Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/708
Uitspraakdatum: 7 juni 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende] BV, gevestigd te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente, verweerder.
Eiseres wordt hierna aangeduid als belanghebbende.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum
1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op
€ 10.334.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2. De verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 4 maart 2006 de waarde verminderd tot € 9.695.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 7 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 8 februari 2006, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 276.
1.4. De verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2007 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord,belanghebbende, alsmede de verweerder.
1.6. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten en bepaald dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de onroerende zaak, gelegen op Industrieterrein [terrein].
2.2. De oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt 42.583m2. De opstallen betreffen een golfkartonfabriek met bouwjaar 1993. In 1998 heeft een uitbreiding van de opstallen plaatsgevonden. Het hoofdgebouw bestaat uit een kelder, begane grond en een (eerste) verdieping.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2003. Belanghebbende bepleit een waarde van € 8.300.000. De verweerder verdedigt een waarde van € 9.695.000
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting hebben zij hieraan, zakelijk weergegeven, het volgende toegevoegd:
Belanghebbende:
Het centrale punt is de door de verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor. Deze is berekend op basis van gegevens van panden die in de omgeving van de onroerende zaak liggen. Omdat de onroerende zaak specifiek voor de golfkartonindustrie is gebouwd en geen courant pand is, hebben wij bezwaar tegen de door de verweerder gehanteerde factor. Het pand is niet onder te verdelen en niet in gedeelten te verhuren.
De door de verweerder verdedigde waarde kan juist zijn indien er een koper is die in dezelfde industrie werkzaam is. Op dit moment is er een sterke concurrentiestrijd gaande. Veel fabrieken gaan dicht. De door de verweerder verdedigde waarde kan ook juist zijn als wij de onroerende zaak zouden verkopen aan de holding of bij sale en lease back. De gehanteerde factor van 9 geldt alleen bij going concern. Naar mijn mening is de kapitalisatiefactor gelijk aan de factor die is toegepast bij de vorige waardering, namelijk 7,2. De waarde van de onroerende zaak bij die factor is € 8.300.000.
De verweerder:
De thans toegepaste kapitalisatiefactor moet los worden gezien van de kapitalisatiefactor die is toegepast bij de waarderingen op de vorige peildata. De factoren die destijds zijn toegepast zijn tot stand gekomen op basis van markinformatie rond de toen geldende peildata. De huidige kapitalisatiefactor komt voort uit gegevens omtrent verkopen en markthuren rond de peildatum 1 januari 2003. Uit de onderbouwende verkopen blijkt dat deze factor voor die objecten rond de 10 ligt. De onroerende zaak is inderdaad specifiek gebouwd, heeft meer leegstandrisico en is minder courant. Met deze omstandigheden is rekening gehouden door voor de onroerende zaak uit te gaan van een kapitalisatiefactor van 9.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Partijen zijn beiden van oordeel dat de methode van huurwaardekapitalisatie een goede methode is om vorenbedoelde waarde van de onroerende zaak vast te stellen. Mede gelet op de aard en het gebruik van de onroerende zaak sluit de rechtbank zich hierbij aan.
4.2. De verweerder, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport dat is opgemaakt door [taxateur], gediplomeerd WOZ-taxateur bij [BV]. Als doel van de taxatie is in het rapport vermeld: Het bepalen van de waarde in het economisch verkeer, zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ, per waardepeildatum 1 januari 2003, naar de toestand op die datum. De in het rapport aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 9.800.000 is berekend volgens de methode van huurwaardekapitalisatie.
4.3. De rechtbank heeft onvoldoende reden aan de betrouwbaarheid van het taxatierapport te twijfelen, zodat de verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 9.800.000. Hierbij wordt opgemerkt dat naar het oordeel van de rechtbank de door de verweerder vastgestelde huurwaarde(n) alsmede de kapitalisatiefactor voldoende worden ondersteund door de in het taxatierapport opgenomen marktgegevens van objecten die in de omgeving van de onroerende zaak zijn gelegen. Uit de toelichting ter zitting blijkt voorts dat de verweerder zich bij de waardering rekenschap heeft gegeven van de specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheden, zoals leegstandrisico en courantheid. Door in vergelijking met de overige in het taxatierapport genoemde objecten voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak uit te gaan van een kapitalisatiefactor 9 in plaats van factor 10, acht de rechtbank aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met deze omstandigheden. Overigens zij nog vermeld dat bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak moet worden uitgegaan van de verkoop van de zaak, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die de zaak in de staat waarin deze zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (vergelijk: HR 22 april 1981, nr. 20 339, BNB 1981/175). Gelet hierop en de verklaring van belanghebbende ter zitting dat de door de verweerder verdedigde waarde juist kan zijn indien (a) er een koper is die in dezelfde industrie werkzaam is, (b) de onroerende zaak zou worden verkocht aan de holding en (c) bij een situatie sale en lease back, kan naar het oordeel van de rechtbank, evenmin worden gezegd dat de door de verweerder vastgestelde waarde (voorzover het courantheid en leegstandsrisico betreft) te hoog is.
4.4. Belanghebbende heeft haar standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht.
4.5. Belanghebbendes grief inhoudende dat de thans bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd, kan - wat daar verder van zij - niet leiden tot vernietiging van die uitspraak dan wel verlaging van de vastgestelde waarde. Een mogelijk motiveringsgebrek betekent op zichzelf immers niet dat sprake is van een onjuiste waardevaststelling. Voorzover belanghebbende meent dat een onzorgvuldige vaststelling van de WOZ-beschikking of een onzorgvuldige afhandeling van belanghebbendes bezwaarschrift tot een vernietiging van de WOZ-beschikking moet leiden, heeft het volgende te gelden. De Hoge Raad heeft in BNB 1993/36 overwogen dat de opvatting dat een onzorgvuldige vaststelling van een aanslag onder omstandigheden tot nietigheid daarvan moet leiden, niet als juist kan worden aanvaard, aangezien de mogelijk uit die onzorgvuldigheid ten nadele van de belastingplichtige voortvloeiende onjuistheden in bezwaar of beroep kunnen worden hersteld (HR 28 oktober 1992, nr. 27 958). Naar het oordeel van de rechtbank heeft hetzelfde te gelden voor de vaststelling van een beschikking waarbij de WOZ-waarde wordt vastgesteld en voor de wijze waarop de verweerder het bezwaar heeft afgehandeld. De rechtbank heeft verder geen reden om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van de taxateur die het door de verweerder in de beroepsfase overgelegde taxatierapport heeft opgesteld.
4.6. Belanghebbende heeft geen zelfstandige grieven tegen de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 opgeworpen. De rechtbank is ambtshalve niet gebleken dat deze aanslagen tot een te hoog bedrag zijn vastgesteld.
4.7. Gelet op al het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 7 juni 2007 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, voorzitter, mr A.A. den Hartog en mr. W. Brouwer, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van drs. J.M.C. Hendriks, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.