Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4354
Uitspraakdatum: 17 juli 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [woonplaats], eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder.
Eiseres wordt hierna aangeduid als belanghebbende.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van verweerder van 10 oktober 2005 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikkingen waarbij de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [straat] te [woonplaats] (de onroerende zaken) zijn gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de met die beschikkingen in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelasting 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2007. Aldaar zijn verschenen [gemachtigde] van belanghebbende en verweerder. Namens belanghebbende is een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [straat] tot € 508.000;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [straat] tot € 548.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van
€ 33,62, en wijst de gemeente [woonplaats] aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende moet vergoeden;
- gelast dat de gemeente [woonplaats] het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 276 aan deze vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [straat] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 667.500 respectievelijk € 681.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting wegens feitelijk gebruik voor het jaar 2005 bekend gemaakt. In de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft verweerder de waarden gehandhaafd.
2.2. Artikel 30, lid 2, Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ beschikking en de aanslag(en) in de onroerende zaakbelastingen in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag(en) te betreffen. Verweerder heeft geen uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslagen. De rechtbank gaat om redenen van proceseconomie voorbij aan het door verweerder achterwege laten van de toepassing van artikel 30, lid 2, van de wet, nu het bepaalde in artikel 18a van de AWR waarborgt dat de aanslag(en) onroerende-zaakbelastingen moeten worden verminderd indien een lagere waarde voor de WOZ onherroepelijk komt vast te staan.
2.3. De onroerende zaken zijn [restaurant], gelegen op de parkeer¬plaatsen aan [straat] van [woonplaats] naar [woonplaats].
2.4. Verweerder heeft taxatierapporten overgelegd, opgesteld door registertaxateur WOZ van de afdeling Belastingen van de gemeente [woonplaats]. Met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode heeft de taxateur de waarde van [straat] bepaald op € 667.500 en die van [straat] 5006 op € 681.000. Het taxatierapport vermeldt huurprijzen van enkele andere objecten. Verweerder heeft echter gesteld dat er geen marktgegevens van vergelijkbare objecten zijn. Met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde komen de waarden eveneens uit op € 667.500 respectievelijk € 681.000. Onderdeel hiervan is de waarde van de grond die is gesteld op € 541.450 respectievelijk € 416.500. Verweerder heeft gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarden eigenlijk hoger uitkwamen maar dat de waarden naar beneden zijn bijgesteld om de gekapitaliseerde huurwaarden te benaderen.
2.5. Belanghebbende heeft gegevens van een drietal vergelijkingspanden opgevoerd waaruit naar haar mening kan worden afgeleid dat de door verweerder gehanteerde huurwaarden te hoog zijn. Tevens heeft belanghebbende zich voor wat betreft de grond beroepen op de vrijstelling voor landwegen. In haar pleitnota heeft belanghebbende gesteld dat zij kan leven met waarden van € 508.000 respectievelijk € 548.000.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de toegekende waarde ligt bij verweerder.
2.7. Nu verweerder geen onderbouwing heeft gegeven voor de door haar gestelde huur¬waarden die de basis zijn voor de waardering krachten de huurwaardekapitalisatiemethode, en ook niet heeft aangegeven hoe de gehanteerde huurwaarden zich verhouden tot de huurwaarden van de door belanghebbende aangedragen andere horecapanden, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat verweerder de juistheid van de op basis van deze methode bepaalde waarden aannemelijk heeft gemaakt.
2.8. Voor wat betreft de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft het volgende te gelden. Op grond van het bepaalde in artikel 17, derde lid, Wet WOZ wordt uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de in 2.6. vermelde waarde. Verweerder heeft bij zijn berekening van de gecorrigeerde vervangings¬waarde mede de waarde van volledige ondergrond in aanmerking genomen. Ter zitting heeft belanghebbende een luchtfoto overgelegd van de onroerende zaken waaruit blijkt dat de parkeerplaatsen bij de onroerende zaken onderdeel zijn van een grote parkeerplaats van Rijkswaterstaat die openstaat voor alle verkeer, zonder dat een afscheiding is gemaakt voor de grond die behoort bij deze onroerende zaken. De rechtbank leidt uit die foto en de ter zitting door partijen gegeven toelichting af dat de parkeerplaatsen onderdeel zijn van de openbare weg in de zin van de Wegenwet. Derhalve moet de ondergrond, voor zover die gebruikt wordt als parkeerplaats, op grond van artikel 2, letter d, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ buiten aanmerking worden gelaten bij de vaststelling van de waarde. Verweerder heeft met die vrijstelling ten onrechte geen rekening gehouden.
2.9. Het onder 2.7. en 2.8. overwogene leidt tot de conclusie dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De rechtbank acht aannemelijk dat de door belanghebbende bepleite waarden van € 508.000 respectievelijk € 548.000 een redelijke benadering zijn van de werkelijke waarden, mede gezien de huurprijzen van de andere door belanghebbende opgevoerde horecapanden en met inachtneming van de niet onbeduidende verschillen tussen de onroerende zaken en die andere horecapanden. Het gelijk is derhalve aan belanghebbende.
2.10. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
2.11. De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op de reiskosten van de gemachtigde naar de zitting bij openbaar vervoer, tweede klasse, op € 33,62. Niet is gesteld of gebleken dat andere kosten zijn gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 17 juli 2007 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, voorzitter, mr A.A. den Hartog en mr. W. Brouwer, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. L. Abbing-van Kleef, griffier. Vanwege afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak door een der andere rechters ondertekend.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.