Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Bergen op Zoom
Rolnr. 455898 VV EXPL 07-72
Vonnis in kort geding d.d. 31 oktober 2007
inzake
de naamloze vennootschap RENPART VASTGOED HOLDING III N.V.,
gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudend te Den Haag,
eiseres, hierna te noemen Renpart,
gemachtigde: mr. P.P. Hart, advocaat te Den Haag,
tegen
de besloten vennootschap SCHUITEMA VASTGOED B.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te Amersfoort,
gedaagde, hierna te noemen Schuitema,
gemachtigde: mr. E.D. den Engelsman, advocaat te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
1.1 het exploot van dagvaarding d.d. 7 september 2007, met producties;
1.2 het faxbericht d.d. 5 oktober 2007 van mr. Den Engelsman, met producties;
1.3 het faxbericht d. 9 oktober 2007 van mr. Hart, met productie;
1.4 het faxbericht d.d. 10 oktober 2007 van mr. Den Engelsman, met productie;
1.5 de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling van de vordering ter openbare terechtzitting van 10 oktober 2007, waar zijn verschenen mr. Hart vergezeld van H.O.M. de Wolf, directeur van Renpart, en mr. Den Engelsman vergezeld van W.S. van Poolen, vastgoedbeheerder bij Schuitema.
De inhoud van deze stukken en van de ter zitting door mrs. Hart en Den Engelsman overgelegde pleitnotities, alsmede van de door mr. Den Engelsman ter zitting overgelegde brief d.d. 28 augustus 2007 van Schuitema aan Renpart, geldt als hier herhaald en ingelast.
2. De vordering
Renpart vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Schuitema te veroordelen tot:
1. hervatting en voortzetting van de exploitatie van de supermarkt in de winkelruimte en tot het geopend houden van deze supermarkt voor het publiek gedurende de normale openingstijden, zulks binnen drie weken na het in deze procedure te wijzen vonnis, tot aan de dag van rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom ten bedrage van € 10.000,00 voor iedere dag dat Schuitema hiermee in gebreke blijft;
2. betaling van de kosten van deze procedure.
Schuitema voert verweer en concludeert tot afwijzing van de gevraagde voorziening met veroordeling van Renpart in de kosten van het geding.
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende
weersproken, alsmede op grond van de niet bestreden inhoud van de producties, het volgende vast:
- Renpart is sedert 26 mei 2005 eigenaar/verhuurder van de winkelruimte, staande en gelegen aan de Dorpsstraat 44 te Sint Willebrord;
- aanvankelijk was Stichting Pensioenfonds Stork de verhuurder van de winkelruimte en vanaf 15 februari 2000 Batavia Exploitatiemaatschappij B.V.;
- de oorspronkelijke huurder van de winkelruimte was Ahold Vastgoed B.V.;
- bij akte tot indeplaatsstelling van 6 februari 2002 werd Schuitema huurder;
- de huurovereenkomst is op 16 juni 2005 met 5 jaar verlengd tot 16 juni 2010;
- de huurprijs van de winkelruimte bedraagt thans € 10.650,90 per maand, exclusief BTW;
- blijkens artikel 6 lid 1 van Pro de schriftelijke huurovereenkomst is het gehuurde: “bestemd om te worden gebruikt als bedrijfs/winkelruimte in de zin van B.W. 7a art. 1624 e.v., deze artikelen worden ten aanzien van de uitvoering van de huurovereenkomst van toepassing verklaard en het gehuurde zal slechts als zodanig gebruikt worden”;
- in artikel 2 van Pro de alonge, behorend bij voormelde huurovereenkomst, is de bestemming genoemd in artikel 6 lid 1 nader Pro omschreven als: ”het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als supermarkt met uitsluiting van discount”;
- bij brief van 4 juni 2007 deelt Van Poolen van Schuitema aan Renpart mede dat Schuitema, na jaren naar volle tevredenheid een C1000 winkel in de winkelruimte te hebben geëxploiteerd, haar winkelexploitatie per 28 juni 2007 aan Em-Té Supermarkten B.V., een dochter van de Sligro Food Group N.V., heeft verkocht; in verband daarmee doet Van Poolen aan Renpart een akte tot indeplaatsstelling toekomen, waarin onder meer staat vermeld dat Schuitema de onderneming zoals zij deze in de winkelruimte heeft geëxploiteerd aan Em-Té heeft overgedragen;
- in een persbericht van het dagblad BN-De Stem van 16 juni 2007 staat vermeld dat de EDAH supermarkt in St. Willebrord wordt verbouwd en uitgebreid tot een Em-Té supermarkt en dat de C1000 supermarkt in het dorp op 23 juni 2007 definitief sluit, waarbij het personeel van de C1000 supermarkt in dienst komt bij de nieuwe Em-Té; een en ander is het gevolg van de overname van EDAH-winkels door de Sligro Food Group;
- voormeld persbericht en eigen onderzoek heeft ertoe geleid dat Renpart bij brief van 6 juli 2007 aan Van Poolen van Schuitema kenbaar heeft gemaakt geen toestemming te geven voor de indeplaatsstelling omdat haar is gebleken dat Em-Té Supermarkten B.V. geenszins voornemens is de exploitatie van het gehuurde voort te zetten; voorts sommeert zij Schuitema in het gehuurde wederom supermarktactiviteiten te gaan uitvoeren;
- tijdens een overleg tussen partijen op 6 augustus 2007 heeft de vertegenwoordiger van Schuitema de toezegging gedaan een voorstel te doen dat tegemoet zou komen aan de bezwaren van Renpart en dat recht zou doen aan haar gerechtvaardigde belangen;
- na lang dralen heeft Schuitema Renpart alsnog een voorstel gedaan dat door laatstgenoemde is afgewezen;
- Schuitema betaalt normaal de maandelijkse huurprijs aan Renpart en zij heeft zich ook volledig aansprakelijk gesteld voor de nakoming van haar verplichtingen met betrekking tot eventuele schade aan het pand.
3.2 Renpart baseert haar vordering op een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming
van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door Schuitema dat zij recht en belang heeft bij nakoming van de verplichting tot het exploiteren van de winkelruimte, die voortvloeit uit artikel 7:213 BW Pro en uit artikel 6 lid 3 van Pro de huurovereenkomst op grond waarvan de huurder verplicht is de winkelruimte als goed huurder te gebruiken. Renpart stelt dat Schuitema door zich als slecht huurder te gedragen haar willens en wetens een omvangrijke schade berokkend. Zij voert daartoe aan dat de beëindiging van de exploitatie van de supermarkt en de huidige leegstand van het gehuurde leiden tot een substantiële daling van de beleggingswaarde van het pand en de goodwill die het pand vertegenwoordigt. Daarin is ook het spoedeisend belang gelegen dat Renpart heeft bij de verzochte voorziening. Renpart onderbouwt de financiële schade die zij leidt met een aan haar gericht schrijven d.d. 9 oktober 2007 van drs. K. Strijker, taxateur bij DTZ Zadelhoff, afdeling research te Utrecht. Naar de mening van Renpart verdient het gedrag van Schuitema rechtens geen enkele bescherming. Er is niet sprake van een overmachtsituatie. Schuitema is een zeer grote supermarkt exploitant, die in staat moet worden geacht snel een supermarkt op te zetten. Schuitema heeft -summier- cijfermateriaal overgelegd dat betrekking heeft op de periode van 4 februari 2002 tot en met 17 juni 2007, waaruit slechte bedrijfsresultaten zouden moeten blijken en waardoor het in redelijkheid niet van Schuitema gevergd kan worden de exploitatie van de supermarkt te hervatten. Als de resultaten al zolang slecht zijn, waarom verlengt Schuitema dan de huurovereenkomst op 16 juni 2005 met vijf jaar en schrijft zij in haar brief van 4 juni 2007 dat zij de C1000 supermarkt jarenlang naar volle tevredenheid heeft geëxploiteerd? Een verliesgevende exploitatie is bovendien een normaal bedrijfsrisico. Het zou uiterst onredelijk zijn dit op de verhuurder af te wentelen. Schuitema en Em-Té hebben enkel het oogmerk gehad toekomstige concurrentie vanuit de onderhavige winkelruimte uit te schakelen. St. Willebrord is immers een zeer kleine gemeente waar Em-Té thans de markt alleen voor zichzelf heeft en zij niet beducht behoeft te zijn voor concurrentie. Schuitema heeft totaal geen rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van haar contractspartij Renpart.
3.3 Naar de mening van Schuitema draait het onderhavige geschil om de vraag of zij in het door haar van Renpart gehuurde pand aan de Dorpsstraat 44 te St. Willebrord een supermarkt moet exploiteren. In de visie van Schuitema dient de vordering van Renpart te worden afgewezen, nu de huurovereenkomst geen exploitatieplicht bevat. Ook volgt er voor haar geen exploitatieplicht uit de wet. Bovendien meent Schuitema het recht te hebben in het gehuurde een ander bedrijf dan een supermarkt te (doen) exploiteren. Schuitema stelt daartoe dat de exploitatie van de C1000 supermarkt die in het gehuurde was gevestigd, vanaf het begin verliesgevend is geweest. Vanwege noodzakelijke schaalvergroting was het afzetgebied in St. Willebrord te klein voor een financieel gezonde exploitatie van twee supermarkten. De door Sligro in St. Willebrord exploiteerde supermarkt is gunstiger gesitueerd met betrekking tot de bereikbaarheid, bevoorrading en ligging ten opzichte van het marktgebied; bovendien beschikt die supermarkt over een groter vloeroppervlak dan de onderhavige winkelruimte. Schuitema heeft zich om voormelde redenen genoodzaakt gezien de exploitatie van de C1000 supermarkt te staken en zij heeft daartoe op 6 april 2007 een overeenkomst met Sligro gesloten. Sligro was voornemens de winkelruimte in kwestie te verhuren aan een derde in de non-food sector, waartegen Renpart bezwaar heeft. Aldus is de indeplaatsstelling niet geëffectueerd. Schuitema stelt dat zij en Sligro diverse voorstellen aan Renpart hebben gedaan waarmee Renpart niet heeft ingestemd. Volgens Renpart is er in St. Willebrord wel plaats voor twee normale supermarkten. Schuitema stelt zich voorts op het standpunt dat artikel 6 lid 3 van Pro de huurovereenkomst enkel de verplichting bevat om zich als goed huurder te gedragen. Evenmin volgt er geen exploitatieplicht uit de wet. Naar de mening van Schuitema is dit laatste uitgemaakt in het arrest van de Hoge Raad van 23 december 2005 met de conclusie van A-G Huydecoper. Ook uit lagere jurisprudentie blijkt dat, indien de huurder onderbouwt dat er geen rendabele exploitatie mogelijk is in het gehuurde door de huurder, de vordering tot exploitatie wordt afgewezen, zelfs als er een exploitatieverplichting in de desbetreffende huurovereenkomst is opgenomen. Bovendien was Schuitema blijkens haar in haar brief van 28 augustus 2007 vervatte voorstellen, bereid de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Schuitema wil het gehuurde ook wel aan een derde te verhuren, maar zij heeft tot op heden nog geen geschikte kandidaat gevonden; daarvoor heeft zij enige tijd nodig. Opnieuw een C1000 supermarkt (haar enige supermarktketen) in het gehuurde exploiteren, zou onverantwoord hoge kosten met zich meebrengen, waarbij in aanmerking moet worden genomen dat de huurovereenkomst op 16 juni 2010 afloopt. Schuitema betwist de stelling van Renpart dat door de leegstand de beleggingswaarde van een pand lager wordt. Zij heeft hiertoe in het geding gebracht een aan haar gerichte brief d.d. 10 oktober 2007 van ing. T.G.F. Damhuis, werkzaam bij Ooms Makelaars Taxaties B.V. te Rotterdam. Deze brief is mede een reactie op de door Renpart in het geding gebrachte brief van drs. K. Strijker van DTZ Zadelhoff. Schuitema merkt verder nog op dat blijkens de akte tot indeplaatsstelling de bestemming van het gehuurde “winkelruimte” is, hetgeen ruimer is dan de bestemming “supermarkt”. Om deze reden dient de vordering van Renpart eveneens te worden afgewezen. Met betrekking tot de dwangsom stelt Schuitema tenslotte dat deze erg hoog is en het openen van een winkel enige tijd vergt. Zij verzoekt de kantonrechter dan ook de vordering tot het opleggen van een dwangsom af te wijzen, althans de hoogte van de dwangsom te matigen.
3.4 Naar het oordeel van de kantonrechter is het voldoende aannemelijk dat Renpart een spoedeisend belang heeft bij haar vordering, als het juist is wat zij daartoe heeft gesteld.
Op dit punt is door Schuitema ook geen verweer gevoerd.
3.5 Renpart vordert in deze kortgedingprocedure een gebod tot hervatting en voortzetting door Schuitema van de exploitatie van de supermarkt in het gehuurde. Renpart baseert haar vordering (mede) op bovengenoemde vaststaande feiten en zij stelt verder dat Schuitema zodanig ernstig tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst dat zij recht en belang heeft bij genoemd gebod. Hierbij gaat Renpart er kennelijk vanuit, dat Schuitema een contractuele plicht als ook een wettelijke verplichting heeft tot exploitatie van een supermarkt in het gehuurde. Namens Schuitema wordt het bestaan van een dergelijke contractuele exploitatieplicht betwist. Ook volgt een dergelijke exploitatie volgens Schuitema ook niet uit de wet. Namens Renpart wordt benadrukt, dat Schuitema op grond van artikel 7:213 BW Pro zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder dient te gedragen. Feitelijk gebruik van het gehuurde is hierbij volgens Renpart uitgangspunt. Renpart wijst op de toelichting op artikel 7:213 BW Pro in Huurrecht, Tekst & Commentaar, onder redactie van Dozy en Huydecoper. Door de gehuurde bedrijfsruimte niet feitelijk te gebruiken zet Schuitema volgens Renpart de goodwill die aan een bepaalde locatie verbonden is op het spel en daarmee de (markt)waarde van het pand. Ook uit de Memorie van Toelichting op artikel 7:213 BW Pro kan volgens Renpart worden afgeleid, dat een verplichting tot (feitelijk) gebruik van het gehuurde uit dit artikel voortvloeit. Renpart verwijst ook nog naar overige literatuur op dit punt. De verplichting tot feitelijke exploitatie kan volgens Renpart ook worden afgeleid uit artikel 6 lid 3 van Pro de schriftelijke huurovereenkomst inhoudende dat huurder het gehuurde als goed huisvader dient te gebruiken.
Dit gebruik dient volgens Renpart in overeenstemming met de bestemming van het gehuurde te zijn, waarover in de alonge van 5 april 1996 is afgesproken dat deze bestemming supermarkt is. Door het gehuurde thans te laten leegstaan, schiet Schuitema volgens Renpart tekort in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.6 Onweersproken staat vast, dat het gehuurde op dit moment leegstaat en dat er derhalve liet langer door Schuitema een supermarkt in het gehuurde wordt geëxploiteerd. Sinds 23 juni 2007 heeft Schuitema de door haar in het gehuurde geëxploiteerde C-1000supermarkt definitief gesloten en daarna ook ontruimd. Schuitema is kennelijk ook niet voornemens om opnieuw een supermarkt in het gehuurde te gaan exploiteren. Hierdoor schiet Schuitema naar het oordeel van de kantonrechter niet alleen tekort in haar wettelijke verplichting (ex artikel 7:213 BW Pro) maar ook in de overeengekomen contractuele verplichting. De kantonrechter deelt de mening van Renpart, dat de zorgverplichting ex artikel 7:213 BW Pro om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen wat betreft de onderhavige bedrijfsruimte ook betekent, dat Schuitema als huurster feitelijk gebruik maakt van het gehuurde. Door het niet-gebruik door Schuitema zet Schuitema inderdaad de goodwill die aan de locatie verbonden is op het spel en daarmee de (markt)waarde van het gehuurde pand. Door zo te handelen gedraagt Schuitema zich niet als goed huurder/huurster en pleegt zij wanprestatie jegens Renpart. Dat Schuitema voor het overige wel aan al haar huurverplichtingen (waaronder het betalen van de verschuldigde huurpenningen) voldoet, doet aan dit oordeel omtrent het tekortschieten van Schuitema niet af. Ook schiet Schuitema toerekenbaar tekort in de nakoming van haar contactuele verplichting jegens Renpart. De contractuele verplichting tot het zich gedragen als goed huidsvader impliceert (eveneens), dat Schuitema het gehuurde dient te gebruiken in overeenstemming met de tussen partijen overeengekomen bestemming. Uit al genoemde alonge blijkt, dat deze bestemming supermarkt is.
3.7 Op grond van bovengenoemd toerekenbaar tekortschieten door Schuitema heeft Renpart recht en belang bij toewijzing van haar vordering in kortgeding om Schuitema te veroordelen tot hervatting en voortzetting van de exploitatie in de winkelruimte en tot het geopend houden van deze supermarkt voor het publiek op de normale openingstijden.
3.8 De kantonrechter acht ook van belang, dat Schuitema zich naar zijn oordeel zelf in deze positie heeft gebracht. De (financiële) gevolgen hiervan dienen dan ook voor rekening van Schuitema te komen en te blijven. Uit de vaststaande feiten blijkt, dat Schuitema bij haar handelen in het verleden onvoldoende oog heeft gehad voor de gerechtvaardigde belangen van Renpart. Renpart is door Schuitema door het stopzetten van de exploitatie en de ontruiming van de C-1000markt uit het gehuurde (bewust) buiten spel gezet c.q. voor het blok gezet.
3.9 Dat Schuitema door het heropenen van de supermarkt met kosten wordt geconfronteerd, is duidelijk. Dit maakt echter niet, dat dit niet van Schuitema zou mogen worden verlangd. Schuitema is als organisatie ook in staat om deze exploitatie te hervatten. Nu kennelijk het oude personeel van de C-1000supermarkt in dienst is getreden van Em-Té, zal het aantrekken van nieuw personeel voor Schuitema meer tijd kosten. Om die reden zal de kantonrechter Schuitema 6 (zes) weken in plaats van de gevorderde 3 (drie) weken gunnen om de exploitatie als supermarkt te hervatten.
3.10 De kantonrechter zal ook in overeenstemming met de vordering van Renpart een dwangsom van € 10.000,00 verbinden aan deze veroordeling voor iedere dag, dat Schuitema in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen. De kantonrechter acht wel termen aanwezig om de totaal te verbeuren dwangsommen te maximeren op een bedrag van € 300.000,00.
4. De kosten
Als de in het ongelijk gestelde partij dient Schuitema te worden verwezen in de kosten van dit geding, aan de zijde van Renpart gevallen.
5. De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
veroordeelt Schuitema tot hervatting en voortzetting van de exploitatie van de supermarkt in de winkelruimte en tot het geopend houden van deze supermarkt voor het publiek gedurende de normale openingstijden, zulks binnen 6 (zes) weken na dit vonnis, tot aan de rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom ten bedrage van € 10.000,00 voor iedere dag dat Schuitema in gebreke blijft om uitvoering te geven aan dit vonnis, met een maximum van
€ 300.000,00 aan te verbeuren dwangsommen;
veroordeelt Schuitema in de kosten van dit geding aan de zijde van Renpart gevallen, tot op heden begroot op € 755,85, waarvan € 400,00 voor gemachtigdensalaris;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en uitge¬sproken ter openbare terechtzitting van 31 oktober 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.