Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 437869 CV 07-1934
vonnis bij vervroeging d.d. 27 juni 2007
inzake
[SvL],
wonende te [adres],
eiser in conventie / verweerder in reconventie,
gemachtigde: A.G.Th. Geene, gerechtsdeurwaarder te Uden,
tegen
[CvdB],
wonende te [adres],
gedaagde in conventie / eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. N.C.M. Koch te Breda,
rolgemachtigde: P.M. Hellemons, gerechtsdeurwaarder te Bergen op Zoom.
Partijen worden hierna aangeduid als “[SvL]” en “[CvdB]”.
1. Het verdere verloop van het geding
In conventie en in reconventie:
1.1 De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis van 9 mei 2007 en de in dat vonnis genoemde stukken;
b. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de comparitie van partijen gehouden op 12 juni 2007, de ter gelegenheid van de comparitie door [SvL] overgelegde conclusie van antwoord in reconventie tevens inhoudende akte wijziging eis in conventie met producties, het deel-proces-verbaal opgemaakt ter voornoemde zitting en het daarbij behorende audiëntieblad.
1.2 De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
2. Het geschil
[SvL] vordert in conventie, samengevat en na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 juni 2007 is beëindigd, veroordeling van [CvdB] tot betaling van
€ 5.600,00 aan tot 1 juni 2007 verschuldigde maar achterstallige huurpenningen met rente rechtens, veroordeling van [CvdB] tot betaling van € 178,50 aan buitengerechtelijke (incasso)kosten, en met veroordeling van [CvdB] in de proceskosten,
subsidiair:
ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, veroordeling van [CvdB] tot betaling van € 4.000,00 aan achterstallige huurpenningen met rente rechtens, veroordeling van [CvdB] tot betaling van € 178,50 aan buitengerechtelijke (incasso)kosten, veroordeling van [CvdB] tot betaling van een gebruikersvergoeding van € 800,00 per maand tot aan de ontruiming te vermeerderen met eventuele huurverho-gingen, en met veroordeling van [CvdB] in de proceskosten.
[CvdB] vordert in reconventie, samengevat, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair veroordeling van [SvL] tot betaling van € 15.000,00 te vermeerderen met rente, subsidiair veroordeling van [SvL] tot betaling van € 15.000,00 verminderd met hetgeen zij [SvL] verschuldigd is uit hoofde van de gesloten huurovereenkomst, en met veroordeling van [SvL] in de proceskosten.
Partijen weerspreken elkaars vordering.
3. De beoordeling
In conventie en in reconventie:
3.1 Bij voornoemd tussenvonnis is een verschijning van partijen ter zitting bevolen. Partijen hebben ter zitting inlichtingen verstrekt en hun standpunten toegelicht. Daarbij hebben partijen eensluidend ter zitting verklaard dat de huurovereenkomst per 1 mei 2007 met wederzijdse toestemming is beëindigd. Partijen hebben verder geen schikking bereikt. Na bespreking van het vervolg van de procedure hebben partijen vonnis gevraagd. Vervolgens is vonnis bepaald.
3.2 De vorderingen in conventie en in reconventie worden vanwege hun nauwe samenhang gezamenlijk behandeld.
3.3 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist staat tussen partijen het navolgende in rechte vast.
- [CvdB] huurde van 1 augustus 2006 tot 1 mei 2007 krachtens huurovereenkomst van [SvL] de praktijkruimte met bovenwoning aan [adres] tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde maandhuur van € 800,00. Het van die overeenkomst op schrift gestelde en op 22 juli 2006 door partijen ondertekende contract bepaalt onder meer dat echter voor de eerste twee maanden augustus 2006 en september 2006 een maandhuur van € 400,00 is verschuldigd, dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt aangegaan en dat beëindiging dient te geschieden door opzegging met inachtneming van drie maanden opzegtermijn.
- Bij brief van 30 oktober 2006 werd namens [CvdB] aan [SvL] geschre-ven, samengevat en voor zover hier van belang, dat de voor de bij het aangaan van de huurovereenkomst beoogde exploitatie en bewoning in het gehuurde benodigde vergun-ningen blijken te ontbreken en dat zij zich niet gehouden acht de huurpenningen te betalen, dat zij een ander huurpand dient te zoeken en dat zij [SvL] aansprakelijk zal stellen voor de door haar te lijden schade.
- [CvdB] heeft de huurpenningen met ingang van november 2006 niet meer betaald.
- Bij brief van 14 december 2006 schreven burgemeester en wethouders van [plaatsnaam] aan [CvdB], samengevat, dat de gemeente inmiddels niet alleen met haar maar ook met [SvL] gesproken heeft en dat van gemeentewege aan [SvL] is mee-gedeeld dat hij voor de met de oorspronkelijke bouwvergunning strijdige verbouwingen alsnog een verzoek om bouwvergunning moet doen waarop dan zal worden beslist. Bij die brief van 14 december 2006 schreven burgemeester en wethouders van [plaatsnaam] verder [CvdB] op verzoek van [SvL] van een en ander in kennis te stellen en haar te adviseren in haar contacten met [SvL] een pas op de plaats te maken totdat van gemeentewege uiteindelijk zal zijn beslist.
- Bij brief van 5 maart 2007 schreven burgemeester en wethouders van [plaatsnaam] aan [SvL], samengevat, dat op de locatie aan [adres] te [plaatsnaam] in afwijking van de op 26 november 2002 verleende bouwvergunning is gebouwd, dat op de eerste verdieping in afwijking van die bouwvergunning een extra woning is gerealiseerd met daarvoor enkele noodzakelijke voorzieningen (toilet/douche) op de tweede verdie-ping, dat het met het nieuwe bestemmingsplan strijdige gebruik van het atelier als praktijkruimte zoals dat plaatsvond eind november 2006 mag worden voortgezet mits de afwijking ten opzichte van het vergunde gebruik voor horecadoeleinden niet wordt vergroot, dat de tweede bovenwoning en de daarvoor alsmede de ten behoeve van de praktijkruimte al gerealiseerde verbouwingen in beginsel kunnen worden vergund, maar dat daarvoor dan een nader verzoek om bouwvergunning moet worden ingediend en daarbij dan zal worden bezien of de werkelijke situatie voldoet aan de in het Bouwbesluit gestelde technische eisen.
- Bij brief van 25 april 2007 werd namens [CvdB] aan [SvL] meegedeeld dat [CvdB], gezien de door [SvL] gewenste ontbinding en ontruiming, het gehuurde per 1 mei 2007 zal verlaten.
- [CvdB] huurt sinds 1 mei 2007 krachtens huurovereenkomst van een derde een andere praktijkruimte met woning aan een ander adres.
3.4 [SvL] baseert de vordering in conventie op een schending van de huurders-verplichting om de huur correct te voldoen. [SvL] stelt, samengevat, dat [CvdB] uit de gemeentelijke brief van 14 december 2006 had moeten begrijpen dat de geringe afwijkingen gelegaliseerd zouden gaan worden en dat zij dus geen enkele vrees hoefde te hebben dat zij het gehuurde zou moeten gaan verlaten of van het gehuurde niet het overeen-gekomen gebruik zou kunnen (blijven) hebben. Zoals volgens [SvL] uit de gemeentelijke brief van 5 maart 2007 blijkt, staat aan de legalisering zo goed als niets in de weg. [SvL] acht zich niet aansprakelijk voor eventuele schade, die bovendien niet zou zijn aangetoond.
3.5 [CvdB] baseert haar verweer in conventie en de vordering in reconventie op een schending van de verhuurdersverplichting om de gehuurde zaak ter beschikking van haar als huurder te stellen en te laten. [CvdB] beroept zich in conventie met name op opschor-ting en compensatie. [CvdB] stelt, samengevat, de in reconventie gevorderde schade te hebben geleden ten bedrage van € 15.000,00.
3.6 Nu tussen partijen vast staat dat de huurovereenkomst per 1 mei 2007 is beëindigd, is de door [SvL] in conventie primair gevorderde verklaring voor recht dat de huur-overeenkomst per 1 juni 2007 is beëindigd als zodanig niet toewijsbaar. Uit de omstandig-heid dat de huurovereenkomst al is geëindigd en niet meer bestaat, volgt ook dat de door [SvL] in conventie subsidiair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst als zodanig niet (meer) mogelijk is en dus niet toewijsbaar is.
3.7 Waar vast staat dat de huurpenningen over de periode van 1 november 2006 tot 1 mei 2007 door [CvdB] niet werden betaald terwijl de verschuldigde maandhuur € 800,00 bedroeg, is de door [SvL] in conventie primair gevorderde betaling van huurpennin-gen in beginsel toewijsbaar tot een hoofdsom van € 4.800,00.
3.8 [CvdB] stelt dat [SvL] in de huurperiode heeft gehandeld in strijd met zijn verhuurdersverplichting om de gehuurde zaak ter beschikking te stellen en te laten, maar [CvdB] kan daarin niet worden gevolgd. Op basis van die verhuursverplichting was [SvL] gedurende de huurperiode tegenover [CvdB] immers verplicht om het gebruik van de gehuurde praktijkruimte en de gehuurde woning te verschaffen, maar niet geoordeeld kan worden dat [CvdB] in de huurperiode in dat huurgenot feitelijk werd gestoord of beperkt. Dat er toen onduidelijkheid heeft bestaan over de juridische status en juridische gebruiksmogelijkheden van het gehuurde en dat van gemeentewege aan [CvdB] kenbaar zou zijn gemaakt dat zij haar onderneming in het gehuurde niet zou mogen uitoefenen, maakt nog niet dat [CvdB] op enige wijze werd beperkt in het genot van de gehuurde praktijkruimte en de gehuurde woning als zodanig. Zelfs indien [CvdB] - zoals ter zitting aangegeven - door de officieuze en niet officiële nummering “[nummering]” niet haar eigen afzonderlijke adres of brievenbus zou kunnen hebben en daardoor de inschrijving en de exploitatie van de door haar in het gehuurde te exploiteren onderneming zou worden bemoei-lijkt of beperkt, volgt daaruit nog niet dat [CvdB] in de huurperiode in het huurgenot van de gehuurde praktijkruimte en de gehuurde woning als zodanig feitelijk werd gestoord of beperkt. Dit zou anders kunnen zijn indien [SvL] door bijvoorbeeld van overheids-wege genomen beslissingen of handelingen aan [CvdB] feitelijk niet langer het bij de huurovereenkomst overeengekomen gebruik van de gehuurde praktijkruimte en de gehuurde woning zou hebben kunnen verschaffen, maar blijkens de stellingen en stukken van partijen was daarvan geen sprake.
3.9 Uit het voorgaande volgt dat het door [CvdB] gevoerde verweer in conventie en de door [CvdB] in reconventie gevorderde veroordeling tot betaling van schade-vergoeding, moeten worden afgewezen. De door [SvL] in conventie primair gevorderde betaling van huurpenningen zal worden toegewezen tot een hoofdsom van € 4.800,00. De door [SvL] gevorderde wettelijke rente over de betreffende achter-stallige huurtermijnen is verschuldigd over de tijd dat [CvdB] met de volledige voldoening van die huurtermijnen in verzuim is geweest.
3.10 Met betrekking tot de door [SvL] in conventie primair gevorderde buiten-gerechtelijke (incasso)kosten kan niet worden geoordeeld dat niet is voldaan aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt, kunnen worden toegewezen. Daarom zal voor buitengerechtelijke (incasso)kosten het terzake gevorderde bedrag van € 178,50 worden toegewezen.
3.11 Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [CvdB] zowel in de conventie als in de reconventie in de proceskosten worden veroordeeld.
3.12 Gelet op het voorgaande behoeven de overige door partijen aangedragen geschilpunten geen bespreking meer en wordt in het licht van het gevorderde als volgt beslist.
4. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
veroordeelt [CvdB] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [SvL] te betalen een bedrag van € 4.978,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over de tijd dat [CvdB] met de volledige voldoening van de desbetreffende huurtermijnen tot de dag der voldoening in verzuim is geweest;
veroordeelt [CvdB] in de kosten van het geding in conventie, deze voor zover aan de zijde van [SvL] gevallen tot op heden begroot op € 683,31, waaronder begrepen een bedrag van € 400,00 aan gemachtigdensalaris;
wijst het meer of anders in conventie gevorderde af;
in reconventie:
wijst de vordering van [CvdB] af;
veroordeelt [CvdB] in de kosten van het geding in reconventie, deze voor zover aan de zijde van [SvL] gevallen tot op heden begroot op € 200,00, zijnde het gemachtig-densalaris;
in conventie en in reconventie:
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.G.W.M. Stienissen, kantonrechter, en in het openbaar bij vervroeging uitgesproken op woensdag 27 juni 2007.