking met de gemeente en daarna met het maatschappelijk werk en jeugdzorg, probeert om zonder rechterlijke tussenkomst een oplossing te creëren en dat zij er goede hoop op heeft dat zij daarin zal slagen, echter de rechter oordeelt dit als onvoldoende, gelet op de duur van de overlast en de omstandigheid dat voldoende is gebleken dat de overlast nog steeds voortduurt.
3.11 Aldus oordeelt de kantonrechter dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Gelet op de omvang van de overlast en het onvoldoende adequaat optreden van Stromenland tegen de overlast oordeelt de kantonrechter het gerechtvaardigd dat de huurprijs van de woning van [eisers] wordt verminderd met de helft totdat aan de overlast die wordt veroorzaakt door de huidige bewoners van [X] 58 te Hilvarenbeek een einde zal zijn gekomen. In het kader van dit geding zal worden vastgesteld dat de huurprijsvermindering geldt te rekenen vanaf 1 november 2006, mede met het oog op het bepaalde in artikel 7:257 BW Pro.
3.12 [eisers] vordert de veroordeling van Stromenland tot het doen eindigen van de overlast binnen twee weken na betekening van het vonnis.
Gelet op de ernst van de overlast en de voortduring ervan dient Stromenland bij wege van een voorziening in kort geding te worden bevolen maatregelen te treffen die tot resultaat hebben dat [eisers] wordt hersteld in het rustig genot van het gehuurde, en wel binnen 2 maanden na betekening van het vonnis. Hierbij valt te denken aan het instellen van een ontbindingsvordering tegen de overlastveroorzakende huurder, danwel het aanbieden van andere woonruimte.
3.13 Gelet op de afloop van het geding dient Stromenland te worden veroordeeld in de proceskosten.
4. De beslissing bij wege van voorlopige voorziening
De kantonrechter:
beveelt gedaagde binnen twee maanden na betekening van dit vonnis maatregelen te treffen die tot resultaat hebben dat eisers worden hersteld in het rustig genot van het gehuurde;
bepaalt dat eisers gerechtigd zijn de huurprijs van de woning aan de [X] 56 te Hilvarenbeek te verminderen met de helft, gerekend vanaf 1 november 2006 totdat aan de overlast die wordt veroorzaakt door de huidige bewoners [X] 58 te Hilvarenbeek een einde zal zijn gekomen;
veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, aan de zijde van de eisende partij gevallen en tot op heden begroot op €.590,31, waarvan te betalen aan:
1. de griffier: een bedrag van € 537,31, door middel van overschrijving op Rabobank Nederland N.V., bankrekeningnummer 19.23.25.779, DS 535 Arrondissement Breda, ten name van de gerechten in het Arrondissement Breda, zijnde:
a. een bedrag van € 53,- ter zake van in debet gestelde griffierechten;
b. een bedrag van € 400,- ter zake van het salaris van de gemachtigde van de eisende partij, mr. A. Schreurs;
c. een bedrag van € 84,31 ter zake van explootkosten, waarvan 3/4 is bestemd voor de griffier en 1/4 voor de deurwaarder,
met welke bedragen de griffier zal dienen te handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;
2. de eisende partij een bedrag van € 53,00 ter zake van de eigen bijdrage in het griffierecht.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
ontzegt het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.L. Kerkhofs en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2007, in tegenwoordigheid van mr. S.M. van Rooijen, griffier.